Uitspraak
zitting van 12 maart 2002
eerste civiele kamer
rolnummer 2001/644 KG
G E R E C H T S H O F T E A R N H E M
Arrest
in de zaak van
1. [appellante sub 1] en
2. [appellant sub 2],
beiden wonende te [woonplaats],
appellanten,
procureur: mr W.D. Huizinga,
tegen:
de stichting Stichting Woningbouw Lelystad,
handelende onder de naam Centrada,
gevestigd te Lelystad,
geïntimeerde,
procureur: mr J.M.J. Huver.
1 Het geding in eerste aanleg
Voor het verloop van het geding in eerste aanleg wordt verwezen naar de inhoud van het vonnis van de president van de rechtbank te Zwolle van 6 juli 2001, in kort geding gewezen tussen appellanten (hierna in gezamenlijk te noemen: [appellanten] en afzonderlijk: [appellante sub 1] en [appellant sub 2]) als gedaagden en geïntimeerde (hierna te noemen: Centrada) als eiseres. Een fotokopie van dat vonnis is aan dit arrest gehecht.
2 Het geding in hoger beroep
2.1 [appellanten] zijn bij exploot van 16 juli 2001 in hoger beroep gekomen van voormeld vonnis met dagvaarding van Centrada voor dit hof. Zij hebben daarin aangekondigd te zullen concluderen dat het hof bij arrest, voor zover rechtens mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, zonodig onder aanvulling en/of verbetering van de gronden, het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, Centrada alsnog in haar vorderingen niet-ontvankelijk zal verklaren, althans deze aan haar zal ontzeggen, zulks met veroordeling van Centrada in de kosten van beide instanties.
2.2 Bij memorie van grieven hebben [appellanten] zeven grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en geconcludeerd dat het hof bij arrest het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van Centrada alsnog zal afwijzen met veroordeling van Centrada in de kosten van beide instanties.
2.3 Bij memorie van antwoord heeft Centrada verweer gevoerd, een productie overgelegd en bewijs aangeboden. Zij heeft daarin voorts aangegeven stukken uit een bodemprocedure (dagvaarding, conclusie van antwoord met de daarbij overgelegde 24 producties en de conclusies van repliek en dupliek) over te zullen leggen, doch dat is niet gebeurd. Zij heeft in de memorie van antwoord geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen met veroordeling van [appellanten] in de kosten van het hoger beroep.
2.4 Vervolgens zijn de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
3 De vaststaande feiten
Tussen partijen staan de navolgende feiten vast.
a. [appellant sub 2] en [appellante sub 1] zijn echtelieden. [moeder appellante sub 1] was de moeder van [appellante sub 1]. Tot haar overlijden op 8 december 2000 heeft [moeder appellante sub 1] van Centrada een aangepaste tweekamer-bejaardenwoning gehuurd aan de [[adres moeder appellante sub 1]] te [woonplaats]. [appellanten] woonden toen met hun dertigjarige dochter bij haar in.
b. [appellanten] hebben in het verleden zelf van Centrada de woning aan de [adres appellanten] gehuurd. Die huurovereenkomst is op vordering van Centrada bij vonnis van 26 mei 1993 door de kantonrechter te Harderwijk ontbonden wegens wanprestatie van [appellanten] Op 22 april 1994 is de woning ontruimd. De daaruit voortvloeiende schuld van [appellanten] beliep f 27.161,72, zijnde f 5.859,92 ter zake van achterstallige huur, f 2.963,05 wegens deurwaarders-kosten (onder meer) ter zake van vorenbedoelde ontruiming en f 18.438,75 voor het opknappen van de woning.
c. Bij brief van 22 maart 2000 heeft [moeder appellante sub 1] aan Centrada verzocht haar toestemming te verlenen om [appellanten] bij haar te laten inwonen. Daarop heeft Centrada bij brief van 6 april 2000 gereageerd door haar een formulier “verzoek tot toestemming inwoning” te doen toekomen met het verzoek dat na invulling en tezamen met een verhuurdersverklaring van de vorige verhuurder van de personen op wie het verzoek tot inwoning betrekking had, te retourneren. Centrada heeft dat formulier echter nimmer retour ontvangen. De gevraagde toestemming is dus ook nooit verleend.
d. [appellant sub 2] heeft bij brief van 2 januari 2001 aan Centrada een ingevuld en door hem ondertekend huuropzeggingsformulier, gedateerd 1 januari 2001, doen toekomen, waarin hij als erfgenaam van [moeder appellante sub 1] de huur van de woning [[adres moeder appellante sub 1]] opzegde tegen een “in overleg” te bepalen datum, met het verzoek aan [appellante sub 1] en hem een andere woning toe te wijzen.
e. Centrada heeft bij brief van 4 januari 2001 bevestigd dat als beëindigingsdatum van de huur was afgesproken 4 februari 2001.
f. Bij brief van 12 januari 2001 heeft [appellant sub 2] zich bereid verklaard de woning te verlaten mits Centrada spoedig andere woonruimte zou aanbieden.
g. Bij brief van 18 januari 2001 heeft Centrada geantwoord dat zij [appellanten] urgentie had toegekend en dat zij de eindopname van de woning aan de [[adres moeder appellante sub 1]] pas zou laten plaatsvinden nadat [appellanten] een woning aangeboden hadden gekregen.
h. Centrada heeft [appellanten] vervolgens bij aangetekende brief van 5 april 2001 voor zover hier van belang het volgende meegedeeld: “Centrada is er heel recent achter gekomen dat u dezelfde partij bent als die eerder gewoond heeft in de [adres appellanten] en die daar toen met een vonnis van de kantonrechter van 26 mei 1993 zijn ontruimd. U heeft toen een huurschuld achtergelaten van f 5.589,92 en deurwaarderskosten onbetaald gelaten voor een bedrag van f 2.963,05. Voorts heeft u de woning niet correct opgeleverd toen. De woning verkeerde in zo’n slechte staat dat er voor f 18.438,75 aan mutatiekosten gemaakt is moeten worden!
U heeft op geen van deze schulden enige betaling gedaan noch aangeboden.
Zolang die vordering niet is voldaan zal Centrada u geen nieuwe woonruimte aanbieden.
De situatie is dus dat Centrada vindt dat u de woning waarin u nu blijft moet verlaten en ontruimen en stelt tevens u geen andere woonruimte te zullen aanbieden.
U wordt hierbij verzocht en voor zover nodig gesommeerd binnen veertien dagen na dagtekening van deze brief de woonruimte waarin u thans verblijft te verlaten en te ontruimen bij gebreke waarvan in kort geding zal worden gevorderd”.
4 De beoordeling van het geschil in hoger beroep
4.1 Beide partijen hebben bezwaar gemaakt tegen de door de president in het vonnis waarvan beroep vastgestelde feiten. Het hof heeft hiervoor onder 3 zelf de feiten, die het als vaststaand beschouwt, weergegeven. Daarbij zijn niet de feiten, waartegen door partijen bezwaar is gemaakt, opgenomen. Op die bezwaren behoeft derhalve niet te worden ingegaan.
4.2 [appellanten] hebben het geschil in volle omvang aan het hof ter beoordeling voorgelegd. Zij hebben in de eerste plaats bestreden dat Centrada spoedeisend belang heeft bij haar vordering. Tussen partijen staat vast dat de woning aan de [[adres moeder appellante sub 1]] een bejaardenwoning is. Blijkens de daarvan overgelegde notities heeft Centrada ter gelegenheid van de mondelinge behandeling in eerste aanleg aangevoerd dat de woning aan de [[adres moeder appellante sub 1]] tevens een aangepaste woning is die op de kortst mogelijke termijn moet worden ontruimd, omdat daarvoor andere gegadigden zijn. [appellanten] hebben niet bestreden dat die woning een aangepaste woning is. [appellanten] hebben evenmin bestreden de overweging van de president dat Centrada heeft aangevoerd dat voor aangepaste bejaardenwoningen als de onderhavige een lange wachtlijst bestaat. [appellanten] hebben in de memorie van grieven ter onderbouwing van hun stelling dat voldoende spoedeisend belang ontbreekt, aangevoerd dat Centrada haar stelling dat veel vraag is naar woningen als de onderhavige onvoldoende heeft geadstrueerd. Zij hebben er in dit verband op gewezen dat de woning in de Woonkrant van 27 juli 2001 is gepubliceerd. Naar aanleiding van die stelling heeft Centrada in de memorie van antwoord het door haar gehanteerde toewijzingsbeleid uiteengezet. Dat zou het volgende inhouden. Iedere woning die vrijkomt wordt in de Woonkrant gepubliceerd. Daarop kan door een ieder worden gereflecteerd. Mede aan de hand van (het aantal urgentiepunten van) degenen die zich voor het eerst naar aanleiding van die publicatie hebben gemeld, wordt uitgemaakt wie de hoogste urgentie heeft. Aan diegene wordt dan de woning toegewezen. Dit betoog van Centrada impliceert dat uit het enkele feit dat de woning in de Woonkrant is gepubliceerd niet kan worden afgeleid dat geen vraag naar die woning zou zijn. Opmerking verdient voorts dat de aard van het kort geding zich verzet tegen een diepgaand onderzoek naar de juistheid van de stelling dat naar een woning als hier aan de orde (veel) vraag zou zijn. Voor bewijslevering (door getuigen) is dus geen plaats. Mede in aanmerking genomen dat het een feit van algemene bekendheid is dat in het algemeen een tekort aan aangepaste bejaardenwoningen bestaat en mede gelet op vorenbedoelde nadere toelichting van Centrada, acht het hof het voorshands voldoende aannemelijk dat er gegadigden voor deze woning zijn. Daarmee staat voorshands voldoende vast dat Centrada spoedeisend belang bij haar vordering heeft.
4.3 Volgens [appellanten] heeft de president voorts ten onrechte overwogen dat zij zonder recht of titel in de woning aan de [[adres moeder appellante sub 1]] verblijven en dat de huurovereenkomst is geëindigd. Volgens hen heeft [appellant sub 2] als erfgenaam van [moeder appellante sub 1] de huur opgezegd onder de opschortende voorwaarde dat aan [appellanten] vervangende woonruimte zou worden aangeboden. Zij hebben in dit verband ook gewezen op de (onder de vaststaande feiten bedoelde) brief van Centrada van 18 januari 2001, waarin deze aan [appellanten] heeft meegedeeld dat de eindopname van de woning aan de [[adres moeder appellante sub 1]] eerst zal plaatsvinden nadat hun een woning is aangeboden.
4.4 Het hof is voorshands van oordeel dat Centrada zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat in de opzegging van 1 januari 2001 en de begeleidende brief van 2 januari 2001 geen opschortende voorwaarde is genoemd, waaronder die opzegging zou hebben plaatsgevonden. In de brief van 2 januari 2001 hebben [appellanten] slechts “verzocht” om hun vervangende woonruimte toe te wijzen. De opzegging moet dus voorshands worden geacht onvoorwaardelijk te zijn geschied. Dat, gelijk onder de vaststaande feiten sub f is overwogen, [appellant sub 2] in zijn brief van 12 januari 2001 (en naar [appellanten] stellen ook op 9 januari 2001) alsnog – achteraf – de door hem bedoelde voorwaarde heeft gesteld aan het verlenen van medewerking aan het ontruimen van de woning, kan hieraan niet (meer) afdoen. Naar aanleiding van de huuropzegging zelf bestond slechts onzekerheid over de dag, waartegen die opzegging werd gedaan. Die dag zou volgens het opzeggingsformulier in overleg moeten worden vastgesteld. Uit de – hiervoor onder de vaststaande feiten sub e bedoelde - brief van Centrada van 4 januari 2001 blijkt dat partijen vervolgens hebben afgesproken dat de huur op 4 februari 2001 zou eindigen. [appellanten] hebben gesteld dat partijen nader zijn overeengekomen dat de huur pas zou aflopen nadat Centrada aan hen vervangende woonruimte zou hebben aangeboden. Centrada heeft dat betwist. Zij betwist met name ook dat zij aan [appellanten] zou hebben toegezegd om hun vervangende woonruimte aan te bieden.
Volgens haar zou zij slechts hebben toegezegd om met de ontruiming van de woning geduld te betrachten en intussen voor [appellanten] om te zien naar vervangende woonruimte.
4.5 Het hof is voorshands van oordeel dat, ook indien partijen nader zijn overeengekomen dat de huurovereenkomst eerst zou eindigen nadat aan [appellanten] vervangende woonruimte zou zijn aangeboden, zulks niet zonder meer impliceert dat zij dan voor de duur van die overeenkomst gerechtigd zouden zijn om in die woning te blijven wonen. Die huurovereenkomst was immers niet een overeenkomst tussen Centrada en [appellanten], maar tussen Centrada en [moeder appellante sub 1]. Dat betekent dat [appellanten] niet uit hoofde van die overeenkomst gerechtigd waren in die woning te verblijven, maar slechts uit hoofde van de toezegging van Centrada dat zij in afwachting van vervangende woonruimte voor [appellanten] nog niet tot ontruiming zou overgaan.
4.6 Ter beantwoording ligt dus de vraag voor of Centrada thans nog gebonden is aan haar toezegging om in afwachting van die vervangende woonruimte niet tot ontruiming van de woning aan de [[adres moeder appellante sub 1]] over te gaan. Centrada heeft zich op het standpunt gesteld dat zij niet langer bereid is om aan [appellanten] vervangende woonruimte aan te bieden. Zij heeft daartoe onder meer aangevoerd dat zij eerst nadat zij aan [appellanten] haar toezegging om voorlopig niet tot ontruiming van de woning aan de [[adres moeder appellante sub 1]] over te gaan, had gedaan, heeft ontdekt dat [appellanten] degenen waren met wie zij in het verleden met betrekking tot de woning aan de [adres appellanten] de huurovereenkomst had gesloten, die op haar vordering door de kantonrechter wegens wanprestatie van [appellanten] in 1993 is ontbonden. Zij heeft voorts als reden aangevoerd dat [appellanten] hun uit die huurovereenkomst en de daarop in 1994 gevolgde ontruiming voortvloeiende schuld aan haar ten belope van f 27.161,72 gedurende al die jaren (vrijwel) geheel onbetaald heeft gelaten. [appellanten] hebben betwist dat Centrada ten tijde van haar toezegging niet zou hebben geweten dat [appellanten] de vroegere huurders van de woning aan de [adres appellanten] waren. Zij voeren daartoe aan dat Centrada reeds door de – hiervoor onder de vaststaande feiten sub c bedoelde – brief van 22 maart 2000 van [moeder appellante sub 1], waarin deze toestemming vroeg voor de inwoning van [appellanten], van de namen en geboortedata van [appellanten] op de hoogte was. [appellanten] zouden zich bovendien in 1995 in de gemeentelijke basisadministratie als bewoners van de [[adres moeder appellante sub 1]] hebben laten inschrijven. Het hof overweegt hieromtrent dat het enkele feit dat Centrada daardoor had kunnen weten dat [appellanten] haar vroegere huurders waren, geenszins impliceert dat zij zich dat ook daadwerkelijk heeft gerealiseerd. Het tegendeel ligt veeleer voor de hand nu, naar voorshands mag worden aangenomen, Centrada aan [appellanten] niet zou hebben aangeboden om te proberen voor hen in haar woningbestand vervangende woonruimte te vinden, als zij zich dat zou hebben gerealiseerd. Voormelde huurschuld is voor haar immers juist aanleiding geweest om ontbinding in rechte van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst te vorderen. Het hof gaat er derhalve voorshands van uit dat Centrada zich dat inderdaad niet heeft gerealiseerd toen zij aan [appellanten] haar voormelde toezegging deed. Het enkele feit dat Centrada dat wel had kunnen weten, doet naar het voorlopig oordeel van het hof in dit verband niet terzake. Nu de kantonrechter op vorenbedoelde vordering van Centrada de ontbinding heeft uitgesproken, moet voorshands tevens worden aangenomen dat – nu [appellanten] gedurende al die jaren na die ontruiming op die schuld niets of nauwelijks iets hebben afgelost – Centrada thans niet geacht zal worden gehouden te zijn om ondanks het voortbestaan van die schuld haar – zoals hiervoor onder 4.4 is overwogen, door Cantrada betwiste - toezegging om aan [appellanten] vervangende woonruimte aan te bieden, na te komen.
4.7 [appellanten] hebben nog wel aangevoerd dat zij middels hun raadsman op 17 april 2001 hebben aangegeven bereid te zijn voor hun oude huurschuld een regeling te treffen, doch dit is door Centrada ontkend. Het hof overweegt hieromtrent nog dat, hoewel ook de president in het vonnis waarvan beroep heeft overwogen dat van enige concreet aangeboden betalingsregeling niets is gebleken, [appellanten] ook in hoger beroep hun stelling terzake niet nader hebben toegelicht. Reeds om die reden moet daaraan als onvoldoende gemotiveerd worden voorbijgegaan.
4.8 Vast staat dat Centrada haar voormelde toezegging om nog niet tot ontruiming van de woning aan de [[adres moeder appellante sub 1]] over te gaan had gekoppeld aan de toezegging om – volgens Centrada: - voor [appellanten] om te zien naar vervangende woonruimte, dan wel – volgens [appellanten]: - om aan dezen vervangende woonruimte aan te bieden. Nu Centrada niet langer bereid is om aan [appellanten] vervangende woonruimte aan te bieden en zij voorshands ook niet geacht kan worden daartoe nog gehouden te zijn, is daarmee de gestelde grondslag voor het verleende uitstel van de ontruiming van de woning aan de [[adres moeder appellante sub 1]], komen te vervallen. [appellanten] hebben (ook overigens) geen feiten of omstandigheden gesteld, waaruit – indien zij zouden vaststaan – zou volgen dat zij niettemin gerechtigd zouden zijn om nog in die woning te blijven wonen. De door [appellanten] ter gelegenheid van de mondelinge behandeling in eerste aanleg gestelde omstandigheid dat [appellanten] qua leeftijd voor een bejaardenwoning in aanmerking komen, terwijl [appellante sub 1] vanwege een ernstige spierziekte een aangepaste woning nodig heeft, kan niet als een zodanige omstandigheid gelden. Die omstandigheid zou hooguit reden kunnen zijn geweest voor Centrada om, als zij nog gehouden zou zijn geweest om aan [appellanten] een huurovereenkomst aan te bieden, in het kader daarvan daarmee rekening te houden. Uit hetgeen hiervoor is overwogen, volgt echter dat Centrada naar het voorlopig oordeel van het hof niet gehouden is om aan [appellanten] zelf een nieuwe huurovereenkomst aan te bieden. De conclusie is dan ook dat [appellanten] ook naar het voorlopig oordeel van het hof thans zonder recht of titel in de woning aan de [[adres moeder appellante sub 1]] verblijven.
4.9 Het hof is voorshands voorts met de president van oordeel dat er geen feiten of omstandigheden zijn gesteld of gebleken, die zich tegen toewijzing van de vordering tot ontruiming verzetten. Behalve de omstandigheid dat [appellanten] de – door hen in dit geding op zichzelf genomen niet betwiste - oude huurschuld nog steeds (vrijwel) geheel onbetaald laten, verdient in dit verband ook vermelding de omstandigheid dat [appellanten] vóór het overlijden van [moeder appellante sub 1] geen toestemming van Centrada hadden verkregen om bij [moeder appellante sub 1] in te wonen. Laatstgenoemde had immers nagelaten het daarvoor bestemde formulier samen met een verhuurdersverklaring – zoals hiervoor onder de vaststaande feiten sub c aangegeven - aan Centrada te doen toekomen. Bovendien is sinds het overlijden van [moeder appellante sub 1] op 8 december 2000 al ruim een jaar verstreken, waarin [appellanten] ook zelf naar vervangende woonruimte hadden kunnen zoeken, terwijl [appellanten] al sinds de dag waarop zij de – hiervoor onder de vaststaande feiten sub h bedoelde – brief van 5 april 2001 ontvingen, wisten dat Centrada niet langer bereid was om hun vervangende woonruimte aan te bieden. Het antwoord op de vraag of en, zo ja, in hoeverre [appellanten] de sinds het overlijden van [moeder appellante sub 1] vervallen huurtermijnen voor de woning aan de [[adres moeder appellante sub 1]] hebben betaald, acht het hof in dit verband niet van doorslaggevende betekenis.
4.10 Het voorgaande brengt reeds mee dat het hoger beroep niet kan slagen. Hetgeen partijen overigens nog hebben aangevoerd behoeft derhalve geen bespreking meer.
5 De slotsom
5.1 Het hoger beroep faalt. Het bestreden vonnis zal derhalve worden bekrachtigd.
5.2 [appellanten] zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
6 De beslissing
Het hof, rechtdoende in hoger beroep in kort geding:
bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de president van de rechtbank te Zwolle van 6 juli 2001;
veroordeelt [appellanten] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Centrada bepaald op EUR 771,43 voor salaris van de procureur en op EUR 215,55 voor griffierecht;
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs Houtman, Van Wijland-Kalkman en Van den Heuvel en in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 12 maart 2002.