Uitspraak
13 januari 2004
derde civiele kamer
rolnummer 2002/1159
G E R E C H T S H O F T E A R N H E M
Arrest
in de zaak van:
1. [appellant sub 1],
2. [appellante sub 2],
beiden wonende te [woonplaats],
appellanten in het principaal appèl,
geïntimeerden in het voorwaardelijk incidenteel appèl,
procureur: mr J.M.J. Huver,
tegen:
1. [geïntimeerde sub 1],
2. [geïntimeerde sub 2],
beiden wonende te [woonplaats],
geïntimeerden in het principaal appèl,
appellanten in het voorwaardelijk incidenteel appèl,
procureur: mr F.J. Boom.
1 Het geding in eerste aanleg
Voor de procedure in eerste aanleg wordt verwezen naar de inhoud van de vonnissen van 6 juni 2002 en 5 september 2002, die de rechtbank te Arnhem tussen principaal appellanten (hierna te noemen: [appellanten]) als eisers en principaal geïntimeerden (hierna te noemen: [geïntimeerden]) als gedaagden heeft gewezen; van laatstgenoemd vonnis is een fotocopie aan dit arrest gehecht.
2 Het geding in hoger beroep
2.1 [appellanten] hebben bij exploot van 22 november 2002 [geïntimeerden] aangezegd van het vonnis van 5 september 2002 in hoger beroep te komen, met dagvaarding van [geïntimeerden] voor dit hof.
2.2 Bij memorie van grieven hebben [appellanten] zeven grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en toegelicht, bewijs aangeboden en gevorderd dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren arrest het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende:
I. voor recht zal verklaren dat [geïntimeerden] zonder rechtens te respecteren grond en derhalve ten onrechte, de overeenkomst zoals deze op 25 november 2000 tussen [appellanten] en [geïntimeerden] is gesloten, hebben ontbonden en dat die overeenkomst thans nog van kracht is;
II. [geïntimeerden] zal gebieden om mee te werken aan de uitvoering van de overeenkomst zoals deze op 25 november 2000 tussen [appellanten] en [geïntimeerden] is gesloten, welke medewerking inhoudt medewerking aan het passeren van de leveringsakte waarmee de onroerende zaak aan de [adres] door [appellanten] aan [geïntimeerden] wordt geleverd, alsmede betaling van de krachtens de overeenkomst van 25 november 2000 door [geïntimeerden] verschuldigde koopsom, althans, subsidiair, slechts voorzover de hiervoor onder II genoemde vordering niet kan worden toegewezen, [geïntimeerden] zal veroordelen tot vergoeding van de overige door [appellanten] geleden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
III. [geïntimeerden] zal veroordelen tot de door [appellanten] als gevolg van de tekortkoming zijdens [geïntimeerden] geleden schade, bestaande uit de door [geïntimeerden] krachtens artikel 10.3 van de koopovereenkomst van 25 november 2000 verschuldigde boete, zulks vanaf 30 oktober 2001 tot en met de dag dat [geïntimeerden] hebben voldaan aan de voor hen uit de koopovereenkomst van 25 november 2000 voortvloeiende verplichtingen;
IV. [geïntimeerden] zal veroordelen tot terugbetaling van de door [appellanten] aan hen krachtens het te vernietigen vonnis van 5 september 2002 betaalde proceskosten-veroordeling van € 1.735,86;
met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van beide instanties.
2.3 Bij memorie van antwoord hebben [geïntimeerden] de grieven bestreden, bewijs aangeboden, een productie in het geding gebracht en in het principaal appèl geconcludeerd dat het hof de vorderingen van [appellanten] zal afwijzen, met veroordeling van [appellanten] in de kosten van – naar het hof begrijpt – het principaal hoger beroep.
2.4 Bij dezelfde memorie hebben [geïntimeerden] voorwaardelijk - voor het geval de grieven van [appellanten] doel treffen - incidenteel beroep ingesteld tegen het vonnis van 5 september 2002, daartegen twee grieven aangevoerd en toegelicht, bewijs aangeboden en gevorderd dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren arrest het bestreden vonnis zal vernietigen, althans op de onderdelen waartegen de grieven van [geïntimeerden] zich richten, en opnieuw rechtdoende, zonodig onder verbetering of aanvulling van gronden de koopovereenkomst tussen partijen zal ontbinden danwel (subsidiair) zal bepalen dat [geïntimeerden] niet gehouden worden aan de verplichtingen die voortvloeien uit de koopovereenkomst tussen partijen, met veroordeling van [appellanten] in de kosten van het incidenteel hoger beroep.
2.5 Bij memorie van antwoord in het incidenteel beroep hebben [appellanten] verweer gevoerd, producties overgelegd, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren arrest de door [geïntimeerden] in het voorwaardelijk incidenteel appèl aangevoerde grieven ongegrond zal verklaren en het bestreden vonnis, voorzover daarvan door [geïntimeerden] vernietiging is gevorderd, al dan niet onder aanvoering van nadere gronden en middelen, zal bekrachtigen, alles met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van het incidenteel appèl.
2.6 Daarna hebben [geïntimeerden] akte verzocht, waarna [appellanten] antwoordakte hebben verzocht.
2.7 Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd.
3 De vaststaande feiten
De rechtbank heeft in haar vonnis van 5 september 2002 onder 1.1 tot en met 1.12 feiten vastgesteld. Aangezien daartegen als zodanig geen grieven zijn aangevoerd, zal ook het hof van die feiten uitgaan.
4 De motivering van de beslissing in hoger beroep
4.1 Kern van het geschil dat partijen verdeeld houdt is de vraag of de tussen partijen gesloten koopovereenkomst door [appellanten] deugdelijk is nagekomen. [geïntimeerden] betwisten dit en betogen dat [appellanten] in de nakoming van de koopovereenkomst toerekenbaar tekort zijn geschoten dan wel dat de koopovereenkomst onder invloed van dwaling tot stand is gekomen. Zij hebben de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. [geïntimeerden] gronden hun betoog op de navolgende omstandigheden:
a. de woning kan (mogelijk) niet permanent worden bewoond;
b. de vóór januari 1995 aan de woning uitgevoerde verbouwingen zijn zonder bouwvergunning en in strijd met het bestemmingsplan uitgevoerd en moeten (mogelijk) afgebroken worden;
c. toekomstige verbouwingen zijn (mogelijk) niet toegestaan.
4.2 Het hof zal hierna de grieven die partijen tegen het bestreden vonnis hebben gericht, beoordelen. Voor zover daarbij de grieven in het voorwaardelijk incidenteel appèl worden beoordeeld, zij opgemerkt dat dit onder de voorwaarde van het slagen van het principaal appèl geschiedt.
a. permanente bewoning
4.3 Voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst wisten [geïntimeerden] dat de woning een recreatiebestemming had en dat op grond van de destijds vigerende bestemming voor het gebied ‘t Hazeleger permanente bewoning van de woning niet was toegestaan maar door de gemeente Renkum wel werd gedoogd. [geïntimeerden] zijn hierover allereerst door [appellanten] geïnformeerd. [appellanten] hebben voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst een handgeschreven notitie aan [geïntimeerden] getoond van een op 14 november 2000 tussen de makelaar van [appellanten] en de gemeente Renkum gevoerd telefoongesprek (prod. 7c-a bij conclusie van antwoord en hierna te noemen: de telefoonnotitie). Uit deze notitie blijkt dat door de gemeente Renkum onder meer is medegedeeld: “Er is nog sprake van een gedoogsituatie m.b.t. permanente bewoning. Eind nov. 2000 wordt het nieuwe bestemmingsplan buitengebied aan de gemeente voorgelegd en de verwachting is dat dit wordt vastgesteld. In die nieuwe situatie is permanente bewoning geoorloofd.”
[geïntimeerden] hebben voorts zelf contact opgenomen met de gemeente Renkum waarbij hen door een medewerker van de gemeente Renkum is verteld dat de aan de makelaar verstrekte informatie juist is. Voorts is - naar onbestreden stelling van [appellanten] in de memorie van antwoord in het incidenteel appèl - het jaarverslag over 1999 van de vereniging van eigenaren van ‘t Hazeleger aan de koopovereenkomst gehecht. In dit jaarverslag wordt op pagina D vermeld dat permanente bewoning middels een gedoogbeleid van de gemeente Renkum gangbaar is geworden maar dat de status bewonen nog nimmer in een bestemmingsplan is vastgelegd. Tenslotte is in artikel 17 van Pro de koopovereenkomst bepaald dat de kopers ermee bekend zijn dat de woning thans nog een recreatiebestemming heeft.
4.4 Volgens [geïntimeerden] bezit de woning niet de eigenschappen die zij op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten nu het college van gedeputeerde staten van Gelderland bij besluit van 16 oktober 2001 goedkeuring heeft onthouden aan het bij besluit van 28 februari 2001 door de gemeenteraad van Renkum vastgestelde bestemmingplan “Buitengebied” (hierna: het bestemmingsplan) onder meer voor zover op grond daarvan de onderhavige woning permanent bewoond zou mogen worden. Gelijk de rechtbank heeft overwogen (rov. 3 en 4 van het bestreden vonnis) is ook het hof van oordeel dat de wetenschap van [geïntimeerden] dat zij een woning kochten die op grond van de toentertijd vigerende bestemming (nog) niet permanent bewoond mocht worden, hetgeen eerst na vaststelling van het bestemmingsplan (officieel) toegestaan zou zijn, aan een beroep op non-conformiteit van de woning in de weg staat. [geïntimeerden] wisten althans hadden moeten weten dat de kans bestond dat het bestemmingsplan niet zou worden vastgesteld, althans dat het college van gedeputeerde staten van Gelderland dit niet zou goedkeuren, waardoor permanente bewoning nog steeds niet zou zijn toegestaan en dit mogelijk ook niet langer zou worden gedoogd. Het hof verenigt zich met hetgeen de rechtbank dienaangaande heeft overwogen in rov. 4 van het bestreden vonnis en neemt dit oordeel over.
4.5 Dat de verwachting van [geïntimeerden], dat vaststelling van het bestemmingsplan slechts nog een formaliteit was, is ontstaan door te rooskleurige mededelingen van [appellanten] wordt niet gevolgd. Gesteld noch gebleken is dat [appellanten] zich anderszins hebben uitgelaten dan op de wijze en met de inhoud zoals volgt uit de telefoonnotitie. Dat deze informatie juist was, is aan [geïntimeerden] bevestigd door (een medewerker van) de gemeente Renkum. De stelling dat op [appellanten] de verplichting rustte om [geïntimeerden] erover te informeren dat het provinciale beleid kan afwijken van het gemeentelijke – daargelaten dat door [geïntimeerden] niet is gesteld dat [appellanten] hiervan op de hoogte waren –, wordt verworpen. Het had veeleer op de weg van [geïntimeerden] gelegen om in het gesprek met de gemeente Renkum nadere vragen te stellen over de procedurele gang van zaken rondom de vaststelling van een bestemmingsplan. Dat deze verplichting op [appellanten] rustte, wordt niet aangenomen.
4.6 De in artikel 5.3 van de koopovereenkomst opgenomen bepaling leidt evenmin tot het oordeel dat de woning niet beantwoordt aan de koopovereenkomst. Als het al zo is dat deze bepaling tevens ziet op de mogelijkheid van permanente bewoning van de woning, dan hadden [geïntimeerden] met de wetenschap die zij ten aanzien van de op de woning rustende bestemming hadden ten tijde van de aankoop en voorts met het niet standaard maar bijzonder opgenomen artikel 17 van Pro de koopovereenkomst, de bepaling niet zo ruim mogen begrijpen dat deze tevens zag op de mogelijkheid van permanente bewoning van de woning.
4.7 Het voorgaande leidt ertoe dat [appellanten] de koopovereenkomst op dit onderdeel (het vooralsnog niet doorgaan van de bestemmingsplanwijziging) deugdelijk zijn nagekomen zodat [geïntimeerden] op die grond niet gerechtigd waren de koopovereenkomst te ontbinden.
4.8 Het beroep op dwaling - [appellanten] zouden [geïntimeerden] foutief en onjuist hebben geïnformeerd over de wijziging van het bestemmingsplan (incidenteel appèl onder 39) -, treft geen doel. Op grond van de informatie waarover [geïntimeerden] ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst beschikten (rov. 4.3 van dit arrest), moesten zij rekening houden met de mogelijkheid dat de bestemmingsplanwijziging geen doorgang zou vinden. De mededelingen van [appellanten] maken dit niet anders (rov. 4.5 van dit arrest). Evenmin had [appellanten] [geïntimeerden] nader behoren in te lichten (rov. 4.5 van dit arrest). Van een onjuiste voorstelling van zaken bij [geïntimeerden] als gevolg van (ten onrechte uitgebleven) mededelingen van [appellanten] is derhalve niet gebleken zodat van dwaling geen sprake is. Grief 1 in het voorwaardelijk incidenteel appèl faalt.
b. verbouwingen vóór januari 1995 zonder bouwvergunning
4.9 Vóór januari 1995 hebben [appellanten] de woning aan de achterkant (woonkamer en souterrain) uitgebouwd en is aan de voorzijde een extra slaapkamer gebouwd. De bouwplannen zijn destijds met de gemeente Renkum besproken en door de gemeente Renkum geaccordeerd. Voor deze verbouwingen zijn geen bouwvergunningen verleend omdat op grond van de destijds vigerende bestemming voor ‘t Hazeleger er geen mogelijkheid was voor het verlenen van bouwvergunningen.
4.10 Het betoog van [geïntimeerden] komt hierop neer dat zij ervan mochten uitgaan dat de gehele woning was gebouwd met de gebruikelijke vergunningen. [appellanten] hadden hen moeten mededelen dat de bouw van de extra slaapkamer aan de voorzijde en de uitbouw aan de achterkant van de woning zonder bouwvergunning zijn uitgevoerd. Indien [geïntimeerden] dit zouden hebben geweten, zouden zij niet tot aankoop van de woning zijn overgegaan. Nu deze vergunningen ontbreken, bestaat het risico van afbraak en dreigen mogelijk administratiefrechtelijke procedures ter voorkoming daarvan. [geïntimeerden] behoefden dit niet te verwachten, zodat [appellanten] tekort zijn geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. De rechtbank heeft dit betoog gevolgd en geoordeeld dat nu [appellanten] hebben nagelaten [geïntimeerden] te informeren over het ontbreken van bouwvergunningen, zij tekort zijn geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, op grond waarvan [geïntimeerden] de overeenkomst mochten ontbinden.
4.11 Met de grieven 1, 2, 3 en 4 in het principaal appèl komen [appellanten] tegen dit oordeel op en betogen zij kort gezegd dat [geïntimeerden] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst uitvoerig zijn geïnformeerd over het ontbreken van de bouwvergunningen voor de bouw van de extra slaapkamer aan de voorzijde en de uitbouw aan de achterkant. [appellanten] leggen ter ondersteuning van dit betoog een verklaring over (prod. 6 bij memorie van antwoord in het incidenteel appèl) van de makelaar die hen destijds heeft bijgestaan, [naam makelaar], en bieden voorts (nader) bewijs aan van deze stelling. [geïntimeerden] betwisten uitdrukkelijk dat zij door [appellanten] zijn geïnformeerd over het ontbreken van bouwvergunningen voor de voornoemde verbouwingen. [appellanten] zullen worden toegelaten tot het bewijs van hun stelling. Indien komt vast te staan dat [geïntimeerden] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst door [appellanten] waren geïnformeerd over het ontbreken van de bouwvergunningen voor de voornoemde verbouwingen, zal dat – gezien de stellingen van [geïntimeerden] op dit onderdeel - ertoe leiden dat de woning ook op dit onderdeel aan de overeenkomst beantwoordt. Zo niet, dan staat daarmee vast dat de woning op dit onderdeel niet aan de koopovereenkomst beantwoordt.
c. toekomstige verbouwingen
4.12 Dienaangaande overweegt het hof als volgt. Uit de onder rov. 4.3 genoemde telefoonnotitie blijkt dat namens de gemeente tevens het volgende is medegedeeld:
“(…) Anticiperend op de nieuwe situatie (toevoeging hof: de situatie dat het bestemmingsplan met permanente bewoning is vastgesteld) heeft de gemeente alvast enkele regels voor uitbreiding opgesteld:
- de totale oppervlakte (bebouwd) van het hoofdgebouw mag 125 m2 bedragen
- de afstand van voorgevel tot achtergevel en van zijgevel tot zijgevel mag max. 12 m bedragen
– maximale goothoogte 3 m
– maximale nokhoogte 5 m
Op verzoek is evt. afwijking van deze hoofdregels mogelijk. Daarnaast zijn er nog mogelijkheden om bijgebouwen te realiseren.”
De juistheid van deze informatie is bij navraag door [geïntimeerden] door (een medewerker van) de gemeente Renkum bevestigd. Uit deze informatie volgt dat de regels voor uitbreiding zijn opgesteld anticiperend op het vaststelling van het nieuwe bestemmingsplan. Te dien aanzien heeft het hof in rov. 4.4 en 4.5 van dit arrest overwogen dat de verstrekte informatie aan [geïntimeerden] niet de verwachting rechtvaardigde dat de vaststelling van het bestemmingsplan met zekerheid zou geschieden. In het voetspoor daarvan hadden [geïntimeerden] op grond van de voorhanden informatie evenmin mogen verwachten dat de verbouwingen, waarvan de mogelijkheid afhankelijk is gesteld van de vaststelling van het bestemmingsplan, in de toekomst met zekerheid te realiseren waren. Ook op dit onderdeel beantwoordt de woning aan de koopovereenkomst en is van dwaling aan de zijde van [geïntimeerden] geen sprake.
onvoorziene omstandigheden en de redelijkheid en billijkheid
4.13 [geïntimeerden] voeren aan dat onvoorziene omstandigheden met zich brengen dat [appellanten] niet mogen verwachten dat de overeenkomst ongewijzigd in stand blijft. [geïntimeerden] stellen in dit kader dat sprake is van een ernstige verstoring van de waardeverhouding daar zij voor een woning waarvan permanente bewoning niet is toegestaan de oorspronkelijk overeengekomen koopsom zouden moeten voldoen. Dit betoog wordt niet gevolgd. Als het al zo is dat permanente bewoning van de woning uiteindelijk niet zal zijn toegestaan, betreft dit geen onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW Pro. Immers, ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst waren [geïntimeerden] bekend met de onzekerheid omtrent de mogelijkheid van permanente bewoning van de woning. Dat dit risico zich mogelijk zal verwezenlijken, komt als in de overeenkomst (met name in artikel 17) verdisconteerd voor rekening van [geïntimeerden] en kan niet leiden tot ontbinding of wijziging van de overeenkomst.
4.14 [geïntimeerden] betogen voorts dat, gezien de wederzijdse belangen van partijen, [geïntimeerden] naar maatstaven van redelijkheid en bilijkheid niet aan de koopovereenkomst gehouden kunnen worden. De volgende belangen spelen hierbij volgens [geïntimeerden] een rol:
* op 31 januari 2003 hebben [geïntimeerden] een andere woning gekocht en geleverd gekregen terwijl hun (vorige) woning in [woonplaats] nog te koop staat en de vraagprijs van die woning inmiddels naar beneden is bijgesteld;
* [appellanten] hebben onvoldoende aangetoond dat zij in verband met werkzaamheden noodzakelijkerwijs naar Hilversum hebben moeten verhuizen;
* [appellanten] bieden de woning nog steeds te koop aan;
* de schade die [appellanten] als gevolg van ontbinding van de koopovereenkomst lijden is, gezien de oorspronkelijke koopsom die zij voor de woning aan de [adres] hebben moeten voldoen, minder groot dan de schade die [geïntimeerden] lijden indien zij de koopovereenkomst moeten nakomen.
4.15 Ook dit betoog treft geen doel. Een tussen partijen als gevolg van de overeenkomst geldende regel (in dit geval: nakoming) is ingevolge artikel 6:248 lid 2 BW Pro slechts niet van toepassing, voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. [geïntimeerden] wisten dat zij een woning kochten die op grond van de toentertijd vigerende bestemming (nog) niet permanent bewoond mocht worden. Deze omstandigheid hadden [geïntimeerden] – indien dit niet al is geschied – in de koopsom kunnen verdisconteren, waarop [appellanten] mochten vertrouwen. De situatie waarin [geïntimeerden] zich nu bevinden – zij hebben een ander huis gekocht en hun eigen huis nog niet verkocht – is het gevolg van eigen keuzes van [geïntimeerden] die zij hebben gemaakt in de wetenschap dat zij de koopovereenkomst (mogelijk) dienden na te komen. Het handelen van [appellanten] daarentegen – de koop van een andere woning met alle financiële gevolgen van dien – is op zichzelf een logisch gevolg van de vooralsnog rechtsgeldige verkoop van hun woning aan de [adres]. Dat de schade voor [appellanten] mogelijk beperkter is bij ontbinding van de koopovereenkomst dan de schade voor [geïntimeerden] bij nakoming van de koopovereenkomst kan in dit kader niet doorslaggevend zijn nu ook dit het gevolg is van de door [geïntimeerden] gemaakte keuze met de daaraan klevende risico’s. Grief 2 in het voorwaardelijk incidenteel appèl faalt in zoverre.
De door deze grief aan de orde gestelde vraag of een boetevordering naast de schadevordering mogelijk is, zal het hof later zo nodig behandelen.
4.16 De slotsom luidt dat [appellanten] worden toegelaten tot bewijslevering zoals bedoeld in rov. 4.11. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
De beslissing
Het hof, rechtdoende in hoger beroep:
laat [appellanten] toe tot het onder rov. 4.16 vemelde bewijs;
bepaalt dat, indien [appellanten] dat bewijs door middel van getuigen wensen te leveren, het verhoor van deze getuigen zal geschieden ten overstaan van het tot raadsheer-commissaris benoemde lid van het hof mr A.W. Steeg, die daartoe zitting zal houden in het paleis van justitie aan de Walburg-straat 2-4 te Arnhem en wel op een nader door deze vast te stellen dag en tijd-stip;
bepaalt dat partijen bij het getuigenverhoor aanwezig dienen te zijn;
bepaalt dat het aantal voor te brengen getuigen alsmede de verhinderdagen in de maanden februari, maart en april 2004 van partijen, van hun advocaten en van de getuigen zullen worden opgegeven op de rolzitting van 3 februari 2004, ambtshalve peremptoir, waarna dag en uur van de verhoren (ook indien voormelde opgave van een of meer van partijen ontbreekt) door de raadsheer-commissaris zullen worden vastgesteld en in beginsel geen uitstel in verband met verhinderingen zal worden verleend;
houdt verder iedere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs Steeg, De Boer en Tjittes en in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 13 januari 2004.