Uitspraak
Gerechtshof Arnhem
achtste enkelvoudige belastingkamer
nr. 98/00977
Proces-verbaal mondelinge uitspraak
belanghebbende : *X
te : *Z
ambtenaar : het hoofd van de afdeling Belastingen & Burgerzaken van de gemeente Renkum (hierna: de ambtenaar)
beslissing : uitspraak van 10 februari 1998 op een bezwaarschrift
beschikking : waardevaststelling op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), beschikking nummer *1 van 28 februari 1997
peildatum/tijdvak : 1 januari 1994; tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000
mondelinge behandeling : gehouden te Arnhem op 16 maart 2000 door mr. J.P.M. Kooijmans, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. M.M. Nuboer als griffier
waarbij verschenen : belanghebbende alsmede de ambtenaar
gronden:
1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van het tot woning dienende appartement, plaatselijk bekend *a-weg 1 te *Z. Het appartement maakt, met 13 andere appartementen, deel uit van het appartementencomplex *B. Het complex is in 1985/1986 nieuw gebouwd. De meeste appartementen zijn eind 1985 verkocht. De koopsommen van de te bouwen appartementen verschilden naar gelang de grootte en de ligging van het appartement, het balkon, een aanwezige berging en de ligging aan een tuin. Uit een tot de stukken van het geding behorende prijslijst per *16* oktober 1985 blijkt dat de (12 verschillende) koopsommen, vrij op naam, varieerden van ƒ 235.000 tot ƒ 380.000.
2. Partijen hebben ter zitting verklaard dat de waarde, in absolute zin, van het appartement van belanghebbende niet te hoog is vastgesteld.
3. Partijen verschillen van mening over het antwoord op de vraag of de waarde niettemin op een lager bedrag moet worden vastgesteld, zulks in verband met de toepassing van het gelijkheidsbeginsel.
4. Belanghebbende heeft zijn appartement in 1986 gekocht voor ƒ 265.000. In het taxatieverslag dat hij van de gemeente heeft ontvangen is als vergelijkingsobject opgenomen het appartement *a-weg 4, dat in oktober 1993 is verkocht voor ƒ 370.000. Niettemin is dat object, voor de toepassing van de Wet, gewaardeerd op ƒ 235.000, de koopsom die in 1985 voor het appartement is betaald. Belanghebbende is van mening dat op die grond ook zijn appartement op de toenmalige koopsom moet worden gewaardeerd. Hij meent althans dat bij de waardering naar de peildatum 1 januari 1994 van alle appartementen in het complex *B, dezelfde onderlinge waardeverhoudingen moeten gelden als destijds bij de verkoop in 1985 hebben gegolden.
5. De ambtenaar heeft gesteld dat de waarde van alle appartementen in het complex *B onjuist, want te laag, is vastgesteld. Bij de waardevaststelling van de appartementen is het vloeroppervlak het uitgangspunt geweest. De verkoopprijzen uit 1985 zijn niet van belang en hebben geen rol gespeeld bij de waardering. Dat de waarde van het appartement *a-weg 4 op de koopsom uit 1985 is vastgesteld berust op toeval. De verkoopprijzen uit 1985 zijn bruikbaar voor een vergelijking van de onderlinge waarden. Uit het bij het vertoogschrift gevoegde overzicht van de per 1 januari 1994 vastgestelde waarden blijkt dat de onderlinge waardeverhoudingen in stand zijn gebleven.
6. De ambtenaar heeft daaraan ter zitting toegevoegd dat aan het bovenstaande niet afdoet dat sommige appartementen, in vergelijking met de koopsom, op een lager bedrag, en andere op een hoger bedrag zijn gewaardeerd. Het is immers zeer wel mogelijk dat niet alle appartementen eenzelfde waardeontwikkeling hebben gekend tussen 1985 en 1994. Goedkopere woningen kennen een andere waardeontwikkeling dan duurdere.
7. Het is niet in geschil dat de gemeente bij de waardering van één of meerdere appartementen in het complex *B niet een begunstigend beleid heeft gevoerd. Evenmin is in geschil dat de gemeente bij de vaststelling van de waarde van de appartementen in alle gevallen een fout heeft gemaakt. Van toepassing van de zogenoemde meerderheidsregel als onderdeel van het gelijkheidsbeginsel kan derhalve geen sprake zijn. Partijen stellen zich, naar het oordeel van het hof terecht, op het standpunt dat van gelijke gevallen geen sprake is, maar dat de toepassing van het gelijkheidsbeginsel alleen dan tot aanpassing van de waarde leidt indien de ongelijke behandeling - in casu de ongelijke waardering - afwijkt van de mate van ongelijkheid van de gevallen.
8. Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ moet de waarde worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen, en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt in het onderhavige geval als waardepeildatum 1 januari 1994.
9. Nu vaststaat dat de waarde van belanghebbendes appartement in absolute zin niet te hoog is vastgesteld brengt een redelijke verdeling van de bewijslast met zich dat belanghebbende aannemelijk maakt dat die waarde niettemin, gelet op het gelijkheidsbeginsel, op een lager bedrag moet worden gesteld.
10. Belanghebbende maakt naar het oordeel van het hof niet aannemelijk dat de onderlinge waardeverhouding tussen de appartementen naar de waardepeildatum dezelfde zou moeten zijn als die op het moment van de verkoop. Evenmin maakt hij met al hetgeen hij heeft aangevoerd aannemelijk dat de vastgestelde waarden van de appartementen in het complex *B niet overeenstemmen met de mate van hun ongelijkheid. Het hof neemt daarbij in aanmerking:
a. dat de waardeverhouding tussen de appartementen in 1985, naar belanghebbende ter zitting ook heeft erkend, in belangrijke mate wordt beïnvloed door het zogenoemde meer- en minderwerk bij de bouw. Omtrent de werkelijke waardeverhouding in 1985 is derhalve niets met zekerheid komen vast te staan;
b. dat de verkoopclausule "vrij op naam" die gold bij de verkopen in 1985, bij de onderhavige waardebepaling, gelet op het bepaalde in artikel 17 van Pro de Wet, niet van toepassing is, hetgeen kan leiden tot een verschil in de onderlinge waardeverhouding;
c. dat de appartementen door de aard van hun verschillen een verschillende waardeontwikkeling kunnen hebben doorgemaakt. Belanghebbende heeft geen taxatierapport van een deskundige of gegevens van gelijk gewicht overgelegd waaruit de onderlinge waardeverhouding naar de peildatum blijkt;
d. dat waardering van onroerende zaken naar een peildatum een zeker grofheid met zich brengt, en derhalve een marge in aanmerking moet worden genomen bij een eventuele vergelijking van de mate van ongelijkheid tussen de appartementen en hun waarderingen.
11. De ambtenaar heeft - met de verwijzing naar het overzicht dat bij het vertoogschrift is gevoegd en waarin de waarderingen zijn opgenomen - gemotiveerd gesteld dat de appartementen in het complex *B niet zijn gewaardeerd op de oorspronkelijke koopsom. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat het gelijkheidsbeginsel met zich brengt dat de waarde van zijn appartement wordt gesteld op de door hem betaalde koopsom.
slotsom:
Het beroep is niet gegrond.
proceskosten:
Voor een kostenveroordeling als bedoeld in artikel 5a van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken vindt het hof geen termen aanwezig.
beslissing:
Het gerechtshof bevestigt de uitspraak van de ambtenaar.
Aldus gedaan en in het openbaar uitgesproken te Arnhem op 30 maart 2000 door mr. J.P.M. Kooijmans, raadsheer, lid van de achtste enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. M.M. Nuboer als griffier.
Waarvan opgemaakt dit proces-verbaal.
De griffier, Het lid van de voormelde kamer,
(M.M. Nuboer) (J.P.M. Kooijmans)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 30 maart 2000
U kunt binnen vier weken na de verzenddatum van deze uitspraak het gerechtshof schriftelijk verzoeken de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. Voor het verkrijgen van een schriftelijke uitspraak bedraagt het griffierecht ¦ 150. De vervanging van een mondelinge uitspraak door een schriftelijke strekt ertoe de mondelinge uitspraak in een andere vorm vast te leggen. Het gerechtshof mag daarbij de gedane uitspraak niet aan een heroverweging onderwerpen.
Uitsluitend tegen een schriftelijke uitspraak van het gerechtshof staat beroep in cassatie open bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarvoor is eveneens een griffierecht verschuldigd. Het ter verkrijging van een schriftelijke uitspraak betaalde griffierecht wordt door de griffier van de Hoge Raad in mindering gebracht op het voor beroep in cassatie verschuldigde recht.