Uitspraak
Gerechtshof Arnhem
achtste enkelvoudige belastingkamer
nummer 98/04139
Proces-verbaal mondelinge uitspraak
belanghebbende : X
te : Z
ambtenaar : het hoofd van de sector Financiën van de gemeente Nunspeet (hierna: de Ambtenaar)
beslissing : uitspraak van 3 november 1998 op een bezwaarschrift
beschikking : waardevaststelling op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van 14 maart 1997
peildatum/tijdvak : 1 januari 1995; tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000
mondelinge behandeling : op 2 augustus 2000 te Arnhem door mr. Kooijmans, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. Snoijink als griffier
waarbij verschenen : de Ambtenaar, bijgestaan door taxateur A, werkzaam bij B BV te Q.
waarbij niet verschenen : belanghebbende, hoewel overeenkomstig de wet uitgenodigd; blijkens de van de PTT ontvangen retourkaart is de uitnodiging op 7 juli 2000 op het domicilie-adres uitgereikt
gronden:
1. Belanghebbende is eigenaar van de tot woning dienende onroerende zaak, gelegen a-straat 1 te R. Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ moet de waarde van die woning worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen, en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 1995.
2. De Ambtenaar heeft zich bij het geven van de onderhavige beschikking op het standpunt gesteld dat de onder 1. bedoelde waarde van belanghebbendes onroerende zaak op de peildatum ƒ 913.000 bedraagt. Bij de thans bestreden uitspraak heeft de Ambtenaar zijn standpunt gehandhaafd.
3. De Ambtenaar verdedigt ook in beroep een waarde van belanghebbendes onroerende zaak van ƒ 913.000. Ter ondersteuning daarvan heeft hij bij zijn vertoogschrift een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door C taxateur onroerende zaken en werkzaam bij B BV te Q. In het taxatierapport zijn verkoopopbrengsten van vier vergelijkingsobjecten opgenomen, en wordt aan de onderhavige onroerende zaak een waarde toegekend van ƒ 913.000. In het taxatierapport is bij de vraag naar omstandigheden die mogelijk van invloed kunnen zijn op de toekomstige waardeontwikkeling opgenomen: "bodem (en mogelijk grondwater) blijken vervuild met olie uit lekkende ondergrondse olietank, welke eigendom is van reclamant."
4. De Ambtenaar heeft ter zitting nader toegelicht hoe de waarde is vastgesteld. Bij de vaststelling van de waarde op ƒ 913.000 is geen rekening gehouden met een bodem- en grondwaterverontreiniging. Zoals vermeld in het vertoogschrift acht hij de toestand op de peildatum bepalend, en blijkt uit het door belanghebbende overgelegde onderzoeksrapport van 3 november 1997 niet de omvang van de verontreiniging. Op de peildatum was niet bekend of en in hoeverre sprake was van bodemverontreiniging en of de bodem gesaneerd zou moeten worden. Daarom is in het taxatierapport de waarde gehandhaafd op ƒ 913.000.
5. De Ambtenaar heeft ter zitting nog gesteld dat uit recente verkoopgegevens van andere dan in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten blijkt dat de waarde eerder te laag dan de hoog is vastgesteld. Het Hof is echter van oordeel dat deze stelling te laat wordt voorgedragen en voorts onvoldoende is onderbouwd om in de beoortdeling van het onderhavige geschil te worden betrokken.
6. Belanghebbende voert in beroep aan dat de overweging van de Ambtenaar dat niet gebleken is dat het perceel daadwerkelijk verontreinigd is, onjuist is, en legt ter staving daarvan genoemd rapport van 3 november 1997 over van D te S waarin, na onderzoek, wordt geconcludeerd dat sprake is van bodem- en grondwaterverontreiniging. Aanbevolen wordt nader onderzoek te doen ten einde de omvang en de concentratie van de verontreiniging vast te kunnen stellen. Belanghebbende stelt dat de vastgestelde waarde van de onderhavige onroerende zaak moet worden verminderd met de door hem op ƒ 220.000 getaxeerde kosten van schoonmaken.
7. Het staat vast dat op de peildatum bij de woning een ondergrondse tank aanwezig was voor de opslag van huisbrandolie. Het Hof acht door belanghebbende voldoende aannemelijk gemaakt dat de aanwezigheid van die opslagtank verontreiniging van bodem en grondwater tot gevolg heeft gehad die zich op de peildatum reeds voordeed. Anders dan de Ambtenaar meent, is voor de vaststelling van de waarde van het perceel niet van belang of de verontreiniging op de peildatum bekend was.
8. De Ambtenaar heeft ter zitting herhaald dat er een overheidsregeling is genaamd "actie BOOT" ter zake van het verwijderen van ondergrondse olietanks. De onderhavige tank is, voor zover hem bekend, nog steeds aanwezig. De kosten van verwijderen van de tank bedragen ƒ 1.000 tot ƒ 2.000.
9. Naar het oordeel van het Hof zal een potentiële koper van de onderhavige onroerende zaak rekening houden met het gegeven dat zich in de grond een opslagtank voor huisbrandolie bevindt die mogelijk ernstige verontreiniging van bodem en grondwater veroorzaakt. Belanghebbende draagt echter onvoldoende gegevens aan waaruit zou kunnen worden afgeleid dat de waardevermindering die uit de aanwezigheid van de tank voortvloeit ƒ 220.000 bedraagt. Omvang en concentratie van de verontreiniging blijken uit het door belanghebbende overgelegde rapport niet. De kosten van een eventuele sanering van de grond worden door belanghebbende niet nader onderbouwd. Evenmin maakt belanghebbende aannemelijk dat het maken van saneringskosten op korte termijn is te verwachten. De waardevermindering is alsdan te stellen op de waarde van de verplichting om in de toekomst tot sanering over te gaan, ofwel de contante waarde van de in de toekomst te maken kosten. Nu omtrent de omvang van de verontreiniging, de verplichting tot saneren, de hoogte van de kosten en het toekomstige tijdstip waarop die kosten mogelijk moeten worden gemaakt niets is komen vast te staan stelt het Hof de waardevermindering die uitgaat van de aanwezigheid van de ondergrondse olieopslagtank in goede justitie vast op ƒ 8.000.
proceskosten:
Het door belanghebbende overgelegde deskundigenrapport stamt van voor de datum van indiening van het beroepschrift. Nu ook overigens niet is gebleken van kosten die daarvoor in aanmerking komen acht het Hof geen termen aanwezig voor een kostenveroordeling als bedoeld in artikel 5a (oud) van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken.
beslissing:
Het Gerechtshof:
vernietigt de uitspraak van de Ambtenaar;
vermindert de vastgestelde waarde van het object a-straat 1 te R naar de peildatum 1 januari 1995 tot ƒ 905.000;
gelast de Ambtenaar aan belanghebbende het door hem gestorte griffierecht van ƒ 80 te vergoeden.
Aldus gedaan en in het openbaar uitgesproken te Arnhem op 16 augustus 2000 door mr. J.P.M. Kooijmans, raadsheer, lid van de achtste enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. W.J.N.M. Snoijink als griffier.
Waarvan opgemaakt dit proces-verbaal.
De griffier, Het lid van de voormelde kamer,
(W.J.N.M. Snoijink) (J.P.M. Kooijmans)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 18 augustus 2000
U kunt binnen vier weken na de verzenddatum van deze uitspraak het gerechtshof schriftelijk verzoeken de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. Voor het verkrijgen van een schriftelijke uitspraak bedraagt het griffierecht ¦ 150. De vervanging van een mondelinge uitspraak door een schriftelijke strekt ertoe de mondelinge uitspraak in een andere vorm vast te leggen. Het gerechtshof mag daarbij de gedane uitspraak niet aan een heroverweging onderwerpen.
Uitsluitend tegen een schriftelijke uitspraak van het gerechtshof staat beroep in cassatie open bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarvoor is eveneens een griffierecht verschuldigd. Het ter verkrijging van een schriftelijke uitspraak betaalde griffierecht wordt door de griffier van de Hoge Raad in mindering gebracht op het voor beroep in cassatie verschuldigde recht.