Uitspraak
24 oktober 2006
pachtkamer
rolnummer 2006/445 P
G E R E C H T S H O F T E A R N H E M
Arrest
in de zaak van:
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant,
procureur: mr. J.H. van Vliet,
tegen:
1. [geïntimeerde sub 1],
wonende te [woonplaats],
2. [geïntimeerde sub 2],
wonende te [woonplaats],
3. [geïntimeerde sub 3],
wonende te [woonplaats],
4. [geïntimeerde sub 4],
wonende te [woonplaats],
5. [geïntimeerde sub 5],
wonende te [woonplaats],
6. [geïntimeerde sub 6],
wonende te [woonplaats],
7. [geïntimeerde sub 7],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerden,
procureur: mr. P.M. Wilmink.
1 De procedure in eerste aanleg
De pachtkamer van de rechtbank te ’s-Gravenhage, sector kanton, locatie ‘s-Gravenhage, heeft op 7 december 2005 en 15 februari 2006 vonnissen gewezen tussen appellant (verder te noemen: [appellant]) als gedaagde en geïntimeerden (verder gezamenlijk in mannelijk enkelvoud te noemen: [geïntimeerde]) als eisers. Van beide vonnissen is een afschrift aan dit arrest gehecht. Naar die vonnissen wordt verwezen voor de procesgang in eerste aanleg, de in die instantie genomen beslissingen en de gronden daarvoor.
2 De procedure in hoger beroep
2.1 Bij exploot van 10 maart 2006 is [appellant] in hoger beroep gekomen van beide vonnissen met dagvaarding van [geïntimeerde] voor dit hof.
2.2 Bij memorie van grieven heeft [appellant] tegen die vonnissen vijf grieven aangevoerd en toegelicht, heeft hij bewijs aangeboden, heeft hij enkele nieuwe stukken in het geding gebracht en heeft hij geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen en opnieuw recht doende bij arrest, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [geïntimeerde] alsnog niet-ontvankelijk zal verklaren in zijn vorderingen, althans deze zal afwijzen, zulks met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van de procedure in beide instanties.
2.3 [geïntimeerde] heeft bij memorie van antwoord verweer gevoerd, heeft bewijs aangeboden, heeft enige producties overgelegd en heeft geconcludeerd dat het hof het beroep zal verwerpen met veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep.
2.4 Ter zitting van het hof van 2 oktober 2006 hebben partijen hun zaak doen bepleiten, [appellant] door mr. F.W. van Dijk, advocaat te Wageningen, en [geïntimeerde] door mr. H.J. Suyver, advocaat te Alphen aan den Rijn. De van beide zijden overgelegde pleitnotities bevinden zich bij de stukken.
2.5 Vervolgens hebben partijen de stukken aan het hof overgelegd voor het wijzen van arrest.
3 De vaststaande feiten
3.1 De pachtkamer in eerste aanleg heeft in haar vonnis van 7 december 2005 onder 2 en in haar vonnis van 15 februari 2006 onder 4 feitenvaststellingen gegeven. Tegen deze vaststellingen zijn, behoudens grief 2, in hoger beroep geen grieven gericht of bezwaren geuit. De niet betwiste feiten zijn – voor zover in hoger beroep van belang en aangevuld met hetgeen overigens als tussen partijen vaststaand kan worden aangenomen – de volgende.
3.2 Geïntimeerden zijn de gezamenlijke erfgenamen van W.G. [geïntimeerde] en uit dien hoofde gezamenlijk eigenaar van de hoeve bestaande uit gebouwen met erf aan de [adres] 208 te [plaatsnaam], kadastrale aanduiding gemeente [plaatsnaam], sectie A, nr. 8614, ter grootte van 00.44.42 ha alsmede grasland aan de [adres] 208 te [plaatsnaam], kadastrale aanduiding gemeente [plaatsnaam], sectie A, nrs. 682, 8607 en 8933, ter grootte van 3.88.80 ha.
3.3 Met ingang van 1 januari 1986 heeft [geïntimeerde] de genoemde onroerende zaken (hierna te noemen: het pachtobject) voor de duur van 12 jaren verpacht aan de vader van [appellant], A. [appellant] (verder te noemen: [appellant] sr.). De pachtovereenkomst is door de Grondkamer voor Zuid-Holland goedgekeurd op 25 april 1986.
3.4 De pachtovereenkomst is sedertdien telkenmale van rechtswege verlengd. De huidige termijn loopt af op 31 december 2009.
3.5 [appellant] sr. heeft het pachtobject tot 1 april 2002 gebruikt voor de uitoefening van de melkveehouderij.
3.6 Op 30 juni 2002 heeft [appellant] sr. de leeftijd van 65 jaren bereikt. Per 1 april 2002 is [appellant] als pachter in diens plaats getreden. De hiertoe opgemaakte pachtwijzigingsovereenkomst is op 26 november 2004 goedgekeurd door de Grondkamer Zuidwest. Deze pachtwijzigingsovereenkomst bepaalt onder meer “De opkomende pachter zal het woonhuis van het verpachte in 2002 zelf gaan bewonen, de afgaande pachter zal het woonhuis in 2002 verlaten.”.
3.7 Per 3 juli 2004 is [appellant] zonder voorafgaand overleg met [geïntimeerde] met zijn gezin verhuisd van het pachtobject naar een bedrijf in de provincie Groningen aan de [adres] 15 te [woonplaats].
3.8 Sindsdien wordt het pachtobject gebruikt voor het houden van jongvee, lammeren en fokschapen. Behalve het pachtobject heeft [appellant] in [plaatsnaam] nog 30 ha grond in gebruik, waarvan 6 ha in eigendom.
3.9 [appellant] en [appellant] sr. vormen sinds 1 januari 1997 samen de maatschap [...] (hierna te noemen: de maatschap). De taken tussen [appellant] en [appellant] sr. zijn thans aldus verdeeld dat [appellant] de zorg voor het melkveebedrijf te [woonplaats] heeft en [appellant] sr. de zorg voor het grasland te [plaatsnaam], waarbij hij geholpen wordt door een loonwerker. De eindverantwoordelijkheid voor de bedrijfsvoering berust bij [appellant]. De winst wordt bij helfte gedeeld.
3.10 [appellant] is in de regel tweemaal per maand gedurende twee dagen aanwezig op het bedrijf te [plaatsnaam]. Voor het overige is er vrijwel dagelijks telefonisch contact tussen [appellant] en [appellant] sr. [appellant] regelt voor het bedrijf te [plaatsnaam] de bestellingen bij de voerleverancier, onderhoudt contacten met het loonbedrijf en regelt de beweiding van het jongvee en de schapen, de inseminatie e.d. Hiermee heeft hij vrijwel dagelijks bemoeienis.
3.11 De bedrijfsgebouwen te [plaatsnaam] worden gebruikt voor de stalling van het aldaar aanwezige jongvee en de schapen en voor de opslag van voer. Het woonhuis is nog wel gemeubileerd, maar wordt niet gebruikt, behalve door [appellant] als hij op het bedrijf te [plaatsnaam] is. Het wordt wel verwarmd, ’s nachts door middel van elektrische kachels en overdag door het stoken van een haardvuur.
3.12 [appellant] sr. woont aan de [adres] 210a te [plaatsnaam].
4 Beoordeling van het geschil in hoger beroep
4.1 Het geschil in hoger beroep betreft de toewijzing door de pachtkamer in eerste aanleg van de vordering van [geïntimeerde] tot ontbinding van de pachtovereenkomst in verband met het door [appellant] toerekenbaar tekortschieten in de nakoming van zijn verplichtingen als pachter.
4.2 De kern van het hoger beroep betreft een tweetal verwijten aan [appellant]. In de eerste plaats wordt hem verweten dat hij de gepachte woning niet meer bewoont. In de tweede plaats wordt hem verweten dat hij het pachtobject niet zelf gebruikt. Het hof zal deze verwijten achtereenvolgens bespreken.
4.3 Het hof constateert, dat [appellant] zich betrekkelijk kort voor zijn verhuizing naar Groningen in de overeenkomst tot zijn indeplaatsstelling nadrukkelijk heeft verbonden tot het zelf gaan bewonen van het woonhuis en dat hij zijn verhuizing pas achteraf aan [geïntimeerde] heeft gemeld. Uit eerdere uitspraken van dit hof volgt bovendien dat tot de verplichting van een pachter tot het persoonlijk gebruiken van het pachtobject moet worden gerekend dat hij een tot het gepachte behorende woning zelf bewoont (zie bijvoorbeeld de arresten van 8 augustus 1995, Pachtrechtspraak in het kort november 1995 nr. 3 en 11 mei 1999, Agrarisch Recht 2000, 5043). Tussen partijen staat niet ter discussie dat [appellant] feitelijk niet meer in de tot het pachtobject behorende woning woont. In beginsel is hier dus sprake van een tekortkoming in de nakoming van zijn verplichtingen als pachter.
4.4 [appellant] voert aan dat zijn tekortkoming de ontbinding van de pachtovereenkomst niet rechtvaardigt. Hij wijst daarbij op de sterk verwaarloosde staat van de woning en voert aan dat bewoning van deze woning in redelijkheid niet van hem kan worden verlangd. Hij geeft daarbij aan dat [geïntimeerde] niet bereid is gebleken het nodige aan onderhoud te doen. Het hof oordeelt over dit verweer als volgt. Toen [appellant] zich in 2002 verbond tot het zelf gaan bewonen van het woonhuis heeft hij geen voorbehouden gemaakt, althans daaromtrent is niets aangevoerd. Het ligt zozeer voor de hand dat hij toen op de hoogte is geweest van de globale staat van onderhoud van de woning, dat het op zijn weg ligt om het tegendeel aan te voeren. [appellant] heeft dit niet gedaan. Reeds hierom ligt het niet voor de hand om te komen tot het oordeel dat circa twee jaren later bewoning van de woning in redelijkheid niet van hem kon worden gevergd. Daarbij komt dat het rapport dat [appellant] heeft overgelegd ter onderbouwing van de gestelde slechte staat van de woning (productie 4 bij memorie van grieven) duidelijke aanwijzingen bevat dat de geconstateerde ernstige vocht- en schimmelproblemen voor het grootste gedeelte hun oorzaak vinden in gedragingen en nalaten van de bewoner (het ventilatie- en verwarmingsgedrag, het afsluiten van wettelijk voorgeschreven ventilatievoorzieningen en het ondeskundig aanbrengen van thermisch isolerende beplating aan de binnenzijde van het dakbeschot). [appellant] voert niets aan waaruit kan volgen dat de in het rapport neergelegde bevindingen onjuist zijn, zodat ook in zoverre geen grond bestaat om aan zijn tekortkoming geen gevolgen te verbinden. Ten slotte wijst het hof erop dat de Pachtwet een pachter de mogelijkheid biedt om het noodzakelijke groot onderhoud van zijn verpachter af te dwingen (art. 26 lid 2 Pachtwet Pro). Het hof leest in hetgeen [appellant] heeft aangevoerd niet een voldoende onderbouwde stelling dat hij op dit punt serieuze actie (zoals het verzenden van de in art. 26 lid 2 Pachtwet Pro bedoelde aanmaning) heeft ondernomen. Het hof ziet dan ook geen aanleiding om een mogelijke afhoudende houding van [geïntimeerde] inzake het verrichten van onderhoud aan ontbinding in de weg te laten staan.
4.5 Voor zover [appellant] aanvoert dat [geïntimeerde] hem in redelijkheid niet kan houden aan de verplichting tot bewoning van de woning omdat [geïntimeerde] niet heeft willen meewerken aan bedrijfsaanpassing, modernisering en uitbreiding, waardoor verhuizing “volstrekt voorzienbaar en ook redelijk” was (pleitnota, nrs. 9 en 10) overweegt het hof dat een verpachter in beginsel niet tot meer kan worden gehouden dan uit de wet en de pachtovereenkomst voortvloeit. Een niet ingewilligde wens van [appellant] tot verdergaande aanpassingen mag er niet toe leiden dat hij niet aan zijn verplichtingen uit de pachtovereenkomst mag worden gehouden.
4.6 Het hof ziet geen aanleiding om aan de tekortkoming van [appellant] het gevolg te verbinden van slechts gedeeltelijke ontbinding van de pachtovereenkomst (alleen voor zover het de woning betreft). Dit geldt reeds hierom omdat als één geheel is verpacht en uit hetgeen [appellant] heeft aangevoerd niet kan worden afgeleid dat er reële mogelijkheden zijn om het woonhuis feitelijk en planologisch gescheiden van de gepachte gronden en bedrijfsgebouwen te (doen) gebruiken.
4.7 Wat betreft de wijze van exploitatie van de gepachte grond overweegt het hof nog dat de pachtkamer in eerste aanleg hier weliswaar een tekortkoming van [appellant] heeft geconstateerd, maar dat zij deze niet van dien aard heeft geacht dat daardoor ontbinding van de pachtovereenkomst gerechtvaardigd zou zijn. [appellant] bestrijdt dat sprake zou zijn van een tekortkoming. De juistheid van zijn bestrijding kan in het midden blijven, omdat de pachtkamer in eerste aanleg deze tekortkoming niet mede ten grondslag heeft gelegd aan de ontbinding van de pachtovereenkomst en het hof blijkens het bovenstaande de beslissing van de pachtkamer ter zake van de ontbinding wegens het niet bewonen van de woning onderschrijft. Het hof overweegt in dit verband nog, dat de wijze waarop [appellant] de grond exploiteert in ieder geval geen argument oplevert om hem het niet bewonen van het woonhuis niet of minder zwaar aan te rekenen. In verband met grief 2 voegt het hof aan het bovenstaande toe, dat eventuele bekendheid van [geïntimeerde] met de maatschap er niet aan afdoet dat de verplichting tot bewoning niet op de maatschap, maar op [appellant] rust.
4.8 [appellant] heeft bij pleidooi nog aangevoerd dat [geïntimeerde] belang heeft bij beëindiging van de pachtovereenkomst wegens een mogelijke niet agrarische bestemming van het pachtobject. De tekortkoming van [appellant] levert een grond tot ontbinding van de pachtovereenkomst op en een verpachter wordt geacht bij ontbinding op die grond belang te hebben. Eventuele andere belangen van de verpachter bij beëindiging van de pacht kunnen daaraan in beginsel niet afdoen. Het hof leest in hetgeen [appellant] aanvoert onvoldoende om in het onderhavige geval tot een andere beslissing – bijvoorbeeld dat [geïntimeerde] zijn bevoegdheid tot het vorderen van ontbinding misbruikt – te komen.
4.9 Gezien het bovenstaande zijn de grieven 1 t/m 4 tevergeefs opgeworpen. Grief 5 is evenwel gegrond, reeds omdat [geïntimeerde] instemt met het schrappen van de woorden “ontdaan van eventueel aanwezige bodemverontreiniging” in de veroordeling onder nr. 2. Anders dan [appellant] voorstaat kan de gegrondheid van deze grief echter niet afdoen aan het oordeel dat [appellant] als de in eerste aanleg in het ongelijk gestelde partij dient te worden beschouwd met als gevolg diens veroordeling in de proceskosten.
4.10 De slotsom luidt dat het hof de vonnissen waarvan beroep zal bekrachtigen met dien verstande, dat in het vonnis van 15 februari 2006 de woorden “ontdaan van eventueel aanwezige bodemverontreiniging” in de veroordeling onder nr. 2 komen te vervallen. [appellant] zal worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep,
5 De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep,
bekrachtigt de tussen partijen gewezen vonnissen van de pachtkamer van de rechtbank te ’s-Gravenhage, sector kanton, locatie ’s-Gravenhage van 7 december 2005 en 15 februari 2006, waarvan beroep, met dien verstande, dat in het laatste vonnis de woorden “ontdaan van eventueel aanwezige bodemverontreiniging” in het dictum onder nr. 2 komen te vervallen, waartoe het vonnis van 15 februari 2006 alleen in zoverre wordt vernietigd;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden begroot op € 248,-- wegens griffierecht en € 2.682,--wegens salaris.
Dit arrest is gewezen door mrs. Heisterkamp, Olthof en Van Ditzhuijzen en de raden ing. De Lorijn en ir. Rogaar en is uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier ter openbare terechtzitting van 24 oktober 2006.