Uitspraak
MN
Gerechtshof Arnhem
vijfde enkelvoudige belastingkamer
nr. 98/3112
Proces-verbaal mondelinge uitspraak
belanghebbende : X
te : Z
ambtenaar : de heffingsambtenaar van de gemeente P (hierna: de Ambtenaar)
aangevallen beslissing : uitspraak op bezwaar
datum WOZ-beschikking : 31 maart 1997
peildatum : 1 januari 1995
mondelinge behandeling : op 16 mei 2000 te Almelo door mr. J.B.H. Röben, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. M.M. Nuboer als griffier
waarbij verschenen : belanghebbende alsmede A, werkzaam bij de gemeente P, bijgestaan door B, taxateur verbonden aan C BV
gronden:
1. Belanghebbende is de eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak a-straat 1 te Z. Het betreft een half vrijstaande op een hoek staande semi-bungalow.
Oppervlakte: circa 297 m2. Inhoud: ongeveer 455 m3.
Belanghebbende heeft op 17 mei 1995 de nog in aanbouw zijnde woning met grond gekocht voor ¦ 246.300,-- v.o.n.. Eind juni 1995 is de woning opgeleverd.
2. Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet waardering onroerende zaken wordt bepaald op die welke aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 1995.
3. Bij voormelde WOZ-beschikking is waarde van belanghebbendes onroerende zaak vastgesteld op ¦ 302.000,00 en bij uitspraak op bezwaar verminderd tot ¦ 271.000,00. De Ambtenaar baseert zich voor deze waarde op een taxatierapport van B, makelaar o.g. verbonden aan C BV van 29 juni 1999 van welk rapport zich een exemplaar bij de stukken bevindt en waarin de waarde van de onroerende zaak op ¦ 273.000,00 wordt bepaald.
4. Belanghebbende heeft geen rapport van een deskundige overgelegd. Hij baseert zijn mening, dat de waarde van zijn onroerende zaak tussen de ¦ 232.000,00 en de ¦ 250.000,00 beloopt en wel de oorspronkelijke voor de onroerende zaakbelasting vastgestelde economische waarde op de volgende gronden.
a. Uit de stichtingskosten blijkt dat de waarde in het economisch verkeer per 1 januari 1995 minder is dan ¦ 250.000,00.
b. Bij de hertaxatie zijn twee vergelijkingsobjecten opgevoerd, die niet van hetzelfde type zijn.
c. De onroerende zaak b-straat is, net als de onderhavige onroerende zaak een seniorenwoning met carport van dezelfde grootte en inhoud en heeft een WOZ-waarde van ¦ 250.000,00.
d. De onroerende zaak a-straat 2 is een identieke woning, maar met 32 m2 minder grond. Deze woning heeft in de periode 1996/1997 een half jaar te koop gestaan voor ¦ 265.000,00, maar er kwam geen koper. Uiteindelijk is deze woning in april 1998 gekocht door de zittende huurder voor ¦ 220.000,00. In oktober 1998 is de woning verkocht voor ¦ 280.000,00 k.k.
e. De door de Ambtenaar genoemde vergelijkingspanden zijn allen luxer van uitvoering.
f. Zijn pand (nummer 50) is in september 1998 in verband met het oversluiten van een hypotheek getaxeerd op ¦ 265.000,00.
5. De Ambtenaar heeft aangevoerd:
- in vergelijking met de vergelijkbare panden b-straat 1 en c-straat 1 (zie hierna) heeft zijns inziens het pand van belanghebbende, teruggerekend naar de peildatum 1 januari 1995, een waarde van zeker ¦ 271.000,00;
- het pand a-straat 2 was eigendom van een in het buitenland verblijvende persoon; het is daarom niet op de beste manier ten verkoop aangeboden;
- anders dan de genoemde vergelijkingspanden heeft het pand van belanghebbende geen garage;
- hij wijst voorts nog op de door hem in de stukken genoemde vergelijkingspanden b-straat 2 en d-straat 1.
Adres opp. inh. verkoopdatum verkoopsom WOZ-waarde
b-straat 1 334 m2 300 m3 02-05-95 ¦ 280.000 ¦ 290.000
c-straat 1 318 m2 310 m3 17-03-97 ¦ 317.500 ¦ 302.000
a-straat 1 297 m2 455 m3 ¦ 271.000
6. Indien in een vrije markt kort vóór of na de peildatum een onroerende zaak wordt aangekocht kan er, behoudens bijzondere omstandigheden, in het algemeen van worden uitgegaan dat de koopprijs de waarde in het economische verkeer op de peildatum weerspiegelt.
7. In het onderhavige geval heeft belanghebbende op 17 mei 1995 het pand a-straat 1 gekocht dat deel uitmaakte van een te bouwen serie panden, waarvan in de tweede helft van 1994 10 gelijke panden zijn verkocht (met grond) voor bedragen van ¦ 225.000,00 tot ¦ 243.000,00. De door belanghebbende betaalde prijs is inclusief een aantal maanden bouwrente.
8. Het vorenstaande houdt in dat vanaf de peildatum tot aan de datum 17 mei 1995 het in juni 1995 gereed komende pand van belanghebbende ten verkoop werd aangeboden, klaarblijkelijk voor een prijs die tot genoemde datum geen koper in staat of bereid was te betalen.
9. Onder deze omstandigheden kan in redelijkheid niet worden geoordeeld dat de per 1 januari 1995 in aanmerking te nemen waarde op een hoger bedrag moet worden gesteld dan de door belanghebbende betaalde aankoopprijs.
10. Dat die prijs als in aanmerking te nemen waarde kan dienen wordt bevestigd door de door belanghebbende geschetste gang van zaken omtrent de onroerende zaak a-straat 2.
Het Hof merkt hierbij op het in het algemeen onaannemelijk te achten, zoals de Ambtenaar suggereert maar niet bewijst, dat een elders wonende eigenaar niet evenzeer zou trachten een maximale verkoopprijs voor zijn pand te bedingen.
11. Gelet op het vorenstaande stelt het Hof de waarde van belanghebbendes onroerende zaak per 1 januari 1995 op ¦ 245.000,00.
slotsom:
Het beroep van belanghebbende is gegrond.
proceskosten:
Het Hof berekent belanghebbendes proceskosten in overeenstemming met het Besluit proceskosten fiscale procedures op ¦ 25,00 (reis- en verblijfskosten).
beslissing:
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de Ambtenaar;
- wijzigt de beschikking in een naar een waarde van ¦ 245.000,00;
- veroordeelt de Ambtenaar in de proceskosten van belanghebbende voor een bedrag van ¦ 25,00, te vergoeden door de gemeente P;
- gelast de Ambtenaar aan belanghebbende het door deze gestorte griffierecht van ¦ 80,00 te vergoeden.
Aldus gedaan en in het openbaar uitgesproken te Arnhem op 30 mei 2000 door mr. Röben, raadsheer, lid van de vijfde enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. Nuboer als griffier.
Waarvan opgemaakt dit proces-verbaal.
De griffier, Het lid van de voormelde kamer,
(M.M. Nuboer) (J.B.H. Röben)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 5 juni 2000
U kunt binnen vier weken na de verzenddatum van deze uitspraak het gerechtshof schriftelijk verzoeken de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. Voor het verkrijgen van een schriftelijke uitspraak bedraagt het griffierecht ¦ 150,00.
De vervanging van een mondelinge uitspraak door een schriftelijke strekt ertoe de mondelinge uitspraak in een andere vorm vast te leggen. Het gerechtshof mag daarbij de gedane uitspraak niet aan een heroverweging onderwerpen.
Uitsluitend tegen een schriftelijke uitspraak van het gerechtshof staat beroep in cassatie open bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarvoor is eveneens een griffierecht verschuldigd. Het ter verkrijging van een schriftelijke uitspraak betaalde griffierecht wordt door de griffier van de Hoge Raad in mindering gebracht op het voor beroep in cassatie verschuldigde recht.