Uitspraak
Gerechtshof Arnhem
vierde enkelvoudige belastingkamer
nummer 02/01188 (WOZ)
U i t s p r a a k
op het beroep van [X] te [Z] (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente Hof van Twente (hierna: de Ambtenaar) op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de beschikking inzake waardevaststelling ingevolge de Wet onroerende zaken (hierna: de WOZ) met beschikkingsnummer [01].
1. Beschikking en bezwaar:
1.1. Bij de beschikking, met dagtekening 27 april 2001, is de waarde van de onroerende zaak plaatselijk bekend [a-weg 1 te Z] per peildatum 1 januari 1999 door de Ambtenaar vastgesteld op ƒ 606.000,-(€ 274.990).
1.2. Op het bezwaar van belanghebbende heeft de Ambtenaar bij uitspraak van 28 februari 2002 de beschikking gehandhaafd.
2. Geding voor het Hof:
2.1. Belanghebbende heeft bij dit Hof beroep ingesteld tegen de in 1.2. bedoelde uitspraak.
2.2. Het beroepschrift is ter griffie ontvangen op 26 maart 2002 .
2.3. Tot de stukken van het geding behoren het verweerschrift en de daarin genoemde bijlagen, alsmede de door belanghebbende ter zitting overgelegde pleitnota.
2.4. Bij de mondelinge behandeling op 19 maart 2003 te Arnhem zijn gehoord belanghebbende, en zijn echtgenote mevrouw [X-Y], alsmede [de Ambtenaar, vergezeld van een fiscaal juridisch adviseur van de firma A en een WOZ-taxateur].
2.5. Het proces-verbaal van de mondelinge behandeling op 19 maart 2003 is aan deze uitspraak gehecht en wordt als hier herhaald en ingelast beschouwd.
2.6. Het Hof heeft mondeling uitspraak gedaan op 2 april 2003.
Hiervan is proces-verbaal opgemaakt, waarvan afschriften op 16 april 2003 aangetekend aan partijen zijn verzonden.
2.6. Op 1 mei 2003 is het schriftelijke verzoek van de Ambtenaar ingekomen om vervanging van de mondelinge uitspraak door een schriftelijke. Het verschuldigde recht van € 174 is tijdig gestort.
3. De vaststaande feiten:
3.1. Het Hof stelt op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting de volgende feiten vast:
3.1.1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-weg 1 te Z]. Belanghebbende heeft de onroerende zaak gekocht in 1973.
3.1.2. De onroerende zaak betreft een in 1835 gebouwde woning ( vrijstaande woonboerderij), gelegen op het perceel, kadastraal bekend [02], groot 2.360 m².
3.1.3. Tot de gedingstukken behoort een taxatieverslag ( bijlage 2 bij het beroepschrift).
3.1.4. Het verweerschrift van de Ambtenaar bevat onder meer de volgende passages:
3.1.4.1. De waarde van het object [a-weg 1 te Z] is in eerste instantie bepaald door een onafhankelijk taxateur van de firma B B.V.] Op basis van het advies van deze taxateur heeft de gemeente de WOZ-waarde vastgesteld op € 274.990,- (ƒ 606.000,-).
In de bezwaarfase is het object nader beoordeeld door een onafhankelijk taxateur van de firma [A B.V.]. Deze waardebepaling heeft plaatsgevonden aan de hand van een inpandige opname van het object. Deze taxateur bevestigde de eerder bepaalde waarde van € 274.990 (ƒ 606.000,-).
De gemeente had in geen van beide gevallen aanleiding af te wijken van dit deskundig advies en heeft de waarde derhalve vastgesteld op € 274.990 (ƒ 606.000,-).
3.1.4.2. Het onderhavige object, [a-weg 1], betreft een vrijstaande woonboerderij uit bouwjaar 1835 met een inhoud van circa 561 m³ en een onderliggend perceel grond van 2.360 m². Het object omvat voorts een aantal bijgebouwen. De waarde voor dit object is, zoals reeds gemeld, vastgesteld op € 274.990 ( ƒ 606.000,-).
Het object [b-weg 2] betreft een vrijstaande woonboerderij uit bouwjaar 1845 met een inhoud van circa 510 m³ en een onderliggend perceel grond van 1.970 m². Dit object omvat voorts een aantal bijgebouwen. Dit object is op 8 januari 1997 verkocht voor een bedrag van € 284.066 (ƒ 626.000,-).
De waarde van de opstellen van deze objecten is in het kader van de Wet WOZ bepaald op respectievelijk € 235 per m³ en € 289 per m³. Hieruit komt tot uitdrukking dat bij de waardering van de opstal van belanghebbende nadrukkelijk rekening is gehouden met de slechtere staat van onderhoud.
Voor beide objecten is dezelfde grondstaffel gehanteerd, waarbij de eerste1000 m² tegen € 90 in de waardering worden betrokken.
Van 1001 t/m 1500 m² worden tegen € 45 in de waardering betrokken. Van 1501 t/m 2000 m² worden tegen € 22,50 in de waardering betrokken. Van 2001 t/m 3000 m² worden tegen € 11,25 in de waardering betrokken. Boven 3000 m² wordt een waarde gehanteerd van € 0,45 per m². Deze grondstaffel is in overeenstemming met gerealiseerde verkoopcijfers van vergelijkbare objecten. Hierbij dient te worden opgemerkt dat het object van belanghebbende, zoals hij zelf ook aangeeft in zijn beroepschrift, is gelegen op een toplocatie met een ruim uitzicht en toch betrekkelijk dicht bij het dorp.
Naar mijn mening blijkt uit deze vergelijking dat de waarde van het object [a-weg 1], in relatie tot het gerealiseerde verkoopcijfer van het vergelijkbare object [b-weg 2], niet te hoog is vastgesteld.
3.1.4.3. Belanghebbende stelt verder dat hij de term "inhoud" onjuist acht, nu bij de bepaling van deze inhoud wordt uitgegaan van de bruto inhoud van een object. Voor de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ wordt voor het bepalen van de inhoud van een object aangesloten bij NEN-norm 2580, die uitwendige maatopname voorschrijft. Ook bij het object van belanghebbende is bij de bepaling van de inhoud uitgegaan van de uitwendige maten.
3.1.4.4. In het beroepschrift brengt belanghebbende verder geen argumenten naar voren die de gemeente aanleiding geven af te wijken van de adviezen die de taxateurs in eerste instantie en in de bezwaarfase hebben uitgebracht.
4. Het geschil en de standpunten en de conclusies van partijen:
4.1.Tussen partijen is in geschil of de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 1999 ƒ 606.000,- (€ 274.990) bedraagt, hetgeen belanghebbende betwist en de Ambtenaar verdedigt. Belanghebbende stelt dat de waarde ƒ 400.000,- (€ 181.512).
4.2. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
5. Beoordeling van het geschil:
5.1. De waarde van de onderhavige onroerende zaak - het tot woning dienende pand [a-weg 1 te Z] - wordt bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 1999 (artikelen 17 en 18 van de Wet waardering onroerende zaken, hierna: de Wet).
5.2. Geen van beide partijen heeft in deze procedure een taxatierapport overgelegd.
5.3. De Ambtenaar, op wie in dezen de bewijslast rust, maakt met hetgeen hij aanvoert, waaronder het bij de stukken gevoegde taxatieverslag, de door hem verdedigde waarde van ƒ 606.000 (€ 274.990) niet aannemelijk. Het Hof tekent hierbij aan dat in een geval als dit, waarin de onroerende zaak niet omstreeks de peildatum is verkocht, overlegging van een taxatierapport de meest voor de hand liggende methode is om bewijs te leveren. Aan verhandelingen in een verweerschrift over onderwerpen die op het terrein van een deskundige liggen, maar die niet worden ondersteund door een rapport van een deskundige, kent het Hof in dit soort zaken slechts een beperkte bewijskracht toe. Dat is niet anders indien in het verweerschrift gegevens over vergelijkingsobjecten zijn opgenomen, omdat het Hof, behoudens uitzonderingen, zoals bij complexen van min of meer identieke woningen, zonder het oordeel van een deskundige niet in staat is de waarden van verschillende objecten in een juiste onderlinge verhouding te brengen.
5.4. Bij gebrek aan betere gegevens valt het Hof terug op het standpunt van belanghebbende volgens hetwelk de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 1999 een waarde van ƒ 400.000 vertegenwoordigde.
5.5. Het beroep van belanghebbende is gegrond.
6. Proceskosten:
Belanghebbendes proceskosten zijn in overeenstemming met het Besluit proceskosten bestuursrecht te berekenen op € 24 (reiskosten).
7. Beslissing:
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak waarvan beroep;
- vermindert de bij de bestreden beschikking vastgestelde waarde tot € 181.512,09 (ƒ 400.000);
- veroordeelt de Ambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 24 en wijst de gemeente Hof van Twente aan als de rechtspersoon die deze kosten moet vergoeden;
- gelast de gemeente Hof van Twente aan belanghebbende het door hem gestorte griffierecht ten bedrage van € 29 te vergoeden.
Aldus gedaan op 5 augustus 2003 door mr. Matthijssen, raadsheer, lid van de vierde enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mevrouw Vermeulen-Post als griffier.
(I.B. Vermeulen-Post) (T.J. Matthijssen)
De beslissing is in het openbaar uitgesproken en afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 5 augustus 2003
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlan-den. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep is een griffierecht verschuldigd.
Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt u een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.