Uitspraak
Gerechtshof Arnhem
tweede meervoudige belastingkamer
nummer 02/03469/Wet waardering onroerende zaken
Proces-verbaal mondelinge uitspraak
Belanghebbende : X
Te : Z
Verweerder : de heffingsambtenaar van de gemeente Renkum (hierna: de Ambtenaar)
Aangevallen beslissing : uitspraak op bezwaar
Betreft : beschikking waardevaststelling ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004
Nummer : 00.00
Mondelinge behandeling
Waarbij verschenen : op 6 oktober 2005 te Arnhem
: belanghebbende, bijgestaan door zijn echtgenote, alsmede de Ambtenaar
Gronden:
1. Belanghebbende heeft op 31 mei 1999 het lidmaatschapsrecht in de Vereniging Serviceflat “Parkflat de A” te Z (hierna: de Vereniging) gekocht voor een bedrag van f. 52.500. Dit lidmaatschapsrecht, waarvan de juridische levering aan belanghebbende op 30 juni 1999 heeft plaatsgehad, geeft onder meer recht op het uitsluitend gebruik van de wooneenheid in bedoeld flatgebouw met nummer 1 en de berging, genummerd 1 (hierna tezamen: de woning).
2. De woning maakt onderdeel uit van een complex bestaande uit een serviceflat met een aantal gezamenlijke ruimten, gelegen in een ruime parkachtige tuin (hierna: het complex). De lidmaatschapsrechten in de Vereniging worden uitsluitend aan oudere personen verkocht. Daarbij is sprake van ballotage en de gegadigden dienen voorts een medische keuring te ondergaan. De bewoners van het complex zijn tevens verplicht een servicepakket af te nemen. Dit pakket bevat onder meer een warmemaaltijdservice. De door de Vereniging in rekening gebrachte servicekosten beliepen in 2001 een bedrag gelegen tussen f. 961 en f. 1.888 per maand.
3. Ten aanzien van belanghebbende – als gebruiker – is de waarde van de woning vastgesteld op € 95.747. Na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar, is de waarde in de uitspraak op bezwaar nader vastgesteld op € 85.310. Belanghebbende heeft zich hiermee evenwel niet kunnen verenigen en heeft daarom het onderwerpelijke beroep ingesteld.
4. Tussen partijen is niet in geschil dat de woning voor de toepassing van de Wet WOZ als één onroerende zaak moet worden aangemerkt.
5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ wordt de waarde van de onderhavige onroerende zaak bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 1999.
6. Gelet op deze wettelijke bepaling kan de door belanghebbende in 1999 betaalde prijs voor het lidmaatschapsrecht (f. 52.500) niet als maatstaf worden gebruikt voor de vaststelling van de WOZ-waarde van de onderhavige woning per peildatum. Die prijs is immers niet betaald voor de volle en onbezwaarde eigendom van een onroerende zaak maar “slechts” voor het – tot het uitsluitend gebruik van de woning rechtgevende – lidmaatschapsrecht in de Vereniging. Voorts plegen de daadwerkelijk totstandgekomen verkoopprijzen van woningen in serviceflats en lidmaatschapsrechten als de onderhavige een waardedrukkende invloed te ondervinden van de verplichting tot het betalen van servicekosten. Aannemelijk is dat zulks ook met betrekking tot de onderhavige serviceflat het geval is. Die waardedrukkende invloed moet evenwel worden weggedacht bij de bepaling van de WOZ-waarde, aangezien de serviceverplichting geen zakelijke maar een persoonlijke verplichting is, waartegenover diensten worden ontvangen (vgl. HR 9 september 2005, nr. 40788, NTFR 2005/1207 en HR 23 februari 2000, nr. 34900, BNB 2000/191). Ook in zoverre kan de door belanghebbende betaalde prijs derhalve niet worden gebruikt ter vaststelling van de WOZ-waarde van zijn woning. Zulks heeft uiteraard – op dezelfde gronden – ook te gelden voor de door belanghebbende genoemde verkoopprijzen van andere in het servicecomplex gelegen woningen, aangezien die verkopen eveneens slechts zien op lidmaatschapsrechten en eveneens zijn beïnvloed door de servicekosten.
7. Tot staving van de door hem verdedigde waarde van € 85.310, heeft de Ambtenaar voor het Hof een op 1 juli 2003 gedagtekend taxatierapport overgelegd, opgemaakt door B – WOZ-taxateur –, in welk rapport wordt geconcludeerd tot een waarde van de onderwerpelijke woning per peildatum van (eveneens) € 85.310. In dit taxatierapport zijn onder meer verkoopcijfers vermeld van drie – in de ogen van de taxateur – met het object van belanghebbende vergelijkbare objecten (te weten a-weg 1 te Z, a-weg 2 te Y en a-weg 3 te Z). Op zichzelf is dit een werkwijze die een goede benadering van de gezochte waarde kan geven.
8. Gelet op de in het door de Ambtenaar overgelegde taxatierapport vermelde gegevens met betrekking tot de waardebepalende factoren zoals onder meer type, ligging, bouwjaar en inhoud acht het Hof de Ambtenaar – tegenover de betwisting door belanghebbende – erin geslaagd aannemelijk te maken dat de objecten waarnaar in dat rapport wordt verwezen in dezen als referentiepanden kunnen dienen. Met inachtneming van de onderlinge verschillen tussen belanghebbendes woning en de in het taxatierapport genoemde objecten geven de gerealiseerde verkoopprijzen van die objecten naar het oordeel van het Hof voldoende steun aan de door de Ambtenaar verdedigde waarde.
9. Belanghebbende klaagt voorts nog erover dat de stijging ten opzichte van de voor het vorige WOZ-tijdvak vastgestelde waarde onaanvaardbaar is. Die klacht treft evenmin doel. Aan de mate waarin de vastgestelde waarde is gestegen ten opzichte van een naar een eerdere peildatum vastgestelde WOZ-waarde komt immers slechts geringe betekenis toe. De door belanghebbende gestelde stijging rechtvaardigt in dezen niet het oordeel dat de vastgestelde waarde te hoog is. Zulks geldt temeer nu bij de waardering in het kader van het vorige tijdvak de Ambtenaar ten onrechte is uitgegaan van gerealiseerde verkoopprijzen van lidmaatschapsrechten en aldus een onjuiste maatstaf heeft gehanteerd.
10. De Ambtenaar maakt met vorenbedoeld taxatierapport alsmede met hetgeen hij overigens nog heeft aangevoerd aannemelijk dat de in aanmerking genomen waarde van € 85.310 niet te hoog is.
11. Hetgeen belanghebbende overigens nog heeft aangevoerd, doet aan deze conclusie niet af.
12. Het beroep is ongegrond.
Proceskosten:
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een kostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
Beslissing:
Het Gerechtshof verklaart het beroep ongegrond.
Aldus gedaan te Arnhem op 20 oktober 2005 door mr. Den Ouden, voorzitter, mr. Kooijmans en prof. mr. dr. Monsma, raadsheren.
De beslissing is op dezelfde datum in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. Dekker als griffier.
Waarvan opgemaakt dit proces-verbaal,
De griffier, De voorzitter,
(S.R.M. Dekker) (R. den ouden)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 28 oktober 2005
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht.
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Tenzij de Hoge Raad anders bepaalt, zal het gerechtshof deze mondelinge uitspraak vervangen door een schriftelijke. In dat geval krijgt u de gelegenheid de gronden van het beroep in cassatie alsnog aan te voeren of aan te vullen.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.