Uitspraak
Gerechtshof Arnhem
tiende enkelvoudige belastingkamer
nummer 02/01661 (WOZ)
Proces-verbaal mondelinge uitspraak
Belanghebbende : [X]
te : [Z]
verweerder : de heffingsambtenaar van de gemeente Nijmegen (hierna: de Ambtenaar)
aangevallen beslissing : uitspraak op bezwaar
Betreft : beschikking waardevaststelling ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004
Kennisgevingsnummer : […]
Mondelinge behandeling : met schriftelijke toestemming van partijen niet gehouden
gronden:
1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ wordt de waarde van de onderhavige onroerende zaak - het tot woning dienende pand [a-weg 1 te Z] - bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 1999.
2. De Ambtenaar heeft zich bij het geven van de onderwerpelijke beschikking op het standpunt gesteld dat de hiervóór onder 1 bedoelde waarde van belanghebbendes woning per peildatum 1 januari 1999 € 190.588 (ƒ 420.000) beloopt. Bij de bestreden uitspraak heeft hij deze waardevaststelling gehandhaafd.
3. In zijn verweerschrift verdedigt de Ambtenaar de door hem vastgestelde waarde van belanghebbendes woning met het betoog dat deze is bepaald aan de hand van gerealiseerde verkoopprijzen van drie - in de wijk van belanghebbendes woning gelegen - vergelijkbare objecten (te [b-weg 2, c-weg 3 en d-weg 4]). De Ambtenaar verwijst daarbij voorts naar een door hem overgelegd taxatierapport.
4. Dit taxatierapport behelst het volgende.
"Taxatierapport onroerende zaken
Ten behoeve van het beroep (…) van (…)
[X, a-weg 1 te Z]
heb ik heden het aangehechte taxatierapport opgesteld, met het doel de waardevaststelling van het WOZ-object
[a-weg 1 te Z].
Ik verklaar hierbij dat de vastgestelde waarde van het hierboven genoemde object met inachtneming van hoofdstuk III van de Wet Waardering Onroerende Zaken niet te hoog is vastgesteld.
Opgemaakt naar beste kennis en wetenschap door
[A],
Gediplomeerd WOZ-taxateur in dienst van de gemeente Nijmegen
Nijmegen
2 december 2002"
Het door deze taxateur bedoelde "aangehechte taxatierapport" omvat niet meer dan vier computeruitdraaien uit een automatiseringssysteem van de gemeente Nijmegen met opschrift "taxaties woningen". Eén uitdraai heeft betrekking op het pand van belanghebbende; de drie andere uitdraaien zien op de door de Ambtenaar genoemde vergelijkingsobjecten. Op deze computeruitdraaien zijn onder meer inhoud- en oppervlaktegegevens van de woningen vermeld. Op alle vier computeruitdraaien is als taxateur genoemd [B].
5. Uit de enkele omstandigheid dat belanghebbende ervan heeft afgezien te reageren - hetzij door middel van een conclusie van repliek, hetzij tijdens een mondelinge behandeling van de zaak - op de door de Ambtenaar, voor het eerst in diens verweerschrift, aangevoerde gegevens met betrekking tot de drie genoemde vergelijkingspanden, kan niet worden geconcludeerd dat deze panden - wegens het ontbreken van tegenspraak - als zogenoemde vergelijkingsobjecten kunnen dienen (vergelijk onder meer HR 8 juli 1986, nr. 23 683, BNB 1986/307 en HR 13 mei 1992, nr. 27 986, BNB 1992/239).
6. Op de Ambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de waardebepalende factoren zoals onder meer type, ligging, inhoud, kaveloppervlakte, staat van onderhoud, kwaliteit en bouwjaar van de drie genoemde panden in voldoende mate overeenstemmen met die van belanghebbendes woning zodat zij in dezen als vergelijkingspanden kunnen dienen. Voorts dient - indien bedoelde panden inderdaad als zodanig kunnen dienen - de Ambtenaar aannemelijk te maken dat bij de waardevaststelling van het onderhavige object in voldoende mate rekening is gehouden met de onderlinge verschillen tussen de objecten.
7. Naar het oordeel van het Hof is de Ambtenaar hierin niet, althans onvoldoende, geslaagd. De in voormeld "taxatierapport" vervatte verklaring van [A] is daartoe ontoereikend, aangezien deze taxateur geen concrete waarde van het onderhavige object heeft genoemd en voorts geen deugdelijke onderbouwing van zijn conclusie heeft gegeven. De door hem bijgevoegde computeruitdraaien acht het Hof - nog daargelaten dat daarop de naam van een andere taxateur is vermeld en voorts dat zonder nadere motivering is uitgegaan van de "toestandsdatum" 1 januari 2001 - daartoe evenmin toereikend. Weliswaar zijn op die computeruitdraaien gegevens vermeld met betrekking tot de inhoud en de oppervlakte van de woningen, maar het Hof acht zulks in dezen onvoldoende voor de conclusie dat de drie genoemde objecten als vergelijkingsobjecten kunnen dienen, laat staan voor de conclusie dat de Ambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij bij de waardevaststelling in voldoende mate rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen tussen de panden. De opmerking in het verweerschrift dat de drie woningen in dezelfde wijk zijn gelegen als de woning van belanghebbende noopt niet tot een andersluidend oordeel.
8. Gelet hierop, is de Ambtenaar naar het oordeel van het Hof niet erin geslaagd aannemelijk te maken dat de onderwerpelijke waardevaststelling van € 190.588 (ƒ 420.000) niet te hoog is.
9. Belanghebbende verdedigt - op basis van kort gezegd gemiddelde stijgingspercentages - een waarde van zijn woning per peildatum 1 januari 1999 van maximaal € 150.655 (ƒ 332.000).
10. Het Hof acht de door belanghebbende voorgestane methode, waarbij de gezochte waarde op basis van een (al dan niet regionale) prijsindex wordt afgeleid van een oordeel over de waarde op een andere peildatum, evenwel niet goed bruikbaar voor de vaststelling van de WOZ-waarde per peildatum 1 januari 1999.
11. Het door belanghebbende overgelegde taxatierapport van [C] - acht het Hof in dezen evenmin bruikbaar, aangezien die taxatie is geschied naar de peildatum 16 februari 1996, welke datum te ver is verwijderd van de onderhavige peildatum (1 januari 1999).
12. Het Hof ziet derhalve onvoldoende aanknopingspunten om de door belanghebbende verdedigde waarde te volgen.
13. Nu partijen nadrukkelijk hebben aangegeven de zaak niet ter zitting te willen laten onderzoeken, zal het Hof geen mondelinge behandeling gelasten.
14. Het Hof zal - ter beslechting van het onderhavige geschil - de gezochte waarde in goede justitie, met inachtneming van al hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, schatten, te weten op € 170.000.
15. Het beroep is gedeeltelijk gegrond.
proceskosten:
Het Hof acht, nu van zodanige kosten niet is gebleken, geen termen aanwezig voor een kostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
beslissing:
Het Gerechtshof:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 170.000 (ƒ 374.630), en
- gelast de gemeente Nijmegen aan belanghebbende te vergoeden het door deze gestorte griffierecht van € 29.
Aldus gedaan en in het openbaar uitgesproken op 24 april 2003 te Arnhem door mr. R. den Ouden, lid van de tiende enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. L.A. Aalbersberg als griffier.
Waarvan opgemaakt dit proces-verbaal.
De griffier, Het lid van de voormelde kamer,
(L.A. Aalbersberg) (R. den Ouden)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 7 mei 2003
Tegen deze mondelinge uitspraak is geen beroep in cassatie mogelijk; dat kan alleen tegen een schriftelijke uitspraak van het Gerechtshof. Ieder van de partijen kan binnen vier weken na de verzenddatum van dit proces-verbaal het Gerechtshof verzoeken de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. De vervanging van een mondelinge uitspraak door een schriftelijke strekt ertoe de mondelinge uitspraak in een andere vorm vast te leggen. Bij de vervanging van een mondelinge uitspraak mag het Gerechtshof de gedane uitspraak niet aan een heroverweging onderwerpen.
De partij die om een vervangende schriftelijke uitspraak verzoekt is hiervoor griffierecht verschuldigd en krijgt daarover bericht van de griffier. Het griffierecht dat de belanghebbende betaalt ter verkrijging van een schriftelijke uitspraak, komt in mindering op het griffierecht dat de griffier van de Hoge Raad zal heffen als de belanghebbende beroep in cassatie instelt.