Uitspraak
6 juni 2006
vijfde civiele kamer
rolnummer 2004.00499H
G E R E C H T S H O F T E A R N H E M
Arrest
in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Alog Onroerend Goed en Handelmij B.V.,
gevestigd te Culemborg, mede kantoorhoudende te Ommen,
appellante,
procureur: mr H. van Ravenhorst,
tegen:
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
procureur: mr N.L.J.M. Rijssenbeek.
1 Het verdere verloop van het geding
Het hof verwijst naar zijn tussenarrest van 11 januari 2005. Ingevolge dat tussenarrest heeft op 4 april 2005 een comparitie van partijen plaatsgevonden. Het hiervan opgemaakte proces-verbaal bevindt zich in afschrift bij de stukken. Daarna hebben partijen akte verzocht van schriftelijke opmerkingen. Tenslotte zijn de stukken wederom overgelegd voor het wijzen van arrest.
2 De verdere beoordeling van de grieven
2.1 Waar het in dit geding, nu het hof de vierde grief reeds in zijn tussenarrest besproken en verworpen heeft, nog om gaat is of Aldi het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7A:1624 BW en het verhuurde daarvoor dringend nodig heeft. Aldi stelt dat dat het geval is en voert daartoe, zakelijk weergegeven aan:
a. dat de nieuwe scankassa’s, die zij ten tijde van de opzegging van de huur voornemens was in te voeren en die inmiddels in gebruik genomen zijn, een groter beslag op de beschikbare ruimte leggen;
b. dat de uitbreiding van haar assortiment diepgevroren producten leidt tot een behoefte aan grotere koelingen;
c. en, meer in het algemeen, dat zij haar bedrijfsvoering wil optimaliseren door uitbreiding van het beschikbare winkelvloeroppervlak;
d. en tenslotte dat zij het gehuurde bij haar winkelruimte wil trekken teneinde in de onder a., b. en c. bedoelde behoeften te voorzien.
2.2 [geïntimeerde] voert hiertegen in de eerste plaats aan dat Aldi het gehuurde helemaal niet duurzaam in gebruik wil nemen aangezien zij in gesprek is met projectontwikkelaars en de gemeente [...] om binnen afzienbare tijd haar winkel te verplaatsen. Hoewel Aldi erkent dat daarover wel eens gesprekken zijn gevoerd, ontkent zij dat er concrete plannen bestaan of zelfs maar mogelijkheden voorhanden zijn. [geïntimeerde] heeft dat niet gemotiveerd weersproken en het hof ziet ook overigens geen reden voor de veronderstelling dat Aldi niet beoogt het gehuurde (dat deel uitmaakt van dezelfde ruimte waarin zich ook de supermarkt van Aldi bevindt) bij haar winkel te trekken en zelf in gebruik te nemen.
2.3 [geïntimeerde] heeft echter voorts betwist dat er voor Aldi een dringende noodzaak bestaat tot het in gebruik nemen van het gehuurde. In dat verband voert hij aan dat voor de scankassa’s helemaal niet meer ruimte nodig is dan voor de kassa’s waarvan Aldi zich voorheen bediende, en dat voor de koelingen nu al meer ruimte gebruikt wordt dan in de nieuwe en geheel naar de wensen van Aldi ingerichte Aldi-vestiging te Heerde. Meer in het algemeen bestrijdt hij de noodzaak van uitbreiding van het beschikbare vloeroppervlak omdat de situering van de winkel en de beschikbare parkeerruimte een uitbreiding van het aantal klanten toch niet toelaat. Bovendien kan Aldi, als zij meer vloeroppervlak nodig meent te hebben, zulks bereiken door een effectievere indeling van de beschikbare ruimte, bijvoorbeeld door haar kantine en magazijn bij de winkel te trekken en het magazijn naar de verdieping te verplaatsen.
2.4 Het hof acht duidelijk dat Aldi door uitbreiding van het beschikbaar vloeroppervlak meer mogelijkheden zal hebben voor het inrichten van haar winkel. Of en in hoeverre zij die mogelijkheden uiteindelijk zal gebruiken om de scankassa’s zo veilig en/of efficiënt mogelijk op te stellen, om meer of grotere koelingen te plaatsen, om tot (meer) palletopstelling over te gaan of om op enige andere wijze haar bedrijfsvoering te optimaliseren, hetzij met het oog op vergroting van de omzet hetzij met het oog op beperking van kosten, acht het hof niet van belang. Aldi heeft als ondernemer de vrijheid dergelijke afwegingen te maken. De beoordeling in het kader van artikel 7A:1631a lid 2 sub b BW gaat niet zover dat deze vrijheid wordt ingeperkt. Van Aldi kan dan ook niet verlangd worden dat zij ter onderbouwing van haar standpunt in dit stadium haar plannen reeds gedetailleerd gereed heeft en verplichtend aangeeft, laat staan bewijst, dat haar bedrijfsbelang dringend nodig maakt dat zij de door beëindiging van de huur vrijkomende ruimte op die manier en op geen andere gebruikt. Op deze gronden acht het hof aannemelijk dat Aldi het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7A:1624 BW.
2.5 Al wat [geïntimeerde] in dit verband nog heeft betoogd omtrent zijn eigen belangen het gehuurde te kunnen blijven gebruiken, kan daaraan niet afdoen. Het stelsel van de wet brengt met zich dat, als eenmaal aannemelijk is dat Aldi het gehuurde duurzaam in gebruik wil nemen als bedrijfsruimte en dat daartoe dringend nodig heeft, er geen plaats meer is voor een belangenafweging tussen partijen en de belangen van [geïntimeerde] voor de vraag of de huur moet eindigen geen rol meer kunnen spelen.
2.6 Ook doet voor die vraag dan niet meer terzake dat Aldi (wat zij overigens bestrijdt) bij [geïntimeerde] de verwachting gewekt heeft dat zij de bedoeling heeft gehad samen met [geïntimeerde] te gaan verhuizen. Zij erkent wel dat zij in het verleden (naar haar stelling: ongeveer acht jaar geleden) bij gesprekken over een mogelijke verhuizing [geïntimeerde] betrokken heeft. Het hof wil wel aannemen dat daar de gedachte achter zat dat bij die verhuizing [geïntimeerde] zou meegaan. Dat kan echter nog niet betekenen dat, als of zolang het niet tot een verhuizing komt, de huur niet meer wegens dringend eigen gebruik zou kunnen worden beëindigd.
2.7 De grieven 1 tot en met 3, tezamen en in onderling verband begrepen zoals in rechtsoverweging 4.4 van het tussenarrest aangegeven, slagen dus en het bestreden vonnis moet worden vernietigd.
3 Na vernietiging te nemen beslissingen
3.1 Het hof zal een tijdstip vaststellen waarop de huur zal eindigen. Voorts zal het, nu [geïntimeerde] zulks in voorwaardelijke reconventie gevorderd heeft voor het geval de vordering van Aldi wordt toegewezen, en het hof er termen voor aanwezig acht, [geïntimeerde] een bedrag ter tegemoetkoming in zijn verhuis- en inrichtingskosten toekennen. In zijn vordering tot toekenning van een vergoeding op grond van artikel 7A:1635a BW kan [geïntimeerde] echter niet worden ontvangen nu uit tekst en strekking van die bepaling volgt dat die het oog heeft op een door de gewezen huurder na beëindiging van de huur, dus afzonderlijk, in te stellen vordering. Het is ook pas na beëindiging van de huur mogelijk vast te stellen of de verhuurder het verhuurde daadwerkelijk is gaan gebruiken voor een gelijksoortig bedrijf en daarvan voordeel geniet.
3.2 Bij de bepaling van een datum waarop de huur zal eindigen, dient het hof de belangen van beide partijen af te wegen. Daarbij is ten voordele van [geïntimeerde] in aanmerking te nemen dat hij voldoende tijd moet hebben om een andere bedrijfsruimte te zoeken, te verwerven en in te richten en dat de inrichting van een slagerij doorgaans het treffen van bouwkundige voorzieningen vereist en dus meer tijd zal vergen dan de inrichting van een willekeurige winkel. Anderzijds meent het hof er ook rekening mee te moeten houden dat de opzegging door Aldi reeds van 23 april 2003 dateert en [geïntimeerde] dus al geruime tijd de gelegenheid heeft gehad zich op de bedrijfshuurmarkt te oriënteren en te informeren. Alle relevante factoren in aanmerking genomen ziet het hof aanleiding het einde van de huur vast te stellen op 1 februari 2007.
3.3 In verband met de vaststelling van een redelijke tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten heeft [geïntimeerde] (in oktober 2003) een op € 230.043,25 sluitende begroting overgelegd van de kosten voor de inrichting van een slagerij (niet mede omvattende de eigenlijke verhuiskosten). In september 2005 heeft hij gesteld dat een (niet overgelegde) nieuwe opstelling thans uitkomt op € 308.497,71, ditmaal wel met inbegrip van verhuiskosten. Aldi bestempelt een bedrag rond de € 300.000,-- als niet realistisch omdat de wet uitgaat van een tegemoetkoming en niet van een financiering van een geheel nieuwe winkel(-inventaris). Dat laatste onderschrijft [geïntimeerde], zeggende dat hij de (begrote) totaalkosten slechts vermeldt als een gegeven waarmee rekening ware te houden.
3.4 Uitgaande van deze verstrekte gegevens en ingenomen standpunten en van het feit dat partijen kennelijk van mening zijn het hof daarmee alle relevante informatie te hebben verstrekt, acht het hof een toe te kennen tegemoetkoming van € 60.000,-- redelijk.
3.5 Als de overwegend in het ongelijk gestelde partij zal [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties worden veroordeeld.
De beslissing
Het hof, rechtdoende in hoger beroep:
vernietigt het vonnis van de rechtbank te Zutphen, sector kanton, locatie Harderwijk, van 7 januari 2004 en doet opnieuw recht:
bepaalt dat Aldi gedurende twee weken na deze uitspraak de bevoegdheid heeft haar opzegging in te trekken;
voor het geval Aldi van die bevoegdheid gebruik maakt:
veroordeelt Aldi in de kosten van beide instanties, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] wat betreft de eerste aanleg begroot op € 405,--voor salaris gemachtigde en wat betreft het hoger beroep begroot op € 2.235,-- voor salaris procureur en op € 241,-- voor griffierecht;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;
voor het geval Aldi van die bevoegdheid geen gebruik maakt:
bepaalt dat de tussen partijen geldende huurovereenkomst zal eindigen op 1 februari 2007;
veroordeelt [geïntimeerde] per 1 februari 2007 het gehuurde met al degenen en al datgene die/dat zich van zijnentwege daarin bevinden te ontruimen, zulks met inachtneming van hetgeen omtrent de oplevering in de huurovereenkomst is bepaald en onder afgifte van de op het gehuurde betrekking hebbende sleutels, en het gehuurde, dat eenmaal ontruimd hebbend, niet opnieuw te (doen) betrekken;
bepaalt dat Aldi de ontruiming zonodig met behulp van de sterke arm van politie en justitie zelf zal kunnen realiseren zo [geïntimeerde] veertien dagen na betekening van dit arrest in gebreke is aan de uitgesproken veroordeling te voldoen;
bepaalt het bedrag dat Aldi aan [geïntimeerde] zal dienen te betalen ter tegemoetkoming in diens verhuis- en inrichtingskosten op € 60.000,--;
verklaart [geïntimeerde] niet-ontvankelijk in zijn voorwaardelijke vordering tot betaling van een vergoeding als bedoeld in artikel 7A:1635a BW (oud);
wijst het over en weer gevorderde voor het overige af;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Aldi wat betreft de eerste aanleg begroot op € 405,-- voor salaris van de gemachtigde, op € 87,-- voor griffierecht en op € 81,16 voor exploitkosten en wat betreft het hoger beroep begroot op € 2.235,--voor salaris van de procureur, op € 241,-- voor griffierecht en op € 70,14 voor exploitkosten;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs Mannoury, Katz-Soeterboek en Ter Veer en in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 6 juni 2006 en bij afwezigheid van de voorzitter getekend door de oudste raadsheer.