Uitspraak
8 november 2005
vijfde civiele kamer
rolnummer 2005/634
G E R E C H T S H O F T E A R N H E M
Arrest
in de zaak van:
de stichting Woningstichting De Goede Woning,
gevestigd te Apeldoorn,
appellant,
procureur: mr H. van Ravenhorst,
tegen:
1. [geïntimeerde sub 1],
wonende te [woonplaats],
2. [geïntimeerde sub 2],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerden,
niet verschenen.
1 Het geding in eerste aanleg
Het hof verwijst naar het vonnis van de kantonrechter (rechtbank Zutphen, sector kanton, locatie Apeldoorn) van 30 maart 2005, dat in fotokopie aan dit arrest is gehecht.
2 Het geding in hoger beroep
2.1 Bij exploot van 18 mei 2005 heeft appellante (verhuurster) aan geïntimeerden (huurders) aangezegd in hoger beroep te komen van genoemd vonnis en heeft zij hen gedagvaard voor dit hof.
2.2 Huurders zijn niet verschenen. Tegen hen is verstek gevraagd en verleend.
2.3 Bij memorie van grieven heeft verhuurster drie grieven aangevoerd en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en de huurovereenkomst tussen partijen zal ontbinden en huurders zal veroordelen tot ontruiming van het gehuurde en betaling van huurachterstand, rente, schade en kosten, een en ander als nader in die memorie omschreven.
Daarna is arrest gevraagd.
3 De beoordeling van het hoger beroep
3.1 Verhuurster verhuurt aan huurders de woning aan de [adres] te [woonplaats] tegen een maandelijkse huurprijs van € 366,35, bij vooruitbetaling te voldoen.
Verhuurster heeft huurders in eerste aanleg op 24 december 2004 gedagvaard tot (ondermeer) ontbinding en ontruiming wegens wanbetaling van in totaal € 1.495,27 aan huurpenningen (betreffende de maand juli 2004 gedeeltelijk en verder de maanden september tot en met december 2004).
Huurders hebben ter zitting van de kantonrechter van 5 januari 2005 bij monde van één van hen (partij [geïntimeerde sub 1]) de achterstand niet betwist en hebben verder meegedeeld: “ Ik heb al verschillende malen huurachterstand gehad en ik wil u vragen of u mij wat tijd wilt geven zodat ik het nu in één keer goed kan oplossen en niet meer hier hoef te komen”.
De zaak is door de kantonrechter aangehouden tot 2 maart 2005 voor “uitlating eiseres”.
3.2 Verhuurster heeft zich ter zitting van 2 maart 2005 schriftelijk uitgelaten. In dat stuk deelt zij mede dat huurders regelmatig huurachterstand hebben en notoire wanbetalers zijn en dat zij niet begrijpt dat de zaak is aangehouden nu de achterstand wordt erkend en zij bovendien op verzoek van de kantonrechter zelf er naar streeft huurachterstanden vroegtijdig ter incasso uit handen te geven; in dit geval is dat gebeurd bij een achterstand van drie maanden en een beetje, een achterstand die in verband met de aanhouding inmiddels was opgelopen tot zeven maanden.
3.3 De kantonrechter heeft vervolgens de betalingsvordering toegewezen tot 1 januari 2005, maar heeft de betalingsvordering voor de periode na die datum, de buitengerechtelijke kosten en de vorderingen tot ontbinding en ontruiming afgewezen. De kantonrechter overwoog kort gezegd dat het op de weg van verhuurster had gelegen contact met huurders op te nemen en “minstens een brief aan huurders te schrijven in de volgende trant: “Bij de kantonrechter heeft u aangegeven de huurachterstand in één keer te willen oplossen. Ik verzoek u daartoe een voorstel te doen dan wel contact met mij op te nemen om het probleem te bespreken en zo mogelijk op te lossen”. De kantonrechter benadrukte daarbij het belang dat huurders hebben bij het behouden van het gehuurde. De proceskosten zijn gecompenseerd zodat iedere partij de eigen kosten draagt.
3.4 Verhuurster voert drie grieven aan, waarvan de eerste is gericht tegen de overweging dat verhuurster contact met de huurders had moeten opnemen. De grief slaagt. Huurders zijn meermalen in gebreke gebleven te voldoen aan hun verplichting de huur op tijd te betalen. In hoger beroep heeft verhuurster het betalingsverleden van huurders nader gepreciseerd; zij zijn op 3 oktober 2001 veroordeeld wegens huurachterstand (hoofdsom f 3.567,89), met ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling tot ontruiming van het gehuurde. Omdat na de betekening van het vonnis is betaald heeft verhuurster afgezien van ontruiming. Op 20 april 2004 zijn huurders opnieuw gedagvaard wegens huurachterstand (november 2003 tot en met april 2004). Bij vonnis van 28 april 2004 zijn de vorderingen tot betaling, ontbinding en ontruiming opnieuw toegewezen. Wederom is na het vonnis de huurachterstand betaald, waarna is afgezien van ontruiming.
Na deze twee keer is voor de derde keer achterstand ontstaan en heeft verhuurster de huidige zaak aanhangig gemaakt. Eerst waren aan huurders nog betalingsherinneringen van 29 oktober 2004, 10 november 2004 en 25 november 2004 verzonden, maar vruchteloos. Naar het oordeel van het hof lag het gelet op deze herhaalde tekortkomingen van de huurders niet op de weg van verhuurster zich tot huurders te wenden, maar had de vordering, die was erkend, meteen moeten worden toegewezen. Dit geldt temeer omdat in eerste aanleg de achterstand blijkens de ”uitlating” door verhuurster inmiddels was opgelopen tot zeven maanden. In hoger beroep is de achterstand nog verder opgelopen.
3.5 De tweede en derde grief, gericht tegen de afwijzing van de overige onderdelen van de vordering en de kostencompensatie, slagen om dezelfde reden eveneens.
3.6 Huurders zullen als in het ongelijk te stellen partij in de kosten van het geding in beide instanties worden veroordeeld.
4 De beslissing
Het hof:
vernietigt het bestreden vonnis;
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen betreffende de woning c.a. aan de [adres] te [woonplaats];
veroordeelt huurders om binnen drie weken na de betekening van dit arrest het gehuurde met al de hunnen en het hunne te ontruimen en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van verhuurster te stellen, met machtiging aan haar om bij gebreke daarvan die ontruiming zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm;
veroordeelt huurders om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan verhuurster te betalen, hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, een bedrag van € 1.495,27 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 25 november 2004 tot de dag der algehele voldoening, plus zoveel maal € 366,35 als er maanden verlopen vanaf 1 januari 2005 tot de dag der ontruiming, alsmede een bedrag van € 323,68 wegens buitengerechtelijke incassokosten;
veroordeelt huurders in de kosten van het geding in beide instanties aan de zijde van verhuurster gevallen en tot deze uitspraak begroot:
in eerste aanleg:
op € 190 griffierecht, vastrecht, € 90,78 explootkosten en € 768 salaris voor de gemachtigde;
in hoger beroep:
op € 244 vastrecht, € 85,60 kosten van het exploot en € 632 salaris voor de procureur;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. Fokker, Groefsema en Van der Bel en in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van dinsdag 8 november 2005.