Uitspraak
Gerechtshof Arnhem
Tweede meervoudige belastingkamer
nummer 03/2553
Uitspraak
op het beroep van Stichting X te Z (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente Lelystad (hierna: de Ambtenaar) op het bezwaarschrift van belanghebbende betreffende na te melden aan haar afgegeven waardebeschikking ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ).
1. Beschikking, bezwaar en geding voor het Hof
1.1. Aan belanghebbende is voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004 een waardebeschikking ingevolge de Wet WOZ afgegeven met kennisgevingsnummer 141018 waarbij de waarde van onder andere een zevental aan belanghebbende toebehorende na te melden onroerende zaken is vastgesteld.
1.2. Belanghebbende heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. De Ambtenaar heeft de waarden bij de thans bestreden uitspraak nader vastgesteld.
1.3. Belanghebbende is van deze uitspraak in beroep gekomen bij het Hof. De Ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft een conclusie van repliek ingediend, de Ambtenaar een conclusie van dupliek.
1.4. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden op 24 juni 2005 te Arnhem. Aldaar zijn verschenen en gehoord de gemachtigde van belanghebbende, alsmede de Ambtenaar.
1.5. Partijen hebben ter zitting ieder een pleitnota overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij. De inhoud van deze pleitnota’s moet als hier ingelast worden aangemerkt.
2. Feiten
Het Hof stelt op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting als tussen partijen niet in geschil dan wel door een der partijen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, de volgende feiten vast.
2.1. Belanghebbende is eigenaar van een zevental te Lelystad gelegen onroerende zaken.
2.2. Bij beschikking is de waarde van het zevental onroerende zaken voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004 en met waardepeildatum 1 januari 1999 als hieronder vermeld vastgesteld. Bij de bestreden uitspraak heeft de Ambtenaar de waarden nader vastgesteld op de navolgende waarden:
Onroerende zaak: Beschikking: Na bezwaar:
a-straat 1 9.581.115 8.100.806
a-straat 2 4.953.918 4.756.098
a-straat 3 30.986.382 26.686.171
b-straat 1 13.580.734 12.400.315
c-straat 1 14.693.857 9.196.628
c-straat 2 6.789.005 4.598.882
d-straat 1 13.563.036 13.175.138
2.3. Gebruiker van de onroerende zaak aan de a-straat 1 is een aan belanghebbende gelieerde rechtspersoon.
2.4. Gebruiker van een deel van de onroerende zaak aan de a-straat 3 is A BV en B BV.
2.5. Gebruiker van de onroerende zaken aan de a-straat 2 en 3, b-straat 1 en c-straat 2 is C BV.
Gebruiker van een deel van de onroerende zaak aan de c-straat 3 en van de onroerende zaak aan de d-straat 1 is D BV.
Zowel C BV als D BV is een aan belanghebbende gelieerde rechtspersoon.
2.6. Ten aanzien van de onder 2.5 genoemde onroerende zaken is in de pachtovereenkomst tussen belanghebbende en pachter C BV alsmede in de pachtovereenkomst tussen belanghebbende en pachter D BV onder de overwegingen opgenomen (voor zover hier van belang):
a. dat pachter het gepachte wenst te gebruiken voor normaal agrarisch gebruik;
b. dat pachter het gepachte hoofdzakelijk zal gebruiken ten behoeve van onderzoek en bedrijfseconomische exploitatie ter ondersteuning daarvan;
2.7. Ten aanzien van de gebouwen op de onder 2.5 genoemde onroerende zaken is in de ‘Huurovereenkomst kantoorruimte’ tussen belanghebbende en huurder C BV onder de overwegingen opgenomen (voor zover hier van belang):
a. huurder het gehuurde wenst te gebruiken voor wetenschappelijke doeleinden;
b. huurder het gehuurde derhalve niet hoofdzakelijk zal gebruiken ter uitoefening van enige vorm van bodemcultuur met een economisch oogmerk;
en is in artikel 1.2 vastgelegd:
“Het gehuurde mag uitsluitend worden gebruikt ten behoeve van kantoorfunctie / onderzoek en onderwijsdoeleinden”
2.8. Ten aanzien van de gebouwen op de onder 2.5 genoemde onroerende zaken is in de ‘Huurovereenkomst kantoorruimte’ tussen belanghebbende en huurder D BV onder de overwegingen opgenomen (voor zover hier van belang):
a. huurder het gehuurde wenst te gebruiken voor wetenschappelijke doeleinden;
en is in artikel 1.2 vastgelegd:
“Het gehuurde mag uitsluitend worden gebruikt in het kader van de uitoefening van bodemcultuur voor wetenschappelijke doeleinden en kantoorfuncties en onderzoek”
2.9. In de oprichtingsakte van C BV is in artikel 2 als Pro doel voor de vennootschap vermeld (voor zover hier van belang):
“De Vennootschap heeft ten doel het verrichten van veterinair, zoötechnisch en biomedisch onderzoek, het uitvoeren van wettelijke en dienstverlenende taken, productie van vaccins en diagnostica, alsmede het deelnemen in, het voeren van beheer over en het financieren van andere ondernemingen, van welke aard ook (…)”
In de oprichtingsakte van D BV is in artikel 2 als Pro doel voor de vennootschap vermeld (voor zover hier van belang):
“De Vennootschap heeft ten doel het initiëren en stimuleren van ontwikkeling ten behoeve van een internationaal concurrerende en maatschappelijk gewenste veehouderij op basis van geïntegreerd praktijkonderzoek en kennisoverdracht, alsmede het deelnemen in, het voeren van beheer over en het financieren van andere ondernemingen, van welke aard ook (…)”
2.10. Tussen partijen is niet in geschil dat, indien de cultuurgrondvrijstelling als gevolg van het bedrijfsmatig exploiteren van de diverse percelen door de verschillende gebruikers toepassing zou dienen te vinden, de waarde van de onroerende zaken als volgt moet worden vastgesteld:
Onroerende zaak: Waarde volgens de Ambtenaar: Cultuurgrond Vrijstelling: Waarde exclusief cultuurgrond
a-straat 1 8.100.806 4.326.907 3.773.899
a-straat 2 4.756.098 2.827.796 1.928.302
a-straat 3 26.686.171 1.229.095 25.457.076
b-straat 1 12.400.315 667.586 11.732.729
c-straat 1 9.196.628 3.784.254 5.412.374
c-straat 2 4.598.882 3.354.486 1.244.396
d-straat 1 13.175.138 6.022.609 7.152.529
3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1. Tussen partijen is in geschil of bij de waardering voor de wet WOZ voor de onderhavige onroerende zaken een vrijstelling voor cultuurgrond dient te worden toegepast.
Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en de Ambtenaar ontkennend.
3.2. Cijfermatig bestaat er tussen partijen overeenstemming, in die zin dat als de cultuurgrondvrijstelling toepassing mist de bestreden uitspraak in stand kan blijven en als de cultuurgrondvrijstelling van toepassing is de berekening die is weergegeven onder 2.10. kan worden gevolgd.
3.3. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Daaraan is ter zitting, zakelijk weergegeven, nog het volgende toegevoegd:
- op de verschillende percelen worden diverse (ontwikkelings)projecten en onderzoeken uitgevoerd;
- deze projecten hebben ten doel, onder andere door het publiceren van rapportages over de onderzoeken en projecten, de bedrijfsvoering van individuele boeren te verbeteren. Gestreefd wordt naar een ‘uitstralingseffect’ naar deze boeren;
- uitgangspunt bij deze projecten en onderzoeken is dat gestreefd wordt naar een positief resultaat en er in ieder geval geen verlies wordt gedraaid. Het is wel mogelijk dat op verzoek van een opdrachtgever extra kosten worden gemaakt teneinde binnen bepaalde aangescherpte milieunormen (die eerst in de toekomst verplicht zullen worden gesteld) te blijven maar aan een dergelijk verzoek wordt alleen voldaan indien de opdrachtgever bereid is de extra kosten te vergoeden, opdat er geen verlies wordt gemaakt maar minimaal een nihil-resultaat wordt behaald.
Voor hetgeen partijen voorts ter zitting hebben opgemerkt, wordt verwezen naar het proces-verbaal van het verhandelde ter zitting welke aan deze uitspraak is gehecht en daarvan deel uitmaakt.
3.3. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de bestreden uitspraak en vermindering van de vastgestelde waarden tot de waarden zoals genoemd onder 2.10.
De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van uitspraak op bezwaar.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. In artikel 2 van Pro de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten van de wet WOZ is opgenomen (voor zover hier van belang):
1. Bij de bepaling van de waarde wordt buiten aanmerking gelaten de waarde van:
a. ten behoeve van de land- of bosbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond, voor zover die niet de ondergrond vormt van gebouwde eigendommen;
4.2. Van een bedrijfsmatige exploitatie is sprake als met behulp van kapitaal en arbeid en door deelname aan het economisch verkeer voordeel wordt beoogd.
Indien het streven naar een optimaal resultaat ondergeschikt is aan andere met de exploitatie nagestreefde doeleinden, is er geen sprake van een bedrijfsmatige exploitatie (HR 5 april 1978, nr. 18 753, BNB 1978/114).
4.3. Nu de waarden voor de onderhavige onroerende zaken (na de door de Ambtenaar toegepaste vermindering in de bestreden uitspraak) zoals vermeld onder 2.2 tussen partijen op zichzelf niet in geschil zijn, heeft de Ambtenaar in beginsel voldaan aan de op hem rustende bewijslast aannemelijk te maken dat deze waarden niet te hoog zijn.
4.4. Vervolgens is het aan belanghebbende om, nu het een vrijstelling betreft en belanghebbende tevens de meest gerede partij is om bewijs te leveren aangezien zij over de daartoe benodigde informatie beschikt als contractpartij met de pachters / huurders van de onroerende zaken inclusief de gebouwen, bij betwisting door de Ambtenaar aannemelijk te maken dat de cultuurgrondvrijstelling van toepassing is. Meer in het bijzonder is het in het onderhavige geval aan belanghebbende aannemelijk te maken dat met betrekking tot de onderhavige cultuurgronden sprake is van een bedrijfsmatige exploitatie als bedoeld in 4.2..
4.5. Ten aanzien van het gebruik van de onroerende zaak aan de a-straat 1 overweegt het Hof als volgt.
Over de wijze van exploitatie door een gelieerde rechtspersoon is, anders dan de opmerking in de conclusie van repliek dat het een terrein van 190 hectare betreft waarop aardappelen, uien, bieten en groenten worden verbouwd, geen nadere informatie verschaft op grond waarvan kan worden geoordeeld dat de cultuurgrondvrijstelling van toepassing is, zodat belanghebbende ten aanzien van dit perceel niet is geslaagd in de op haar rustende bewijslast.
4.6. Ten aanzien van het gebruik door A BV en B BV van de onroerende zaak aan de a-straat 3 overweegt het Hof als volgt.
Over de wijze van exploitatie door beide vennootschappen is geen nadere informatie verschaft op grond waarvan kan worden geoordeeld dat de cultuurgrondvrijstelling van toepassing is, zodat belanghebbende ten aanzien van het gebruik door genoemde vennootschappen van dit perceel niet is geslaagd in de op haar rustende bewijslast.
4.7. Ten aanzien van het gebruik door C BV en D BV van de (overige) onroerende zaken, overweegt het Hof als volgt.
4.8. Op grond van de overwegingen en bepalingen in de pachtovereenkomsten zoals onder 2.6 opgeno-men, de huurovereenkomsten zoals onder 2.7 en 2.8 opgenomen, en de oprichtingsakten zoals onder 2.9 opgenomen, komt het Hof tot het oordeel dat C BV en D BV niet de intentie en (op grond van de overeenkomsten) evenmin de mogelijkheid hadden tot bedrijfsmatige exploitatie van de onderhavige percelen.
Zo bepaalt de huurovereenkomst met C BV dat: “huurder het gehuurde derhalve niet hoofdzakelijk zal gebruiken ter uitoefening van enige vorm van bodemcultuur met een economisch oogmerk”.
Bij C BV en D BV is naar het oordeel van het Hof veeleer sprake van wetenschappelijk (contract)onderzoek, mede gericht op en ten behoeve van het wetenschappelijk onderwijs en de verbetering van de bedrijfsvoering van individuele boeren.
Zo bepaalt de pachtovereenkomst dat: “pachter het gepachte hoofdzakelijk zal gebruiken ten behoeve van onderzoek en bedrijfseconomische exploitatie ter ondersteuning daarvan” en bepaalt de huurovereenkomst met D BV dat: “huurder het gehuurde wenst te gebruiken voor wetenschappelijke doeleinden” en voorts: “Het gehuurde mag uitsluitend worden gebruikt in het kader van de beoefening van bodemcultuur voor wetenschappelijke doeleinden en kantoorfuncties en onderzoek”. Ook in de oprichtingsakten wordt verwezen naar wetenschappelijk onderzoek en ontwikkeling.
Dat in de doelstelling de mogelijkheid is opgenomen dat zowel C BV als D BV het beheer kunnen voeren over (gelieerde) ondernemingen doet aan dit alles niet af, nu door belanghebbende niet of althans onvoldoende aannemelijk is gemaakt dat deze ondernemingen zijn opgericht en over zijn gegaan tot bedrijfsmatige exploitatie van (delen van) de onderhavige percelen.
4.9. Uit de toelichting ter zitting begrijpt het Hof dat het gestelde in de pachtovereenkomsten, de huurovereenkomsten en de oprichtingsakten ook daadwerkelijk toepassing vindt in de dagelijkse praktijk.
Zo is uiteengezet dat in beginsel wordt gestreefd naar een positieve opbrengst maar dat bijvoorbeeld in het kader van onderzoek naar de gevolgen voor de bedrijfsvoering van te verwachten toekomstige restricties in milieunormen ook belemmeringen in de bedrijfsvoering en daarmee samenhangende additionele kosten worden geaccepteerd, mits de opdrachtgever garandeert dat op een dergelijk onderzoeksproject dan geen verlies zal worden geleden. Klaarblijkelijk accepteert de pachter van de onderhavige percelen dat een te realiseren voordeel verdampt teneinde wetenschappelijk onderzoek mogelijk te maken. Alsdan is het streven naar een optimaal resultaat ondergeschikt aan andere met de exploitatie nagestreefde doeleinden.
Onder deze omstandigheden is er naar het oordeel van het Hof geen sprake van een bedrijfsmatige exploitatie van onroerende zaken waarbij voordeel wordt beoogd, maar van onderzoek en onderwijs waarbij wordt gepoogd de daarmee samenhangende kosten zo veel als mogelijk te laten dekken door de als logisch gevolg van dit onderzoek en onderwijs gegenereerde baten.
C BV en D BV maken aldus hun eigen directe financiële belang ondergeschikt aan de toekomstige financiële belangen van de boeren voor wie zij het desbetreffend onderzoek verrichten.
4.10. Belanghebbendes stelling dat C BV en D BV over diverse jaren een positief resultaat hebben behaald, leidt niet tot een ander oordeel.
Het Hof volgt de Ambtenaar in zijn in het verweerschrift en de conclusie van dupliek gemotiveerde stelling dat deze positieve resultaten daarvoor te beperkt van omvang zijn (in relatie tot het totaal aan opbrengsten) en bovendien te incidenteel van omvang (in latere jaren wordt weer met verlies gedraaid) en karakter (vooral veroorzaakt door de in de desbetreffende jaren heersende BSE- en MKZ-crises en miltvuurdiagnostiek) zijn.
Het Hof voegt daar aan toe dat ook als er positieve resultaten worden behaald, dit belanghebbende niet kan baten nu deze omstandigheid - zoals onder 4.8 overwogen - ondergeschikt is aan de doelstellingen ten aanzien van onderzoek en onderwijs.
4.11. Belanghebbendes stelling dat de gehele landbouwsector afhankelijk is van subsidies kan, ook als deze stelling als juist moeten worden aanvaard hetgeen het Hof niet bij voorbaat afwijst, haar niet baten. Anders dan bij C BV en D BV zullen individuele boerenbedrijven bij een bedrijfsmatige exploitatie (mede met behulp van de ontvangen subsidie) blijven streven naar winstmaximalisatie waaronder mede wordt begrepen het gedurende een aantal jaren berusten in het minimaliseren van geleden verliezen. Belanghebbendes pachters daarentegen maken geheel andere afwegingen en zullen bijvoorbeeld, zoals onder 4.8 overwogen, een te realiseren voordeel laten schieten indien dat voor de voortgang en de diepgang van het onderzoek noodzakelijk is.
Belanghebbende streeft er weliswaar naar om met behulp van bedoelde subsidies, aangevuld met vergoedingen voor contractonderzoek en opbrengsten uit vaccins en diagnostiek verliezen te voorkomen, maar deze rationele aanpak is op zichzelf onvoldoende om te concluderen tot de voor de cultuurvrijstelling noodzakelijke bedrijfsmatige exploitatie.
4.12. Hetgeen belanghebbende overigens nog heeft aangevoerd, zoals de door C BV en D BV gerealiseerde waardevolle octrooien en patenten, leidt niet tot een ander oordeel.
4.13. Het gelijk is derhalve aan de Ambtenaar, het beroep is ongegrond.
5. Proceskosten:
Voor een kostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht acht het Hof geen termen aanwezig.
6. Beslissing:
Het gerechtshof verklaart het beroep ongegrond.
Aldus gedaan op 25 juli 2005 te Arnhem door mrs Van Amsterdam, voorzitter, Monsma en Nieuwenhuizen, raadsheren, en op die datum door de voorzitter in het openbaar uitgesproken in tegenwoordig-heid van drs. Darwinkel als griffier.
De griffier, De voorzitter,
(S. Darwinkel) (A.M. van Amsterdam)
Afschriften aangetekend per post verzonden op: 25 juli 2005
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.