Uitspraak
24 januari 2006
vijfde civiele kamer
rolnummer 2005/974
G E R E C H T S H O F T E A R N H E M
Arrest
in de zaak van:
[appellant sub 1],
[appellant sub 2],
[appellant sub 3],
[appellant sub 4],
[appellant sub 5],
[appellant sub 6],
[appellant sub 7],
allen wonende te [woonplaats],
appellanten,
procureur: mr R.J. Verweij,
tegen:
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
procureur: mr J.C.N.B. Kaal.
1 Het geding in eerste aanleg
Voor de procedure in eerste aanleg wordt verwezen naar de inhoud van het vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Arnhem van 22 augustus 2005, gewezen tussen appellanten (hierna ook te noemen: [appellanten] dan wel [appellant sub 1], [appellant sub 2] en de overige bewoners) als gedaagden en geïntimeerde (hierna te noemen: [geïntimeerde]) als eiser. Dit vonnis is in fotokopie aan dit arrest gehecht.
2 Het geding in hoger beroep
2.1 [appellanten] hebben bij exploot van 8 september 2005 [geïntimeerde] aangezegd van voormeld vonnis in hoger beroep te komen, met dagvaarding van [geïntimeerde] voor dit hof. Daarbij hebben [appellanten] dertien grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en toegelicht, bewijs aangeboden en gevorderd dat het hof dat vonnis zal vernietigen en, opnieuw recht doende, zo nodig met wijziging of aanvulling van de gronden alsnog de vorderingen van [geïntimeerde] zal afwijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties.
2.2 Op de dienende dag hebben [appellanten] geconcludeerd conform de dagvaarding in hoger beroep.
2.3 Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof [appellanten] (in hun vorderingen) in hoger beroep niet-ontvankelijk zal verklaren dan wel het hoger beroep zal afwijzen, met bekrachtiging van het bestreden vonnis en met veroordeling van [appellanten] in de kosten van het hoger beroep.
2.4 Ter zitting van dit hof van 2 december 2005 hebben partijen hun zaak doen bepleiten; [appellanten] door hun procureur en [geïntimeerde] door mr H.J. Hulsbergen, advocaat te Leiden, die beiden pleitnotities in het geding hebben gebracht. Voorts waren aanwezig [appellant sub 1], [appellant sub 2], [appellant sub 4], [appellant sub 5], [appellant sub 6] en [appellant sub 7] en [geïntimeerde].
2.5 Bij gelegenheid van het pleidooi hebben [appellanten] een productie in het geding gebracht.
2.6 Vervolgens hebben partijen de stukken overgelegd aan het hof voor het wijzen van arrest.
3 De vaststaande feiten
De voorzieningenrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1 tot en met 12 feiten vastgesteld. Aangezien daartegen geen grieven zijn aangevoerd of bezwaren zijn geuit, zal het hof in hoger beroep ook van die feiten uitgaan.
4 De motivering van de beslissing in hoger beroep
4.1 [geïntimeerde] heeft bij wijze van voorlopige voorziening gevorderd - kort gezegd - [appellant sub 2] en [appellant sub 1] te veroordelen tot ontruiming van de woning aan de [adres] te [woonplaats], de overige bewoners op straffe van een dwangsom te gebieden om van het vrijkomen van een kamer in voormeld pand steeds direct schriftelijk melding te maken aan [geïntimeerde] alsmede de overige bewoners op straffe van een dwangsom te verbieden om een vrijgekomen kamer te verhuren of in gebruik te geven aan een nieuwe huurder of bewoner. Bij het bestreden vonnis heeft de voorzieningenrechter de vorderingen van [geïntimeerde] toegewezen.
4.2 Met de eerste grief betogen [appellanten] dat [geïntimeerde] geen spoedeisend belang heeft bij zijn vorderingen. Het hof overweegt daaromtrent dat uit de vorderingen en stellingen van [geïntimeerde] (inhoudende dat [appellant sub 2] en [appellant sub 1] hun kamers dienen te ontruimen, nu zij daar zonder recht of titel verblijven, en dat de overige bewoners de in de huurovereenkomst vastgelegde procedure ten aanzien van de toelating van eventuele nieuwe huurders niet in acht nemen en de vrijgekomen kamers zonder daartoe gerechtigd te zijn aan derden ter beschikking stellen) het spoedeisend belang van [geïntimeerde] voortvloeit. Een en ander neemt niet weg dat ontruiming een ingrijpende maatregel is en feitelijk een onomkeerbaar karakter heeft, zodat rekening dient te worden gehouden met de wederzijdse belangen en de beslissing (meer) uitgebreide en zorgvuldige motivering behoeft. Grief 1 faalt.
4.3 De grieven 2, 3, en 4 betreffen de kern van het geschil. [appellanten] voeren in dit verband aan dat het in het onderhavige geval gaat om contractuele medehuur ten aanzien van zelfstandige woonruimte, waardoor de dwingendrechtelijke bepalingen van het huurrecht gelden en er geen ruimte is voor uitleg van de opzegging- en/of beëindigingsbepalingen (volgens het “Haviltex”-criterium). Volgens [appellanten] is het huurrecht één en ondeelbaar en kan [geïntimeerde] de huurovereenkomst slechts collectief - jegens alle huurders gezamenlijk - beëindigen. Het coöptatiebeding voorziet slechts in het recht van de achterblijvende huurders om de vrijgekomen plaats op te vullen; het geeft de verhuurder niet de bevoegdheid te beschikken over de vrijgekomen ruimte, aldus [appellanten]
[geïntimeerde] is met de voorzieningenrechter van mening dat wel degelijk belang moet worden gehecht aan hetgeen partijen bij het aangaan van de overeenkomst over en weer mochten verwachten en aan de bedoeling van de coöptatieregeling. [geïntimeerde] wijst daarbij nadrukkelijk op artikel 10 van de huurovereenkomst, waaruit volgens hem voortvloeit dat de mogelijkheid bestaat dat de huurovereenkomst ten aanzien van individuele huurders/kamers kan eindigen.
4.4 Het hof is van oordeel dat in het onderhavige geval sprake is van contractuele medehuur ten aanzien van zelfstandige woonruimte. Daartoe overweegt het hof het volgende.
4.5 Weliswaar bepaalt artikel 1 van de huurovereenkomst dat verhuurder aan huurders kamers voor kamerbewoning verhuurt, maar blijkens artikel 2 van de huurovereenkomst is de woning verhuurd om uitsluitend te worden gebruikt als woonruimte door maximaal zeven personen en zijn de huurders gerechtigd in onderling overleg te bepalen wie welke kamer bewoont. Uit artikel 4 van de overeenkomst volgt dat de huurders aan de verhuurder één - gezamenlijk en niet per huurder uitgesplitst - bedrag aan huur betalen, welk bedrag de kale huur vertegenwoordigt. Hieruit valt reeds af te leiden dat de huurovereenkomst strekt tot het gebruik van het gehele pand door alle huurders gezamenlijk.
4.6 Artikel 9 van de overeenkomst onderstreept dit, nu daarin wordt bepaald dat zeven ruimtes in gebruik zijn als kamer, dat de huurders zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder niet gerechtigd zijn dit kamerbestand te vermeerderen of te verminderen en dat iedere kamer door één huurder wordt bewoond, waarin slechts wijziging kan optreden na schriftelijke toestemming van verhuurder. Anders dan [geïntimeerde] aanvoert, staat daarmee niet vast wie welke kamer in het pand huurt, maar duidt dit artikel op het aantal kamers en huurders en op het verbod om daarin zonder zijn toestemming wijziging te brengen. Artikel 10, naar welk artikel [geïntimeerde] uitdrukkelijk verwijst, bepaalt dat, indien een huurder de huur van zijn kamer beëindigt, de overige huurders hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de niet-bewoonde kamers aldus, dat de huurbetalingsverplichting jegens verhuurder in zijn totaliteit blijft bestaan en ten laste komen van de overgebleven huurders. Wat er ook zij van de stelling van [geïntimeerde] dat deze hoofdelijke aansprakelijkheid verschilt van de hoofdelijkheid in het geval van contractuele medehuur (omdat in dit geval de vertrekkende huurder na opzegging juist niet langer hoofdelijk aansprakelijk zou zijn), dit artikel kan - in onderling verband en samenhang met de overige artikelen bezien - niet leiden tot de conclusie dat sprake is van afzonderlijke, individuele, huurovereenkomsten met betrekking tot delen van het pand. De grieven 2, 3 en 4 slagen derhalve.
4.7 Uit het voorgaande volgt dat beëindiging van de huurovereenkomst door [geïntimeerde] slechts mogelijk is door opzegging van de gehele huurovereenkomst, dat wil zeggen aan alle huurders gezamenlijk. Van een aan alle huurders gerichte opzegging door [geïntimeerde] is echter geen sprake; de brieven van [geïntimeerde] aan [appellant sub 2] en de overige bewoners van 29 november 2004 kunnen daartoe in ieder geval niet dienen.
4.8 Het in de huurovereenkomst onder artikel 11 opgenomen coöptatierecht geeft de huurders de bevoegdheid een nieuwe huurder aan te melden, waarna de verhuurder schriftelijk en gemotiveerd bezwaar kan maken tegen de voorgestelde huurder. Het hof stelt vast dat bij voormelde brieven van 29 november 2004 en bij brief van 30 mei 2005 ongemotiveerd, althans onvoldoende gemotiveerd, bezwaar is gemaakt tegen de persoon van [appellant sub 2] respectievelijk [appellant sub 1]. [geïntimeerde] heeft ook ten pleidooie aangegeven dat hij tegen de persoon van [appellant sub 2] of [appellant sub 1] geen bezwaren heeft. Zij zijn dan ook partij geworden bij de huurovereenkomst en zijn op grond daarvan gerechtigd om in het gehuurde te verblijven.
4.9 Hieruit volgt dat de grieven 7 tot en met 13 eveneens slagen. De grieven 5 en 6 behoeven geen (verdere) bespreking. Het bestreden vonnis zal worden vernietigd en de vorderingen van [geïntimeerde] dienen alsnog te worden afgewezen. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties worden veroordeeld.
5 De beslissing
Het hof, rechtdoende in hoger beroep:
vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Arnhem van 22 augustus 2005 en opnieuw recht doende:
wijst de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog af;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [appellanten] voor wat betreft de eerste aanleg begroot op € 816,- aan salaris voor de procureur en voor wat betreft het hoger beroep begroot op een bedrag van € 2.973,-, waarvan te voldoen aan de griffier van het hof (bankrekening 19.23.25.752 ten name van MvJ arrondissement Arnhem, onder vermelding van rolnummer 2005/974 en de namen van partijen) een bedrag van € 2.900,25, te weten:
- € 218,25 wegens in debet gesteld griffierecht;
- € 2.682,- wegens salaris van de procureur;
en het restant ad € 72,75 aan de procureur van [appellanten] wegens hun eigen aandeel in het griffierecht.
Dit arrest is gewezen door mrs Wefers Bettink, Groefsema en Van der Bel en is in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 24 januari 2006.