Uitspraak
Gerechtshof Arnhem
derde meervoudige belastingkamer
nummer 01/02668 (WOZ)
U i t s p r a a k
op het beroep van [X] te [Z] (hierna te noemen: belanghebbende) tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente Harderwijk (hierna: de Ambtenaar) op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen na te noemen beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ).
1. Beschikking en bezwaar
1.1. De beschikking, genummerd [01] en gedagtekend 2 maart 2001, is door de Ambtenaar vastgesteld ter zake van de onroerende zaak [a-weg 1 te Z] en vermeldt een waarde van f 964.000.
1.2. Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Ambtenaar bij uitspraak van 25 september 2001 de beschikking gehandhaafd.
2. Geding voor het Hof
2.1. Het door de gemachtigde van belanghebbende opgestelde beroepschrift is per fax ter griffie ontvangen op 5 november 2001 en aangevuld op 15 februari 2002, waarbij bijlagen zijn overgelegd.
2.2. Tot de stukken van het geding behoren het verweerschrift en de daarin genoemde bijlagen.
2.3. Partijen hebben schriftelijk ermee ingestemd dat het Hof uitspraak doet zonder mondelinge behandeling van de zaak.
3. De vaststaande feiten
Het Hof stelt op grond van de stukken, als tussen partijen niet in geschil dan wel door een der partijen gesteld en door de wederpartij niet weersproken, de volgende feiten vast.
3.1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak [a-weg 1 te Z]. Het betreft een omstreeks 1974 gebouwde vrijstaande woning met inpandige garage, ondergrond, houten schuur/bijgebouw en tuin. De oppervlakte van het perceel is 1900 m2. De inhoud van de woning is ongeveer 523 m3.
3.2. De gemeente Harderwijk heeft de binnen de gemeente gelegen onroerende zaken in het kader van de uitvoering van de Wet WOZ laten taxeren [taxatiebureau A]. De Ambtenaar baseert zich in beroep voor de door hem vastgestelde waarde per 1 januari 1999 op een nader taxatierapport van [taxatiebureau A] van 21 april 2002, dat is opgemaakt door gediplomeerd WOZ-taxateur [B], Register Makelaar/taxateur o.g.. Van dit rapport bevindt zich een exemplaar bij de stukken.
Het rapport vermeldt de volgende opbouw van de taxatie:
kavelwaarde 1900 m2 f 454.000
waarde hoofdgebouw circa 523 m3 - 489.000
waarde bijgebouw 26 m2 - 21.000
totaal f 964.000.
Het rapport verwijst als referentie in het bijzonder naar onderstaande verkochte en eveneens vrijstaande onroerende zaken, waarbij is opgemerkt dat het woningen betreft met soortgelijke functionaliteit en vergelijkbare courantheid en voorzieningenniveau. De bouwaard en de uitstraling zijn volgens het rapport traditioneler.
[a-weg 4 te Z]
oppervlak 1965 m2
inhoud woning circa 480 m3
bijgebouwen garage en tuinhuis
bouwjaar 1973
getransporteerd op 2 april 1999 voor f 1.025.000
WOZ-waarde per 1 januari 1999: f 984.000
[a-weg 2 te Z]
oppervlak 1445 m2
inhoud woning circa 577 m3
bijgebouwen inpandige garage en tuinhuis
bouwjaar 1976
getransporteerd op 2 december 1998 voor f 833.000
getransporteerd op 2 november 2000 voor f 1.025.000
WOZ-waarde per 1 januari 1999: f 829.000
[b-weg 3 te Z] oppervlak 948 m2
inhoud woning circa 603 m3
bijgebouwen garage en carport
bouwjaar 1970
getransporteerd op 6 december 1999 voor f 1.150.000
WOZ-waarde per 1 januari 1999: f 831.000.
3.2. Belanghebbende heeft geen rapport van een deskundige overgelegd.
3.3. Op 5 september 2001 zijn in de Tweede Kamer der Staten Generaal vragen gesteld aan de regering over afspraken tussen gemeenten en door hen ingeschakelde taxatiebureaus in het kader van de uitvoering van de Wet WOZ.
3.5. In verband met deze kamervragen heeft de Waarderingskamer een onderzoek ingesteld. Over de uitslag van dit onderzoek heeft de Waarderingskamer bij brief van 30 januari 2002 aan de staatssecretaris van Financiën (opgenomen in Vakstudie Lokale belastingen en milieuheffingen, Wet Waardering onroerende zaken, Artikelsgewijs commentaar, Hoofdstuk I, artikel 1, aantekening 10) onder meer het volgende bericht:
(…)
Het onderzoek is gericht op afspraken die ertoe leiden dat het taxatiebureau geen of minder kosten in rekening brengt voor de hertaxatie in de bezwaarfase indien deze leidt tot een substantiële vermindering van de waarde. Hoewel dergelijke afspraken van gemeentezijde zijn ingegeven door het grote belang dat zij hechten aan goede en geobjectiveerde waardevaststelling, bestaat het gevaar dat daarmee tevens een financieel belang van het taxatiebureau bij de uitkomst van de taxatie ontstaat. Zij zouden immers tot gevolg kunnen hebben dat in de bezwaarfase de waarde niet of onvoldoende wordt verminderd vanwege het enkele feit dat het taxatiebureau de gemaakte kosten niet vergoed krijgt, terwijl die kosten wel vergoed worden als de hertaxatie leidt tot handhaven van de waarde.
(…)
De Waarderingskamer heeft bij alle 504 gemeenten (stand per 1 januari 2001) navraag gedaan naar de toepassing van de genoemde garantiebepalingen.
(…)
Tenslotte hebben 23 gemeenten aangegeven vooralsnog geen goed alternatief te zien voor deze bepaling. Zij zien in de vigerende bepaling de beste mogelijkheid om het externe taxatiebureau ook garantie te laten geven op de geleverde taxaties.
(…).
Uit een bijlage bij de brief van de Waarderingskamer blijkt dat de Gemeente Harderwijk voorkomt op de lijst van 23 gemeenten die een afspraak hebben gemaakt met het door hen ingeschakelde taxatiebureau, welke afspraak erop neer komt dat dat bureau - in casu [taxatiebureau A] - aan de gemeente minder kosten in rekening brengt, indien na de taxatie die ten grondslag ligt aan de in de WOZ-beschikking vastgestelde waarde in de verdere procedure moet worden geconcludeerd tot een lagere waarde.
3.6. In een brief van 31 januari 2002 van de staatssecretaris van Financiën aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten Generaal (Belastingblad 2002, blz. 260) naar aanleiding van het onderzoek van de Waarderingskamer, merkt de staatssecretaris over de prijsafspraken op dat deze clausules niet wenselijk worden geacht.
4. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
4.1. Partijen houdt verdeeld
a. welke de waarde is van de onroerende zaak van belanghebbende, en
b. of de Ambtenaar, door gebruik te maken van de deskundigheid van een taxatiebureau waarmee door de gemeente Harderwijk een prijsafspraak is gemaakt, handelt in strijd met enig in het algemeen rechtsbewustzijn levend beginsel van behoorlijk bestuur.
4.2. Het standpunt van belanghebbende luidt - zakelijk weergegeven - als volgt:
In vergelijking met de vastgestelde waarde van f 387.000 op de vorige peildatum is sprake van een prijsstijging van 149 percent. Hij heeft geen veranderingen in zijn huis aangebracht die een dergelijke stijging rechtvaardigen.
In vergelijking met de referentiewoning [a-weg 4] is zijn woning minder luxueus en bevat zijn woning minder kamers. Zijn perceel is kleiner.
Eigenaren van vergelijkbare woningen in de buurt hebben een beschikking met een lagere waarde ontvangen. Hij acht dit in strijd met het gelijkheidsbeginsel.
Zijn vrees dat sprake is van prijsafspraken tussen de gemeente en de taxateur wordt bevestigd door een recent rapport van de Waarderingskamer. Taxateurs krijgen alleen betaald als zij niet of nauwelijks afwijken van de eerder geschatte waarde van de woning. In dat rapport staat dat de gemeente Harderwijk de afspraken met de taxateur niet heeft geschrapt. Hij acht dit in strijd met de beginselen van behoorlijk bestuur.
Hij verzoekt om vaststelling van de waarde van zijn woning op f 875.000 hetgeen nagenoeg overeenkomt met de waarde van de woningen [a-weg 5 en 2] , of op een bedrag in goede justitie door het Hof te bepalen.
4.3. De Ambtenaar heeft - zakelijk weergegeven - aangevoerd:
Naar aanleiding van het beroepschrift van belanghebbende heeft hij [taxatiebureau A] nogmaals verzocht de vastgesteld waarde op juistheid te toetsen.
De WOZ waarde dient te worden bepaald aan de hand van verkoopcijfers van min of meer vergelijkbare woningen gerealiseerd op of omstreeks de peildatum.
Belanghebbende geeft bij zijn beroep op het gelijkheidsbeginsel niet concreet aan welke eigenaren van woningen in de buurt een beschikking hebben ontvangen met een andere waarde. Uit het door hem bij het verweerschrift overgelegde taxatierapport komt naar voren dat waardeverschillen onder meer het gevolg zijn van verschillen in objectkenmerken. Van schending van het gelijkheidsbeginsel is geen sprake.
De door belanghebbende voorgestane waarde van f 875.000 sluit niet aan op het waardeniveau op de peildatum.
Voor wat betreft de prijsafspraken merkt hij op dat de gemeente Harderwijk groot belang hecht aan een goede en geobjectiveerde waardebepaling. De gemeente meent een garantie voor de kwaliteit van de uitgevoerde taxatie te hebben gevonden in het maken van 'prijsafspraken' met het taxatiebureau. Hij erkent dat deze prijsafspraak inhoudt dat de taxateur een financieel belang kan hebben bij de uitkomst van een tweede of derde taxatie. Dat deze afspraak de suggestie kan wekken van een niet objectieve beoordeling door de taxateur is niet door de gemeente beoogd of bedoeld. De overeenkomst tussen de gemeente en het door haar ingeschakelde taxatiebureau doet naar zijn mening niets af aan de onafhankelijkheid en de objectiviteit van het taxatiebureau en de door dat bureau ingeschakelde taxateurs.
4.4. Belanghebbende verzoekt vernietiging van de bestreden uitspraak en wijziging van de beschikking in een naar een waarde van f 875.000.
4.5. De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de bestreden uitspraak.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. De waarde ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet waardering onroerende zaken wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
5.2. Deze wettelijke bepaling bevat een bindende opdracht aan een met de heffing van belasting belaste Ambtenaar om de bedoelde waarde naar objectieve maatstaven vast te stellen. Indien de Ambtenaar voor deze vaststelling gebruik maakt van de kennis en het inzicht van een ter zake deskundige geldt die opdracht evenzeer voor de deskundige. Het Hof neemt hierbij voorts het volgende in aanmerking.
5.3. In de memorie van toelichting bij de Algemene wet bestuursrecht (Kamerstukken II 1988/89, 21 221, nr. 3) is onder het opschrift 'Algemeen - Algemene benadering van de rechtsbetrekking burger-bestuur' aandacht besteed aan die rechtsbetrekking. Daarbij is opgemerkt dat de betrekking tussen burger en bestuur is te beschouwen als een rechtsbetrekking tussen weliswaar naar hun aard verschillende partijen, maar toch als een rechtsbetrekking waarin beide partijen in een wederkerige relatie staan, zodat zij rekening moeten houden met de positie en de belangen van de andere partij.
5.4. Voor een waardevaststelling als hier aan de orde brengt dit mee, dat de burger erop moet kunnen vertrouwen dat een ambtenaar bij die vaststelling zorgvuldig, objectief en onpartijdig te werk gaat, alle relevante gegevens verzamelt en, indien hij zich laat adviseren door een ter zake deskundige, zich ervan behoort te vergewissen dat die deskundige eveneens zorgvuldig en onpartijdig zijn mening vormt en zich daarbij baseert op objectieve en controleerbare maatstaven.
5.5. Op grond van hetgeen is overwogen in 5.2. tot en met 5.4. kan niet anders worden geconcludeerd dan dat de Gemeente Harderwijk door het maken van prijsafspraken met een door haar ingeschakelde taxatiebureau heeft miskend dat niet kan worden uitgesloten dat bij een tweede of derde taxatie door het zelfde taxatiebureau, zoals in deze zaak het geval is, een objectieve vaststelling van de waarde onder druk is komen te staan omdat dat bureau bij de uitkomst van een nadere taxatie een zeker financieel belang heeft. Reeds hierom ziet het Hof aanleiding het oordeel van de taxateur omtrent de waarde buiten beschouwing te laten.
5.6. Belanghebbende heeft zich beroepen op schending van het gelijkheidsbeginsel omdat, zoals hij betoogt, eigenaren van vergelijkbare woningen in de buurt een beschikking met een lagere waarde zouden hebben ontvangen. Belanghebbende heeft dit beroep, anders dan de vergelijking van zijn onroerende zaak met de onroerende zaak [a-weg 4], niet onderbouwd. In het hiernavolgende houdt het Hof rekening met hetgeen vaststaat omtrent de onroerende zaak [a-weg 4]. Voor het overige kan dit beroep van belanghebbende niet slagen.
5.7. In het onderhavige geval verdient vooreerst opmerking dat voor de benadering van de waarde van een onroerende zaak als bedoeld in 5.1. het beste kan worden uitgegaan van de waarden van op of omstreeks de peildatum verkochte vergelijkbare zaken. Het door belanghebbende kennelijk voorgestane systeem waarbij hij uitgaat van de vastgestelde waarde van zijn onroerende zaak op een eerdere peildatum kan niet worden gevolgd.
5.8. Het Hof acht het in dit geval het meest voor de hand te liggen om belanghebbendes onroerende zaak te vergelijken met de nabijgelegen, verkochte onroerende zaken [a-weg 2 en 4]. In het rapport van [taxatiebureau A] worden die woningen aangeduid als 'in het zelfde prijssegment, een soortgelijke functionaliteit, (…) een vergelijkbare courantheid, (…) een vergelijkbaar voorzieningenniveau, (…) de ligging is soortgelijk.' De bouw zou iets traditioneler zijn. Belanghebbende heeft de vergelijkbaarheid van die onroerende zaken, zij het met inachtneming van de onderlinge verschillen, als zodanig niet betwist.
[a-weg 4] - met 65 m2 meer grond en 43 m3 minder inhoud - is op 2 april 1999 getransporteerd voor f 1.025.000. De WOZ-waarde per 1 januari 1999 is f 984.000.
[a-weg 2] - met 455 m2 minder grond en 54 m3 meer inhoud - is daarentegen op 2 december 1998 getransporteerd voor f 833.000. De WOZ-waarde per 1 januari 1999 is f 829.000.
5.9. Nu de Ambtenaar bij het vaststellen van de waarde van de onroerende zaak van belanghebbende op f 964.000, kennelijk en zonder enige nadere motivering, welke motivering in dit geval geboden is, aansluiting heeft gezocht bij de hoogste gerealiseerde prijs van de twee rond de peildatum verkochte, vergelijkbare onroerende zaken, ontstaat omtrent de juistheid van die waardering twijfel.
5.10. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen en op het gegeven dat belanghebbende omtrent de waarde geen rapport van een deskundige heeft ingebracht, ziet het Hof aanleiding de waarde van belanghebbendes onroerende zaak per 1 januari 1999 in goede justitie te bepalen. Het Hof slaat hierbij acht op de gegevens van de verkopen van [a-weg 2 en 4] en stelt de waarde op f 925.000.
6. Slotsom
Het beroep van belanghebbende is gegrond.
7. Proceskosten
Belanghebbendes proceskosten zijn in overeenstemming met het Besluit proces-kosten bestuursrecht te berekenen op 1 (beroepschrift) x € 322 x 1 (gewicht van de zaak), ofwel € 322.
8. Beslissing
Het Gerechtshof
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- wijzigt de beschikking in een naar een waarde van € 419.746 (f 925.000);
- gelast de Ambtenaar aan belanghebbende het door hem gestorte griffierecht van € 27,23 (f 60) te vergoeden;
- veroordeelt de Ambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 322;
- wijst de Gemeente Harderwijk aan als de rechtspersoon die het griffierecht en de proceskosten aan belanghebbende dient te vergoeden.
Aldus gedaan en in openbaar uitgesproken op 11 maart 2003 door mr Röben, vice-president, als voorzitter, mr De Kroon en mr drs Spek, raadsheren, in tegenwoordigheid van mr Gankema als griffier.
De griffier is verhinderd deze uitspraak mede te ondertekenen.
De voorzitter,
(J.B.H. Röben)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 11 maart 2003
Ieder van de partijen kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
2. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.