Uitspraak
Gerechtshof Arnhem
derde enkelvoudige belastingkamer
nummer 02/00254 (WOZ)
Proces-verbaal mondelinge uitspraak
Belanghebbende : [X]
Te : [Z]
Verweerder : de heffingsambtenaar van de gemeente Dalfsen (hierna: de Ambtenaar)
Aangevallen beslissing : uitspraak op bezwaar
Betreft : beschikking waardevaststelling ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: WOZ) voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004
Nummer : […]
Mondelinge behandeling : op 14 maart 2003 te Arnhem
Waarbij verschenen : belanghebbende alsmede [de Ambtenaar vergezeld door taxateur A]
gronden:
1. Aan belanghebbende is met dagtekening 31 maart 2001 voor de onroerende zaak [a-weg 1 te Z] (hierna: de onroerende zaak) een WOZ-beschikking uitgereikt voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004.
2. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de WOZ moet de waarde van de onderhavige onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 1999.
3. De Ambtenaar heeft zich bij het geven van de onderhavige beschikking op het standpunt gesteld dat de onder 2. bedoelde waarde van belanghebbendes onroerende zaak op de waardepeildatum ƒ 650.000 bedraagt. Bij de bestreden uitspraak heeft de Ambtenaar de waarde nader vastgesteld op ƒ 591.000. Ter zitting heeft de Ambtenaar zijn standpunt herzien en staat hij thans een waarde voor van ƒ 578.000.
4. Tot staving van deze nader door hem verdedigde waarde heeft de Ambtenaar bij het verweerschrift een op 25 september 2002 gedagtekend taxatierapport overgelegd, opgemaakt door [A], gediplomeerd W.O.Z. taxateur o.z., in welk rapport wordt geconcludeerd tot een waarde in het economische verkeer van belanghebbendes onroerende zaak op de peildatum van € 262.284 (ƒ 578.000).
5. [A] voornoemd heeft bij de waardebepaling rekening gehouden met verkoopprijzen die rondom de peildatum voor min of meer vergelijkbare objecten zijn gerealiseerd. Deze werkwijze sluit aan bij de bepaling van de onder 2. bedoelde waarde.
6. De Ambtenaar maakt met de door hem aangevoerde gegevens met betrekking tot de waardebepalende factoren zoals onder meer bouwaard, ligging, oppervlakte en inhoud, aannemelijk dat de objecten waarnaar in het door hem overgelegde taxatierapport wordt verwezen in dezen als referentiepanden kunnen dienen. Met inachtneming van de onderlinge verschillen tussen belanghebbendes onroerende zaak en de in het taxatierapport genoemde objecten geven de gerealiseerde verkoopprijzen van die objecten steun aan de door de Ambtenaar (nader) verdedigde waarde van ƒ 578.000.
7. De Ambtenaar maakt met hetgeen hij overigens heeft aangevoerd voldoende aannemelijk dat de in aanmerking genomen waarde van ƒ 578.000 niet te hoog is.
8. Het door belanghebbende zijnerzijds aangevoerde is van onvoldoende gewicht om te concluderen tot een lagere waarde nu belanghebbende tegenover de gemotiveerde betwisting door de Ambtenaar niet aannemelijk maakt dat de Ambtenaar bij het (nader) vaststellen van de waarde is uitgegaan van een onjuiste inhoud van het pand. Immers leidt de door de Ambtenaar gehanteerde bruto-methode als meetmethode tot de vaststelling van de gehele inhoud van het pand, welke inhoud mede de waarde bepaalt van de onroerende zaak. De door belanghebbende voorgestane meetmethode daarentegen waarbij slechts met de inhoud van de voor de bewoning daadwerkelijk gebruikte ruimten rekening wordt gehouden kan niet als juist worden aangemerkt nu deze meetmethode niet kan leiden tot een waardebepaling van de gehele onroerende zaak en mitsdien niet tot een waardebepaling overeenkomstig de wet.
9. Ook belanghebbendes grief dat hij de waardestijging van zijn onroerende zaak ten opzichte van de vorige WOZ-beschikking niet recht en billijk vindt kan niet tot een lagere waardering leiden nu de waardebepaling ten behoeve van de onderhavige WOZ-beschikking niet de waardebepaling voor een eerdere WOZ-beschikking als uitgangspunt hanteert. Belanghebbende heeft voorts zijn standpunt dat de waarde te hoog is vastgesteld, ook niet onderbouwd met een taxatierapport of gegevens van gelijk gewicht. Dat de door belanghebbende bedoelde waardestijging tevens gevolgen heeft voor de hoogte van de aanslag onroerende-zaakbelastingen is voor het onderhavige geschil niet van belang.
10. De omstandigheid dat de Ambtenaar zowel de eerste taxatie als de hertaxatie heeft laten uitvoeren door een taxateur van hetzelfde taxatiebureau, brengt niet mee dat enkel om die reden aan de hertaxatie naar aanleiding van een bezwaarschrift of een beroepschrift geen betekenis kan worden toegekend.
Nu de Ambtenaar ter zitting heeft verklaard dat er met het desbetreffende taxatiebureau prijsafspraken zijn gemaakt met betrekking tot hertaxaties die leiden tot een waardering die 5% of meer afwijkt van de waardering bij de eerste taxatie, acht het Hof aannemelijk dat de desbetreffende prijsafspraak op de onderhavige taxaties niet van invloed is geweest nu immers de hertaxatie heeft geleid tot een waarvermindering in eerste instantie van ƒ 59.000 ofwel 9%. Het Hof ziet ook overigens geen aanleiding aan de deskundigheid of onafhankelijkheid van de door de Ambtenaar ingeschakelde taxateurs te twijfelen.
slotsom:
Het beroep is gedeeltelijk gegrond.
proceskosten:
Belanghebbendes proceskosten zijn in overeenstemming met het Besluit proceskosten bestuursrecht te berekenen op € 25.
beslissing:
Het Gerechtshof:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak waarvan beroep;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde tot een waarde van € 262.285 (ƒ 578.000);
- gelast de gemeente Dalfsen aan belanghebbende het door hem gestorte griffierecht van € 29 te vergoeden;
- veroordeelt de Ambtenaar in de proceskosten van belanghebbende voor een bedrag van € 25 en wijst de gemeente Dalfsen aan als de in artikel 8:75, derde lid, van de Algemene wet bestuursrecht bedoelde rechtspersoon die de proceskosten dient te vergoeden.
Aldus gedaan op 28 maart 2003 door mr. N.E. Haas, vice-president, lid van de derde enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J.H.M. Delnooz-Engels als griffier.
Waarvan opgemaakt dit proces-verbaal.
De griffier, Het lid van de voormelde kamer,
(J.H.M. Delnooz-Engels) (N.E. Haas)
De beslissing is in het openbaar uitgesproken en afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 28 maart 2003
Tegen deze mondelinge uitspraak is geen beroep in cassatie mogelijk; dat kan alleen tegen een schriftelijke uitspraak van het Gerechtshof. Ieder van de partijen kan binnen vier weken na de verzenddatum van dit proces-verbaal het Gerechtshof verzoeken de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. De vervanging van een mondelinge uitspraak door een schriftelijke strekt ertoe de mondelinge uitspraak in een andere vorm vast te leggen. Bij de vervanging van een mondelinge uitspraak mag het Gerechtshof de gedane uitspraak niet aan een heroverweging onderwerpen.
De partij die om een vervangende schriftelijke uitspraak verzoekt is hiervoor griffierecht verschuldigd en krijgt daarover bericht van de griffier. Het griffierecht dat de belanghebbende betaalt ter verkrijging van een schriftelijke uitspraak, komt in mindering op het griffierecht dat de griffier van de Hoge Raad zal heffen als de belanghebbende beroep in cassatie instelt.