Uitspraak
25 april 2006
pachtkamer
rolnummer 2005/542 P
G E R E C H T S H O F T E A R N H E M
Arrest
in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Maatschappij tot het ontginnen en exploiteren van landerijen
“Het Kruis” B.V.,
gevestigd te Nederweert-Eind, gemeente Nederweert,
appellante,
procureur: mr. A.A. Voets,
tegen:
[pachter],
wonende te [woonplaats] , gemeente [naam gemeente] ,
geïntimeerde,
procureur: mr. P.M. Wilmink.
1.Het geding in eerste aanleg
Voor de procedure in eerste aanleg wordt verwezen naar de inhoud van de vonnissen van 26 augustus 2004 en 24 februari 2005, die de pachtkamer van de rechtbank te Roermond, sector kanton, locatie Roermond, tussen appellante (hierna te noemen: Het Kruis) als eiseres in conventie en verweerster in reconventie en geïntimeerde (hierna te noemen: [pachter] ) als gedaagde in conventie en eiser in reconventie heeft gewezen. Van genoemde vonnissen is een fotokopie aan dit arrest gehecht.
2.Het geding in hoger beroep
2.1
Het Kruis heeft bij exploot van 21 maart 2005 aangezegd van genoemd vonnis van 24 februari 2005 in hoger beroep te komen, met dagvaarding van [pachter] voor dit hof.
2.2
Bij memorie van grieven heeft Het Kruis zeven grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en toegelicht, heeft zij bewijs aangeboden en twee nieuwe producties in het geding gebracht, en heeft zij geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen, en opnieuw recht doende:
de tussen partijen bestaande pachtovereenkomst met betrekking tot de hoeve, gelegen te [plaats] , in de pachtovereenkomst omschreven als kadastraal bekend gemeente [naam gemeente] , bedrijfskaart 13 a ged., sectie P nummer 224, gedeeltelijk, bestaande uit gebouwen en erf, Gebleektedijk 11, groot 1.30.00 ha, zal ontbinden met ingang van de datum van het in deze te wijzen arrest;
[pachter] zal veroordelen om gemelde onroerende zaak binnen 14 dagen na betekening van het in dezen te wijzen arrest, met al de zijnen en al het zijne, te ontruimen en te verlaten en ter vrije en algehele beschikking van Het Kruis zal stellen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,— per dag voor iedere dag dat [pachter] met de gevorderde ontruiming in gebreke is, een gedeelte van een dag voor een hele dag te rekenen, en Het Kruis verder zal machtigen die ontruiming zelf met politie en justitie te doen bewerkstelligen op kosten van [pachter] ;
de vorderingen van [pachter] in reconventie alsnog van de hand zal wijzen;
subsidiair:
het bestreden vonnis volledig zal vernietigen en de zaak voor verdere behandeling zal verwijzen naar de pachtkamer te Maastricht dan wel naar de pachtkamer te Eindhoven;
dit alles, in het primaire dan wel subsidiaire geval, met veroordeling van [pachter] in de proceskosten zowel in die van eerste aanleg als in die van deze hogerberoepzaak.
2.3
Bij memorie van antwoord heeft [pachter] de grieven bestreden en verweer gevoerd, heeft hij bewijs aangeboden, heeft hij een aantal nieuwe producties in het geding gebracht, en heeft hij geconcludeerd dat het hof – waar nodig met verbetering van gronden – het bestreden vonnis zal bekrachtigen, zulks met veroordeling van Het Kruis in de kosten van de appelprocedure.
2.4
Daarna heeft Het Kruis bij akte het debat voortgezet en bij die gelegenheid een aantal nieuwe producties in het geding gebracht. [pachter] heeft bij antwoordakte op bedoelde akte en producties gereageerd.
2.5
Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd.
3.De vaststaande feiten
3.1
Op grond van hetgeen is gesteld en niet of onvoldoende is weersproken dan wel blijkt uit de onbetwiste inhoud van de overgelegde bescheiden, staat in hoger beroep het navolgende vast.
3.2
Bij schriftelijke pachtovereenkomst van 1 december 1981 heeft Het Kruis aan [pachter] verpacht een perceel kadastraal bekend gemeente [naam gemeente] , bedrijfskaart 13 a ged., sectie P nummer 224 gedeeltelijk, bestaande uit 1.00.00 ha grasland en gebouwen en erf ter grootte van 0.30.00 ha, dus totaal 1.30.00 ha. Bedoelde overeenkomst is op 15 december 1981 ingekomen bij de grondkamer voor Limburg en is op 16 december 1981 door die grondkamer goedgekeurd.
4.Beoordeling van het geschil in hoger beroep
4.1
In dit geding heeft Het Kruis in conventie onder meer ontbinding van de pachtovereenkomst en ontruiming van het gepachte gevorderd en [pachter] in reconventie veroordeling van Het Kruis tot het uitvoeren van onderhoud op straffe van een dwangsom. Bij het vonnis van 26 augustus 2004 heeft de pachtkamer in eerste aanleg een plaatsopneming en bezichtiging alsmede een comparitie van partijen bevolen. Bij het vonnis van 24 februari 2005 is vervolgens de vordering in conventie afgewezen en die in reconventie deels toegewezen, een en ander met veroordeling van Het Kruis in de proceskosten.
4.2
Met grief 1 beklaagt Het Kruis zich erover dat de pachtkamer in eerste aanleg van de plaatsopneming en bezichtiging en van de comparitie van partijen geen proces-verbaal heeft opgemaakt. De grief is in zoverre achterhaald, dat de pachtkamer in eerste aanleg alsnog een proces-verbaal heeft opgemaakt, welk proces-verbaal door [pachter] bij memorie van antwoord in het geding is gebracht. Het Kruis heeft zich in haar reactie op dat proces-verbaal vervolgens beperkt tot de opmerking dat aan partijen ten onrechte niet de gelegenheid is gegeven om voorafgaand aan het vonnis van 24 februari 2005 op het proces-verbaal te reageren. Aldus moet de grief falen. Het Kruis heeft immers in hoger beroep wel de gelegenheid gehad om inhoudelijk op het proces-verbaal te reageren en heeft die gelegenheid niet benut.
4.3
Met grief 2 stelt Het Kruis zich op het standpunt dat het gepachte als varkensbedrijf aan [pachter] is verpacht en dat [pachter] het gepachte niet zonder toestemming van Het Kruis als verpachtster voor andere landbouwkundige doeleinden mag gebruiken. De grief faalt, omdat uit de pachtovereenkomst niet blijkt dat [pachter] als pachter gehouden is om op het gepachte een varkensbedrijf te exploiteren, terwijl aanvullende feiten of omstandigheden die mee kunnen brengen dat niettemin een zodanige bestemming is overeengekomen, door Het Kruis niet zijn gesteld.
4.4
Ook grief 3 faalt. Voor zover de grief voortbouwt op grief 1 (het ontbreken van een proces-verbaal), deelt zij in het lot van die grief. Voor zover de grief inhoudt dat van zinvolle andere agrarische activiteiten op het gepachte geen sprake is, is het standpunt van Het Kruis onvoldoende gemotiveerd. Zoals uit het proces-verbaal van de plaatsopneming en bezichtiging en van de comparitie van partijen blijkt, teelt [pachter] asperges, houdt hij schapen en teelt hij bloemen. Op deze activiteiten is Het Kruis ten onrechte niet ingegaan.
4.5
De grieven 4, 5 en 6 hebben betrekking op hetgeen de pachtkamer in eerste aanleg omtrent het onderhoud heeft overwogen en beslist. Uit het proces-verbaal van de plaatsopneming en bezichtiging en van de comparitie van partijen blijkt onder meer dat het dak van “stal D” (zie de bij het proces-verbaal behorende situatieschets) met palen is gestut, omdat het was doorgezakt. Het Kruis heeft die waarneming niet bestreden. Daaruit volgt dat onjuist is de stelling van Het Kruis dat uit niets zou blijken dat de onderhoudstoestand van de stallen zeer slecht is.
4.6
De pachtkamer in eerste aanleg heeft Het Kruis veroordeeld tot (1) het laten schilderen van de gebouwen op het gepachte, (2) het herstel van het dak van de varkensstal (klaarblijkelijk de hiervoor bedoelde stal D), (3) het verrichten van reparaties aan ventilatiekokers en deuren en (4) de vervanging van windveren. Het Kruis is op deze specifieke onderdelen niet ingegaan, maar heeft zich bij memorie van grieven beperkt tot in essentie de navolgende stellingen:
I. ter plaatse zal nimmer meer sprake kunnen zijn van een rendabel bedrijf, zodat van Het Kruis geen investeringen meer kunnen worden gevergd;
II. het is niet duidelijk wat moet worden verstaan onder herstel van het dak;
III. Het Kruis is niet gehouden tot vernieuwing of nieuwbouw;
IV. uit de stukken blijkt niet dat, zoals de pachtkamer in eerste aanleg heeft overwogen, [pachter] heeft voorgesteld dat Het Kruis het casco van de stal vervangt en [pachter] zelf de inrichting verzorgt.
Het hof zal deze stellingen achtereenvolgens bespreken.
4.7
De onderhoudsverplichting van de verpachter is – anders dan waarvan Het Kruis kennelijk uitgaat – in beginsel niet afhankelijk van de vraag of sprake is van een rendabel bedrijf van de pachter. Dat sluit niet uit dat onder omstandigheden denkbaar is dat een vordering tot het uitvoeren van onderhoud moet worden afgewezen, omdat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de pachter op zodanig onderhoud aanspraak maakt. Dit zal zich met name kunnen voordoen indien enerzijds de kosten die met het onderhoud zijn gemoeid relatief hoog zijn, terwijl anderzijds het belang van de pachter bij het gepachte beperkt is, bijvoorbeeld omdat valt te voorzien dat de pacht binnen afzienbare tijd zal eindigen. Dat zich hier een dergelijk geval voordoet, valt – afgezien van de hierna te bespreken kwestie van het xtc-laboratorium – niet uit de stellingen van Het Kruis af te leiden. Daargelaten dat die stellingen niets inhouden omtrent de hoogte van de met de uitvoering van het onderhoud gemoeide kosten, geldt dat de aard van het door de pachtkamer in eerste aanleg opgedragen onderhoud, niet wijst in de richting van (disproportioneel) hoge kosten.
4.8
Gelet op de constatering in het proces-verbaal van de plaatsopneming en bezichtiging en van de comparitie van partijen dat het dak van “stal D” met palen gestut wordt omdat het was doorgezakt, heeft de pachtkamer in eerste aanleg – ook hier: afgezien van de kwestie van het xtc-laboratorium – Het Kruis terecht veroordeeld tot het uitvoeren van onderhoud. Welke invulling daaraan moet worden gegeven, met name de vraag of gehele of gedeeltelijke vervanging van het dak noodzakelijk is, dan wel of reparatie mogelijk is, is een kwestie die Het Kruis door bijvoorbeeld een bouwkundig adviesbureau kan laten beoordelen. Maatstaf in dit verband is de toestand waarin het gepachte door Het Kruis aan [pachter] ter beschikking is gesteld en behoorlijk onderhoud door Het Kruis. Tot dat behoorlijk onderhoud kan ook behoren de vervanging van een of meer onderdelen van het dak, indien zulks redelijkerwijs noodzakelijk is.
4.9
Op zichzelf is juist dat Het Kruis niet gehouden is tot vernieuwing in de zin van het brengen van het gepachte in een betere staat dan het bij het begin van de pacht aan de pachter ter beschikking is gesteld. Gelet op de aard van het onderhoud tot de uitvoering waarvan de pachtkamer in eerste aanleg Het Kruis veroordeeld heeft, is van vernieuwing in de bedoelde zin echter geen sprake. Voor zover Het Kruis van een ander standpunt uitgaat, is dat standpunt onvoldoende gemotiveerd.
4.1
Van een door [pachter] gedaan voorstel dat Het Kruis het casco van de stal vervangt en [pachter] zelf de inrichting verzorgt, blijkt uit het bij memorie van antwoord overgelegde proces-verbaal. Bedoeld voorstel zal waarschijnlijk leiden tot vernieuwing in de hiervoor bedoelde zin en de pachtkamer in eerste aanleg heeft Het Kruis dan ook terecht niet veroordeeld tot vervanging van het casco van de stal. In zoverre heeft Het Kruis geen belang bij haar desbetreffende grief. Een en ander laat onverlet dat partijen in onderling overleg de bouw van een nieuw casco kunnen overeenkomen, bijvoorbeeld in het geval dat dit goedkoper blijkt te zijn dan herstel van het dak en het overigens aan de huidige stal nu en in de toekomst te verrichten onderhoud.
4.11
Bij haar akte heeft Het Kruis krantenberichten overgelegd waaruit zou volgen dat in het gepachte een xtc-laboratorium gevestigd is geweest. Het Kruis vermeldt dat zij naar aanleiding daarvan inmiddels een nieuwe vordering tot ontbinding aanhangig heeft gemaakt en zij vraagt de onderhavige zaak aan te houden. [pachter] heeft zich bij antwoordakte tegen aanhouding verzet en aangevoerd dat een criminele bende zich zonder zijn medeweten van zijn stalruimte meester had gemaakt en dat, toen hij dit opmerkte, onder bedreiging en intimidatie het gebruik van de stal is afgedwongen.
4.12
Naar het hof begrijpt bedoelt Het Kruis de kwestie van het xtc-laboratorium mede aan haar standpunt in dit hoger beroep ten grondslag te leggen, in die zin dat zij meent dat toewijzing van de vordering tot het verrichten van onderhoud naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, gelet op een te verwachten spoedig einde van de pachtverhouding.
4.13
Het hof zal de zaak naar de rol verwijzen voor uitlating door Het Kruis over het door [pachter] ingenomen standpunt, zoals onder 4.11 weergegeven. Het Kruis dient tevens het procesdossier van de door haar bedoelde nieuwe procedure in afschrift over te leggen. [pachter] kan bij antwoordakte reageren.
5.Beslissing
Het hof, rechtdoende in hoger beroep:
verwijst de zaak naar de rol van 23 mei 2006 voor het onder 4.13 bedoelde doel;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. Heisterkamp, Valk en Van der Beek en de raden mr. ing. Jansens van Gellicum en ir. Rogaar, en is in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 25 april 2006.