Uitspraak
he
Gerechtshof Arnhem
eerste enkelvoudige belastingkamer
nr. 99/1343
Proces-verbaal mondelinge uitspraak
belanghebbende : X
te : Z
ambtenaar : hoofd van de afdeling belastingen van de gemeente Enschede
aangevallen beslissing : uitspraak op bezwaar tegen de beschikking waardevaststelling ingevolge de Wet waardering onroerende zaken
tijdvak : van 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000
peildatum : 1 januari 1995
mondelinge behandeling : op 12 oktober 2000 te Arnhem door mw. mr De Kroon, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr Egberts als griffier
waarbij verschenen : belanghebbende alsmede de Ambtenaar
gronden:
1. De omstandigheid dat de Ambtenaar niet binnen de wettelijke termijn uitspraak heeft gedaan kan niet leiden tot vernietiging van de bestreden uitspraak. Overigens heeft het onbenut laten van de mogelijkheid beroep in te stellen tegen het niet tijdig doen van uitspraak belanghebbende niet geschaad in zijn processuele positie.
2. Belanghebbende is sinds 1991 eigenaar en gebruiker van een rond 1920 gebouwde en in 1986 uitgebouwde en gerenoveerde onroerende zaak gelegen aan de a-weg 1 te Z. Het betreft een bedrijfspand met bovenwoning. In het bedrijfsgedeelte wordt een café met twee zalen geëxploiteerd.
3. De Ambtenaar heeft zich bij het geven van de onderhavige beschikking op het standpunt gesteld dat de waarde van de onroerende zaak per peildatum f 383.000,- bedraagt. Bij de bestreden uitspraak heeft de Ambtenaar zijn standpunt gehandhaafd.
4. Ter staving van deze door hem verdedigde waarde heeft de Ambtenaar bij het vertoogschrift een op 21 september 1999 gedagtekend taxatierapport overgelegd. Volgens dit rapport is de waarde van de onroerende zaak a-weg 1 te Z, beoordeeld naar het prijspeil op 1 januari 1995, f 383.000,-.
In het taxatierapport zijn ter vergelijking gegevens vermeld van drie andere onroerende zaken.
5. Belanghebbendes beroep op het vertrouwensbeginsel faalt nu hij tegenover de gemotiveerde ontkenning van de Ambtenaar onvoldoende aannemelijk maakt dat de taxateur uitlatingen heeft gedaan die een toezegging inhielden waaraan belanghebbende in redelijkheid het vertrouwen heeft mogen ontlenen dat de waarde van zijn onroerende zaak per peildatum zou worden verminderd.
6. In dit taxatierapport is de waarde bepaald met behulp van huurkapitalisatie. Die methode is gebruikelijk en is met name geschikt om de waarde in het economische verkeer van bedrijfspanden te bepalen.
7. Belanghebbende heeft van zijn kant geen taxatierapport of gegevens van gelijk gewicht overgelegd. Bij de bepaling van de waarde in het economische verkeer per 1 januari 1995 is de koopprijs van de onderhavige opstal in 1991 van geen enkel belang.
8. De Ambtenaar maakt met de door hem aangevoerde gegevens met betrekking tot de waardebepalende factoren zoals onder meer type en ligging aannemelijk dat de panden waarnaar in het door hem overgelegde taxatierapport wordt verwezen in dezen als referentieobject kunnen dienen en dat het door belanghebbende ter vergelijking aangevoerde, in het centrum gelegen pand, waarin geen café maar een bar-dancing wordt geëxploiteerd en dat geen bovenwoning bevat, daarvoor minder geschikt is.
9. Met de Ambtenaar is het Hof van oordeel dat bij de berekening volgens de huurkapitalisatiemethode van het onderhavige pand, gelet op de locatie, verhuurbaarheid/leegstandrisico en andere in het taxatierapport vermelde van belang zijnde factoren, een factor 8,0 moet worden gebruikt.
10. Met betrekking tot de toegekende huurprijs per m² van het café heeft de Ambtenaar ter zitting verklaard dat bij grotere oppervlakten de prijs per m² afneemt. Gelet op de onderlinge verhoudingen tussen de in het taxatierapport vermelde caféruimten en de daaraan toegekende huurprijzen is het Hof van oordeel dat bij de voor het café van belanghebbende te hanteren huurprijs per m² moet worden aangesloten bij de berekening van de Ambtenaar.
11. Voorts heeft de Ambtenaar desgevraagd verklaard dat in het taxatierapport bij belanghebbendes object het toilet, de keuken en de gang apart zijn vermeld (met een prijs per m² van f 115,- en bij een oppervlakte van 34 m² met een gezamenlijke waarde van f 31.280,-) doch dat deze ruimten bij de vergelijkingspanden in hetzelfde rapport zijn aangeduid met de term "nevenruimten".
12. Het Hof constateert evenwel dat de post "nevenruimten" niet voorkomt bij het vergelijkingspand b-straat 2, dat voor de nevenruimten van 21 m² bij het pand c-weg 3 een prijs is gehanteerd van f 80,- per m² en dat de huurwaarde voor de nevenruimte van d-weg 4 is gesteld op een bedrag van f 12.000,- (zonder vermelding van het aantal m²).
13. Het Hof acht aannemelijk dat onder de term "nevenruimten" het toilet, de keuken en de gang van de twee laatstgenoemde panden zijn begrepen. Daarvan uitgaande vindt het Hof geen aanleiding aan de post "toilet/keuken/gang" opgenomen in de waardeberekening van belanghebbendes onroerende zaak een hogere waarde per m² toe te kennen dan bij de vergelijkingspanden. Dit komt erop neer dat dit onderdeel zal worden gesteld op 34 x f 80,- = f 27.200,-. Dit houdt in een vermindering van de WOZ-waarde met f 4.080,-.
14. Ter zitting heeft de Ambtenaar geen afdoende verklaring kunnen geven voor de omstandigheid dat bij het pand b-weg 2 -eveneens een café met bovenwoning- geen en bij belanghebbendes pand wel een aandeel in het perceel in aanmerking is genomen. Het Hof is dan ook van oordeel dat dit onderdeel bij de vaststelling van de waarde van belanghebbendes onroerende zaak buiten aanmerking moet blijven.
15. Het vorenoverwogene leidt ertoe dat de vastgestelde waarde van belanghebbendes onroerende zaak dient te worden verminderd tot (afgerond) f 370.000,- (f 383.000 -/- f 4.080, -/- f 9.000,-).
slotsom:
Het beroep van belanghebbende is ten dele gegrond.
proceskosten:
Belanghebbendes proceskosten zijn in overeenstemming met het besluit proceskosten fiscale procedures te berekenen op f 50,- (reiskosten).
beslissing:
Het Gerechtshof:
vernietigt de uitspraak van de Ambtenaar;
vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde tot f 370.000,-;
veroordeelt de Ambtenaar voor een bedrag van f 50,- in de proceskosten van belanghebbende, te vergoeden door de gemeente Enschede;
gelast de Ambtenaar aan belanghebbende het door hem gestorte griffierecht van f 85,- te vergoeden.
Aldus gedaan en in het openbaar uitgesproken op 26 oktober 2000 door mw. mr De Kroon, raadsheer, lid van de eerste enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr Egberts als griffier.
Waarvan opgemaakt dit proces-verbaal.
De griffier, Het lid van de voormelde kamer,
(J.L.M. Egberts) (M.C.M. de Kroon)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 31 oktober 2000
Tegen deze mondelinge uitspraak is geen beroep in cassatie mogelijk; dit kan alleen tegen een schriftelijke uitspraak van het gerechtshof. Ieder van de partijen kan binnen vier weken na de verzenddatum van dit proces-verbaal het gerechtshof verzoeken de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. De vervanging van een mondelinge uitspraak door een schriftelijke strekt ertoe de mondelinge uitspraak in een andere vorm vast te leggen. Bij de vervanging van een mondelinge uitspraak mag het gerechtshof de gedane uitspraak niet aan een heroverweging onderwerpen.
De partij die om een vervangende uitspraak verzoekt is hiervoor griffierecht verschuldigd en krijgt daarover bericht van de griffier. Het griffierecht dat de belanghebbende betaalt ter verkrijging van een schriftelijke uitspraak, komt in mindering op het griffierecht dat de griffier van de Hoge Raad zal heffen als de belanghebbende beroep in cassatie instelt.