Uitspraak
WS
Gerechtshof Arnhem
derde enkelvoudige belastingkamer
nr. 98/3277
Proces-verbaal mondelinge uitspraak
belanghebbende : kerkgenootschap X gemeente Y
te : Z
ambtenaar : de heffingsambtenaar van de gemeente P (hierna: de ambtenaar)
aangevallen beslissing : uitspraak op bezwaarschrift tegen waardebeschikking (artikel 22 Wet Pro waardering onroerende zaken; hierna te noemen: woz)
tijdvak : jaren 1997 tot en met 2000
mondelinge behandeling : op 12 oktober 2000 te Arnhem door mr N.E. Haas, vice-president, in tegenwoordigheid van mr Snoijink als griffier
waarbij verschenen : belanghebbende bij monde van haar ouderling-kerkvoogd A en haar gemachtigde B, kantoor houdende te Z, alsmede de ambtenaar
gronden:
1. De onderhavige beroepszaak is er één van de vier - bij het hof bekend onder de nummers 98/3276, 98/3277, 98/3278 en 98/3279 - die in samenhang met elkaar zijn behandeld.
2. De voormelde beschikking nr. 218 betreft de onroerende zaak plaatselijk bekend a-straat 1, benedenverdieping (hierna: het object). Bij de aangevallen uitspraak is de naar de peildatum, 1 januari 1994, vastgestelde waarde van het object gehandhaafd op ƒ 540 000.
3. Het object bestaat uit de begane grond van een monumentale villa uit ± 1770 met een vloeroppervlakte van ± 139 m² alsmede een in 1980 haaks op de achterzijde gebouwde nieuwe vleugel met op de begane grond een nuttige oppervlakte van ± 260 m² en op de verdieping, wegens een schuin verlopende kap, van 190 m². Het geheel is bij belanghebbende in gebruik als kerkelijk centrum (kerkelijk bureau, rouwcentrum, vergadercentrum).
4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de woz wordt de waarde bepaald op die welke aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
5. Bij betwisting door belanghebbende rust op de ambtenaar de last te bewijzen dat de door hem verdedigde waarde van ƒ 540 000 per 1 januari 1994 juist is.
6. Partijen zijn het erover eens dat in dezen de waarde in het economische verkeer gevonden moet worden met de methode van kapitalisatie van de bruto-huurwaarde.
7. Ter zitting zijn partijen in die zin tot een vergelijk gekomen dat de aan de verdieping van de nieuwe vleugel toe te rekenen huurwaarde 2/3 bedraagt van die van de begane grond. Aldus verdedigt de ambtenaar, die ter zitting de door belanghebbende gemaakte berekening van de nuttige vloeroppervlakte van de verdieping op 190 m² heeft overgenomen, een huurwaarde van 190´ ƒ 70 en belanghebbende een van 190´ ƒ 50.
8. De ambtenaar verdedigt met verwijzing naar het overgelegde taxatierapport van C, taxateur o.z., van 31 maart 1999 een basishuurwaarde van ƒ 150/m² voor de oudbouw en een daarvan afgeleide huurwaarde voor de begane grond en de verdieping van de nieuwbouw van ƒ 105/m² onderscheidenlijk (nader) ƒ 70/m². De ambtenaar hanteert daarbij kapitalisatiefactoren van 6,9, 7,8 onderscheidenlijk 7,8.
9. Belanghebbende, die dezelfde kapitalisatiefactoren toepast, gaat uit van een huurwaarde voor de oudbouw van ƒ 100/m² en voor de nieuwbouw van ƒ 75/m² op de begane grond en van ƒ 50/m² op de verdieping. Zij maakt evenwel niet met een deskundigenrapport of ander objectief gegeven van vergelijkbaar gewicht aannemelijk dat de door de ambtenaar gehanteerde basishuurwaarde en de daarvan afgeleide huurwaarden te hoog zouden zijn. Deze - deels nader gewijzigde - huurwaarden kunnen daarom als juist worden aanvaard. De waarde van het object beloopt dan:
oudbouw 139 m² à 6,9´ ¦ 150,- ƒ 143 865,-
nieuwbouw begane grond 260 m² à 7,8´ ¦ 105,- ƒ 212 940,-
nieuwbouw verdieping 190 m² à 7,8´ ¦ 70, - ƒ 103 740,-
totaal ƒ 460 545,-.
10. Belanghebbende wijst ter ondersteuning van haar standpunt op de waardering per de prijspeildatum van het kerkelijk centrum in het nabijgelegen Q op ƒ 479 000. Deze stelling kan niet tot verdere verlaging leiden, nu de ambtenaar er onweersproken op heeft gewezen dat dat gebouw, dat beide partijen zeer wel met het object vergelijkbaar achten, een aanmerkelijk kleinere inhoud heeft.
11. Het beroep is ten dele gegrond.
proceskosten:
De proceskosten van belanghebbende zijn in overeenstemming met het Besluit proceskosten fiscale procedures te berekenen op (2´ ƒ 710,- ´ 1 =) ƒ 1 420,- aan kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. De reis- en verblijfkosten van haar verschenen bestuurslid zijn begrepen in de kostenveroordeling in de zaak nr. 98/3276 waarin heden eveneens uitspraak wordt gedaan.
beslissing:
Het gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de ambtenaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot ƒ 460 545;
- gelast de ambtenaar aan belanghebbende het door haar gestorte griffierecht van ƒ 80,- te vergoeden;
- veroordeelt de ambtenaar in de proceskosten van belanghebbende voor een bedrag van ƒ 1 420,-, te vergoeden door de gemeente P.
Aldus gedaan en in het openbaar uitgesproken te Arnhem op 26 oktober 2000 door mr N.E. Haas, vice-president, lid van de derde enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr Snoijink als griffier.
Waarvan opgemaakt dit proces-verbaal.
De griffier, Het lid van de voormelde kamer,
(W.J.N.M. Snoijink) N.E. Haas)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 31 oktober 2000
Het is mogelijk dat de mondelinge uitspraak wordt vervangen door een schriftelijke. Ieder van de partijen kan daar het gerechtshof om verzoeken binnen vier weken na de verzenddatum van het proces-verbaal van deze uitspraak.
Van de verzoeker wordt een griffierecht van ¦ 150 geheven.
Bij de vervanging van een mondelinge uitspraak mag het gerechtshof de gedane uitspraak niet aan een heroverweging onderwerpen.
Uitsluitend tegen een schriftelijke uitspraak van het gerechtshof staat beroep in cassatie open.