Uitspraak
he
Gerechtshof Arnhem
Eerste enkelvoudige belastingkamer
nummer 98/826
U i t s p r a a k
op het beroep van X te Z (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak van het hoofd van de afdeling belastingen van de gemeente Enschede op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de beschikking waardevaststelling ingevolge de Wet waardering onroerende zaken met het nummer 1.
1. Aanslag en bezwaar
1.1. Aan belanghebbende is voor het tijdvak van 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000 een beschikking ingevolge de Wet waardering onroerende zaken gegeven wegens het gebruik krachtens eigendom, bezit, beperkt of persoonlijk recht, alsmede wegens het genot krachtens zakelijk recht van de onroerende zaak plaatselijk bekend als a-weg 1 te Z. De bij die beschikking vastgestelde waarde beloopt ¦ 728.000,-.
1.2. Bij uitspraak van 12 januari 1998 op het door belanghebbende tegen de beschikking gemaakte bezwaar, is de vastgestelde waarde verminderd tot f 696.000,-.
2. Geding voor het Hof
2.1. Het beroepschrift is ter griffie ontvangen op 20 februari 1998 waarbij bijlagen zijn overgelegd.
2.2. Tot de stukken van het geding behoren het vertoogschrift en de daarin genoemde bijlagen.
2.3. Bij de mondelinge behandeling op 6 juli 2000 te Arnhem zijn gehoord belanghebbende alsmede de Ambtenaar.
2.4. Naar aanleiding van het ter zitting door het Hof tot de Ambtenaar gerichte verzoek om schriftelijk nadere inlichtingen te verstrekken, heeft tussen het Hof en partijen een briefwisseling plaatsgevonden, waarbij het bepaalde in de artikelen 14, lid 1, aanhef en onderdeel 2° , en 16 van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken overeenkomstige toepassing heeft gevonden. Partijen hebben het Hof schriftelijk laten weten het niet wenselijk te achten hun standpunten nogmaals mondeling toe te lichten
3. De vaststaande feiten
3.1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak a-weg 1 te Z. Het betreft een b-houderij ter grootte van 3.28.80 ha. Het bedrijf bestaat uit een woonhuis, een tweetal varkensschuren met een tussenbouw, een wagenloods, een hobbyschuurtje en erf en aanhorige grond. Het object is voorzien van gas, water, elektriciteit en telefoon. Er is geen aansluiting op de gemeentelijke riolering.
3.2. De Ambtenaar heeft zich bij het geven van de onderhavige beschikking op het standpunt gesteld dat de waarde van de onroerende zaak per peildatum ¦ 728.000,- bedraagt. In de bezwaarfase is door het taxatiebureau A B.V. een nader onderzoek ingesteld naar de juistheid van de vastgestelde waarde. Op grond van de resultaten van dat onderzoek is de vastgestelde waarde door de Ambtenaar verminderd tot f 696.000.
3.3. De Ambtenaar heeft bij het vertoogschrift een op 25 mei 1998 gedagtekend taxatierapport overgelegd. Volgens dit rapport is de waarde van de onroerende zaak a-weg 1 te Z, beoordeeld naar het prijspeil op 1 januari 1995, ¦ 696.000,-.
In het taxatierapport zijn ter vergelijking gegevens vermeld van een andere onroerende zaak, te weten a-weg 2 te Z.
3.4. Belanghebbende heeft van zijn kant geen taxatierapport of gegevens van gelijk gewicht overgelegd.
4. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
4.1. Partijen houdt verdeeld, het antwoord op de vraag of de waarde van belanghebbendes onroerende zaak per de peildatum 1 januari 1995 ¦ 696.000,- bedraagt zoals de Ambtenaar verdedigt, dan wel gelet op de vastgestelde waarde voor het nabij gelegen vergelijkingspand a-weg 2 te Z aanzienlijk lager moet worden gewaardeerd, zoals belanghebbende verdedigt.
4.2. Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd hetgeen is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Zij hebben daaraan ter zitting geen nieuwe argumenten of verweren toegevoegd.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de WOZ) wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum de datum die ligt twee jaren voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld, in dit geval 1 januari 1995 (artikel 18, lid 2, van de WOZ).
5.2. Belanghebbende stelt dat de onroerende zaak a-weg 2 min of meer dezelfde kenmerken vertoont als zijn onroerende zaak en daarom als een goed referentieobject is aan te merken.
5.3. Voor zijn stelling dat de waarde in het economische verkeer van zijn onroerende zaak per 1 januari 1995 te hoog is vastgesteld voert belanghebbende aan:
dat de waarde van de onroerende zaak van zijn buurman aan de a-weg 2 in het kader van de WOZ per peildatum 1 januari 1995 op f 503.000,- is gewaardeerd.
dat zijn bedrijf gedurende de wintermaanden slecht bereikbaar is en de liggingscode "4 goed" zoals vermeld in het taxatieverslag dan ook onjuist is.
5.4. Uit het door de Ambtenaar bij zijn vertoogschrift overgelegde taxatierapport van 25 mei 1998 blijkt dat de taxateur bij de waardebepaling van belanghebbendes onroerende zaak rekening heeft gehouden met de voor het onder punt 5.2. genoemde referentiepand gerealiseerde verkooprijs op 3 april 1995 van f 1.350.000,-. Ter zitting heeft de Ambtenaar verklaard dat de waarde per peildatum van dit pand gelet op voormelde verkoopprijs om en nabij de peildatum veel te laag is vastgesteld.
5.5. Desgevraagd heeft de Ambtenaar na de zitting schriftelijke inlichtingen verstrekt met betrekking tot de verkoopprijs van het vergelijkingspand a-weg 2. Daaruit blijkt dat dit object op 3 april 1995 door de huidige eigenaar is gekocht voor f 1.630.000,-. In deze prijs is een bedrag van f 280.000,- begrepen ter zake van fosfaatrechten. Indien dit bedrag op voornoemde prijs in mindering wordt gebracht, resteert de in het taxatierapport genoemde prijs van f 1.350.000,-. Voor een zuivere vergelijking met belanghebbendes onroerende zaak moet op deze f 1.350.000,- nog een bedrag van f 90.000,-- in mindering worden gebracht terzake van de in die verkoopprijs begrepen cultuurgrond. Aldus resteert een verkoopprijs van f 1.260.000,--.
5.6. Met betrekking tot de ligging van belanghebbendes onroerende zaak heeft de Ambtenaar verklaard dat deze normaal is voor dit soort bedrijven en dat deze ligging goed vergelijkbaar is met die van het vergelijkingsobject a-weg 2.
5.7. De door de Ambtenaar aangevoerde gegevens, tezamen en in onderling verband beschouwd, maken voldoende aannemelijk dat de waardebepaling van belanghebbendes onroerende zaak op f 696.000,-, gelet ook op in april 1995 gerealiseerde verkoopprijs van (na eliminatie van de voor de WOZ niet relevante waarden van fosfaatrechten en cultuurgrond) f 1.260.000,-, niet te hoog is uitgevallen. Daar bij heeft het Hof rekening gehouden met de onderlinge verschillen tussen belanghebbendes onroerende zaak en het onderhavige vergelijkingsobject.
Het door belanghebbende zijnerzijds aangevoerde is van onvoldoende gewicht om te concluderen tot een lagere waarde.
5.8. Belanghebbendes grief inzake de ontoereikende motivering van de uitspraak kan niet leiden tot vernietiging van die uitspraak. Bij een eventuele tekortschietende motivering van een uitspraak dient het Hof, zo het de uitspraak van de Inspecteur materieel als juist beschouwt, de gronden voor de bevestiging aan te vullen.
5.9. Het Hof is evenwel van oordeel dat de gemeente zelf - door de waarde van het vergelijkingspand a-weg 2 in het kader van de WOZ per peildatum 1 januari 1995 op een veel te laag bedrag (f 503.000,-) vast te stellen - heeft veroorzaakt dat belanghebbende in de veronderstelling verkeerde dat de waarde van zijn onroerende zaak per 1 januari 1995 te hoog was vastgesteld op grond waarvan hij bezwaar heeft gemaakt tegen de WOZ beschikking en vervolgens in beroep is gegaan Mede gelet op de omstandigheid dat de gemeente deze onjuiste veronderstelling eerst in het naar aanleiding van het door belanghebbende ingestelde beroep, ingediende vertoogschrift heeft ontzenuwd, acht het Hof termen aanwezig om de Ambtenaar te veroordelen in de kosten van het geding.
6. Slotsom
Het beroep is niet gegrond.
7. Proceskosten en griffierecht
Het Hof acht termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 5a van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken, nu bij een tijdige verstrekking van de gegevens van het onderhavige vergelijkingspand aan belanghebbende een procedure voor het Hof voorkomen had kunnen worden. Het Hof berekent de voor vergoeding in aanmerking komende kosten op 2,5 punten maal ƒ 710,-- maal wegingsfactor 1 = f 1.775,- + f 45,- (reiskosten) = f 1.820,-.
Om dezelfde reden zal het Hof de Ambtenaar gelasten aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht te vergoeden.
8. Beslissing
Het Gerechtshof:
bevestigt de uitspraak van de Ambtenaar;
veroordeelt de Ambtenaar in de proceskosten van belanghebbende voor een bedrag van f 1.820,-, te vergoeden door de gemeente Enschede;
gelast de Ambtenaar aan belanghebbende het door hem gestorte griffierecht van f 80,- te vergoeden.
Aldus gedaan te Arnhem op 30 januari 2001 door mw mr De Kroon, raadsheer, lid van de eerste enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr Egberts als griffier.
(J.L.M. Egberts) (M.C.M. de Kroon)
De beslissing is in het openbaar uitgesproken en afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 30 januari 2001
Ieder van de partijen kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
2. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.