Uitspraak
24 mei 2005
eerste civiele kamer
rolnummer 2004/1207 KG
G E R E C H T S H O F T E A R N H E M
Arrest
in de zaak van:
[appellante],
weduwe van de heer [...],
wonende te [woonplaats],
appellante,
procureur: mr. F.J. Boom,
tegen:
de stichting
Stichting Sité Woondiensten,
gevestigd te Doetinchem,
geïntimeerde,
procureur: mr. C.H. Molenaar.
1 Het geding in eerste aanleg
De voorzieningenrechter in de rechtbank Zutphen heeft op 3 december 2004 een vonnis uitgesproken in het geschil tussen appellante, hierna te noemen [appellante], als eiseres en geïntimeerde, hierna te noemen Sité, als gedaagde. Een kopie van dat vonnis is aan dit arrest gehecht.
2 Het geding in hoger beroep
2.1 Bij exploot van 14 december 2004 heeft [appellante] Sité aangezegd in hoger beroep te komen van vermeld vonnis, met gelijktijdige dagvaarding van Sité voor dit hof.
2.2 Bij memorie van grieven heeft [appellante] één grief tegen het vonnis waarvan beroep aangevoerd en toegelicht, een productie in het geding gebracht en geconcludeerd dat het hof dat vonnis zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van [appellante] alsnog zal toewijzen, met veroordeling van Sité in de kosten van beide instanties.
2.3 Bij memorie van antwoord heeft Sité de grief van [appellante] bestreden, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof bij arrest het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen, met veroordeling van [appellante] in de kosten van de procedure in hoger beroep.
2.4 Daarna hebben partijen de stukken aan het hof overgelegd voor het wijzen van arrest.
3 De vaststaande feiten
Tegen de door de voorzieningenrechter in het vonnis waarvan beroep onder 2.1 tot en met 2.12 vastgestelde feiten is geen grief gericht, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.
4 De beoordeling van het geschil in hoger beroep
4.1 De voorzieningenrechter heeft geoordeeld dat voorshands voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter tot de conclusie zal komen dat Sité zich rechtsgeldig heeft beroepen op het ontbreken van toestemming door de Raad van Toezicht van Sité, zodat de ontbindende voorwaarde in de overeenkomst tussen partijen is vervuld.
4.2 [appellante] komt tegen dat oordeel op in haar grief.
4.3 Op 6 september 2004 hebben partijen overeenstemming bereikt over de koopprijs en een aantal ontbindende voorwaarden. Die afspraken zijn vastgelegd in de ‘concept koopakte bedrijfsonroerend goed’ (productie 3 bij inleidende dagvaarding), die op 17 september 2004 door de makelaar van Sité aan [appellante] is toegezonden. In artikel 14.1 van die akte is ten behoeve van de koper, Sité, als ontbindende voorwaarde opgenomen dat ‘op 1 oktober 2004 geen goedkeuring voor deze transactie is verkregen van de Raad van Toezicht van de Stichting Sité Woondiensten, gevestigd te Doetinchem’. Ingevolge het bepaalde in artikel 14.4 van die concept-koopakte zou Sité op die ontbindende voorwaarde een beroep kunnen doen ‘uiterlijk op de 3e werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is’, dus in casu uiterlijk op 4 oktober 2004.
4.4 Naar ’s hofs voorlopig oordeel is onvoldoende aannemelijk geworden dat die in de concept-koopakte genoemde data tussen partijen zijn overeengekomen en dat [appellante] Sité aan die data kan houden.
4.5 Uit de aard van de concept-koopakte, een concept, valt op zich al het vermoeden af te leiden dat de data genoemd in die akte geen definitieve afspraak omtrent de door partijen in acht te nemen termijnen weergeven. Bij mail van 27 september 2004 van (de zoon van) [appellante] aan de makelaar van Sité bevestigt deze de ontvangst van het concept-koopcontract en schrijft dan: ‘Aangezien mijn moeder net twee weken op vakantie is zal een ondertekening van een definitieve akte pas half oktober kunnen plaatsvinden. Ik moet het contract nog wel zelf bestuderen. Zodra mogelijk neem ik weer contact met u op.’ Een akkoordverklaring met de inhoud van de concept-koopakte zijdens [appellante] was hiermee uitdrukkelijk nog niet gegeven. Op 4 oktober 2004 was die akte (dan ook) door geen der partijen ondertekend.
4.6 In artikel 15 van Pro de concept-koopakte is een regeling opgenomen met betrekking tot mogelijke verontreiniging van de litigieuze onroerende zaak, welke erop neer komt dat de koper een bodem- en asbestonderzoek doet uitvoeren. Ingevolge die regeling zou Sité de overeenkomst kunnen ontbinden ‘indien uit de resultaten van het uitgevoerde bodemonderzoek blijkt dat de bodem niet geschikt is voor woningbouw, dan wel grote hoeveelheden asbesthoudende stoffen aanwezig zijn’. Deze ontbindingsbevoegdheid bestaat ‘tot acht weken na de datum van overeenkomen’. Welk ingangsmoment voor die termijn bedoeld is, blijkt echter niet uit de concept-koopakte. Dat zou kunnen zijn acht weken na 6 september 2004, dus 1 november 2004 en dus daags voor de in de concept-koopakte genoemde transportdatum. In deze uitleg staat die datum voor transport op gespannen voet met de noodzakelijke voorbereidingshandelingen dienaangaande. Meer aannemelijk lijkt dan ook voorshands dat partijen bedoeld hebben acht weken na ondertekening van de definitieve koopakte. In deze uitleg ligt de uiterste datum voor het inroepen van de ontbindende voorwaarde betreffende de mogelijke verontreiniging in ieder geval ruim na 2 november 2004. Ook hiermee wordt voorshands oordelend duidelijk dat de termijnen in de concept-koopakte geen definitief afgesproken termijnen geweest kunnen zijn.
4.7 Vervolgens heeft [appellante] bij mail van 6 oktober 2004 aan de makelaar van Sité onder meer doen weten: ‘Vandaag heeft (…) asbestonderzoek in het pand plaatsgevonden. Daarbij heeft de onderzoeker wel asbest geconstateerd. (…) Op grond hiervan al zouden wij de conceptkoopovereenkomst al niet meer kunnen ondertekenen, want ik heb nu kennis van asbest. Maar er is echter nog een factor (…). Weliswaar is in het concept opgenomen dat de vaste inventaris achterblijft, maar wat ons betreft moet de strekking omvangrijker zijn, namelijk ook de diverse ‘roerende’ zaken, die men heeft achtergelaten. Wij zijn in principe nog bereid het pand voor het vastgestelde bedrag te verkopen, mits deze voorwaarde wordt geaccepteerd. (…) Indien er zijdens Sité nog interesse bestaat de koopovereenkomst aan te gaan dan ontvangen wij graag een aangepaste koopakte. (…)’. Deze uitlatingen zijdens [appellante] kunnen in redelijkheid niet anders worden begrepen dan dat er op 6 oktober 2004 geen volledige definitieve overeenstemming over de koop bestond. In ieder geval heeft [appellante] hiermee de mogelijkheid, zo die voordien al bestaan mocht hebben, om Sité te houden aan de datum (in de lezing van [appellante]: 4 oktober 2004) voor het inroepen van de ontbindende voorwaarde betreffende de goedkeuring door de Raad van Toezicht van Sité prijsgegeven. Gesteld noch gebleken is dat partijen na 6 oktober 2004 een nadere definitieve termijn zijn overeengekomen voor het door Sité kunnen inroepen van laatstvermelde ontbindende voorwaarde. Een en ander impliceert naar ’s hofs voorlopig oordeel dat [appellante] er in ieder geval na 6 oktober 2004 niet meer vanuit kon gaan dat de termijn waarbinnen Sité zich op de ontbindende voorwaarde kon beroepen definitief was verstreken op 4 oktober 2004.
4.8 Gezien de aard van de in artikel 14.1 van de concept-koopakte verwoorde ontbindende voorwaarde had [appellante] moeten begrijpen dat de aldaar bedoelde goedkeuring van de Raad van Toezicht eerst verkregen kon worden nadat duidelijk was geworden op welke (definitieve) voorwaarden [appellante] bereid was de transactie aan te gaan. Nu juist [appellante] dienaangaande geen (volledige) duidelijkheid gaf binnen de door haar bepleite termijn van 4 oktober 2004 kan zij zich er niet op beroepen dat Sité wel voor het verstrijken van die datum een beroep op het ontbreken van die goedkeuring had moeten doen.
4.9 [appellante] heeft geen feiten of omstandigheden gesteld, die het hof tot een ander oordeel zouden kunnen brengen.
4.10 De slotsom luidt dat de grief van [appellante] tevergeefs is voorgedragen. Het vonnis waarvan beroep dient te worden bekrachtigd, met veroordeling van [appellante] als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure in hoger beroep.
5 Beslissing
Het hof, rechtdoende in hoger beroep in kort geding:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellante] in de kosten van de procedure in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Sité begroot op € 288,-- voor betaald griffierecht en op € 894,-- voor salaris voor de procureur.
Dit arrest is gewezen door mrs. Rijken, Groen en Van den Brink en is uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier ter openbare terechtzitting van 24 mei 2005.