Uitspraak
he
Gerechtshof Arnhem
eerste enkelvoudige belastingkamer
nr. 98/666
Proces-verbaal mondelinge uitspraak
belanghebbende : X B.V.
te : Z
ambtenaar : hoofd van de afdeling belastingen van de gemeente P
aangevallen beslissing : uitspraak op bezwaar tegen de beschikking waardevaststelling ingevolge de Wet waardering onroerende zaken
tijdvak : van 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000
peildatum : 1 januari 1995
mondelinge behandeling : op 8 juni 2000 te Arnhem door mr De Kroon, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr Egberts als griffier
waarbij verschenen : namens belanghebbende, de directeur van X B.V. te Z, eigenaar van de onderhavige onroerende zaak, alsmede de Ambtenaar
Gronden:
1. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak a-straat 1 te Z. Het betreft een in circa 1972 gesticht object dat in circa 1985 een uitbreiding heeft ondergaan en gelegen is op een secundair bedrijven/industrieterrein.
2. Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum de datum die ligt twee jaren voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld, in dit geval 1 januari 1995 (artikel 18, lid 2, van de Wet).
3. De Ambtenaar heeft zich bij het geven van de onderhavige beschikking op het standpunt gesteld dat de waarde van de onroerende zaak per peildatum ¦ 560.000,-bedraagt. Bij de bestreden uitspraak heeft de Ambtenaar zijn standpunt gehandhaafd.
4. Ter staving van deze door hem verdedigde waarde heeft de Ambtenaar bij het vertoogschrift een op 16 mei 1998 gedagtekend taxatierapport overgelegd. Volgens dit rapport is de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Z, beoordeeld naar het prijspeil op 1 januari 1995, ¦ 560.000,-.
In het taxatierapport zijn ter vergelijking gegevens vermeld van vier andere onroerende zaken.
5. In dit taxatierapport is de waarde bepaald met behulp van de methode van huurkapitalisatie. Die methode is gebruikelijk en is met name geschikt om de waarde in het economische verkeer van bedrijfspanden te bepalen.
De taxateur heeft in het taxatierapport de toe te passen factor vastgesteld op 8,0. Belanghebbende heeft de hoogte van deze factor niet bestreden.
6. Belanghebbende heeft van haar kant een taxatierapport, gedateerd 4 mei 1994, van A overgelegd. Zij stelt dat dit rapport is opgemaakt om in het kader van een bedrijfssplitsing een reële koopprijs vast te stellen voor haar als toekomstige nieuwe eigenaar en een reële huurprijs voor de huurder van het object. Deze makelaar heeft de onderhandse verkoopwaarde per 21 april 1994 van de onroerende zaak vastgesteld op ¦ 435.000,- en daaraan een reële huurwaarde toegekend van ¦ 60.000,- per jaar. In het taxatierapport is vermeld "Dit taxatierapport is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt door de opdrachtgever ten behoeve van hetgeen omschreven is in het doel van de taxatie".
7. Het Hof acht niet aannemelijk dat onder die omstandigheden de getaxeerde waarde de prijs is die bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn betaald, zoals de Wet waardering onroerende zaken voorschrijft.
8. De door de gemeente ingeschakelde taxateur heeft voorts rekening gehouden met verkoopprijzen die rondom de peildatum voor vergelijkbare objecten in de omgeving zijn gerealiseerd. Deze werkwijze sluit aan bij de bepaling van de wettelijke waarde.
9. De Ambtenaar maakt met de door hem aangevoerde gegevens met betrekking tot de waardebepalende factoren zoals onder meer type, ligging en grootte aannemelijk dat de panden waarnaar in het door hem overgelegde taxatierapport wordt verwezen in dezen als referentieobjecten kunnen dienen. De gerealiseerde verkoopprijzen van de desbetreffende objecten geven steun aan de door de Ambtenaar verdedigde waarde.
10. Met betrekking tot het buurpand a-straat 2 heeft de Ambtenaar onweersproken gesteld dat dit pand wat betreft uitstraling onderdoet voor belanghebbendes object en dat het buurpand cira 240 m² minder verhuurbare vloeroppervlakte heeft dan belanghebbendes object. Deze verschillen verklaren dan ook het verschil in de vastgestelde WOZ-waarde van de beide objecten.
11. De door de Ambtenaar ter zake aangevoerde gegevens, tezamen en in onderling verband beschouwd, maken voldoende aannemelijk dat de waardebepaling op ¦ 560.000,- van belanghebbendes onroerende zaak niet te hoog is uitgevallen. Het door belanghebbende zijnerzijds overigens aangevoerde is van onvoldoende gewicht om te concluderen tot een lagere waarde.
Proceskosten:
Voor een kostenveroordeling als bedoeld in artikel 5a van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken vindt het Hof geen termen aanwezig.
Beslissing:
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak waarvan beroep.
Aldus gedaan en in het openbaar uitgesproken op 22 juni 2000 te Arnhem door mr De Kroon, raadsheer, lid van de eerste enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr Vellema als griffier.
Waarvan opgemaakt dit proces-verbaal.
De griffier, Het lid van de voormelde kamer,
(A. Vellema) (M.C.M. de Kroon)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 27 juni 2000
U kunt binnen vier weken na de verzenddatum van deze uitspraak het gerechtshof schriftelijk verzoeken de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. Voor het verkrijgen van een schriftelijke uitspraak bedraagt het griffierecht ¦ 150,-.
De vervanging van een mondelinge uitspraak door een schriftelijke strekt ertoe de mondelinge uitspraak in een andere vorm vast te leggen. Het gerechtshof mag daarbij de gedane uitspraak niet aan een heroverweging onderwerpen.
Uitsluitend tegen een schriftelijke uitspraak van het gerechtshof staat beroep in cassatie open bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarvoor is eveneens een griffierecht verschuldigd. Het ter verkrijging van een schriftelijke uitspraak betaalde griffierecht wordt door de griffier van de Hoge Raad in mindering gebracht op het voor beroep in cassatie verschuldigde recht.