Uitspraak
Gerechtshof Arnhem
tiende enkelvoudige belastingkamer
nummer 02/00327 (WOZ)
Proces-verbaal mondelinge uitspraak
Belanghebbende : [X]
te : [Z]
verweerder : de heffingsambtenaar van de gemeente Enschede (hierna: de Ambtenaar)
aangevallen beslissing : uitspraak op bezwaar
betreft : beschikking waardevaststelling ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004
nummer : […]
mondelinge behandeling : op 12 maart 2003 te Arnhem
waarbij verschenen : belanghebbende, [haar vader als gemachtigde, alsmede de Ambtenaar vergezeld door taxateur A]
gronden:
1. Belanghebbende is bij de aanvang van het onderhavige tijdvak de eigenaresse van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-weg 1 te Z]. Deze onroerende zaak betreft een nieuwbouwwoning. Op de zogenoemde toestandsdatum 1 januari 2001 was de opstal voor 52,2 percent gereed. Belanghebbende heeft de onderhavige (nieuw te bouwen) woning in het eerste kwartaal van 2000 gekocht. De koopprijs van de opstal bedroeg € 68.293,92. De onroerende zaak heeft een perceeloppervlakte van 57 m2 en een (bruto)inhoud van 278 m3 (belanghebbende gaat in haar pleitnota uit van 213 m3 doch heeft ter zitting toegelicht dat dit is gemeten aan de hand van de binnenmaten van de woning; een netto-inhoud derhalve).
2. Op 13 mei 2000 heeft in Enschede de zogenoemde vuurwerkramp plaatsgehad. De woning van belanghebbende is gelegen in het rampgebied. Op 1 januari 2001 was in dit gebied - naar belanghebbende onweersproken heeft gesteld - onder meer sprake van verwoeste huizen, stinkende restanten van verbrande panden, overlast van ratten en muizen en overlast van zwervers en junks die intrek hadden genomen in de leegstaande panden.
3. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ wordt de waarde van de onderhavige onroerende zaak bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 1999. Gelet op het bepaalde in artikel 19, eerste lid, Wet WOZ dient in dezen de waarde te worden bepaald naar de staat van de onroerende zaak per 1 januari 2001.
4. De Ambtenaar heeft zich bij het geven van de onderhavige beschikking op het standpunt gesteld dat de hiervóór onder 3 bedoelde waarde van de woning € 43.562 (ƒ 96.000) beloopt. Daarbij is de Ambtenaar geadviseerd door het taxatiebureau [B]. Bij de bestreden uitspraak heeft hij deze waardevaststelling - na verkregen advies van het taxatieteam van de afdeling Belastingen van de gemeente Enschede - gehandhaafd. De Ambtenaar is bij deze waardebepaling ervan uitgegaan dat de opstal op 1 januari 2001 voor 50 percent gereed was. Dit percentage is door belanghebbende niet weersproken.
5. Ter staving van deze door hem verdedigde waarde, heeft de Ambtenaar bij het verweerschrift een op 21 augustus 2002 gedagtekend taxatierapport overgelegd, opgemaakt door [C] - die als gecertificeerd taxateur werkzaam is voor de gemeente Enschede - in welk rapport wordt geconcludeerd tot een waarde van de onderwerpelijke woning per peildatum naar de staat per 1 januari 2001 van € 43.666 (ƒ 96.227).
6. Belanghebbende heeft het standpunt van de Ambtenaar dat de hiervoor in onderdeel 3 bedoelde waarde € 43.562 (ƒ 96.000) bedraagt gemotiveerd betwist. Belanghebbende heeft geen taxatierapport of gegevens van gelijk gewicht overgelegd. Zij verdedigt een WOZ-waarde van de woning van € 11.344 (ƒ 25.000).
7. Belanghebbende stelt dat de Ambtenaar bij de waardebepaling van haar pand onzorgvuldig te werk is gegaan. Deze klacht - wat daarvan overigens zij - kan niet tot vernietiging van de uitspraak leiden. De loop van de procedure in belastingzaken brengt immers mede dat eventuele onzorgvuldigheden met betrekking tot de wijze van totstandkoming van de uitspraak van de Ambtenaar en/of gebreken in de motivering van die uitspraak op zichzelf niet tot vernietiging van de bestreden uitspraak en tot vermindering van de vastgestelde WOZ-waarde kunnen leiden.
8. Belanghebbende heeft voorts het standpunt ingenomen dat een hertaxatie in de bezwaar- of beroepsfase door een taxateur die in dienstbetrekking werkzaam is bij de gemeente die de WOZ-waarde vaststelt niet als een objectief advies kan worden aangemerkt en daarom - naar het Hof begrijpt - buiten aanmerking moet worden gelaten.
9. De enkele omstandigheid dat een hertaxatie van een onroerende zaak naar aanleiding van een bezwaar- of een beroepschrift plaatsvindt door een taxateur die in dienstbetrekking werkzaam is bij de betreffende gemeente, betekent naar het oordeel van het Hof nog niet dat het van die hertaxatie opgemaakte rapport in de procedure voor de belastingrechter niet als bewijs zou kunnen worden gebezigd. Nu belanghebbende haar stelling op dit punt niet nader heeft onderbouwd, ziet het Hof geen reden het door de Ambtenaar overgelegde taxatierapport van [C] - op die grond - buiten aanmerking te laten. Daarbij zij nog opgemerkt dat de Ambtenaar bij het vaststellen van de WOZ-waarde van belanghebbendes woning in de beschikkingsfase zich heeft laten adviseren door een extern taxatiebureau.
10. Ter staving van de door hem verdedigde waarde heeft de Ambtenaar zich met name beroepen op het in 1998 gerealiseerde - in voormeld taxatierapport van [C] genoemde - verkoopcijfer van het pand [b-weg 2 te Z]. Deze woning, met een inhoud van 348 m3 en een perceeloppervlakte van 155 m2, is op 26 oktober 1998 verkocht voor een bedrag van € 120.251 (ƒ 265.000). Deze woning is gelegen buiten het rampgebied in de omgeving van een braakliggend terrein.
11. In het taxatierapport van [C] is vermeld dat de waarde van belanghebbendes woning als volgt is opgebouwd:
Hoofdgebouw 278 m3 € 75.691
Perceel 57 m2 € 5.820
Korrektie:af 50% waarde
hoofdgebouw € 37.845
WOZ-waarde € 43.666
12. Belanghebbende stelt dat de waarde van het hoofdgebouw niet juist kan zijn, aangezien zij daarvoor - in het eerste kwartaal van 2000 - een prijs van € 68.293,92 is overeengekomen. De Ambtenaar heeft erop gewezen dat dit bedrag ziet op de stichtingskosten van de opstal en dat deze stichtingskosten een minder goede maatstaf vormen voor de vaststelling van de waarde in het economische verkeer dan een vaststelling op basis van de zogenoemde vergelijkingsmethode. Het Hof deelt deze opvatting van de Ambtenaar.
13. Belanghebbende heeft erkend dat het pand [b-weg 2] in beginsel kan dienen als vergelijkingsobject. Zij heeft echter gesteld dat een ligging nabij een braakliggend terrein volstrekt niet te vergelijken is met de ligging van haar woning in het rampgebied. De omstandigheid dat de gemeente direct na de ramp fiscale tegemoetkomingen heeft verleend aan bewoners van het rampgebied en zulks niet heeft gedaan ten aanzien van bewoners van panden gelegen aan braakliggende terreinen duidt volgens belanghebbende erop dat de gemeente Enschede kennelijk haar visie deelt. Naar de opvatting van belanghebbende heeft de Ambtenaar het verschil in ligging van beide objecten bij de waardevaststelling van de onderhavige woning volstrekt uit het oog verloren.
14. De Ambtenaar heeft in dit verband aangevoerd dat voor het vergelijkingsobject [b-weg 2] is uitgegaan van € 288 per m3 en € 123 per m2, terwijl met betrekking tot belanghebbendes woning is gerekend met een prijs per m3 van € 272 en een prijs per m2 van € 102. De lagere prijs per m3 voor het object van belanghebbende ziet - zo betoogt de Ambtenaar - op de omstandigheid dat de (inhoud van de) woning van belanghebbende minder doelmatig is dan (de inhoud van) het vergelijkingsobject. In de lagere prijs per m2 komt volgens de Ambtenaar het verschil in ligging tot uitdrukking. De Ambtenaar geeft voorts aan dat de woning van belanghebbende dichter ligt bij een braakliggend terrein dan genoemd vergelijkingsobject.
15. Naar het oordeel van het Hof heeft de Ambtenaar, door te stellen dat sprake is van twee braakliggende terreinen, miskend dat het rampgebied met zijn in onderdeel 2 beschreven specifieke kenmerken niet op één lijn kan worden gesteld met een "gewoon" braakliggend terrein. Het Hof acht aannemelijk dat van de ligging van een woning in het onderhavige rampgebied - naar de toestand per 1 januari 2001 - een aanmerkelijk grotere waardedruk uitgaat dan van een ligging van een woning in de omgeving van een braakliggend terrein. Dit verschil in waardedruk dient in dezen in de waardevaststelling van belanghebbendes woning tot uitdrukking te worden gebracht. Daarbij zal voorts rekening moet worden gehouden met de omstandigheid dat - naar de Ambtenaar heeft gesteld - het genoemde vergelijkingsobject verder van het braakliggende terrein is gelegen dan belanghebendes woning van het rampgebied (de woning ligt namelijk in het rampgebied).
16. De Ambtenaar heeft gesteld dat het verschil in ligging tussen beide objecten uitsluitend is verdisconteerd in de gehanteerde prijs per m2 (te weten een verschil van € 21 in het voordeel van belanghebbendes perceel). Dit betekent - in de visie van de Ambtenaar - dat belanghebbendes object, indien het zou hebben gelegen aan hetzelfde braakliggende terrein als het pand [b-weg 2] (57 m2 a € 21 is) € 1191 meer waard zou zijn geweest dan waarvan de Ambtenaar bij de waardevaststelling is uitgegaan. Met belanghebbende is het Hof van oordeel dat niet aannemelijk is dat hiermee het verschil in ligging - rampgebied dan wel braakliggend terrein - in voldoende mate tot uitdrukking is gebracht.
17. Gelet op het vorenoverwogene, acht het Hof de Ambtenaar niet erin geslaagd aannemelijk te maken dat de waardevaststelling van belanghebbendes woning per peildatum van € 43.562 (ƒ 96.000) niet te hoog is.
18. Belanghebbende verdedigt een waarde van de woning per peildatum van € 11.345 (ƒ 25.000). Nu zij deze waarde echter niet heeft onderbouwd en het Hof deze waarde niet aannemelijk acht, ziet het Hof geen grond haar opvatting te volgen.
19. Gelet op het vorenstaande, zal het Hof de waardedruk die uitgaat van de ligging van belanghebbendes woning in het rampgebied ten opzichte van de ligging van eerdergenoemd vergelijkingsobject nabij een braakliggend tereein in goede justitie schatten, te weten op een - additioneel - bedrag van € 7.260 (ƒ 16.000). Dit betekent dat de door de Ambtenaar vastgestelde waarde dient te worden verminderd tot € 36.302 (ƒ 80.000).
slotsom:
Het beroep is gedeeltelijk gegrond.
proceskosten:
Het Hof acht termen aanwezig voor een kostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. Het Hof begroot deze kosten - overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht - op € 25 voor reis- en verblijfkosten. Opgemerkt zij nog dat, nu belanghebbendes vader niet als een deskundige in de zin van genoemd Besluit kan worden aangemerkt en voorts dat in dezen geen sprake is van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand, voor een hogere vergoeding van proceskosten geen plaats is.
beslissing:
Het Gerechtshof:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde van de onderhavige woning tot € 36.302 (ƒ 80.000), en
- gelast de gemeente Enschede het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 29 aan haar te vergoeden;
- veroordeelt de Ambtenaar in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 25, en
- wijst de gemeente Enschede aan als de rechtspersoon die deze kosten aan belanghebbende dient te vergoeden.
Aldus gedaan en in het openbaar uitgesproken op 26 maart 2003 te Arnhem door mr. R. den Ouden, lid van de tiende enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. L.A. Aalbersberg als griffier.
Waarvan opgemaakt dit proces-verbaal.
De griffier, Het lid van de voormelde kamer,
(L.A. Aalbersberg) (R. den Ouden)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 8 april 2003
Tegen deze mondelinge uitspraak is geen beroep in cassatie mogelijk; dat kan alleen tegen een schriftelijke uitspraak van het Gerechtshof. Ieder van de partijen kan binnen vier weken na de verzenddatum van dit proces-verbaal het Gerechtshof verzoeken de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. De vervanging van een mondelinge uitspraak door een schriftelijke strekt ertoe de mondelinge uitspraak in een andere vorm vast te leggen. Bij de vervanging van een mondelinge uitspraak mag het Gerechtshof de gedane uitspraak niet aan een heroverweging onderwerpen.
De partij die om een vervangende schriftelijke uitspraak verzoekt is hiervoor griffierecht verschuldigd en krijgt daarover bericht van de griffier. Het griffierecht dat de belanghebbende betaalt ter verkrijging van een schriftelijke uitspraak, komt in mindering op het griffierecht dat de griffier van de Hoge Raad zal heffen als de belanghebbende beroep in cassatie instelt.