Uitspraak
Gerechtshof Arnhem
derde meervoudige belastingkamer
nummer 99/3153 (WOZ)
U i t s p r a a k
op het beroep van de STICHTING [X] te [Z] (hierna te noemen: belanghebbende) tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente Oldebroek (hierna: de verweerder) op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de na te melden beschikking.
1. Beschikking en bezwaar
1.1. Bij beschikking van 30 april 1998 is de waarde van de onroerende zaak aangeduid met [a-weg 1 te Q] (hierna: het object) op de voet van artikel 25 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) naar de waardepeildatum 1 januari 1994 voor het tijdvak van 1997 tot en met 2000, met werking vanaf 1 januari 1998, vastgesteld op ƒ 84 551 000.
1.2. Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de verweerder bij uitspraak van 24 augustus 2002 de vastgestelde 'waarde van ƒ 84 451 000,00 gehandhaafd.'
2. Geding voor het Hof
2.1. Het beroepschrift is ter griffie ontvangen op 30 september 1999.
2.2. Tot de stukken van het geding behoren het verweerschrift en de daarin genoemde bijlagen alsmede de conclusies van re- en dupliek.
2.3. Na het onderzoek ter zitting op 5 februari 2002 te Arnhem, waarvan proces-verbaal is opgemaakt dat in afschrift op 7 februari 2002 aan partijen is toegezonden en aan deze uitspraak is gehecht, zijn van de verweerder schriftelijke inlichtingen ontvangen. Deze zijn in afschrift toegezonden aan de gemachtigden van belanghebbende, die zich daarover hebben kunnen uitlaten. De desbetreffende briefwisseling behoort tot de stukken.
2.4. Bij het voortgezette onderzoek ter zitting op 1 juli 2003 te Arnhem zijn gehoord belanghebbende bij monde van [haar bestuurslid en haar gemachtigde, bijgestaan door haar kantoorgenoot, alsmede de Ambtenaar, bijgestaan door een taxateur A].
2.5. De nadere stukken van de gemachtigde van belanghebbende voor de laatstvermelde zitting alsmede de notities, met bijlagen, van de pleidooien die de gemachtigde van belanghebbende en de verweerder ter zitting hebben gehouden worden als hier herhaald en ingelast beschouwd.
3. De vaststaande feiten
3.1. Het object is eigendom van belanghebbende en maakt deel uit van de [B] Group.
3.2. Het bestaat uit een vakantiebungalowpark met 365 als luxe omschreven vrijstaande vakantievilla's, een aantal centrumvoorzieningen, een kantoor, een kinder-boerderij, tennisbanen en een schuur.
3.3. Het object is in de waardebeschikking abusievelijk aangeduid als [a-weg 1], maar is plaatselijk bekend [a-weg 2].
3.4. Het object is in 1996 en 1997 in opdracht van belanghebbende gebouwd voor een koop-/aanneemsom van ƒ 98 112 500 inclusief omzetbelasting (ƒ 83 500 000 exclusief 17,5% omzetbelasting), waarin begrepen ƒ 5 435 432,50 voor de grond. In de desbetreffende leveringsakte van 17 oktober 1996 is bepaald dat belanghebbende het complex in economische eigendom doorverkoopt aan de maatschap [X] (hierna: de maatschap).
3.5. De maatschap is in 1996 aangegaan voor een periode van zeven jaren.
3.6. Het object is op 1 januari 1998 in economische eigendom overgedragen aan de maatschap en door deze verhuurd aan [X] BV (hierna: de BV) voor een aanvangshuurprijs van ƒ 5 800 000 per jaar exclusief omzetbelasting, voor het eerst overeenkomstig indexering te verhogen op 1 juli 1998. De BV heeft de horeca- en winkelvoorzieningen, die als onzelfstandige gedeelten van het object zijn aan te merken, onderverhuurd aan [C] BV.
3.7. Bij het beroepschrift legt belanghebbende een taxatierapport over dat op 29 december 1999 is opgemaakt door [D], handelende onder de naam [E bedrijfsmakelaardij te R]. Hierin is het object gewaardeerd op een 'waarde in het economische verkeer' van ƒ 56 145 000, berekend door kapitalisatie van de op ƒ 7 625 000 berekende 'operationele cashflow' met de factor 8,5 en aftrek van ƒ 5 258 500 aan inventaris van de 365 woningen en boekwaarde van overige roerende zaken, en op een vervangingswaarde van ƒ 52 915 000. Hierop is blijkens de vermelding onderaan bladzijde 9 'geen correctie voor technische en functionele veroudering toegepast, daar het getaxeerde nagenoeg nieuw is.'
3.8. Bij haar faxbericht van 20 juni 2003 legt belanghebbende een (per post op 23 juni 2003 in originali nagezonden) taxatierapport over dat op 13 juni 2003 is opgemaakt door [E], Register Makelaar Taxateur o.z., verbonden aan [F Taxaties B.V. te S]. Daarin is het object per waardepeildatum 1 januari 1994 gewaardeerd op € 25 660 000 (ƒ 56 547 000), zijnde de 'gecorrigeerde vervangingswaarde en/of de waarde in het economische verkeer'.
4. Het geschil en de standpunten van partijen
4.1. Partijen houdt verdeeld, of de waarde van het object naar de staat waarin het zich op 1 januari 1998 bevond en naar de waardepeildatum 1 januari 1994 ƒ 52 900 000 althans ƒ 56 547 000 heeft bedragen, zoals belanghebbende primair onderscheidenlijk subsidiair voorstaat, dan wel terecht is vastgesteld op ƒ 84 551 000, zoals de verweerder verdedigt.
4.2. Elk van de partijen heeft voor haar standpunt aangevoerd hetgeen is vermeld in de van haar afkomstige stukken.
4.3. Daaraan is mondeling, behalve hetgeen is vermeld in het voormelde proces-verbaal van de zitting van 5 februari 2002 en de inhoud van de voormelde pleitnotities, toegevoegd - zakelijk weergegeven -
4.3.1. namens belanghebbende:
4.3.1.1. Zij heeft de verweerder niet bereid kunnen vinden vóór de tweede zitting alsnog tot de schikking te komen die zij in haar schriftelijke reactie van 3 juli 2002 (blz. 15-16) heeft aangereikt.
4.3.1.2. De levering had plaats na de inwerkingtreding van de wetswijziging tot bestrijding van constructies met onroerende zaken (Wet van 18 december 1995, Stb. 659). Bij de levering van de economische eigendom van het object is omzetbelasting geheven overeenkomstig de bepalingen van de Wet op de omzetbelasting 1968.
4.3.1.3. Het object is tot stand gebracht als beleggingsproduct.
4.3.1.4. Van de overdrachtsprijs is ƒ 16 000 000 toe te rekenen aan allerlei roerende zaken, onder meer ten behoeve van de centrumvoorzieningen. Dit bedrag is door de inspecteur van de Belastingdienst aanvaard als uitgangspunt voor de afschrijving door de deelnemers.
4.3.1.5. De projectontwikkelaar heeft de eerste 40 woningen weliswaar aan de hand van zakelijke gegevens van belanghebbende zelf doch op eigen risico gebouwd. De maten konden zien waarop ze inschreven. De definitieve prijs is bepaald door de projectontwikkelaar.
4.3.1.6. Op basis van een afgesproken verhouding tussen eigen en vreemd vermogen is er per participatie één prijs geweest.
4.3.1.7. Nadat midden 1998 het pannenkoekenrestaurant en het buffetrestaurant als laatste onderdelen van het object waren voltooid, is de BV begonnen met de exploitatie. Deze heeft nimmer bij belanghebbende of de maatschap berust.
4.3.1.8. Op de jaarrekening van de maatschap stonden de inventaris van de woningen voor ƒ 10,4 miljoen, de inventaris van de centrumvoorzieningen voor ƒ 2,9 miljoen en de infrastructuur en de buitenvoorzieningen voor ƒ 6,6 miljoen. Van dit laatste bedrag is de helft toe te rekenen aan tuinmeubilair en dergelijke.
4.3.1.9. Zij zou gaarne de referenties weten van het pand [b-weg 3] dat in bijlage 1 van de pleitnotitie van de verweerder is genoemd. Dat pand is niet vergelijkbaar met de villa's in het object.
4.3.1.10. In de gemeente Oldebroek gold voor het eerste WOZ-tijdvak het ophogings-percentage van 7. Dit weerspiegelt de gemiddelde waardestijging van woningen van 1 januari 1994 tot en met 1 januari 1995.
4.3.1.11. In onderdeel 5 op bladzijde 15 van haar schriftelijke reactie van 3 juli 2002 heeft zij het voorbeeld van de nieuwbouw-eengezinswoning in [T] alleen genoemd om te illustreren dat niet iedere vergelijking bruikbaar is.
4.3.1.12. Haar gemachtigde zal de berekening van haar proceskosten waarin zij veroordeling van de verweerder verlangt, binnen twee weken na 1 juli 2003 aan het hof en aan de verweerder toezenden.
4.3.2. en namens de verweerder:
4.3.2.1. Hij verwijst naar het arrest van de Hoge Raad van 29 april 1992, nr. 28 317, BNB 1992/236, waarin is beslist dat eventuele splitsingskosten buiten aanmerking moeten worden gelaten bij de waardebepaling. Hij verwijst verder naar de uitspraak van het gerechtshof te Arnhem van 25 september 2000, nr. 99/3359, Belastingblad 2001, blz. 758, waarin is beslist dat een berekening van de verkeerswaarde met behulp van de bruto-aanvangsrendementmethode, gebruikt voor de benadering van de beleggingswaarde, minder bruikbaar is.
4.3.2.2. De waarde waarop de 'ruling' is gebaseerd die door de maatschap met de Belastingdienst is gesloten, kan niet maatgevend zijn.
4.3.2.3. Tussen de beide taxaties die belanghebbende heeft overgelegd zit een verschil van ƒ 3 000 000.
4.3.2.4. De 'discounted cashflow'-methode is niet de meest geschikte. Volgens artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ moet de waarde van het object bij veronderstelde verkoop daarvan in zijn geheel worden bepaald. In dat waardebegrip past geen uitpondscenario. Mede daarom kan aan een ophogingspercentage voor woningen niet al te veel betekenis worden toegekend.
4.4. Belanghebbende verzoekt in beroep de vastgestelde waarde te verminderen tot ƒ 52 900 000, de gemeente te veroordelen in de kosten van het geding alsmede het griffierecht te vergoeden.
4.5. De verweerder concludeert tot bevestiging van zijn uitspraak.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. Volgens artikel 17, lid 3, van de Wet WOZ, voor zover hier van belang, wordt de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge artikel 17, lid 2. Partijen huldigen eenstemmig het uitgangspunt dat het object de gebruiker ervan niet tot woning dient maar als één geheel door de BV wordt geëxploiteerd en ten dele wordt onderverhuurd en dat de beheerderswoning plaatselijk bekend [a-weg 1] geen deel uitmaakt van het object.
5.2. Tot staving van de vastgestelde waarde van ƒ 84 551 000 van het object naar de waardepeildatum 1 januari 1994 verwijst de verweerder naar de prijs van ƒ 98 112 500 (inclusief omzetbelasting) die belanghebbende blijkens de koop-/aan-neemovereenkomst van 17 oktober 1996 aan de verwerving van het object heeft besteed.
5.3. Het voormelde bedrag aan stichtingskosten kan naar het oordeel van het Hof, nu gesteld noch gebleken is dat dat bedrag niet als overeengekomen tussen zakelijk handelende partijen moet worden aangemerkt, geacht worden ren minste gelijk te zijn aan de vervangingswaarde van het object in de staat waarin het op 1 januari 1998 verkeerde. In § 2.2, eerste alinea, van de conclusie van dupliek ligt het uitgangspunt van de verweerder besloten dat de voormelde prijs op de transactiedatum ten minste ƒ 13 561 500 hoger is dan de stichtingskosten op de waardepeildatum zouden zijn geweest en dat dit verschil ruimschoots de kostenontwikkeling gedurende de tussenliggende twee jaar en tien maanden compenseert. Dat uitgangspunt is door belanghebbende niet betwist en komt het Hof op zichzelf aannemelijk voor.
5.4. Belanghebbende betwist dat de transactieprijs die in oktober 1996 is gerealiseerd bruikbaar is om er de juistheid van de vastgestelde waarde aan te toetsen. In § 3.3 van haar voormelde schriftelijke reactie van 3 juli 2002 voert zij daartoe vier argumenten aan. Zij stelt dat de daadwerkelijk gerealiseerde verkoopprijs niet tot stand is gekomen bij een reguliere transactie. Deze argumenten beoordeelt het Hof als volgt.
5.4.1. De omstandigheid dat, zoals belanghebbende ten eerste betoogt, de verkoop van het object in oktober 1996 onderdeel is van een samenstel van handelingen die tot een beleggingsproduct behoren, doet er niet aan af dat belanghebbende destijds bereid was ƒ 98 112 500 te besteden aan de verwerving van de juridische en economische eigendom van registergoed. Dat bedrag aan stichtingskosten betrof volgens de desbetreffende koop-/aanneemovereenkomst voor ƒ 5 435 432,50 de grond en voor ƒ 92 677 067,50 de bouw van de opstallen en is dan ook geheel toe te rekenen aan onroerende zaken, zoals de verweerder op bladzijde 2 van diens inlichtingen van 27 maart 2002 stelt en belanghebbende niet weerspreekt. De verweerder concludeert terecht dat niet van belang is op welke wijze belanghebbende de destijds overeengekomen koop-/aanneemsom heeft gefinancierd. Evenmin is dan van belang dat belanghebbende in de haar voor ogen staande financiering is kunnen slagen doordat zij zich ervan had verzekerd de economische eigendom van het object voor een vaststaande prijs te kunnen overdragen aan de maatschap en deze in de verwerving daarvan kan zijn begunstigd doordat de Belastingdienst zich op 1 februari 1996 akkoord had verklaard met de effectieve afschrijvingspercentages als genoemd in bijlage 1 bij de pleitnota van belanghebbende voor de eerste zitting.
5.4.2. Hetgeen belanghebbende ten tweede aanvoert, baat haar evenmin. De zo-even bedoelde stichtingskosten worden naar aard en omvang niet beïnvloed door de beweegredenen die de, door belanghebbende als participanten aangeduide, (toekomstige) leden van de maatschap konden hebben om toe te treden. Evenmin is daarop van invloed dat die participanten door die toetreding tevens gerechtigd werden tot, een al dan niet onverdeeld aandeel in, andere dan onroerende zaken en/of registergoederen. Anders dan belanghebbende kennelijk meent, komt in dezen geen betekenis toe aan het arrest van de Hoge Raad van 3 december 1997, nr. 32 353, BNB 1998/41*, nu zij, in tegenstelling tot het daar aan de orde zijnde geval, geen omzetbelastingbesparende constructie heeft toegepast doch integendeel omzetbelasting voldaan. Dit volgt uit § 2.3 van haar voormelde pleitnota, § 4 van haar reactie van 3 juli 2002 en hetgeen hiervoor onder 4.3.1.2 is weergegeven. De verweerder heeft dit niet weersproken.
5.4.3. Anders dan belanghebbende ten derde aanvoert, kan uit de hiervoor (aan het slot van 5.4.1) genoemde bijlage niet worden afgeleid dat de Belastingdienst 'blijkbaar van mening [is] dat een bedrag van NLG 58 388 272,- een correcte weergave is van de waarde in het economische verkeer van het vastgoed medio 1996.' Die bijlage, het enige bewijsstuk van de door belanghebbende als 'ruling' aangeduide akkoordverklaring dat door haar is overgelegd, bevat geen bedragen maar alleen percentages.
5.4.4. Ten vierde betoogt belanghebbende dat het tijdsverloop tussen de transactiedatum en de waardepeildatum 1 januari 1994 te lang is om de transactie te kunnen laten dienen als bruikbare referentie. Dit betoog stuit af op hetgeen hiervoor onder 5.3 is overwogen.
5.5. Tot staving van de vastgestelde waarde legt de verweerder een rapport over dat op 31 maart 2000 is opgemaakt door [A] voornoemd. Daarin stelt deze de vervangingswaarde van het object naar de prijspeildatum 1 januari 1994 op € 85 750 000 en past daarop geen 'afschrijving' - op te vatten als: correcties wegens technische en functionele veroudering - toe, 'omdat het hier een nieuw ontwikkeld complex betreft.' Dit laatste strookt met de onder 3.7 genoemde taxatie-[D] die is overgelegd door belanghebbende.
5.6. Belanghebbende verwijst ter betwisting van de vervangingswaarde zoals deze in de taxatie-[A] is berekend naar de meergenoemde taxatie-[D]. Deze geeft echter geen enkel inzicht in de opbouw van de bedragen aan infrastructuur en opstallen die hij op bladzijde 9 van zijn rapport vermeldt. Ook uit diens brief van 13 juli 2000 die in kopie bij de conclusie van repliek is overgelegd wordt niet duidelijk aan de hand van welke uitgangspunten of normen die bedragen tot stand zijn gekomen.
5.7. De vervangingswaarde die door de verweerder wordt verdedigd benadert de gezochte waarde betrouwbaarder dan de verkeerswaarde die is berekend aan de hand van het contant maken van de toekomstige inkomsten en uitgaven met betrekking tot het object (hierna: DCF-methode). Volgens de toelichting op artikel 4 van Pro de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ is de DCF-methode toepasbaar op een enkel zeer specifiek object waarvoor onvoldoende marktgegevens in de vorm van transactie- of huurprijzen bekend zijn. Hoewel de taxateur van de verweerder op zichzelf in overeenstemming met die toelichting uitgaat van een rendement op staatsleningen en dit per 1 januari 1999 op 5% stelt, maakt hij niet inzichtelijk waaraan het door hem op 3,5 gestelde percentage van in de berekening betrokken 'opslagrisico' is ontleend. Aan de aldus met de DCF-methode op ƒ 86 048 000 berekende waarde ('in het economische verkeer' - welke toevoeging in de omschrijving van de waarde in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ niet voorkomt) kent het Hof daarom voor dit geding geen overtuigingskracht toe.
5.8. Aan de subsidiair door belanghebbende voorgestane waarde die door [E] voornoemd met behulp van de DCF-methode wordt berekend op € 25 660 000 (ƒ 56 547 000) komt voor dit geding geen betekenis toe. Hoewel deze taxateur het begrip gecorrigeerde vervangingswaarde wel vermeldt, berekent hij deze voor het object niet, zodat evenmin kan worden beoordeeld of de door hem berekende 'waarde in het economische verkeer' hoger of lager dan, of gelijk aan, de vervangingswaarde zou zijn. Wel is de uitkomst van zijn met behulp van de DCF-methode berekende waarde lager dan de vervangingswaarde zoals berekend en onderbouwd door [A] voornoemd. Op blad 6 van zijn rapport merkt [E] op, dat de verkoop ten tijde van de verwerving van het object door de maatschap niet relevant is, omdat het vereiste rendement door de beleggers mede bepaald (en niet verhoogd) wordt door de fiscale wetgeving en financieringsconstructies. Voor zover hiermee betoogd wil zijn dat de onder 3.4 vermelde koop-/aanneemsom en onder 5.2 bedoelde prijs niet kan dienen als maatstaf voor de vervangingswaarde, faalt dit betoog op de hiervoor onder 5.4.1 gegeven gronden.
5.9. De vastgestelde waarde naar het prijspeil op 1 januari 1994 is naar het oordeel van het Hof niet te hoog en kan derhalve voor dit geding als juist worden aanvaard.
5.10. Tussen partijen is niet in geschil dat de vastgestelde waarde ƒ 84 551 000 bedraagt en de aangevallen uitspraak strekt tot handhaving van de vastgestelde waarde. De vermelding van het bedrag op ƒ 84 451 000, derhalve op een bedrag dat ƒ 100 000 lager is, in de aangevallen uitspraak berust dan ook klaarblijkelijk op een misslag. Het moet er bijgevolg voor worden gehouden dat de waarde na bezwaar is gehandhaafd op het bedrag van ƒ 84 551 000 dat in de beschikking is vermeld.
6. Slotsom
Het beroep is ongegrond.
7. Proceskosten
Voor een kostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht vindt het Hof geen termen aanwezig.
8. Beslissing
Het Gerechtshof verklaart het beroep ongegrond.
Aldus gedaan te Arnhem op 12 januari 2004 door mr. Röben, voorzitter, mr. De Kroon en mr. Kooijmans in tegenwoordigheid van mr. Snoijink als griffier.
(W.J.N.M. Snoijink) (J.B.H. Röben)
De beslissing is in het openbaar uitgesproken en afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 12 januari 2004
Tegen deze uitspraak kunnen de belanghebbende en het college van burgemeester en wethouders binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
De partij die beroep in cassatie instelt, is een griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvan-gen van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.