Uitspraak
Gerechtshof Arnhem
achtste enkelvoudige belastingkamer
nummer 02/01883 (WOZ)
U i t s p r a a k
op het beroep van [X] te [Z] (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente Wageningen (hierna: de Ambtenaar) op het bezwaarschrift van belanghebbende betreffende na te melden beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ).
1. Beschikking, bezwaar en geding voor het Hof
1.1. De beschikking is genummerd [01] en vermeldt voor het object, plaatselijk bekend [a-weg 1 te Z], een waarde van ƒ 174.000.
1.2. Belanghebbende heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. De Ambtenaar heeft de vastgestelde waarde bij de bestreden uitspraak verminderd tot ƒ 99.000.
1.3. Belanghebbende is van deze uitspraak in beroep gekomen bij het Hof. De Ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende en de Ambtenaar hebben, voorafgaande aan de mondelinge behandeling van het beroepschrift, nog enige stukken aan het Hof gezonden die door de griffier in afschrift aan de wederpartij zijn gezonden.
1.4. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 11 november 2003 te Arnhem. Aldaar zijn verschenen en gehoord [belanghebbende alsmede de Ambtenaar].
1.5. Belanghebbende heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij. De inhoud van deze pleitnota’s moet als hier ingelast worden aangemerkt. Zonder bezwaar van belanghebbende heeft de Ambtenaar ter zitting kopieën overgelegd van gedeelten van bouwtekeningen en van het bezwaarschrift dat is ingediend tegen de waardevaststelling van het onderhavige appartement.
2. Feiten
2.1. Het Hof stelt op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting, als tussen partijen niet in geschil dan wel door een der partijen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, de volgende feiten vast.
2.2. Belanghebbende is eigenaar van het appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van het éénkamerappartement gelegen in het appartementencomplex “[b]” (hierna: het complex), met een bergruimte in de kelder, plaatselijk bekend [a-weg 1 te Z] (hierna: het appartement). Het appartement heeft geen balkon. Het complex, dat rond 1970 is gesticht, bestaat uit een tweetal woontorens waarin verschillende typen één-, twee-, drie-, of vierkamerappartementen zijn gelegen. In enkele gevallen zijn twee verschillende appartementen met elkaar verbonden tot één nieuw appartement. Het complex kent gezamenlijke ruimtes, gangen en bijgebouwen en is te karakteriseren als een tamelijk chique bejaardenflat die mooi is gelegen aan de rand van [Z] en die beschikt over een fraai aangelegde tuin. Aan de bewoner(s) wordt de eis gesteld dat zij ten minste 45 jaar oud zijn en geen jonge kinderen meer hebben. De gemiddelde leeftijd van de bewoners was ten tijde van de mondelinge behandeling van het beroepschrift 81 jaar.
2.3. Ten behoeve van de gezamenlijke bewoners van het complex is een tweetal verenigingen werkzaam, te weten de Vereniging van Diensten Bewoners en de Vereniging van Eigenaren. De eigenaren van de appartementen zijn aan de verenigingen een verplichte bijdrage verschuldigd (hierna: de servicekosten) die afhankelijk is van het type appartement. De servicekosten zijn bedoeld voor – onder meer – de kosten van verwarming en verlichting van de gezamenlijke gedeelten van het complex, personeelskosten, verzekering, administratie, beveiliging en onderhoud van de gebouwen, de riolering en de liften, alsmede het tuinonderhoud. De eigenaar van een appartement (in voorkomend geval: de erfgenamen) is (zijn) gehouden de servicekosten te betalen ook indien het appartement niet wordt bewoond. De servicekosten voor het onderhavige appartement bedragen ongeveer € 400 per maand.
3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1. Tussen partijen is in geschil de door de Ambtenaar aan het appartement toegekende waarde op de peildatum 1 januari 1999.
3.2. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de waarde te hoog is vastgesteld, gelet op de rond de peildatum gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare appartementen. Ten opzichte van de vorige waardevaststelling is sprake van een stijging van meer dan 800% hetgeen niet juist kan zijn en zeker niet redelijk genoemd kan worden. De prijs van de éénkamerappartementen is zeer laag omdat daar weinig vraag naar is. Het aanbod is groot. Het appartement [a-weg 2] is in 1999 verkocht voor € 6.818 en door de koper samengevoegd met nummer [3]. Hij heeft zelf de blote eigendom van nummer [4] gekocht voor € 5.000. Sommige appartementen staan zeer lang leeg. Het woongenot van een éénkamerappartement (wonen, koken en slapen op 28 m²) is zeer beperkt en niet te vergelijken met het woongenot van een meerkamerappartement. De door verweerder aangevoerde vergelijkingsobjecten zijn absoluut niet vergelijkbaar. De inhoud van het onderhavige appartement, inclusief de bergruimte, bedraagt naar zijn mening 104 m³. De inhoud van de vergelijkingsobjecten bedraagt 224 m³. De buurman van het complex heeft een recht van overpad.
3.3. De Ambtenaar is van mening dat de waarde juist is vastgesteld, gelet op de gerealiseerde verkoopopbrengsten van vergelijkbare objecten. Hij is bij de vergelijking uitgegaan van de bruto maten. Hij is van mening dat de verkoopopbrengsten van de in [het complex] gelegen appartementen niet maatgevend zijn omdat die door de verschuldigde servicekosten in neerwaartse zin zijn beïnvloed. Hij verwijst ter onderbouwing van dit standpunt naar het arrest van de Hoge Raad van 23 februari 2000 nr. 34 900, BNB 2000/191*.
3.4. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Daaraan is ter zitting nog het volgende – kort en zakelijk weergegeven – toegevoegd.
3.4.1. Door belanghebbende:
- de inhoud van de appartementen is door verweerder onjuist berekend. Omdat de buitenmuren buiten het appartementsrecht vallen moeten, indien van de bruto maten wordt uitgegaan, de buitenmuren en de scheidingsmuren tussen de appartementen slechts voor de helft worden meegenomen. De werkelijke maten kunnen afwijken van de bouwtekening;
- het is onjuist éénkamerappartementen met een oppervlak van 30 m² te vergelijken met meerkamerappartementen;
- er is geen markt meer voor appartementen als het onderhavige. De prijzen zakken vanzelf. Eén kamer was 30 jaar geleden nog reëel, nu niet meer;
- de hoge servicekosten werken zowel positief als negatief op de waarde. In een ander gebouw zou het onderhavige appartement niet meer opbrengen dan ƒ 30.000 à ƒ 35.000;
- het onderhavige appartement is al 12 jaar te koop.
3.4.2. Namens de Ambtenaar:
- in eerste instantie is ervan uitgegaan dat op de grote drie- en vierkamerappartementen geen servicekosten rusten. Daarom is er geen verschil tussen de vastgestelde WOZ-waarden en de voor die appartementen gerealiseerde verkoopprijzen. Inderdaad zijn, naar later is gebleken, ook voor de grote appartementen servicekosten verschuldigd. Vergelijking met opbrengsten van appartementen in andere gebouwen wijst uit dat de prijzen in dat geval vergelijkbaar zijn zodat de conclusie kan worden getrokken dat de verschuldigdheid van servicekosten geen invloed heeft op de waarde van de grote appartementen in [het complex]. Voor de kleine appartementen is dat kennelijk wel het geval. Die invloed moet dan buiten aanmerking worden gelaten;
- alle woningen zijn opgemeten volgens de NEN-2580 norm, dus de inhoud is berekend met behulp van de bruto maten. De buitenmuren en de scheidingsmuren zijn volledig meegenomen, ook bij de vergelijkingsobjecten;
- het verschil in waardering van éénkamer- en meerkamerappartementen komt in het onderhavige geval neer op € 76 per m³. Dit is een inschatting van de taxateur op grond van zijn deskundigheid. Hij heeft geen objectieve gegevens, bijvoorbeeld verkoopcijfers van éénkamerappartementen zonder servicekosten, die dit onderbouwen;
- de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn teruggerekend naar de peildatum, rekening houdend met een uit de marktanalyse blijkend stijgingspercentage.
3.5. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de bestreden uitspraak en vermindering van de vastgestelde waarde. De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak op het bezwaarschrift.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Voor zover het beroep van belanghebbende is gericht tegen de vaststelling van de waarde van het appartement [a-weg 4] geldt het volgende. Belanghebbende is weliswaar bloot-eigenaar van dat appartement maar hij is geen gebruiker daarvan. Hij is door de Ambtenaar niet aangemerkt als genothebbende krachtens eigendom. Nu aan belanghebbende geen beschikking met betrekking tot dat appartement is gezonden en de Ambtenaar evenmin uitspraak heeft gedaan op een eventueel tegen de waardevaststelling van dat appartement gericht bezwaarschrift kan belanghebbende in zijn beroep in zoverre niet worden ontvangen.
4.2. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van het onderhavige tot woning dienende appartement [a-weg 1] worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen, en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 1999.
4.3. De Ambtenaar heeft zich bij het geven van de onderhavige beschikking op het standpunt gesteld dat de onder 4.2. bedoelde waarde van het appartement op de waardepeildatum ƒ 174.000 bedraagt. Bij de thans bestreden uitspraak heeft hij de waarde nader vastgesteld op ƒ 99.000.
4.4. De Ambtenaar verdedigt ook in beroep een waarde van het appartement van ƒ 99.000. Ter ondersteuning daarvan heeft hij een taxatierapport overgelegd dat op 6 oktober 2003 is opgemaakt door [A, WOZ-taxateur]. Daarin wordt de waarde van het appartement op de peildatum getaxeerd op € 44.924 (ƒ 99.000). Ter onderbouwing van het taxatierapport zijn daarin de gegevens vermeld van het appartement [c-weg 5 te Z] dat op 19 juni 1998 is verkocht voor € 88.487 (de inhoud van dat appartement, dat in 1961 is gebouwd, bedraagt 224 m³) en van het appartement [d-weg 6 te Z] dat op 14 december 2000 is verkocht voor € 155.419 (de inhoud van dat appartement, dat ook in 1961 is gebouwd, bedraagt eveneens 224 m³). De gemiddelde prijs per m³ van de vergelijkingsobjecten bedraagt € 421, die van het appartement van belanghebbende € 345 per m³. Het verschil tussen beide bedragen brengt naar het oordeel van de taxateur voldoende tot uiting dat het onderhavige appartement een éénkamerappartement betreft.
4.5. Belanghebbende stelt dat het onderhavige appartement niet vergelijkbaar is met de door de taxateur aangevoerde vergelijkingsobjecten. De vergelijkingsobjecten hebben meer kamers en een veel grotere inhoud. Voor het onderhavige appartement geldt een andere markt, mede door de gestelde leeftijdsgrens. Hij wijst in verband daarmee op de langdurige leegstand en de verkoopprijzen van vergelijkbare appartementen in het onderhavige complex.
4.6. Belanghebbende heeft gemotiveerd gesteld dat de door de Ambtenaar bij de vaststelling van de waarde gehanteerde vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar zijn. Alsdan rust op de Ambtenaar de last aannemelijk te maken dat de objecten voldoende vergelijkbaar zijn en dat met de bestaande verschillen tussen het te waarderen object en de vergelijkingsobjecten voldoende rekening is gehouden (Hoge Raad 19 april 2000 nr. 35 212, BNB 2000/195). Belanghebbende heeft voorts gewezen op de verkoopprijzen die rond de peildatum zijn gerealiseerd voor appartementen als het onderhavige. Nu het tegendeel is gesteld noch gebleken moet er naar het oordeel van het Hof vanuit worden gegaan dat die prijzen tot stand zijn gekomen tussen zakelijk handelende partijen. Op de Ambtenaar die stelt dat die prijzen niet de waarde vertegenwoordigen als bedoeld in de Wet WOZ rust de last zulks aannemelijk te maken nu belanghebbende dat betwist (Hoge Raad 29 november 2000 nr. 35 797, BNB 2001/52c*).
4.7. Gelet op de inhoud van het overgelegde taxatierapport en op hetgeen hij overigens naar voren heeft gebracht acht het Hof de Ambtenaar niet geslaagd in het van hem verlangde bewijs. Met name acht het Hof, gelet op het grote verschil in inhoud, niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van het onderhavige appartement rechtstreeks uit de waarde van de door de Ambtenaar naar voren gebrachte vergelijkingsobjecten kan worden afgeleid, noch dat met een verschil van € 76 per m³ de waardeverschillen in voldoende mate tot uitdrukking zijn gebracht. Dit verschil kon ook ter zitting niet anders worden verklaard dan met een verwijzing naar de inschatting van de taxateur als deskundige. Temeer nu – naar de ervaring leert – in het algemeen bij kleinere appartementen een hogere waarde per m³ kan worden verwacht en ook, zoals belanghebbende onweersproken heeft gesteld, het nagenoeg ontbreken van een markt voor appartementen als het onderhavige een rol speelt, moet het door de Ambtenaar overgelegde rapport als onvoldoende onderbouwd terzijde worden gelegd.
4.8. Het geconstateerde verschil tussen de verkoopprijzen op de vrije markt voor appartementen als het onderhavige enerzijds en de in het taxatierapport vermelde waarde daarvan anderzijds kan, anders dan de Ambtenaar betoogt, naar het oordeel van het Hof niet worden verklaard uit de omstandigheid dat bewoners van het onderhavige complex hoge servicekosten moeten betalen. De enkele stelling van de Ambtenaar is daartoe onvoldoende en het Hof acht niet zonder meer aannemelijk dat de hoogte van de te betalen kosten, waar te ontvangen diensten tegenover staan, in het onderhavige geval tot gevolg heeft dat een waardeverschil ontstaat van ruim ƒ 85.000, te weten het verschil tussen de door de Ambtenaar verdedigde waarde en de onweersproken door belanghebbende gestelde verkoopprijzen van éénkamerappartementen in het vrije verkeer. Op de Ambtenaar die stelt dat de laatstbedoelde prijzen (aanmerkelijk) worden beïnvloed door de verschuldigdheid van hoge servicekosten rust de last de omvang van die invloed nader aan te geven, bijvoorbeeld door een vergelijking te maken tussen de servicekosten die bewoners van de appartementen in het onderhavige complex en bewoners van appartementen in vergelijkbare complexen verschuldigd zijn. Het Hof merkt daarbij op dat niet in geschil is dat in de door belanghebbende verschuldigde servicekosten, anders dan in het geval van het door de Ambtenaar aangehaalde arrest van de Hoge Raad BNB 2000/191*, geen kosten voor zijn persoonlijke verzorging zijn begrepen.
4.9. Belanghebbende heeft gewezen op de verkoopopbrengsten van appartementen als de onderhavige, maar ter zitting evenzeer erkend dat die opbrengsten zijn beïnvloed door de verplichtingen die rusten op de bewoners en de gestelde leeftijdsgrenzen. Mede daardoor is de markt voor kopers van appartementen als de onderhavige klein. De eventuele waardedrukkende invloed die uitgaat van de gestelde leeftijdsgrenzen en gezinssamenstelling, en van de verplichte afname van het bovengemiddelde pakket aan diensten (omdat potentiële kopers daaraan geen behoefte hebben maar die diensten niettemin moeten afnemen) moet naar het oordeel van het Hof buiten aanmerking worden gelaten (vergelijk Hoge Raad 25 november 1998, nr. 33 212, BNB 1999/18c*). Belanghebbende heeft ter zitting gesteld dat zonder de invloed van deze factoren (met andere woorden: als het appartement in een ander, vrij toegankelijk complex zou zijn gelegen met, voor dat complex, normale servicekosten) de opbrengst van een appartement als het onderhavige (naar het Hof als bedoeling van belanghebbende aanneemt: op de waardepeildatum) ongeveer ƒ 30.000 à ƒ 35.000 zou bedragen. Belanghebbende heeft deze waarde echter niet met objectieve gegevens onderbouwd en deze waarde is naar het oordeel van het Hof ook niet zonder meer aannemelijk.
4.9. Nu geen der partijen haar stellingen voldoende aannemelijk heeft gemaakt stelt het Hof de waarde zoals bedoeld in de Wet WOZ van het appartement, rekening houdend met al hetgeen in de stukken en nader ter zitting naar voren is gebracht, in goede justitie vast op ƒ 50.000.
5. Proceskosten
Nu van andere kosten die voor vergoeding in aanmerking komen niet is gebleken stelt het Hof de proceskosten van belanghebbende in goede justitie vast op € 10 voor reis- en verblijfkosten in verband met het bijwonen van de zitting.
6. Beslissing
Het Gerechtshof:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak van de Ambtenaar waarvan beroep;
- vermindert de vastgestelde waarde van het appartement [a-weg 1 te Z] tot € 22.689 (ƒ 50.000);
- gelast dat de gemeente Wageningen aan belanghebbende vergoedt het door deze gestorte griffierecht van € 29, en
- veroordeelt de Ambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 10 en wijst de gemeente Wageningen aan als de rechtspersoon die de kosten moet vergoeden.
Aldus gedaan te Arnhem op 5 februari 2004 door mr. J.P.M. Kooijmans, lid van de achtste enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J.M. Sitsen als griffier.
(J.M. Sitsen) (J.P.M. Kooijmans)
De beslissing is in het openbaar uitgesproken en afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 16 februari 2004
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt u een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. Indien u na een mondelinge uitspraak griffierecht hebt betaald ter verkrijging van de vervangende schriftelijke uitspraak van het gerechtshof, komt dit in mindering op het griffierecht dat is verschuldigd voor het indienen van beroep in cassatie.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.