Uitspraak
Gerechtshof Arnhem
Negende enkelvoudige belastingkamer
nr. 02/2099 (WOZ)
Proces-verbaal mondelinge uitspraak
belanghebbende : [X]
te : [Z]
ambtenaar : de heffingsambtenaar van de gemeente Zwartewaterland (hierna: de ambtenaar)
aangevallen beslissing : uitspraak op bezwaarschrift tegen de beschikking waardevaststelling ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de wet WOZ)
beschikkingsnummer : [01]
tijdvak : 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004
mondelinge behandeling : op vrijdag 20 februari 2004 te Arnhem
waarbij verschenen : belanghebbende alsmede de ambtenaar, tot bijstand vergezeld van [A, taxateur, en B]
gronden:
1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onderhavige tot woning dienende onroerende zaak gelegen aan [de a-weg 1 te Z]. De zaak heeft een inhoud van 528 m³ en een perceelsoppervlakte van 712 m².
2. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de wet WOZ moet de waarde van deze onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 1999 waarbij de waarde, nu er sprake is van aanpassingen aan belanghebbendes woning tussen waardepeildatum en begin van het tijdvak, op grond van artikel 19, eerste lid, van de wet WOZ dient te worden bepaald naar de staat aan het begin van het kalenderjaar 2001.
Belanghebbendes stelling dat de ambtenaar eerst naar aanleiding van zijn bezwaarschrift uit is gegaan van toestandsdatum 1 januari 2001 maakt, zo deze stelling al als juist moet worden aanvaard, dit niet anders.
Belanghebbendes stelling dat bij meerdere woningen in Zwartewaterland dakkapellen zijn aangebracht zonder dat zulks tot een aanpassing van de vastgestelde waarde heeft geleid - hetgeen opgevat zou kunnen worden als een beroep op het gelijkheidsbeginsel - is, naar het oordeel van het Hof, door belanghebbende niet of althans in onvoldoende mate onderbouwd.
3. Van belanghebbendes zaak is geen op of rond peildatum gerealiseerde verkoopprijs bekend.
4. De ambtenaar heeft zich bij het geven van de onderhavige beschikking op het standpunt gesteld dat de onder 2. bedoelde waarde van belanghebbendes onroerende zaak op de waardepeildatum f. 515.000,- bedraagt. Bij de bestreden uitspraak heeft de ambtenaar haar standpunt gehandhaafd.
5. Ter staving van deze door haar verdedigde waarde heeft de ambtenaar bij het verweerschrift een op 7 mei 2003 gedagtekend taxatierapport overgelegd, opgemaakt door [C, WOZ-taxateur], in welk rapport wordt geconcludeerd tot een waarde in het economische verkeer van belanghebbendes onroerende zaak op de peildatum van f. 519.000,-.
Op basis van deze, in vergelijking tot de waarde zoals vastgesteld in de uitspraak op bezwaar, hogere taxatiewaarde komt de ambtenaar tot de conclusie dat de door haar in haar uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde niet te hoog is vastgesteld.
6. [C] voornoemd heeft bij de waardebepaling rekening gehouden met verkoopprijzen die in 1998 en 1999 voor objecten aan [a-weg 2 en b-weg 3] (beide te [Z]) zijn gerealiseerd. Op zichzelf is dit een werkwijze die een goede benadering kan geven van de onder 2. bedoelde waarde.
7. Taxateur [C] heeft echter ten behoeve van de waardebepaling geen inpandige opname verricht. Het achterwege blijven van deze inpandige opname klemt te meer nu tussen partijen vast staat dat bij belanghebbendes woning sprake is van ‘gebreken’ die van invloed zijn op de waarde. Ter zitting heeft taxateur [A], in reactie op vragen van het Hof, bevestigd dat inpandige opname noodzakelijk is om tot een correcte waardebepaling te komen.
8. Het achterwege blijven van inpandige opname is veroorzaakt door de weigering van belanghebbende om de taxateur toegang tot de woning te verlenen. Als reden voor deze weigering voert belanghebbende aan dat de taxateur, mede door de wijze van benadering door [C] voornoemd (telefonisch) voor het maken van een afspraak voor bezichtiging van de woning, hem niet vertrouwenwekkend overkwam. Hij heeft zijn weigering daags na het telefoongesprek bevestigd in een brief aan [C] (verzonden via het postadres van de ambtenbaar aangezien belanghebbende niet beschikte over de adresgegevens van [C]) met de opmerking dat inpandige opname alsnog mogelijk zou zijn na ontvangst van nadere informatie waaruit zou blijken dat [C] als beëdigd taxateur namens de ambtenaar kon en mocht optreden.
9. De toelichting door belanghebbende ter zitting gehoord hebbende en mede gelet op zijn vergevorderde leeftijd waardoor belanghebbende terughoudend is in het tot zijn woning toelaten van onbekenden, is het Hof van oordeel dat belanghebbende in redelijkheid kon komen tot het in eerste instantie weigeren van toegang aan taxateur [C].
Het lag vervolgens op de weg van [C] dan wel de ambtenaar die tevens (weliswaar tegen de wens van belanghebbende in) kennis had genomen van bovengenoemde brief van belanghebbende, om de noodzakelijke stappen te ondernemen en tegemoet te komen aan op zich redelijke wensen van belanghebbende, opdat de (voor een correcte waardebepaling onmisbare) inpandige opname alsnog kon plaatsvinden. Door zulks zonder redelijke verklaring of motivering, ook niet na daartoe ter zitting door het Hof uitdrukkelijk te zijn uitgenodigd, na te laten is het naar het oordeel van het Hof aan de ambtenaar (dan wel aan de door de ambtenaar ingeschakelde taxateur) te wijten dat de zo noodzakelijke inpandige opname niet alsnog heeft plaatsgevonden.
10. Gelet op de in het door de ambtenaar overgelegde taxatierapport (van [C] voornoemd) vermelde gegevens met betrekking tot de waardebepalende factoren zoals onder meer type, ligging, inhoud, kaveloppervlakte, bouwjaar, en gebruik, zouden de twee objecten waarnaar in het taxatierapport wordt verwezen in beginsel als referentiepanden kunnen dienen.
Echter, beide objecten verkeren (zo blijkt uit het taxatierapport) in een redelijke tot goede staat van onderhoud terwijl belanghebbendes woning (zoals onder 7 omschreven) gebreken vertoont in een mate en omvang dat inpandige opname noodzakelijk is om tot een correcte waardebepaling te komen. Gelet op dit belangrijke verschil in de staat van onderhoud kunnen bedoelde objecten in dezen, zonder inpandige opname van belanghebbendes woning ter vaststelling van de staat van onderhoud, niet als referentiepanden dienen. De voor deze objecten gerealiseerde verkoopprijzen kunnen dan ook geen steun geven aan de door de ambtenaar verdedigde waarde.
11. Aangezien de voor de waardebepaling zo noodzakelijke inpandige opname, door het stilzitten van de ambtenaar, ten onrechte achterwege is gebleven is de grondslag van de door taxateur [C] vastgestelde waarde komen te vervallen. Het ter zitting ingenomen standpunt van de ambtenaar dat desondanks de vastgestelde waarde in voldoende mate is onderbouwd, acht het Hof onbegrijpelijk.
Nu voorts de beide in het taxatierapport genoemde objecten geen steun kunnen geven aan de door de ambtenaar verdedigde waarde, zoals hierboven overwogen, heeft de ambtenaar - op wie in dezen de bewijslast rust - met het door haar overgelegde taxatierapport alsmede met hetgeen zij overigens heeft aangevoerd onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de in aanmerking genomen waarde van f. 515.000,- niet te hoog is.
12. Belanghebbendes stelling dat de waarde van zijn woning vastgesteld moet worden op de door de ambtenaar vastgestelde waarde van f. 515.000,- onder aftrek van een gedeelte van de voor de woning aan [a-weg 2] vastgestelde dan vast te stellen waarde, kan het Hof evenmin volgen.
De daartoe gemaakte berekeningen en door belanghebbende aangebrachte motivering, voor zover die nog te volgen zijn of zelfs maar te herleiden zijn uit de inmiddels opgetreden (het Hof volgt de door belanghebbende in zijn pleitnota gekozen kwalificatie) Babylonische spraakverwarring (waarvan het ontstaan dan wel het voortbestaan naar het oordeel van het Hof beide partijen aangerekend kan worden) zijn daartoe onvoldoende aanleiding en/of onderbouwing.
Belanghebbende heeft voorts zijn standpunt dat de waarde vastgesteld moet worden op bovenomschreven wijze, ook niet onderbouwd met een taxatierapport of gegevens van gelijk gewicht.
13. Nu het Hof de ambtenaar noch belanghebbende kan volgen in de door hen verdedigde waarde stelt het Hof, gelet op het vorenstaande en rekening houdend met al hetgeen door partijen naar voren is gebracht, de waarde van belanghebbendes onroerende zaak, voor de toepassing van de wet WOZ naar waardepeildatum 1 januari 1995 en toestandsdatum 1 januari 2001, in goede justitie vast op € 200.000.
proceskosten:
Belanghebbendes proceskosten zijn in overeenstemming met het Besluit proceskosten bestuursrecht te berekenen op € 15 (reiskosten openbaar vervoer).
beslissing:
Het Gerechtshof:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak van de ambtenaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 200.000.
- gelast dat de gemeente Zwartewaterland aan belanghebbende vergoedt het door deze gestorte griffierecht van € 29.
- veroordeelt de ambtenaar in de proceskosten van belanghebbende voor een bedrag van € 15 en wijst de gemeente Zwartewaterland aan als de rechtspersoon die deze kosten moet vergoeden.
Aldus gedaan en in het openbaar uitgesproken op 27 februari 2004 te Arnhem door mr. drs. Van Amsterdam, raadsheer, lid van de negende enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. Gankema als griffier.
Waarvan opgemaakt dit proces-verbaal.
De griffier, Het lid van voormelde kamer,
(J.J. Gankema) (A.M. van Amsterdam)
Afschriften aangetekend per post verzonden op: 27 februari 2004
Tegen deze mondelinge uitspraak is geen beroep in cassatie mogelijk; dat kan alleen tegen een schriftelijke uitspraak van het gerechtshof. Ieder van de partijen kan binnen vier weken na de verzenddatum van dit proces-verbaal het gerechtshof verzoeken de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. De vervanging van een mondelinge uitspraak door een schriftelijke strekt ertoe de mondelinge uitspraak in een andere vorm vast te leggen. Bij de vervanging van een mondelinge uitspraak mag het gerechtshof de gedane uitspraak niet aan een heroverweging onderwerpen.
De partij die om een vervangende schriftelijke uitspraak verzoekt is hiervoor griffierecht verschuldigd en krijgt daarover bericht van de griffier. Het griffierecht dat de belanghebbende betaalt ter verkrijging van een schriftelijke uitspraak, komt in mindering op het griffierecht dat de griffier van de Hoge Raad zal heffen als de belanghebbende beroep in cassatie instelt.