Uitspraak
Gerechtshof Arnhem
derde meervoudige belastingkamer
nummer 02/01901 (WOZ)
U i t s p r a a k
op het beroep van [X] te [Z] (hierna te noemen: belanghebbende) tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente [P](hierna: de Ambtenaar) op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de na te noemen beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ).
1. Beschikking en bezwaar
1.1. De beschikking voor het tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000, genummerd [01] en gedagtekend 15 april 1997, is door de Ambtenaar vastgesteld ter zake van de onroerende zaak [a-weg 1 te P] en vermeldt een waarde van f 214.000. De peildatum is 1 januari 1995.
1.2. Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Ambtenaar bij uitspraak van 4 december 1998 de beschikking gehandhaafd
2. De loop van het geding en de stukken van het geding
2.1.Op het beroep van belanghebbende tegen voormelde uitspraak heeft het Gerechtshof Leeuwarden bij uitspraak van 2 februari 2001, nr. 55/99, de uitspraak van de Ambtenaar bevestigd.
2.2. Op het door belanghebbende ingestelde beroep in cassatie heeft de Hoge Raad bij arrest van 7 juni 2002, nr. 36.868, de uitspraak van het Gerechtshof Leeuwarden vernietigd en de zaak ter verdere behandeling en beslissing met inachtneming van het arrest verwezen naar dit Hof.
2.3. Tot de stukken van het geding rekent het Hof de door partijen voor de behandeling van de zaak bij het Gerechtshof Leeuwarden ingediende stukken. Na verwijzing heeft belanghebbende op 20 augustus 2002 een conclusie met bijlagen ingediend. De Ambtenaar heeft op 4 november 2002 een conclusie met bijlagen ingediend. Hierna zijn op 24 december 2002 ontvangen een brief van belanghebbende van 19 december 2002 met bijlagen en een brief, namens belanghebbende, van [A], met bijlagen.
2.4. Bij de mondelinge behandeling op 14 januari 2003 te Arnhem zijn gehoord belanghebbende, zijn echtgenote [X-Y], en tot bijstand [A] voornoemd, alsmede [de Ambtenaar, bijgestaan door taxateur B, verbonden aan taxatiebureau-2 te R].
2.5. De notities van het door de Ambtenaar ter zitting gehouden pleidooi, waarvan exemplaren aan belanghebbende en het Hof zijn overgelegd, worden tot de stukken van het geding gerekend.
2.6. Op 24 januari 2003 is ter griffie van het Hof een nader stuk van belanghebbende ontvangen. Nu het Hof het onderzoek in de zaak aan het einde van de zitting op 14 januari 2003 heeft gesloten, kan op dat stuk geen acht worden geslagen.
3. De vaststaande feiten
Het Hof stelt op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting, als tussen partijen niet in geschil dan wel door een der partijen gesteld en door de wederpartij niet weersproken, de volgende feiten vast.
3.1. In voormeld arrest is door de Hoge Raad het volgende overwogen:
3. Beoordeling van 's Hofs uitspraak naar aanleiding van de klachten en ambtshalve
3.1. Blijkens rechtsoverweging 5.5 van de bestreden uitspraak heeft belanghebbende aangevoerd dat bij de vaststelling van de waarde ten onrechte geen rekening is gehouden met (onder meer) bouwkundige gebreken, waaronder een ontoereikende hemelwaterafvoer. In rechtsoverweging 5.6, eerste volzin, heeft het Hof de reactie daarop van de heffingsambtenaar weergegeven, te weten dat schade als gevolg van bouwkundige gebreken, waaronder een ontoereikende hemelwaterafvoer, in een civiele procedure tot compensatie behoort te leiden. In de tweede volzin heeft het Hof daarop laten volgen dat derhalve niet aannemelijk is dat zodanige gebreken invloed hebben op de waarde per peildatum.
3.2. Indien deze (tweede) volzin van rechtsoverweging 5.6 aldus moet worden begrepen dat het Hof ook daarin slechts het standpunt van de heffingsambtenaar heeft willen weergeven, dan heeft het zijn uitspraak niet naar de eis der wet met redenen omkleed, omdat het in dat geval in rechtsoverweging 5.6 noch elders is ingegaan op het betoog van belanghebbende dat geen rekening is gehouden met de door hem gestelde gebreken.
3.3. Indien de tweede volzin van rechtsoverweging 5.6 een eigen oordeel van het Hof behelst, dan berust dat op een onjuiste rechtsopvatting. Immers, de omstandigheid dat belanghebbende ter zake van de door hem gestelde gebreken aanspraken jegens derden kan doen gelden, is zonder betekenis voor de waardering van de onroerende zaak, die ingevolge artikel 18, lid 2, van de Wet waardering onroerende zaken moet geschieden naar de staat waarin de zaak op de waardepeildatum verkeert, derhalve met inachtneming van op die datum aanwezige gebreken. Een aanspraak jegens derden is niet een aspect van de staat waarin de onroerende zaak verkeert.
3.4. Onzeker is of de tweede volzin van rechtsoverweging 5.6 in de ene dan wel in de andere zin moet worden begrepen. Het Hof heeft derhalve onvoldoende inzicht in zijn gedachtegang gegeven, zodat 's Hofs uitspraak niet naar de eis der wet met redenen is omkleed. 's Hofs uitspraak kan mitsdien niet in stand blijven. Verwijzing moet volgen.
4. Proceskosten
De Hoge Raad acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten. Door het verwijzingshof zal worden beoordeeld of aan belanghebbende voor de kosten van het geding voor het Hof een vergoeding dient te worden toegekend.
4.1. De onroerende zaak [a-weg 1 te P] dient belanghebbende tot woning. Het betreft een vrijstaande recreatiewoning (type: […]) gelegen in [recreatiepark-C] (hierna: het park) in de gemeente [P]. Oppervlak perceel: 441 m2. Inhoud: ongeveer 258 m3. Belanghebbende heeft in 1993 de grond aangekocht en de recreatiewoning is in 1994 gebouwd. Voor grond en woning heeft belanghebbende f 221.065 inclusief omzetbelasting betaald aan [C] B.V. (hierna: de verkoper). Belanghebbende heeft zelf de badkamer aangelegd.
4.2. Aan de rand van het park bevindt zich een voormalige vuilstortplaats van de Gemeente [P]. Blijkens artikel 6, onderdeel a, van de akte van levering van de grond van het park door de Gemeente [P] aan de verkoper is bij de levering melding gemaakt van de aanwezigheid van de voormalige vuilstort. Bij de levering van de grond aan de kopers heeft de verkoper daarvan geen gewag gemaakt.
4.3. In een in opdracht van de Provincie Groningen op 16 juni 2000 door [D] B.V. uitgebracht rapport wordt geconstateerd dat sprake is van een in de bodem van het park aanwezige verhoogde concentratie sulfaat in het grondwater ter hoogte van de stort. Geconcludeerd wordt dat er geen actuele risico's bestaan, die op korte termijn maatregelen nodig maken.
3.5. Enkele jaren na de oplevering werden kopers van de recreatiewoningen geconfronteerd met een aantal gebreken van constructieve aard. In opdracht van elf kopers, waaronder belanghebbende, zijn hun recreatiewoningen op 27 januari 2000 door twee deskundigen geïnspecteerd op bouwkundige en/of constructieve gebreken. Het rapport van deze inspectie van 10 februari 2000 noemt de volgende bevindingen:
- krimpscheuren in gevelmetselwerk van de zijgevels;
- scheuren in het binnenspouwblad;
- scheuren in het spuitwerk bij de aansluiting van wanden en plafonds;
- lekkage binnen de woning van hemelwater als gevolg van onjuiste detaillering van de goten;
- door gebrekkige waterafvoersystemen op het park ontstaat vocht en wateroverlast in de kruipruimte onder de woningen;
- het constructieve deel van het woningtype van belanghebbende is volstrekt instabiel en is uitgevoerd in afwijking van de door de Gemeente [P] goedgekeurde funderingstekening;
- onderspoeling fundering ter plaatse van de grindkoffers.
3.6. Op 18 mei 2001 hebben belanghebbende en acht andere kopers de Raad van Arbitrage voor de Bouwbedrijven in Nederland onder meer verzocht, primair om ontbinding van de koopovereenkomsten onder terugbetaling van de betaalde koopsommen, vermeerderd met kosten etc., subsidiair om de verkoper te veroordelen op haar kosten de geconstateerde gebreken en tekortkomingen te herstellen en meer subsidiair om de kopers te machtigen dit herstel op kosten van de verkoper zelf te doen uitvoeren. De kopers hebben in die procedure het onder 3.5. vermelde rapport ingebracht. Verkoper heeft een contra-rapport ingebracht.
3.7. De Ambtenaar heeft zich voor de vastgestelde waarde van f 214.000 van belanghebbendes recreatiewoning in de procedure voor het Gerechtshof Leeuwarden gebaseerd op een taxatierapport van april 1999 van [taxatiebureau-1 te R] (hierna: het eerste rapport). Dit rapport vermeldt onder het opschrift 'onderhoud, kwaliteit': 'De gevels, vloeren en dak verkeren in goede staat. Kozijnen zijn uitgevoerd in hardhout. De afwerking van het schilder en geveltimmerwerk is goed.'
In de procedure na verwijzing voor dit Hof heeft de Ambtenaar een taxatierapport van oktober 2002 van [taxatiebureau-2 te R] (hierna: het tweede rapport) ingebracht. Onder het opschrift 'onderhoud, kwaliteit' is aan hetgeen in het eerste taxatierapport is vermeld nog toegevoegd: 'Het geheel is complexmatig gebouwd waarbij thans blijkt dat onvoldoende aandacht is besteed aan de afwerking van het geheel. Als resultaat zijn kleine mankementen aan het licht gekomen (krimp- en zetscheuren, vochtoverlast).' In het tweede rapport noemt de taxateur eveneens een waarde van f 214.000.
3.8. In de uitspraak op het bezwaarschrift en in de beide door de Ambtenaar in het geding gebrachte rapporten ter onderbouwing van de gehanteerde waarde van belanghebbendes onroerende zaak zijn de volgende door de verkoper aan andere kopers verkochte recreatiewoningen genoemd:
[a-weg 2], oppervlak perceel 473 m2, inhoud 258 m3, verkoop op 4 februari 1996 voor f 244.000;
[a-weg 3], oppervlak perceel 473 m2, inhoud 258 m3, verkoop op 6 januari 1996 voor f 260.579.
3.9. Belanghebbende heeft geen taxatierapport van een deskundige in het geding gebracht.
4. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
4.1. Partijen houdt verdeeld welke de waarde is van de onroerende zaak van belanghebbende per 1 januari 1995.
4.2. Belanghebbende heeft - zakelijk weergegeven - aangevoerd:
In de stukken:
Ook nog in 1999 was zijn recreatiewoning niet goed opgeleverd. Het hemelwater waterde niet af op het riool. Hij heeft zelf een voorziening moeten treffen. Door de leemlaag onder de woning is er in de woning veel last van vocht. De Gemeente [P] heeft niet goed toezicht gehouden op de bouw van de recreatiewoningen. In 1998 is naast zijn woning een recreatiewoning verkocht voor f 130.000. In 1999 stonden diverse recreatiewoningen lange tijd te koop. Zijn recreatiewoning is onverkoopbaar. Hij is van mening dat de grond hem niet toebehoort en dat de Gemeente nog steeds de grond in onderpand heeft.
Ter zitting:
De verkoper heeft alle recreatiewoningen verkocht zonder melding te maken van de aanwezigheid van de aangrenzende vuilstort. Op de peildatum was ook nog niet bekend dat de recreatiewoning ernstige tekortkomingen had. De verkoper is gewoon doorgegaan met het verkopen van nieuw gebouwde recreatiewoningen. Ook in 1996 zijn nieuwe recreatiewoningen verkocht zonder melding te maken van de toestand van de grond en van de tekortkomingen bij de bouw.
Naar zijn mening is de waarde van zijn onroerende zaak per 1 januari 1995 ten hoogste f 50.000. Indien hij zelf alle benodigde werkzaamheden zou moeten laten uitvoeren schat hij de kosten daarvan zeker op f 100.000.
4.3. Namens de Ambtenaar is - zakelijk weergegeven - aangevoerd:
In de stukken:
Er is geen sprake van bodemverontreiniging of van een verdachte locatie. De voormalige vuilstortlocatie is ook niet als zodanig in het Kadaster opgenomen. De gemeente heeft de aanwezigheid van de voormalige vuilstort naast het park bij de verkoop aan de verkoper niet verzwegen. Bij de taxatie is rekening gehouden met de bouwkundige staat van het object. Gelet op de verkoopcijfers van vergelijkbare woningen met deze mankementen na de peildatum is de waarde correct bepaald. Belanghebbende kon zich bovendien op een door de verkoper afgegeven garantie beroepen.
Ter zitting
Van de 250 eigenaren van recreatiewoningen op het park hebben slechts tien eigenaren, waaronder belanghebbende, aan hun bezwaren vastgehouden en zijn procedures aangegaan. De verkoop van de recreatiewoning van de buurman op het park van belanghebbende was een veiling in opdracht van de bank. Vandaar de lagere opbrengst. Van een onderpand van de grond ten behoeve van de gemeente is geen sprake. Op het moment dat de grond aan eigenaren werd verkocht verviel dat onderpand, alsmede elke hypotheekstelling.
De gebrekkige hemelwaterafvoer is te verhelpen door eenvoudige ingrepen. De benodigde herstelwerkzaamheden bedragen slechts enkele duizenden guldens. In het tweede taxatierapport is met de onderhoudstoestand rekening gehouden. Het eerste rapport was op dit punt niet volledig. Hij handhaaft zijn standpunt inzake de waarde. Hij is wel van mening dat de waarde op de peildatum moet worden gesteld op de waarde die een koper, die bekend zou zijn met de werkelijke toestand, voor de recreatiewoning zou willen betalen.
De waarde per 1 januari 1999 is inderdaad gesteld op f 179.000. Die lagere waarde is veroorzaakt door marktfactoren.
4.4. Belanghebbende verzoekt vernietiging van de bestreden uitspraak en wijziging van de beschikking in een naar een waarde van f 50.000.
4.5. De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de bestreden uitspraak.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. Belanghebbende heeft aangevoerd dat hij nog steeds geen eigenaar is van de onroerende zaak. Het Hof verstaat deze grief van belanghebbende aldus, dat hij stelt dat de Ambtenaar ten onrechte de bestreden beschikking op zijn naam heeft afgegeven.
5.2. Blijkens een als bijlage bij de conclusie na verwijzing van belanghebbende gevoegd afschrift van een notariële akte van 27 maart 1996 zijn belanghebbende en zijn echtgenote in het kadaster ingeschreven als eigenaren van de door hen in 1993 gekochte grond. In het verzoekschrift van 18 mei 2001 van de kopers van recreatiewoningen, waaronder belanghebbende, aan de Raad van Arbitrage voor de Bouwbedrijven in Nederland staat vermeld, dat belanghebbende krachtens koop-/aanneemovereenkomst van 22 augustus 1993 heeft gekocht een bungalow met aanhorigheden gelegen aan de [a-weg 1 te P]. In een brief van 27 november 2000 van de advocaat van een zevental kopers van recreatiewoningen, waaronder belanghebbende, aan de verkoper, ontbindt de raadsman namens de kopers buitengerechtelijk de gesloten koop-/aannemingsovereenkomsten.
5.3. Gelet op het vorenstaande is het Hof van oordeel dat belanghebbende door de Ambtenaar terecht is aangemerkt als degene die het genot heeft van de recreatiewoning dan wel als degene die de woning gebruikt, een en ander zoals bedoeld in artikel 24, derde lid, van de Wet WOZ. Daarbij verdient opmerking, dat in een procedure inzake enige heffing waarbij de waarde van de onroerende zaak als heffingsmaatstaf geldt, zoals bij de heffing van onroerende zaakbelastingen, belanghebbende de gestelde eigendom of het gebruik van de onroerende zaak kan betwisten. De beschikking is mitsdien terecht door de Ambtenaar ten name van belanghebbende vastgesteld.
5.4. De waarde ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
5.5. Bepalend voor die waarde is de prijs die gegadigden, die bekend zouden zijn met alle omstandigheden die de waarde beïnvloeden, op of rond de peildatum voor die onroerende zaak zouden willen betalen. Anders dan de Ambtenaar ook nog na cassatie stelt, speelt de omstandigheid dat belanghebbende mogelijk kosten van herstelwerkzaamheden van de recreatiewoning op de verkoper kan verhalen geen rol.
5.6. In het onderhavige geval is op de peildatum sprake van een onroerende zaak bestaande uit een perceel op of in de nabijheid van grond met - overigens niet tot directe maatregelen nopende - vervuiling en een daarop gebouwde recreatiewoning met bouwkundige tekortkomingen.
5.7. In het eerste door de Ambtenaar overgelegde taxatierapport is geen melding gemaakt van de bouwkundige tekortkomingen. In het tweede taxatierapport is daarvan wel melding gemaakt, echter onder handhaving van de in het eerste rapport vastgestelde waarde van f 214.000. De namens de Ambtenaar optredende taxateur heeft ter zitting aangevoerd dat hij de kosten van herstel van de tekortkomingen schat op enkele duizenden guldens. Noch de Ambtenaar noch de taxateur die in opdracht van de Ambtenaar de waarde heeft bepaald is inhoudelijk ingegaan op het onder 3.5. vermelde rapport van de twee deskundigen inzake de tekortkomingen van de recreatiewoning, welk rapport in opdracht van onder meer belanghebbende is opgemaakt. Het vorenstaande leidt het Hof tot het oordeel dat de Ambtenaar onvoldoende verklaring heeft gegeven voor het antwoord op de vraag waarom de waarde in het tweede rapport ten opzichte van de waarde in het eerste rapport geen wijziging heeft ondergaan.
Het Hof is voorts van oordeel dat voor dit geding geen waarde kan worden gehecht aan de door de taxateur aan zijn taxatie ten grondslag gelegde, door verkoper begin 1996 gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare onroerende zaken. De Ambtenaar maakt tegenover de betwisting door belanghebbende niet aannemelijk, dat de verkoper bij die verkopen de kopers volledig over de toestand van die onroerende zaken heeft geïnformeerd, noch dat zich bij die recreatiewoningen niet dezelfde gebreken voordeden.
Deze oordelen omtrent de waardering van de onroerende zaak door de Ambtenaar en diens taxateur brengen het Hof ertoe de twee taxatierapporten niet als maatgevend te aanvaarden.
Belanghebbende heeft met betrekking tot de kosten van uit te voeren herstelwerkzaamheden geen rapport of andere opinie van een deskundige ingebracht.
5.8. Het Hof zal de per 1 januari 1995 in aanmerking te nemen waarde in goede justitie bepalen. Daarbij neemt het Hof het volgende in aanmerking. Uit het door belanghebbende ingebrachte rapport van de twee deskundigen inzake de bouwkundige tekortkomingen van de recreatiewoningen blijkt van gebreken die zonder twijfel een aspirant koper ertoe zullen bewegen een aanmerkelijk lagere prijs voor de onroerende zaak te willen betalen dan de prijs die gevraagd zou kunnen worden indien die gebreken zich niet voordoen. Vast staat dat belanghebbende voor de kavel en de recreatiewoning, zonder badkamer, in 1993 en 1994 in totaal f 221.065 heeft betaald en dat - zij het op een veiling - een naastgelegen recreatiewoning in 1998 f 130.000 heeft opgebracht. Het vorenstaande leidt het Hof ertoe de in aanmerking te nemen waarde per 1 januari 1995 - in goede justitie - te bepalen op f 150.000.
5.9. In dit geding is geen plaats voor een beslissing van het Hof over geschillen tussen belanghebbende of mede-eigenaren van recreatiewoningen enerzijds en de verkoper anderzijds, alsmede niet over een geschil inzake het toekennen van de zogenoemde Zalmsnip.
6. Slotsom
Het beroep van belanghebbende is gedeeltelijk gegrond.
7.Proceskosten
Uit de stukken van het geding voorzover dit is gevoerd voor het Gerechtshof Leeuwarden en voor dit Hof blijkt niet van ter zake van het onderhavige beroep aan belanghebbende door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand.
In zijn aan het Hof gerichte brief van 19 december 2002 heeft belanghebbende onder meer verzocht om vergoeding van reis- en verblijfkosten voor het bijwonen van de zittingen voor beide gerechtshoven, alsmede om verletkosten in verband met die zittingen. Nu de Ambtenaar ter zake geen verweer heeft gevoerd zal het Hof de vorderingen van belanghebbende ter zake toewijzen. Daarbij moeten voor reiskosten op grond van het Besluit proceskosten fiscale procedures (hierna: het Besluit) in aanmerking worden genomen de kosten van openbaar vervoer Het Hof stelt met inachtneming daarvan de te vergoeden reis- en verblijfkosten - in goede justitie - vast op € 300. De andere door belanghebbende in zijn brief van 19 december 2002 of in de op 24 december 2002 ter griffie van het Hof ontvangen brief van [A] genoemde kosten komen gelet op het Besluit niet voor vergoeding in aanmerking.
8. Griffierechten
Het door belanghebbende voor het instellen van beroep bij het Gerechtshof Leeuwarden betaalde griffierecht wordt vergoed door de Gemeente [P]. Omtrent het voor het instellen van het beroep in cassatie door belanghebbende betaalde griffierecht, inclusief het betaalde griffierecht voor vervanging van de mondelinge uitspraak van het Gerechtshof Leeuwarden door een mondelinge uitspraak, is reeds door de Hoge Raad beslist.
9. Beslissing
Het Gerechtshof
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- wijzigt de beschikking in een naar een waarde van € 68.067 (f 150.000);
- veroordeelt de Ambtenaar in de proceskosten van belanghebbende voor een bedrag van € 300, te vergoeden door de Gemeente [P];
- verstaat dat de Gemeente [P] aan belanghebbende het voor het instellen van het beroep bij het Gerechtshof Leeuwarden betaalde griffierecht van € 36,30 (f 80) vergoedt.
Aldus gedaan en in openbaar uitgesproken op 3 februari 2003 door mr. Röben, vice-president, als voorzitter, mrs De Kroon en Kooijmans, raadsheren, in tegenwoordigheid van mr Sitsen als griffier.
De griffier, De voorzitter,
(J.M. Sitsen) (J.B.H. Röben)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 3 februari 2003
Ieder van de partijen kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
2. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
a. de naam en het adres van de indiener;
b.de dagtekening;
c.een vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.