Uitspraak
27 december 2005
vijfde civiele kamer
rolnummer 2004/905
G E R E C H T S H O F T E A R N H E M
Arrest
in de zaak van:
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant,
procureur: mr F.J. Boom,
tegen:
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Vendex KBB Nederland B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Siebel B.V.,
gevestigd te Ouder Amstel,
geïntimeerden,
procureur: mr R.Ph. Elzas.
1 Het geding in eerste aanleg
Voor de procedure in eerste aanleg wordt verwezen naar de inhoud van de vonnissen van de kantonrechter (Rechtbank Arnhem, Sector Kanton, Locatie Arnhem) van 15 maart 2004 en 30 augustus 2004, gewezen tussen appellant (hierna ook te noemen: [appellant]) en Majos B.V. (verder: Majos) als gedaagden in conventie, tevens eisende partijen in (voorwaardelijke) reconventie en geïntimeerden (hierna ook te noemen: Vendex en Siebel) als eisende partijen in conventie, tevens verwerende partijen in (voorwaardelijke) reconventie; van die vonnissen is een fotokopie aan dit arrest gehecht.
2 Het geding in hoger beroep
2.1 Alleen [appellant] (niet tevens Majos) heeft bij exploot van 27 september 2004 Vendex en Siebel aangezegd van het vonnis van 30 augustus 2004 in hoger beroep te komen, met dagvaarding van Vendex en Siebel voor dit hof.
2.2 Bij memorie van grieven hebben [appellant] en Majos vier grieven tegen het tussenvonnis van 15 maart 2004 en het eindvonnis van 30 augustus 2004 aangevoerd en toegelicht en hebben zij bewijs aangeboden. Zij hebben gevorderd dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen en, opnieuw recht doende, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren arrest, de oorspronkelijke vorderingen van Vendex en Siebel in conventie zal afwijzen en de oorspronkelijke vorderingen van [appellant] en Majos in (voorwaardelijke) reconventie zal toewijzen, met veroordeling van Vendex en Siebel in de proceskosten van beide instanties.
2.3 Bij memorie van antwoord hebben Vendex en Siebel de grieven bestreden, hebben zij bewijs aangeboden en een aantal producties in het geding gebracht. Zij hebben geconcludeerd dat het hof de grieven van [appellant] en Majos ongegrond zal verklaren, met veroordeling van [appellant] en Majos in de kosten van beide instanties [bedoeld zal zijn: de kosten van het hoger beroep].
2.4 Ter zitting van 14 oktober 2005 hebben partijen de zaak doen bepleiten, Vendex en Siebel door mr S. van der Kamp, advocaat te Amsterdam, en [appellant] (alsmede Majos) door mr J.C.G. Franken, advocaat te Rotterdam; beiden hebben daarbij pleitnotities in het geding gebracht.
2.5 Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.
3 De vaststaande feiten
Tussen partijen staan in hoger beroep als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende weersproken en op grond van de in zoverre niet bestreden inhoud van overgelegde producties, de navolgende feiten vast.
Bij schriftelijke overeenkomst van 23 juli 1997 zijn Majos (rechtsgeldig vertegenwoordigd door [appellant]) als verhuurder en Vendex Nederland B.V. als huurder een overeenkomst aangegaan betreffende de bedrijfsruimte Ketelstraat 26/27, hoek Land van de Markt te Arnhem (hierna ook te noemen: de bedrijfsruimte).
De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van tien jaar, ingaande op 1 november 1997 en lopende tot en met 31 oktober 2007, na het verstrijken van welke termijn de overeenkomst wordt voortgezet voor een aansluitende periode van vijf jaar.
Majos was toentertijd eigenaresse van de bedrijfsruimte. Thans is [appellant] eigenaar/verhuurder van de bedrijfsruimte.
Vendex exploiteert zelf geen winkels. Zij houdt zich bezig met de koop, huur en het beheer van bedrijfspanden ten behoeve van werkmaatschappijen van het Vendex-concern, waartoe zij zelf ook behoort.
De bedrijfsruimte is in gebruik bij Siebel, die daarin een winkel conform de Siebel-formule exploiteert. Siebel was tot 1 augustus 2002 een werkmaatschappij van Vendex.
Vendex heeft haar aandelen in Siebel verkocht aan Retail Network B.V. (hierna ook te noemen: Retail), onderdeel van CVC Capital Partners (CVC). Op 31 juli 2002 zijn de aandelen geleverd, waardoor Retail enig aandeelhouder van Siebel werd. In het kader van de overname-overeenkomst zijn Vendex en Retail overeengekomen het huurcontract op naam te doen stellen van de verkochte onderneming die de betreffende winkelformule exploiteert.
Vendex heeft bij brief van 30 mei 2002 Majos verzocht om indeplaatsstelling van Siebel als huurder van de bedrijfsruimte. Majos heeft haar toestemming geweigerd.
4 De motivering van de beslissing in hoger beroep
4.1 Het hof stelt vast dat Majos geen procespartij is in hoger beroep, nu blijkens het exploot van dagvaarding van 27 september 2004 alleen [appellant] in hoger beroep is gekomen van de bestreden vonnissen, hetgeen door de advocaat van [appellant] ter gelegenheid van de pleidooien in hoger beroep is bevestigd.
4.2 Ingevolge artikel 205 van Pro de Overgangswet Nieuw Burgerlijk Wetboek wordt de onderhavige procedure beheerst door het recht zoals dat gold vóór 1 augustus 2003 (datum inwerkingtreding nieuwe huurrecht), omdat de inleidende dagvaarding is betekend op 18 maart 2003, derhalve vóór 1 augustus 2003.
4.3 Siebel is geen partij bij de huurovereenkomst tussen Vendex en (thans) [appellant]. Een vordering tot indeplaatsstelling is voorbehouden aan de huurder van de bedrijfsruimte, hier: Vendex. Siebel zal daarom in hoger beroep alsnog niet-ontvankelijk worden verklaard in haar oorspronkelijke vorderingen. In zoverre zal het vonnis van 30 augustus 2004 moeten worden vernietigd.
4.4 Anders dan [appellant] heeft aangevoerd, is duidelijk dat de gemachtigde van Vendex en Siebel zich heeft vergist toen deze onder punt 2 van de conclusie van repliek in conventie de vorderingen tegen [appellant] introk en dat deze niet anders kan hebben bedoeld dan de vorderingen tegen Majos in te trekken. Immers, Majos en [appellant] hebben onder punt 8 van de conclusie van antwoord, tevens conclusie van eis in voorwaardelijke reconventie, aangevoerd dat [appellant] thans als eigenaar/verhuurder van de bedrijfsruimte dient te worden aangemerkt in verband met de eigendomsovergang van de bedrijfsruimte. Daarom dienden volgens [appellant] de vorderingen jegens Majos te worden afgewezen.
Gelet op het voormelde faalt grief II.
4.5 Een vordering strekkende tot machtiging tot indeplaatsstelling van een derde als huurder in het kader van een bedrijfsoverdracht, kan slechts worden toegewezen indien de huurder een zwaarwichtig belang heeft bij de overdracht van het bedrijf en moet steeds worden afgewezen indien de voorgestelde huurder niet voldoende waarborgen biedt voor een richtige nakoming van de huurovereenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering. Voorts dienen bij de beslissing van de rechter de omstandigheden van het geval in acht te worden genomen (artikel 7A:1635, tweede lid, Burgerlijk Wetboek (oud))
4.6 Vendex heeft gemeend haar portefeuille van winkelformules te moeten herzien. Om financiële ruimte te creëren voor uitbreiding van een door haar bij die herziening geselecteerd aantal formules is besloten enkele andere bestaande formules van Vendex af te stoten. Zo zijn de aandelen van een aantal werkmaatschappijen, waaronder Siebel, verkocht aan Retail. Door deze transactie is sprake van een bedrijfsoverdracht als bedoeld in artikel 7A:1635 BW (oud).
Niet (langer) is in geschil dat Vendex als huurder van de bedrijfsruimte een zwaarwichtig belang had bij de overdracht van het bedrijf als hiervoor vermeld. In zoverre is aan dit vereiste van artikel 7A:1635 BW(oud) voldaan.
Anders dan [appellant] heeft betoogd behoeft geen zwaarwichtig belang bij de in de plaats te stellen werkmaatschappij te worden aangetoond.
4.7 Voorzover [appellant] met grief I heeft betoogd dat Vendex niet heeft aangetoond dat zij een zwaarwichtig belang heeft bij indeplaatsstelling van Siebel in plaats van Retail gaat het hof hieraan voorbij, omdat dit geen vereiste is voor toewijzing van de vordering tot machtiging tot indeplaatsstelling. Dat er sprake is van een bedrijfsoverdracht aan Retail en niet aan Siebel, is in dit verband niet relevant. Indeplaatsstelling van de exploiterende werkmaatschappij als nieuwe huurder is toegestaan.
4.8 [appellant] heeft in zijn toelichting op zijn eerste grief, die zich richt tegen de overweging van de kantonrechter onder punt 3 van het vonnis van 30 augustus 2004, niet gemotiveerd bestreden dat voldoende aannemelijk is geworden dat Siebel voldoende waarborgen biedt voor een richtige nakoming van de huurovereenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering, zodat dit in hoger beroep vaststaat.
4.9 Bij de beslissing van de rechter ten aanzien van de toewijsbaarheid van de vordering strekkende tot machtiging tot indeplaatsstelling moet rekening worden gehouden met de omstandigheden van het geval. In dit kader dient grief III te worden beoordeeld.
[appellant] heeft aangevoerd dat hij bij de totstandkoming van de huurovereenkomst indertijd akkoord is gegaan met een lagere huurprijs en een gelimiteerde jaarlijkse indexering, omdat Vendex als eersteklas huurder zou huren (en niet Siebel) waardoor de beleggingswaarde van het pand zou stijgen. Onder dezelfde voorwaarden zou Majos nooit met Siebel een huurovereenkomst hebben gesloten, aldus [appellant].
Uit hetgeen [appellant] ter gelegenheid van de pleidooien in hoger beroep heeft verklaard en uit de processtukken (productie 4 bij de conclusie van repliek in conventie) leidt het hof af dat het eerste contact met Majos betreffende de te huren bedrijfsruimte is geweest met (de makelaar van) Siebel. Alle verdere contacten en de (huurprijs)onderhandelingen hebben plaats gehad met of namens Vendex. Uit de als productie 4 bij de conclusie van repliek in conventie overgelegde brieven blijkt van een normaal onderhandelingsproces over de prijs, in die zin dat partijen over en weer voorstellen hebben gedaan, waarna zij overeenstemming hebben bereikt over een huurprijs die ongeveer in het midden ligt van de voorgestelde uitersten. Dat [appellant] akkoord is gegaan met een lagere huurprijs en een gelimiteerde indexering omdat Vendex zou huren, heeft [appellant] dan ook niet aannemelijk gemaakt.
Tegenover de gemotiveerde betwisting door Vendex op dit punt heeft [appellant] onvoldoende aangevoerd, zodat het bewijsaanbod terzake wordt gepasseerd. Overigens: als vast zou hebben gestaan dat [appellant] akkoord is gegaan met een lagere huurprijs is het nóg de vraag of dat van belang zou zijn geweest voor de beoordeling van de zaak.
4.10 De algemene stelling van [appellant] dat de beleggingswaarde van het pand negatief zal worden beïnvloed door een indeplaatsstelling van Siebel, is tegenover de gemotiveerde betwisting door Vendex onvoldoende toegelicht. Zijn algemene stelling dat Retail een hogere “factor “ oplevert dan Siebel waardoor de beleggingswaarde hoger zou zijn, is onvoldoende onderbouwd. Taxatierichtlijnen, als door [appellant] bedoeld, zijn niet overgelegd. Ook is niet duidelijk gemaakt welk belang de inhoud van die richtlijnen voor de beoordeling van deze zaak heeft. Voor zover [appellant] een bewijsaanbod heeft gedaan gaat het hof daaraan voorbij, nu geen te bewijzen feiten en omstandigheden zijn gesteld die tot een ander oordeel zouden kunnen leiden. Het hof neemt in aanmerking dat Siebel voldoende waarborg biedt en dat Retail extra zekerheid biedt (zie inleidende dagvaarding onder 7).
Gelet op het hiervoor onder 4.9 en 4.10 overwogene faalt ook grief III.
4.11 Met inachtneming van hetgeen hiervoor is overwogen, is machtiging tot indeplaatsstelling van Siebel gerechtvaardigd. Aan een beoordeling van de subsidiaire vordering tot indeplaatsstelling van Retail wordt niet toegekomen. Grief I, inhoudende dat de kantonrechter ten onrechte niet heeft gemotiveerd waarom hij machtiging verleent tot indeplaatsstelling van Siebel en niet van Retail, moet daarom falen.
4.12 Naar het oordeel van het hof is er geen grondslag voor de (voorwaardelijke) reconventionele vordering van [appellant], zodat ook grief IV faalt.
5 Slotsom
De grieven falen, zodat de bestreden vonnissen zullen worden bekrachtigd, behoudens voor zover daarbij de vorderingen in conventie van Siebel zijn toegewezen. Het vonnis van 30 augustus 2004 dient te worden vernietigd voor zover de vorderingen van Siebel zijn toegewezen, omdat Siebel niet-ontvankelijk had moeten worden verklaard in haar vorderingen.
[appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
6 De beslissing
Het hof, rechtdoende in hoger beroep:
bekrachtigt de vonnissen van de kantonrechter (Rechtbank Arnhem, Sector Kanton, Locatie Arnhem) van 15 maart 2004 en 30 augustus 2004, in conventie en in reconventie gewezen, behoudens voor zover daarbij in conventie Siebel is gemachtigd tot indeplaatsstelling van haarzelf als huurder, het vonnis van 30 augustus 2004 in zoverre vernietigend en, opnieuw rechtdoende:
verklaart Siebel niet-ontvankelijk in haar vorderingen;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Vendex begroot op € 2.692,- voor salaris van de procureur en op € 241,- voor griffierecht .
Dit arrest is gewezen door mrs Fokker, Knottnerus en Evers en in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 27 december 2005.