Uitspraak
WS
Gerechtshof Arnhem
achtste enkelvoudige belastingkamer
nummer 99/00461
U i t s p r a a k
op het beroep van de stichting X te Z (hierna te noemen: belanghebbende) tegen de uitspraak van het sectorhoofd Financiën van de gemeente Nunspeet (hierna: de Ambtenaar) op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de na te melden beschikking.
1. Beschikking en bezwaar
1.1. Bij beschikking van 14 maart 1997, nummer 1, genomen op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: woz), is de waarde van de onroerende zaak plaatselijk bekend a-straat 1 te Nunspeet (hierna: het object) naar de peildatum, 1 januari 1995, vastgesteld op ¦ 8 230 000.
1.2. Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Ambtenaar bij uitspraak van 7 januari 1999 de beschikking gehandhaafd.
2. Geding voor het hof
2.1. Het beroepschrift is ter griffie ontvangen op 18 februari 1999.
2.2. Tot de stukken van het geding behoren het vertoogschrift en de daarin genoemde bijlage.
2.3. Bij de mondelinge behandeling op 2 augustus 2000 te Arnhem zijn gehoord de gemachtigde van belanghebbende en de Ambtenaar bijgestaan door A, taxateur.
2.4. De notities van het pleidooi dat de gemachtigde van belanghebbende bij de mondelinge behandeling heeft gehouden worden, met bijlagen, als hier herhaald en ingelast beschouwd.
3. De vaststaande feiten
3.1. Belanghebbende verhuurt voor ¦ 87 060 per maand ofwel ¦ 1 044 720 per jaar het object, een verzorgingstehuis met bijbehorend terrein, tuinen en ondergrond, in 1966 in systeembouw opgevuld met metselwerk gebouwd op het perceel kadastraal bekend gemeente Nunspeet, sectie A, nummer 1.
3.2. Van de totale perceelsoppervlakte van 14 385 m² is blijkens de als bijlage 4 bij het beroepschrift overgelegde objectgegevens 9 959 m² aan het object toegerekend.
3.3. Het object is in 1982 verbouwd en uitgebreid. Er is toen een vleugel bijgebouwd en de bestaande ruimten zijn vernieuwd.
3.4. De vastgestelde waarde is berekend op de gecorrigeerde vervangingswaarde, gespecificeerd in bijlage 3 van het taxatierapport dat bij het vertoogschrift is overgelegd.
4. Het geschil en de standpunten en conclusies van partijen
4.1. Partijen houdt verdeeld, of de vastgestelde waarde te hoog is.
4.2. Elk van de partijen heeft voor haar standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van haar afkomstige stukken.
4.3. Daaraan is mondeling, behalve de inhoud van de voormelde pleitnotities, toegevoegd - zakelijk weergegeven -
4.3.1. namens belanghebbende:
4.3.1.1. Zij is een bouwstichting voor bejaarden en verhuurt aan de stichting A.
4.3.1.2. Er behoort te worden afgeschreven op het hele gebouw. De restwaarde moet in acht worden genomen totdat sloop actueel zou worden.
4.3.1.3. Op zichzelf kan zij zich vinden in een factor 8 ter kapitalisatie van de huurwaarde. De op blz. 3 van het taxatierapport genoemde huurprijs is op zichzelf juist.
4.3.1.4. Naar de juiste oppervlaktemaat heeft zij geen onderzoek gedaan. Bij de berekening van de waarde heeft haar deskundige zich gebaseerd op gegevens die bij de opname zijn verkregen, te weten een oudbouw uit 1966 van 3 979 m² en een uitbreiding in 1982 van 2 607 m². Haar deskundige is uitgegaan van 6 600 m².
4.3.1.5. Zij heeft een berekening van de bouwkosten op ¦ 1 700/m². Zij legt ‘Tabel 10 Financiële richtlijnen met betrekking tot verzorgingshuizen (prijspeil 1/8/1998)’ over.
4.3.1.6. Zij heeft, gezien de bijbouw in 1990, iets te veel afgeschreven.
4.3.1.7. Er zijn geen vergelijkbare verzorgingstehuizen in de markt verkocht. Er zijn ook geen stichtingen die tegen een andere prijs willen huren. Dit soort tehuizen loopt op zijn eind.
4.3.2. en namens de Ambtenaar:
4.3.2.1. Voor objecten als dit geldt altijd de gecorrigeerde vervangingswaarde. De restwaarde bedraagt 15% tot 30%.
4.3.2.2. In 1982 is het object uitgebreid met 1 400 m² en in 1990 met 1 400 m². In totaal bedraagt de oppervlakte ongeveer 6 600 m².
4.3.2.3. In de toelichting op de overgelegde ‘Tabel 10’ staan ‘roerende zaken’ genoemd die onroerend zijn.
4.4. Belanghebbende verzoekt in beroep om vermindering van de vastgestelde waarde tot ¦ 4 000 000.
4.5. De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van zijn uitspraak.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. De aard van de procedure voor de administratieve rechter in belastingzaken brengt mee dat onvolkomenheden in de behandeling van het bezwaarschrift en in de gang van zaken tijdens het horen op het bezwaar op zichzelf niet de nietigheid van de aangevallen uitspraak meebrengen.
5.2. De Ambtenaar legt tot staving van de door hem verdedigde waarde een taxatierapport over dat op 14 juni 1999 is opgemaakt door B (hierna: de taxateur). Hierin is de vervangingswaarde berekend aan de hand van de normen voor investeringen in verzorgingstehuizen zoals gehanteerd door het Centraal Orgaan voor Tarieven Gezondheidszorg, dat jaarlijks de normen vaststelt waaraan investeringen en afschrijvingen in de gezondheidszorg moeten voldoen. De pagina's 1 tot en met 10 van een COTG-Vademecum, onderdeel V 9100 (Niet-personeel), zijn bij het taxatierapport gevoegd.
5.3. Belanghebbende betwist dat de gekapitaliseerde huurwaarde zoals berekend in de aangevallen uitspraak en nader op blad 3 van het taxatierapport, een betrouwbare toetssteen is voor de gecorrigeerde vervangingswaarde. De Ambtenaar gaat uit van de jaarhuur van ¦ 1 044 720 die namens belanghebbende is opgegeven. Zij aanvaardt op zichzelf een kapitalisatiefactor van 8 als juist. Gesteld noch gebleken is evenwel dat die jaarhuur is tot stand gekomen op de vrije (ver-)huurmarkt tussen zakelijk handelende partijen. De Ambtenaar maakt voorts niet aannemelijk dat zo'n markt voor verzorgingstehuizen bestaat. Die huurwaarde kan daarom niet dienen als toetssteen voor de juistheid van de berekende vervangingswaarde en komt evenmin in aanmerking om, mocht zij die vervangingswaarde overtreffen, daarvoor krachtens artikel 17, tweede lid, van de woz in de plaats te treden.
5.4. Bij het taxatierapport is een specificatie gevoegd van de bestreden gecorrigeerde vervangingswaarde, blijkens welke voor zowel de in 1966 gebouwde opstal als de in 1982 tot stand gebrachte uitbreiding een prijs van ¦ 2 400/m² is gehanteerd. Deze prijs is in het taxatierapport noch in de daarbij gevoegde stukken toegelicht. Bij pleidooi heeft belanghebbende het vermoeden geopperd dat de, van het Centraal Orgaan voor Tarieven Gezondheidszorg afkomstige, norm een kostennorm is voor, qua bouwkosten met verzorgingstehuizen als het onderhavige niet vergelijkbare, verpleegtehuizen. Dit vermoeden vindt steun in de bewoordingen van het onder 5.2. genoemde deel van het COTG-Vademecum en is door de Ambtenaar niet ontzenuwd. Belanghebbende berekent de bruto-vervangingswaarde per 1 januari 1999 op ¦ 1 894/m² en rekent deze terug naar de waardepeildatum aan de hand van een ‘prijscorrectie van 2,5% per jaar’ op ¦ 1 700. De Ambtenaar voert op zichzelf terecht aan, dat in de toelichting op de voormelde Tabel 10 ‘roerende zaken’ staan vermeld die, als bestanddelen, tot de - denkbeeldig te vervangen - onroerende zaak moeten worden gerekend en waarvan de kosten dus niet buiten beschouwing mogen blijven. In goede justitie aanvaardt het Hof een bruto-vervangingswaarde van ¦ 1 850/m² als juist.
5.5. Belanghebbende bepleit in een bijlage bij haar beroepschrift een correctie voor technische veroudering van gemiddeld (afgerond) 3,44%. Zij wijst er daarbij op dat delen van de bouwkosten, zoals fijne afbouw en installaties die aan het gebouw dienstbaar zijn, sneller verouderen dan bijvoorbeeld de ruwe bouw. In haar pleitnota verdedigt belanghebbende een percentage van drie, onder verwijzing naar de door de Ziekenfondsraad voorgeschreven gemiddelde afschrijvingspercentages. Belanghebbende heeft dit niet nader met specifieke becijferingen onderbouwd. De taxateur heeft in zijn taxatierapport een afschrijving toegepast van gemiddeld 2% per jaar, te weten 58% voor het op de waardepeildatum 29 jaar oude gedeelte en 26% voor het toen 13 jaar oude gedeelte. Het Hof acht aannemelijk dat sommige delen van het gebouw aanzienlijk sneller technisch verouderen dan de kosten van de ruwbouw, en dat dit onvoldoende tot uitdrukking komt in het door de Ambtenaar gehanteerde afschrijvingspercentage. Het Hof zal, gelet op het vorenstaande, het gemiddelde afschrijvingspercentage dat voor de bepaling van de technische veroudering in aanmerking moet worden genomen voor dit geval in goede justitie vaststellen op 2,5. De taxateur vermeldt voor functionele veroudering te zijn uitgegaan van een aftrek wegens veranderde bouwwijze en hogere gebruikskosten door ondoelmatig werken van circa 25%. Belanghebbende acht dit bij pleidooi nader juist en geeft daarmee kennelijk haar in het beroepschrift opgeworpen stelling prijs dat ‘een functionele correctie van nihil’ is toegepast.
5.6. Belanghebbende voert niets aan op grond waarvan de restwaarde van 15% die de taxateur hanteert te hoog zou moeten worden geacht.
5.7. Ter zitting is door de Ambtenaar gesteld dat ook in 1990 een renovatie en uitbreiding hebben plaatsgevonden. Hij heeft verklaard dat de uitbreiding in 1982 1 400 m² bedroeg en de uitbreiding in 1990 eveneens 1 400 m², en dat de totale oppervlakte ongeveer 6 600 m² bedraagt. In het taxatierapport is uitgegaan van een gebouw uit 1966 met een oppervlakte van 4 251 m² en een gebouw uit 1982 met een oppervlakte van 2 215 m². De gemachtigde van belanghebbende is bij zijn berekeningen uitgegaan van 6 600 m² waarvan 60% uit 1966 stamt en 40% uit 1982. Hij heeft niet bestreden dat in 1990 eveneens een uitbreiding heeft plaatsgevonden, maar hij heeft slechts volstaan met de opmerking dat in dat geval de afschrijving door hem te hoog zal zijn berekend. Nu hieromtrent niet meer duidelijkheid door partijen is verschaft zal het Hof voor dit geding uitgaan van een oppervlakte van 6 600 m², te weten 4 000 m² gebouwd in 1966, 1.300 m² in 1982 en 1.300 m² in 1990.
5.8. De taxateur hanteert een grondwaarde ‘inclusief terreinvoorzieningen’ van 1 245 000, kennelijk de uitkomst van 9 959 m² à ¦ 125. Blijkens de hertaxatiekaart die bij het beroepschrift is gevoegd, is tot aan de beroepsfase een prijs van ¦ 62/m² voor de grond aangehouden. Het staat de Ambtenaar vrij, ter ondersteuning van de vastgestelde waarde in beroep andere gegevens aan te voeren dan bij de afhandeling van het bezwaar. Belanghebbende beroept zich er niet op dat de op de hertaxatiekaart vermelde m²-prijs bij haar enig in rechte te beschermen vertrouwen zou hebben gewekt. Er bestaat dan ook geen reden, in dit geval de zo-even bedoelde vrijheid van de Ambtenaar door die vermelding beperkt te achten.
5.9. Belanghebbende heeft niet bestreden dat, bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde, een restwaarde van de gebouwen in acht genomen moet worden. Zij gaat er derhalve van uit dat, na afschrijving, voor de gebouwen nog een koper gevonden kan worden die daarvoor een bedrag over heeft. In die visie past niet bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde rekening te houden met (een aandeel in de) sloopkosten. Voor zover belanghebbende heeft willen stellen dat alsdan de restwaarde op een te hoog bedrag is vastgesteld is het Hof van oordeel dat belanghebbende zulks niet aannemelijk heeft gemaakt.
5.10. Een en ander leidt tot de volgende berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde:
opstal bouwjaar 1966: 4 000 m² à ¦ 1 850 = ¦ 7 400 000; restwaarde 15% = ¦ 1 110 000 ® verschil ¦ 6 290 000; na technische afschrijving (29 jaar à 2,5% =) 72,5% = ¦ 4 560 250 blijft ¦ 2 839 750; na functionele afschrijving 25% = ¦ 709 938 blijft ¦ 2 129 812;
uitbreiding 1982: 1 300 m² à ¦ 1 850 = ¦ 2 405 000; restwaarde 15% = ¦ 360 750 ® verschil ¦ 2 044 250; na technische afschrijving (13 jaar à 2,5% =) 32,5% = ¦ 664 381 blijft ¦ 1 740 619; na functionele afschrijving 25% = ¦ 435 154 blijft ¦ 1 305 464;
uitbreiding 1990: 1 300 m² à ¦ 1 850 = ¦ 2 405 000; restwaarde 15% = ¦ 360 750 ® verschil ¦ 2 044 250; na technische afschrijving (5 jaar à 2,5% =) 12,5% = ¦ 255 531 blijft ¦ 2 149 469; na functionele afschrijving 25% = ¦ 537 367 blijft ¦ 1 612 102;
¦ 2 129 812 + ¦ 1 305 464 + ¦ 1 612 102 (opstallen) + ¦ 1 245 000 (grond) = ¦ 6 292 378.
6. Slotsom
Het beroep is in zoverre gegrond.
7. Proceskosten
De proceskosten van belanghebbende zijn overeenkomstig het Besluit proceskosten fiscale procedures te berekenen op 2´ ¦ 710 ´ 1,5 = ¦ 2 130.
8. Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de ambtenaar;
- vermindert de vastgestelde waarde van het object tot ¦ 6 292 378;
- gelast de Ambtenaar aan belanghebbende het door haar gestorte griffierecht van ¦ 80 te vergoeden;
- veroordeelt de Ambtenaar in de proceskosten van belanghebbende voor een bedrag van ¦ 2 130, te vergoeden door de gemeente Nunspeet.
Aldus gedaan te Arnhem op 19 februari 2001 door mr Kooijmans, lid van de achtste enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr Snoijink als griffier.
(W.J.N.M. Snoijink) (J.P.M. Kooijmans)
De beslissing is in het openbaar uitgesproken en afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 19 februari 2001
Tegen deze uitspraak kunnen de belanghebbende en het college van burgemeester en wethouders binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
De partij die beroep in cassatie instelt, is een griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.