Uitspraak
25 juli 2006
eerste civiele kamer
rolnummer 2005/1270 KG
G E R E C H T S H O F T E A R N H E M
Arrest
in de zaak van:
1. [appellant sub 1],
2. [appellante sub 2],
wonende te [woonplaats],
appellanten in het principaal appèl,
geïntimeerden in het incidenteel appèl,
procureur: mr. A.J.B. Ross,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Sunhill Invest B.V.,
gevestigd te Oosterbeek,
geïntimeerde in het principaal appèl,
appellante in het incidenteel appèl,
procureur: mr. W.J.G.M. van den Broek.
1 Het geding in eerste aanleg
Voor de procedure in eerste aanleg wordt verwezen naar de inhoud van het vonnis van 8 december 2005 dat de voorzieningenrechter van de rechtbank te Arnhem in kort geding heeft gewezen tussen principaal appellanten/incidenteel geïntimeerden (hierna te noemen: [appellanten]) als eisers en principaal geïntimeerde/incidenteel appellante (hierna te noemen: Sunhill) als gedaagde; van dat vonnis is een fotokopie aan dit arrest gehecht.
2 Het geding in hoger beroep
2.1 [appellanten] hebben bij exploot van 19 december 2005 aangezegd van voormeld vonnis in hoger beroep te komen, met gelijktijdige dagvaarding van Sunhill voor dit hof. Daarbij hebben zij zeven grieven aangevoerd en toegelicht, alsmede aangekondigd te zullen concluderen (met vermeerdering van hun eis) dat het hof bij arrest - uitvoerbaar bij voorraad, ook voor de proceskosten - het bestreden vonnis zal vernietigen en opnieuw rechtdoende,
1. zal bepalen dat de onroerende zaak staande en gelegen aan de [adres] te [woonplaats], kadastrale aanduiding gemeente [woonplaats] sectie C, nr. 950, groot 81 are en 62 centiare, onbezwaard in eigendom dient te worden overgedragen aan [appellanten];
2. met bepaling dat het te wijzen arrest met toepassing van artikel 3:301 jo. artikel 3:300 van het Burgerlijk Wetboek in de plaats treedt van de daartoe bestemde leveringsakte;
3. alsmede met bepaling dat inschrijving in de openbare registers kan plaatsvinden binnen twee werkdagen na betekening van het arrest, doch niet dan nadat de procureur van [appellanten] schriftelijk aan de ambtenaar van de openbare registers heeft verklaard dat een bedrag van € 466.750,- (zegge vierhonderd zes en zestig zeven honderd vijftig euro), zijnde het saldo van leasesom dat [appellanten] aan Sunhill verschuldigd zijn per 31 december 2005, zich op de derdenrekening van de stichting Ross Advocaten Beheer Derdengelden bevindt, vermeerderd met de verschuldigde overdrachts- of omzetbelasting, alsmede dat deze stichting die gelden vanaf het moment van inschrijving van het arrest in de openbare registers houdt voor geïntimeerde en dat na inschrijving ook direct tot door betaling daarvan zal worden overgegaan aan Sunhill, althans aan de hypotheekhoudster voor zoveel als nodig is om royement van de hypotheek te verkrijgen, alsmede aan de fiscus voor wat betreft de te betalen belasting;
4. Sunhill zal veroordelen om binnen twee werkdagen na betekening van het te wijzen arrest hetzij de hypothecaire schuld af te lossen tot € 466.750,-, althans een royementsverklaring van de bank over te leggen waaruit blijkt van de bereidheid tot royement over te gaan tegen betaling van dat bedrag of een lager bedrag, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100.000,- per dag voor iedere dag dat Sunhill nalatig is;
5. terug zal betalen aan [appellanten] de rente over de leasesom, respectievelijk de geldlening vanaf 1 juni 2005, vermeerderd met de wettelijke rente, telkens vanaf de betaaldata;
6. Sunhill zal veroordelen in de kosten van de procedure in beide instanties.
2.2 Op de dienende dag hebben [appellanten] een memorie van eis, tevens houdende akte overlegging producties genomen. Zij hebben van eis gediend conform de aankondiging in voornoemd exploot.
2.3 Sunhill heeft een memorie van antwoord tevens houdende memorie van grieven in incidenteel appèl genomen. Zij heeft in het principaal appèl verweer gevoerd en voorts incidenteel appèl ingesteld tegen bovengenoemd vonnis, waartegen zij twee grieven heeft aangevoerd met toelichting. Zij heeft geconcludeerd tot niet-ontvankelijkheid van [appellanten] in hun vordering, althans tot afwijzing van hun vorderingen met bekrachtiging van het bestreden vonnis, zo nodig onder aanvulling van gronden, met veroordeling van [appellanten] bij arrest uitvoerbaar bij voorraad in de kosten van de procedure in beide instanties (bedoeld zal zijn die van het principaal appèl respectievelijk die van het incidenteel appèl).
2.4 [appellanten] hebben vervolgens een memorie van antwoord in incidenteel appèl genomen, waarbij een productie in het geding is gebracht. Zij hebben geconcludeerd dat het hof bij arrest – uitvoerbaar bij voorraad, ook voor de proceskosten – Sunhill in het incidenteel appèl niet-ontvankelijk zal verklaren, althans aan haar haar vorderingen zal ontzeggen en haar zal veroordelen in de kosten van het incidenteel appèl.
2.5 Vervolgens hebben partijen de procesdossiers overgelegd voor het wijzen van arrest.
3 De vaststaande feiten
De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.5 een aantal feiten vastgesteld. Aangezien daartegen geen grieven zijn gericht of bezwaren zijn aangevoerd, gaat ook het hof uit van die feiten.
4 De beoordeling in het principaal en het incidenteel appèl
4.1 Door middel van de eerste grief in het incidenteel appèl bewist Sunhill dat [appellanten] een spoedeisend belang bij hun vorderingen hebben.
Het hof is van oordeel, gezien hetgeen [appellanten] in dit verband hebben aangevoerd - met name dat een herfinanciering door aflossing van de leasesom en de geldlening voor hen een aanzienlijke besparing in lasten kan opleveren, toegelicht met een als productie 2 bij de memorie van eis overgelegde berekening - dat van dit spoedeisend belang kan worden uitgegaan. Sunhill heeft deze berekening op zichzelf niet weersproken. Deze grief treft dus geen doel.
4.2 Door middel van de eerste grief in het principaal appèl maken [appellanten] bezwaar tegen de afwijzende beslissing van de voorzieningenrechter met betrekking tot de door hen naar zijn oordeel op te korte termijn voor de zitting in eerste aanleg gedane wijziging van eis. Nu zij in hoger beroep alsnog de gelegenheid hebben gehad hun eis te wijzigen en daarvan (tevens in nog een ander opzicht) gebruik hebben gemaakt, hebben zij bij deze grief geen belang. In hoger beroep is uitgangspunt bij de beoordeling deze gewijzigde eis, waartegen Sunhill zich op zichzelf niet (meer) heeft verzet.
4.3 Vervolgens is de vraag aan de orde of op de contractuele verhouding van partijen de Tijdelijke Wet Huurkoop Onroerende Zaken (TWHOZ) van toepassing is. De voorzieningenrechter heeft geoordeeld dat dit het geval is. In het bestreden vonnis is (in r.o. 4.3) overwogen dat het gaat om een lease-overeenkomst - eerst tussen [appellanten] en Westland/Utrecht (WHU) en later tussen [appellanten] en Sunhill, betreffende een onroerende zaak met een leasetijd van 35 jaar, waarbij [appellanten] zich hebben verplicht tot periodieke betalingen en waarbij zij als lessee het recht hebben om na afloop van de leaseperiode de onroerende zaak te kopen en de eigendom aan zich te doen overdragen tegen betaling van een verwaarloosbaar bedrag van f 100,-, en dat de lease-overeenkomst aldus onder het bereik van de strekkingsbepaling van artikel 1 lid 2 van de TWHOZ valt.
Volgens Sunhill, in haar tweede grief in het incidenteel appèl, is er gezien de inhoud van artikel 15 van de lease-overeenkomst van 1 oktober 1982 slechts sprake van een kooprecht en geen koopplicht voor [appellanten], anders dan artikel 1 lid 1 van de TWHOZ bepaalt.
Deze bepaling stelt de eis dat partijen overeenkomen dat de koopprijs in termijnen wordt betaald.
4.4 Het hof verwerpt deze stelling van Sunhill. [appellanten] hebben aangevoerd dat deze formulering kennelijk alleen opgenomen is in verband met het oogmerk van (hof: de toenmalige lessor) WHU om de overeenkomst geen huurkoop te doen zijn en dat voornoemde strekkingsbepaling juist die schijn doorbreekt, alsmede dat de overige bepalingen van die overeenkomst [appellanten] als lessee in de positie van huurkoper plaatsen. Zij benadrukken dat de huurverkoper de TWHOZ tegen zich dient te laten gelden omdat het economische aspect dominant is. Het hof onderschrijft - voorshands oordelend in dit kort geding - dit betoog van [appellanten] en voegt hier aan toe dat dit in het onderhavige geval ook volgt uit de considerans van de lease-overeenkomst (productie 2 van [appellanten] in eerste aanleg). Daarin is vermeld dat de lessee ([appellanten]) de wens te kennen heeft gegeven over het onroerend goed te willen beschikken, doch op dit moment niet in staat is daarvoor het benodigde bedrag vrij te maken, zodat hij om financieringshulp van de lessor heeft verzocht. Het hof kan zich derhalve geheel verenigen met bovenstaande overwegingen van de voorzieningenrechter en maakt die tot de zijne. Deze grief slaagt niet.
4.5 De vraag is verder wat de inhoud is van de contractuele verhouding tussen [appellanten] en Sunhill. Hierop hebben met name de grieven twee tot en met vier in het principaal appèl betrekking. [appellanten] stellen dat deze verhouding wordt bepaald door de inhoud van de notariële akte van 3 juni 1988 (productie 1 in eerste aanleg van Sunhill) en niet door de oorspronkelijke lease-overeenkomst van 1 oktober 1982 (productie 5 idem van [appellanten]). Zij voeren aan dat waar de notariële akte verwijst naar de oorspronkelijke overeenkomst met WHU, deze verwijzing alleen van belang kan zijn voor die bepalingen die in de notariële akte niet anders luiden (nummer 16 in toelichting grief II). Omdat in de notariële akte het bedrag van de achterstallige termijnen van de leasesom (f 858.265,10/€ 389.464,-) afzonderlijk is gekwalificeerd, te weten niet als onderdeel van de leasesom maar als een schuld uit achterstallige betalingen, maakt dit bedrag van f 858.265,10/€ 389.464,- volgens [appellanten] geen deel uit van de leasesom (nummer 19, idem), die volgens hen toen voor het eerst in een notariële akte is vastgesteld (nummer 23, idem). Zij voeren aan dat Sunhill dit bedrag, waarvan het tijdstip van betaling niet in de akte is vastgelegd, evenmin als dit het geval is met de rente, niet thans ineens kan opeisen, omdat dit in strijd is met letter en strekking van de TWHOZ (nummer 24, idem).
4.6 Volgens Sunhill heeft de lease-overeenkomst van 1 oktober 1982, die op een aantal punten is aangepast in de notariële akte van 3 juni 1988, haar gelding tussen partijen behouden. Voorts wijst zij er op dat in de notariële akte nadere afspraken tussen partijen zijn gemaakt. Zo is in artikel 3 van deze akte vastgelegd dat partijen zijn overeengekomen dat de achterstallige schuld te allen tijde direct opeisbaar is en in artikel 4 dat de rente door de huurverkoper wordt vastgesteld (nummer 14 en 17 memorie van antwoord).
4.7 Gezien het bovenstaande verschillen partijen van mening over de uitleg van genoemde notariële akte, waarin hetgeen tussen partijen is overeengekomen, is vastgelegd. Deze uitleg dient te geschieden met inachtneming van de zogeheten Haviltex-maatstaf. Het komt daarbij aan op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. De uitleg van het schriftelijke contract dient niet plaats te vinden op grond van alleen maar de taalkundige betekenis van de bewoordingen waarin het contract is gesteld, maar in praktisch opzicht is de taalkundige betekenis die deze bewoordingen in de bewuste context - normaal gesproken - hebben vaak wel van groot belang (vgl. HR 20-2-2004, NJ 2005, 493 en HR 17-9-2004, NJ 2005, 169).
Het hof acht in dit verband met name van belang dat op de notariële akte is vermeld dat deze inhoudt "aanvulling lease-overeenkomst" tussen Sunhill [hof: toen nog in oprichting] en [appellanten] Voorts is in de notariële akte onder de nummers 1 tot en met 4 expliciet overeengekomen welke rente verschuldigd zou zijn over de hoofdsommen, wat de nieuwe jaarlijkse lease-prijs zou zijn, dat over de achterstallige schuld tot 1 januari 1989 geen rente verschuldigd zou zijn, dat deze achterstallige schuld ten alle tijde direct opeisbaar zou zijn en dat onder meer de rente over en de aflossing van de achterstallige schuld voor het eerstvolgende jaar opnieuw zouden worden vastgesteld. Verder is (onder nummer 6 van de akte) artikel 9 lid 2 van de lease-overeenkomst (in gewijzigde vorm) vermeld.
Gezien dit alles en bij gebreke van andere bepalingen hieromtrent, moet in dit kort geding worden aangenomen dat partijen voor het overige geen wijziging in de lease-overeenkomst van 1 oktober 1982 hebben willen aanbrengen en dat deze dus voor het overige zijn gelding heeft behouden. Dit oordeel wordt niet anders als gevolg van de formele gebreken die volgens [appellanten] aan de lease-overeenkomst kleven.
Dit betekent naar het oordeel van het hof tevens, anders dan [appellanten] aanvoeren, dat de achterstallige termijnen van - in elk geval - de leasesom deel van de leasesom zijn blijven uitmaken en dat deze achterstallige termijnen derhalve als deel van de koopsom betaald moeten zijn of in bewaring gesteld voordat de huurverkoper, Sunhill, gehouden is aan de akte van levering haar medewerking te verlenen, conform artikel 12 lid 3 TWHOZ.
Dat deze achterstand in de jaarstukken van [appellanten] als achtergestelde lening is aangemerkt en dat daarover nooit rente is betaald, kan daaraan niet (voldoende) afdoen.
4.8 Nu [appellanten] ook in hoger beroep het standpunt zijn blijven innemen dat zij bovengenoemd bedrag van € 389.464,- (de achterstallige termijnen van de leasesom) niet willen betalen of in bewaring stellen (zie nr. 30 onder grief zes, die voor het overige niet van belang is), zijn de vorderingen van [appellanten] niet toewijsbaar.
4.9 Gezien het bovenstaande en het feit dat zij wel bereid zijn (gebleven) de resterende hoofdsom van de geldlening te betalen of in bewaring te stellen, hebben [appellanten] geen belang (meer) bij de behandeling van hun vijfde grief.
De zesde grief, die zich keert tegen de interpretatie van de - in hoger beroep gewijzigde – oorspronkelijke vordering, behoeft evenmin bespreking.
4.10 De conclusie is dat het principaal appèl niet opgaat. Het vonnis in eerste aanleg zal worden bekrachtigd. Dit betekent dat ook de zevende grief van [appellanten], die is gericht tegen de kostenveroordeling in eerste aanleg, geen doel treft. Van [appellanten] zullen worden veroordeeld in de kosten van het principaal appèl. De kosten van het incidenteel appèl dienen ten laste van Sunhill te worden gebracht.
5 De beslissing in het principaal appel en in het incidenteel appel
Het hof, rechtdoende in hoger beroep in kort geding:
in het principaal appèl:
bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank te Arnhem van 8 december 2005;
wijst af het meer of anders gevorderde;
veroordeelt [appellanten] in de kosten van het principaal appèl, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Sunhill bepaald op € 291,- aan verschotten en op € 894,- voor salaris van de procureur;
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
in het incidenteel appèl:
veroordeelt Sunhill in de kosten van het incidenteel appèl, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [appellanten] bepaald op € 447,- voor salaris van de procureur;
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. Mannoury, Groen en Van den Brink, bij afwezigheid van mr. Mannoury ondertekend door mr. Groen, en is in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 25 juli 2006.