Uitspraak
he
Gerechtshof Arnhem
eerste enkelvoudige belastingkamer
nr. 99/184
Proces-verbaal mondelinge uitspraak
belanghebbende : X
te : Z
ambtenaar : hoofd van de afdeling belastingen van de gemeente Enschede
aangevallen beslissing : uitspraak op bezwaar tegen de beschikking waardevaststelling ingevolge de Wet waardering onroerende zaken
tijdvak : van 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000
peildatum : 1 januari 1995
mondelinge behandeling : op 12 oktober 2000 te Arnhem door mw. mr De Kroon, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr Egberts als griffier
waarbij verschenen : belanghebbende alsmede de Ambtenaar
gronden:
1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak a-weg 1 te Z. Het betreft een in 1997 opgeleverde vrijstaande nieuwbouwwoning met een inhoud inclusief garage van circa 532 m³ en een perceelsoppervlakte van 350m². De stichtingskosten van belanghebbendes onroerende zaak bedroegen f 295.575,-.
2. Bij voormelde WOZ-beschikking is de waarde van belanghebbendes onroerende zaak vastgesteld op f 322.000,- en bij uitspraak op bezwaar gehandhaafd.
3. Ter staving van deze door hem verdedigde waarde heeft de Ambtenaar bij het vertoogschrift een op 19 april 1999 gedateerd taxatierapport overgelegd. Volgens dit rapport is de waarde van de onroerende zaak a-weg 1 te Z beoordeeld naar het prijspeil op 1 januari 1995 f 322.000,-.
4. Belanghebbende heeft van zijn kant geen taxatierapport of gegevens van gelijk gewicht overgelegd.
5. Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum de datum die ligt twee jaren voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld, in dit geval 1 januari 1995 (artikel 18, lid 2, van de Wet).
6. Ingevolge artikel 18, lid 1, van de Wet wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
7. Nu in dit geval de bouw van de onroerende zaak eerst in 1997 is voltooid dient de waarde per de peildatum ingevolge artikel 19 lid Pro 2, onderdeel b, en onderdeel c, slot,van de Wet te worden bepaald naar de staat van de zaak aan het begin van het kalenderjaar volgend op het jaar waarin de bouw zijn beslag heeft gekregen, in dit geval derhalve per 1 januari 1998.
8. Anders dan belanghebbende meent is het geenszins ongebruikelijk dat de voor een te bouwen woning overeengekomen aanneemsom (stichtingskosten) minder bedraagt dan de waarde in het economische verkeer van die woning op dat moment. De stichtingskosten vormen in beginsel geen basis voor de bepaling van de onder 5. bedoelde waarde in het economische verkeer van een woning, zijnde de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn betaald. Er is onvoldoende aanleiding om van die hoofdregel in het onderhavige geval af te wijken.
9. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd met betrekking tot de overlast als gevolg van onder andere slecht begaanbare wegen, bouwverkeer en gebrek aan voorzieningen, vormt geen waardedrukkende factor aangezien deze overlast bij de aankoop van een pand in een nieuwbouwwijk voorzienbaar was en deze, zoals ook ter zitting is gebleken, in dit geval van voorbijgaande aard is geweest. Door de tijdelijke aard van deze overlast is daaraan in dezen geen betekenis toe te kennen.
10. De door de Ambtenaar ingeschakelde taxateur heeft bij de waardebepaling rekening gehouden met de verkoopprijzen die rondom de peildatum voor min of meer vergelijkbare woningen in de buurt zijn gerealiseerd. Deze werkwijze sluit aan bij de bepaling van vorengenoemde wettelijke waarde.
11. De Ambtenaar maakt met de door hem aangevoerde gegevens met betrekking tot de waardebepalende factoren zoals onder meer type (alleenstaand), ligging en grootte aannemelijk dat de objecten waarnaar in het door hem overgelegde taxatierapport wordt verwezen in dezen als referentieobjecten kunnen dienen. Met inachtneming van de onderlinge verschillen tussen belanghebbendes onroerende zaak en de in het taxatierapport genoemde objecten geven de gerealiseerde verkoopprijzen van die objecten steun aan de door de Ambtenaar verdedigde waarde.
12. De door de Ambtenaar ter zake aangevoerde gegevens, tezamen en in onderling verband beschouwd, maken voldoende aannemelijk dat de waardebepaling op f 322.000,- van belanghebbendes onroerende zaak niet te hoog is uitgevallen. Het door belanghebbende overigens aangevoerde is van onvoldoende gewicht om te concluderen tot een lagere waarde.
slotsom:
Het beroep van belanghebbende is niet gegrond.
proceskosten:
Voor een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 5a van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken acht het Hof geen termen aanwezig.
beslissing:
Het Gerechtshof bevestigt de bestreden uitspraak.
Aldus gedaan en in het openbaar uitgesproken op 26 oktober 2000 door mw. mr De Kroon, raadsheer, lid van de eerste enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr Egberts als griffier.
Waarvan opgemaakt dit proces-verbaal.
De griffier, Het lid van de voormelde kamer,
(J.L.M. Egberts) (M.C.M. de Kroon)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 31 oktober 2000
Tegen deze mondelinge uitspraak is geen beroep in cassatie mogelijk; dit kan alleen tegen een schriftelijke uitspraak van het gerechtshof. Ieder van de partijen kan binnen vier weken na de verzenddatum van dit proces-verbaal het gerechtshof verzoeken de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. De vervanging van een mondelinge uitspraak door een schriftelijke strekt ertoe de mondelinge uitspraak in een andere vorm vast te leggen. Bij de vervanging van een mondelinge uitspraak mag het gerechtshof de gedane uitspraak niet aan een heroverweging onderwerpen.
De partij die om een vervangende uitspraak verzoekt is hiervoor griffierecht verschuldigd en krijgt daarover bericht van de griffier. Het griffierecht dat de belanghebbende betaalt ter verkrijging van een schriftelijke uitspraak, komt in mindering op het griffierecht dat de griffier van de Hoge Raad zal heffen als de belanghebbende beroep in cassatie instelt.