Uitspraak
14 november 2006
derde civiele kamer
rolnummer 2006/039
G E R E C H T S H O F T E A R N H E M
Arrest
in de zaak van:
1. [appellant sub 1],
2. [appellant sub 2],
wonende te [woonplaats],
appellanten,
procureur: mr C.G.M. van Rossum,
tegen:
1. [geïntimeerde sub 1],
2. [geïntimeerde sub 2],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerden,
procureur: mr H. van Ravenhorst.
1 Het geding in eerste aanleg
Voor de procedure in eerste aanleg wordt verwezen naar de inhoud van het vonnis van 23 november 2005 dat de rechtbank Zutphen tussen appellanten (hierna ook te noemen: [appellanten] ) als eisers en geïntimeerden (hierna ook te noemen: [geïntimeerden]) als gedaagden heeft gewezen; van dat vonnis is een fotokopie aan dit arrest gehecht.
2 Het geding in hoger beroep
2.1 Bij exploit van 20 december 2005 hebben [appellanten] [geïntimeerden] aangezegd in hoger beroep te komen van het bestreden vonnis, met oproeping van [geïntimeerden] om voor dit hof te verschijnen.
2.2 Bij conclusie van eis houdende memorie van grieven tevens houdende wijziging – aanvulling grondslag eis hebben [appellanten] vier grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd, een productie in het geding gebracht, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
primair [geïntimeerden] zal veroordelen tot tot betaling van € 16.429,- en van € 4.843,75 (exclusief wettelijke rente tot de datum van dagvaarding), vermeerderd met wettelijke rente over dit bedrag vanaf de datum van dagvaarding in eerste aanleg tot aan de dag van betaling, alsmede tot betaling van de kosten van het deskundigenbericht ten bedrage van € 1.542,24;
subsidiair de tussen partijen gesloten overeenkomst gedeeltelijk, wat betreft het beloop van de schade, zal ontbinden en [geïntimeerden] zal veroordelen tot betaling als vermeld onder de primaire eis;
meer subsidiair de tussen partijen gesloten overeenkomst zodanig zal wijzigen dat het zijdens [appellanten] geleden nadeel wordt opgeheven in dier voege dat de koopprijs met de herstelkosten en de kosten van de deskundige zal worden verminderd en [geïntimeerden] zal veroordelen tot betaling als vermeld onder de primaire eis;
een en ander met veroordeling van [geïntimeerden] tot betaling van de proceskosten in beide instanties.
2.3 Bij memorie van antwoord hebben [geïntimeerden] de grieven bestreden, een productie in het geding gebracht, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het bestreden vonnis, voorzover nodig onder verbetering van gronden, zal bekrachtigen, [appellanten] niet-ontvankelijk zal verklaren in hun vorderingen, althans hun vorderingen zal afwijzen, met veroordeling van [appellanten] in de kosten van het geding in (naar het hof begrijpt:) hoger beroep.
2.4 Ten slotte hebben partijen de gedingstukken aan het hof overgelegd voor het wijzen van arrest.
3 De vaststaande feiten
De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.8 feiten vastgesteld die in deze zaak vast staan. Hiertegen zijn geen grieven gericht of bezwaren geuit, zodat het hof in ieder geval die feiten tot uitgangspunt zal nemen bij zijn beoordeling.
4 De grieven
Voor de inhoud van de vier grieven verwijst het hof naar de desbetreffende memorie.
5 De motivering van de beslissing in hoger beroep
5.1 Het gaat in deze zaak – kort gezegd – om het volgende. Op 19 oktober 2004 hebben [appellanten] een huis (bouwjaar 1925) van [geïntimeerden] gekocht voor een prijs van € 162.500,-. In de koopovereenkomst, opgemaakt volgens de desbetreffende NVM-modelkoopakte, staat:
“Artikel 5 Staat Pro van de onroerende zaak, gebruik
5.1 De onroerende zaak zal aan de koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken (…).
Artikel 5.3 Ouderdomsclausule
Het is koper bekend dat de bouwkwaliteit van het verkochte niet voldoet aan de huidige daarvoor gestelde eisen. Verkoper staat niet in voor de conformiteit van het verkochte. Koper verklaart bekend te zijn met de mogelijke non-conformiteit van het verkochte, alle risico’s, hoe ook genaamd, daaruit voortvloeiende zijn voor zijn rekening te nemen. Mede gelet op de feitelijke situatie waarin het verkochte zich bevindt zijn partijen met elkaar overeengekomen dat de koper de verkoper vrijwaart voor elke aansprakelijkheid betreffende het registergoed, hoe ook genaamd, zulks echter onverminderd de om deze akte door de verkoper afgegeven garanties. (…)”
Vorenstaand artikel 5.3 heeft de makelaar van [geïntimeerden] zelf geredigeerd in afwijking van de standaardbepaling in de NVM-modelakte, welke modelclausule in de koopakte is doorgestreept.
De makelaar heeft [appellanten] op 19 oktober 2004 eveneens een door [geïntimeerden] op 12 april 2004 ondertekende vragen-/informatielijst overhandigd en aan de koopovereenkomst gehecht. Daarin is onder meer bij de vraag (onder 18) of, voorzover het de verkoper bekend is, de woning is aangetast door houtworm, boktor of ander ongedierte ‘nee’ omcirkeld. Bij de vraag (onder 18) of er nog andere gebreken zijn, hebben [geïntimeerden] ingevuld: “lekkage dak bij schoorsteen”.
Op 30 november 2004 heeft de overdracht van de woning plaatsgevonden.
Medio december 2004 hebben [appellanten] geconstateerd dat delen van de vloeren en het dak van de woning door houtworm en boktor zijn aangetast. Het bureau BouwCensus heeft in opdracht van [appellanten] op 26 januari 2005 een rapport over de bouwkundige staat van de woning aan [appellanten] toegezonden. In dit rapport is een beschrijving van de geconstateerde gebreken opgenomen, alsmede een begroting van de herstelkosten.
5.2 [appellanten] hebben in eerste aanleg schadevergoeding van [geïntimeerden] gevorderd in hoofdsommen bestaande uit € 16.429,- in verband met de bestrijding van houtworm en boktor en de vervanging van daardoor aangetaste delen van de woning en uit € 4.843,75 voor herstel van constructiegebreken alsmede € 1.542,24 aan kosten van het zojuist genoemde deskundigenrapport. [appellanten] hebben hun vordering gebaseerd op wanprestatie. De rechtbank heeft de vorderingen afgewezen.
5.3 De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
5.4 In hoger beroep hebben [appellanten] de grondslag van hun eis vermeerderd als vermeld onder 2.2. [appellanten] doen in hoger beroep mede een beroep op ontbinding en (wederzijdse) dwaling. Het beroep van [appellanten] op artikel 3:299 lid 3 BW Pro (memorie van grieven onder 4.4.7), betreffende de kosten van een rechterlijke machtiging tot herstel, behoeft geen bespreking omdat [appellanten] geen machtiging tot herstel hebben gevorderd.
5.5 De meest vergaande stelling van [appellanten] houdt in, dat zij hebben gedwaald omtrent de opname van artikel 5 en Pro 5.3 van de koopakte, omdat zij nimmer de intentie hebben gehad deze clausules overeen te komen (memorie van grieven onder 4.4.4). [geïntimeerden] hebben dit betwist (memorie van antwoord onder 72-76). Indien veronderstellenderwijs wordt aangenomen dat [appellanten] een onjuiste voorstelling van zaken hadden omtrent de inhoud en strekking van de artikelen 5 en 5.3 in de koopakte en dat hieraan een dwalingsoorzaak als bedoeld in artikel 6:228 lid 1 onder Pro a tot en met c BW ten grondslag ligt, dan moet die dwaling naar verkeersopvattingen voor rekening van de dwalende ([appellanten]) komen in de zin van artikel 6:228 lid 2 BW Pro, omdat het bestaan en de inhoud van de clausule nadrukkelijk staat vermeld op een kennelijk ook door [appellanten] geparafeerde bladzijde van de koopakte en voor [appellanten] derhalve eenvoudig waarneembaar en te lezen was alvorens de koopovereenkomst te tekenen. Indien [appellanten] een beroep hebben willen doen op wilsontbreken ten aanzien van het onderhavige contractsbeding, dan faalt deze stelling, omdat [geïntimeerden] er, gelet op de duidelijke tekst van het beding en de parafering door [appellanten] van de pagina waarop dit beding staat vermeld, gerechtvaardigd van mochten uitgaan dat [appellanten] dit beding hebben aanvaard.
5.6 Nu partijen niet hebben gesteld dat zij ten aanzien van artikel 5.3 van de koopakte, afgezien van de tekst daarvan, jegens elkaar verklaringen en gedragingen hebben geuit, moet die bepaling worden uitgelegd naar gangbaar spraakgebruik. Uit die bepaling hebben [appellanten] redelijkerwijs moeten afleiden dat de bouwkwaliteit van het gekochte niet voldoet aan de huidige eisen (“Het is koper bekend dat de bouwkwaliteit van het verkochte niet voldoet aan de huidige daarvoor gestelde eisen”), dat de verkoper niet aansprakelijk gehouden kan worden (“Verkoper staat niet in voor de conformiteit van het verkochte.”), op welke grond dan ook (“…voor elke aansprakelijkheid betreffende het registergoed…”), voor alle soorten gebreken in het verkochte (“alle risico’s, hoe ook genaamd”) en dat alle gebreken voor risico van de koper komen (“Het is koper bekend dat de bouwkwaliteit van het verkochte niet voldoet aan de huidige daarvoor gestelde eisen.”; “…alle risico’s…daaruit voortvloeiende zijn voor zijn rekening te nemen.”, “…dat de koper de verkoper vrijwaart voor elke aansprakelijkheid betreffende het registergoed”). Gelet op deze bepaling mochten [appellanten] niet verwachten dat het gekochte, zonder mogelijk vergaande aanpassingen, geschikt is voor bewoning zonder gebreken als zich hebben geopenbaard en hebben [appellanten] in ieder geval aansprakelijkheid voor (onder meer) de hier aan de orde zijnde risico’s uitgesloten.
5.7 [appellanten] hebben gesteld (memorie van grieven onder 4.4.4), dat zij de door [geïntimeerden] verstrekte vragen-/informatielijst hebben opgevat als door de verkopers verstrekte garanties in de zin van artikel 5.3, laatste zin, van de koopakte. [appellanten] hebben geen feiten of omstandigheden gesteld op grond waarvan zij tot die opvatting zijn gekomen. Hun uitleg is ook niet voor de hand liggend, omdat de relevante onderdelen van de vragen-/informatielijst inhouden dat het pand, voor zover de verkopers bekend, niet is aangetast door houtworm en boktor en dat er geen andere gebreken of bezwaren bekend zijn die voor een koper van belang kunnen zijn bij het nemen van een verkoopbeslissing. Uitgelegd naar maatstaven van normaal spraakgebruik houden die passages niet in dat de verkoper instaat voor de afwezigheid van boktor, houtworm en constructiegebreken. Dat betekent dat de exoneratie van artikel 5.3 van de koopakte stand houdt. Bij die stand van zaken is er, bij gebrek aan relevantie, geen grond [geïntimeerden] toe te laten tot bewijs van hun stelling dat [appellanten] wisten dat de woning door houtworm en/of boktor was aangetast, maar dat zij dit jegens [geïntimeerden] hebben verzwegen.
5.8 [appellanten] hebben niet aangevoerd dat het beroep van [geïntimeerden] op artikel 5.3 van de koopakte naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
5.9 Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen, stuiten de vorderingen gegrond op een tekortschieten van [geïntimeerden] (de vordering tot schadevergoeding op grond van wanprestatie en die tot gedeeltelijke ontbinding) af. De vordering van [appellanten] gegrond op dwaling (wijziging van de koopprijs) stuit af op de omstandigheid dat, op grond van vorenstaande uitleg van artikel 5.3 van de koopakte, de (eventuele) dwaling van [appellanten] ten aanzien van de staat van het gekochte op grond van die bepaling voor rekening van de kopers komt (artikel 6:228 lid 2 BW Pro). Hierop stranden de grieven van [appellanten] alsmede hun gewijzigde eis in hoger beroep. [appellanten] zullen, als de in hoger beroep in het ongelijk gestelde partijen, worden veroordeeld in de kosten daarvan.
De beslissing
Het hof, rechtdoende in hoger beroep:
- bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Zutphen van 23 november 2005;
- wijst het in hoger beroep door [appellanten] meer of anders gevorderde af;
- veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 685,- aan verschotten en € 1.158,- voor salaris;
- verklaart vorenstaande proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs Tjittes, Vaessen en Sprenger en in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 14 november 2006.