Uitspraak
Gerechtshof Arnhem
negende enkelvoudige belastingkamer
nummer 04/01302
Proces-verbaal mondelinge uitspraak
Belanghebbende : X
Te : Zutphen
Verweerder : de heffingsambtenaar van de gemeente Zutphen (hierna: de Ambtenaar)
Aangevallen beslissing : uitspraak op bezwaar
Betreft : beschikking waardevaststelling ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: WOZ) voor het tijdvak 01-01-2002 tot en met 31-12-2004
Nummer : 0004
Mondelinge behandeling : op 28 januari 2005 te Arnhem
Waarbij verschenen : belanghebbende alsmede de heffingsambtenaar
Gronden:
1. Nadat het hof schriftelijk inlichtingen heeft ingewonnen hebben partijen toestemming gegeven de zaak zonder nadere mondelinge behandeling af te doen. Uit de uitspraak van de Hoge Raad van 26 maart 1986, nr. 23.134, BNB 1986/203 zou volgen dat dan uitsluitend schriftelijk uitspraak kan worden gedaan.
Het hof vindt echter mede gelet op de betrekkelijke eenvoud van de zaak en de omstandigheid dat partijen daardoor niet in hun belang worden getroffen om redenen van proceseconomie aanleiding desalniettemin mondeling uitspraak te doen.
2. Belanghebbende is eigenaar en verhuurder van zes garageboxen aan de a straat in de gemeente Zutphen. De garageboxen, die elk een oppervlakte van 18 m² hebben, maken deel uit van een complex van in totaal 111 garageboxen die eveneens eigendom zijn van belanghebbende en die worden verhuurd via een woningbouwcorporatie.
3. De onderhavige garageboxen zijn in 2001 gebouwd en worden individueel verhuurd. De huur van de boxen was in 2001 ƒ 85,- per box per maand.
4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de wet WOZ moet de waarde van de onderhavige onroerende zaken worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 1999, waarbij de waarde van deze in 2001 gebouwde garageboxen op grond van artikel 19, tweede lid van de wet WOZ dient te worden bepaald naar de staat aan het begin van het kalenderjaar 2002.
5. Van belanghebbendes zaken is geen op of rond de peildatum gerealiseerde verkoopprijs bekend.
6. De ambtenaar heeft zich bij het geven van de onderhavige beschikking op het standpunt gesteld dat de waarde van belanghebbendes onroerende zaken op de waardepeildatum € 5.445,- per garagebox bedraagt. Bij de bestreden uitspraak heeft de ambtenaar zijn standpunt gehandhaafd.
7. Ter staving van deze door hem verdedigde waarde heeft de ambtenaar bij het verweerschrift een op 3 mei 2004 gedagtekend taxatierapport overgelegd, opgemaakt door taxateur A, in welk rapport wordt geconcludeerd tot een waarde van € 6.000,- per garagebox. A heeft bij de waardebepaling rekening gehouden met verkoopprijzen die in 2000 en 2001 voor andere min of meer vergelijkbare objecten zijn gerealiseerd.
Op basis van deze, in vergelijking tot de waarde zoals vastgesteld in de uitspraak op bezwaar, hogere taxatiewaarde komt de ambtenaar tot de conclusie dat de door hem in zijn uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde niet te hoog is vastgesteld.
8. Belanghebbende is van opvatting, onder verwijzing naar de uitspraak van Hof Arnhem van 30 januari 2001 (nr. 98/1207) dat in het onderhavige geval niet de door taxateur A gehanteerde vergelijkingsmethode moet worden toegepast maar de huurwaardekapitalisatiemethode aangezien er onder de huurders geen belangstelling bestaat om de onderhavige garageboxen te kopen. Belanghebbende komt op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode (onder toepassing van een rendementsfactor van 8) uit op een waarde van € 3.267,- per box.
Belanghebbendes stelling faalt reeds daarom nu de onderhavige garages, anders dan bij de garages in bedoelde uitspraak van Hof Arnhem, niet zijn gelegen in een volkswijk welke voornamelijk uit huurwoningen bestaat (waarvan de bewoners veelal niet zijn geïnteresseerd in de aankoop van een garage) maar - zoals door de Ambtenaar gemotiveerd gesteld en daarin door belanghebbende niet bestreden - in een woonwijk met voor ongeveer 70% koopwoningen.
9. Hetgeen voorts door belanghebbende naar voren is gebracht, zoals de grootte van het totale complex van 111 garages en het individueel verhuren van de diverse garageboxen leidt, anders dan belanghebbende meent, evenmin tot de conclusie dat voor de waardering van de zes onderhavige garages moet worden uitgegaan van de huurwaardekapitalisatiemethode. Immers, aangezien partijen het geschil hebben beperkt tot de onderhavige zes garages blijven de overige garages van het complex reeds om die reden buiten het geschil. Voorts dient iedere garage apart te worden gewaardeerd aangezien de garages individueel worden verhuurd en een aparte onroerende zaak vormen in de zin van de WOZ.
Nu het Hof ook overigens geen aanleiding ziet om de huurwaardekapitalisatiemethode in het onderhavige geval toe te passen, volgt het Hof de door de Ambtenaar gehanteerde vergelijkingsmethode.
10. Gelet op de in het door de Ambtenaar overgelegde taxatierapport vermelde gegevens met betrekking tot de waardebepalende factoren zoals onder andere ligging, kaveloppervlakte, staat van onderhoud en bouwjaar, is aannemelijk dat de objecten waarnaar in dat rapport wordt verwezen in dezen als referentiepanden kunnen dienen.
Met inachtneming van de onderlinge verschillen tussen belanghebbendes onroerende zaken en de in het taxatierapport genoemde objecten (zoals het recente bouwjaar van de onderhavige garages en de goede staat van onderhoud) geven de gerealiseerde verkoopprijzen van die objecten steun aan de door de Ambtenaar verdedigde waarde.
11. De ambtenaar maakt met het taxatierapport alsmede met hetgeen hij overigens heeft aangevoerd voldoende aannemelijk dat de in aanmerking genomen waarde van € 5.445,- niet te hoog is.
12. Anders dan belanghebbende meent ziet de wettelijke fictie van artikel 17, tweede lid van de WOZ niet op de toepasbaarheid van de vergelijkingsmethode dan wel de huurwaardekapitalisatiemethode, maar op het te hanteren uitgangspunt dat voor alle belastingplichtigen dezelfde heffingsmaatstaf zal gelden.
Belanghebbendes verwijzing naar de Natuurschoonwet 1928 faalt reeds daarom nu bedoelde wet, zoals belanghebbende blijkbaar ook zelf onderkent, in de onderhavige situatie niet van toepassing is en de wetgever, zoals belanghebbende blijkbaar ook zelf onderkent, voor het onderhavige geval geen uitzondering heeft willen maken.
13. Hetgeen belanghebbende overigens nog heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Het beroep is ongegrond.
Proceskosten:
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een kostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
Beslissing:
Het Gerechtshof verklaart het beroep ongegrond.
Aldus gedaan op 15 november 2005 door dr.mr. A.M. van Amsterdam, lid van de negende enkelvoudige belastingkamer. De beslissing is op dezelfde datum in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van mr. J.L.M. Egberts als griffier.
Waarvan opgemaakt dit proces-verbaal.
De griffier, Het lid van de voormelde kamer,
(J.L.M. Egberts) (A.M. van Amsterdam)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 6 december 2005
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht.
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Tenzij de Hoge Raad anders bepaalt, zal het gerechtshof deze mondelinge uitspraak vervangen door een schriftelijke. In dat geval krijgt u de gelegenheid de gronden van het beroep in cassatie alsnog aan te voeren of aan te vullen.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.