Uitspraak
21 november 2006
vijfde civiele kamer
rolnummer 2006/01089
G E R E C H T S H O F T E A R N H E M
Arrest
in de zaak van:
[appellante],
wonende te [woonplaats],
appellante,
procureur: mr P.M. Wilmink,
tegen:
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
procureur: mr J.M. Bosnak.
1 Het geding in eerste aanleg
Het hof verwijst naar het in kort geding gewezen vonnis van de kantonrechter (rechtbank Almelo, sector kanton, locatie Almelo) van 5 oktober 2006, dat in fotokopie aan dit arrest is gehecht.
2 Het geding in hoger beroep
2.1 Bij exploot van 23 oktober 2006 heeft appellante ([appellante]) aan geïntimeerde ([geïntimeerde]) aangezegd in hoger beroep te komen tegen genoemd vonnis en heeft zij haar gedagvaard voor dit hof. Zij voert zes grieven tegen het bestreden vonnis aan en vordert dat het hof dat vonnis zal vernietigen en [geïntimeerde] alsnog niet-ontvankelijk zal verklaren in haar vorderingen, althans die vorderingen zal afwijzen, met haar veroordeling in de kosten van beide instanties.
2.2 Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] het hoger beroep bestreden en heeft zij geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen, met veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van [appellante] in de kosten van het hoger beroep.
Daarna is arrest gevraagd.
3 De beoordeling van het hoger beroep
3.1 Het hof gaat uit van het volgende.
(i) Tussen [A.] en [appellante] is een schriftelijke huurovereenkomst gesloten, krachtens welke overeenkomst, voor zover hier van belang, [A.] als verhuurder aan [appellante] als huurster “de bedrijfsruimte van het pand aan de [adres]” verhuurt “gedurende een periode van één jaar te rekenen vanaf 1 april 2005 voor een huurprijs van € 1200.= (zegge twaalfhonderd euro) exclusief 19% omzetbelasting per maand”. Tussen partijen is niet in geschil dat het gaat om bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW.
(ii) In artikel 3 is bepaald dat de opzegging van de overeenkomst uitsluitend plaatsvindt bij deurwaardersexploot of aangetekende brief en “met inachtneming van tenminste 3 maanden voorafgaand aan het verstrijken van de lopende periode”.
(iii) De overeenkomst is niet opgezegd tegen het einde van het eerste huurjaar en [appellante] is het gehuurde na dat jaar, dus vanaf 1 april 2006, blijven gebruiken.
(iv) [geïntimeerde] is als rechtsopvolger van [A.] op 29 juni 2006 eigenares geworden van het verhuurde winkelpand. Zij heeft op dezelfde datum bij aangetekende brief de huur aan [appellante] opgezegd tegen 30 september 2006.
(v) [appellante] weigert te vertrekken. Zij stelt zich op het standpunt dat een huurovereenkomst voor vijf jaar is ontstaan, omdat de overeenkomst niet tijdig, dat wil zeggen tenminste drie maanden voor afloop van het eerste jaar, is opgezegd.
3.2 [geïntimeerde] heeft bij de kantonrechter veroordeling van [appellante] om het gehuurde te ontruimen gevorderd. Naar haar mening zijn de artikelen 7:291 tot en met 300 BW niet van toepassing en geldt de overeenkomst niet voor vijf jaar, nu het gebruik door [appellante] korter dan twee jaar heeft geduurd. Zij stelt een spoedeisend belang bij de vordering te hebben, want zij wil dit jaar nog een bakkerij annex lunchroom in het pand beginnen, dat zij daartoe eerst wil verbouwen.
3.3 De kantonrechter heeft in dit kort geding [appellante], kort gezegd, veroordeeld het pand te ontruimen binnen vier weken na betekening van het vonnis en heeft [geïntimeerde] gemachtigd de ontruiming zonodig zelf te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van politie en justitie, op kosten van [appellante].
De kantonrechter heeft daartoe overwogen dat [geïntimeerde] de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd. Na verloop van de bepaalde tijd van één jaar is de huurovereenkomst weliswaar blijven doorlopen, maar nu het krachtens deze overeenkomst aangevangen gebruik (nog) niet langer dan twee jaar heeft geduurd, geldt niet van rechtswege een overeenkomst voor vijf jaar en kon [geïntimeerde] de huurovereenkomst beëindigen op de wijze als in de huurovereenkomst voorzien, en wel per 30 september 2006; deze opzegging moet als rechtsgeldig worden beschouwd, zodat [appellante] na die datum het winkelpand zonder recht of titel gebruikt, aldus de kantonrechter. De kantonrechter heeft de stelling van [appellante] (die zij toelicht met schriftelijke verklaringen van haarzelf en haar vader), dat door haar met [A.] is afgesproken dat de huur zou worden voortgezet voor vijf jaar, met een optie voor nog eens vijf jaar als de proefperiode van het eerste jaar zonder opzegging zou verstrijken, gepasseerd. Deze verklaringen staan volgens de kantonrechter lijnrecht tegenover een door [geïntimeerde] overgelegde schriftelijke verklaring van [A.]; dit punt van geschil zou onderwerp van bewijslevering kunnen zijn in de tussen partijen aanhangige bodemprocedure, die eveneens ontruiming door [appellante] van het winkelpand tot inzet heeft, maar op basis van de thans ter beschikking staande gegevens is de kantonrechter van oordeel dat die bewijslevering in het voordeel van [appellante] zal uitvallen.
3.4 [appellante] voert zes grieven tegen het vonnis aan. Met de eerste bestrijdt zij dat [geïntimeerde] een spoedeisend belang bij de vordering heeft. De grieven 2 tot en met 5 bestrijden alle het oordeel van de kantonrechter dat ontruiming gerechtvaardigd is; het hof zal deze gezamenlijk eerst bespreken.
Het hof stelt hierbij voorop, dat een vordering tot ontruiming in kort geding alleen toewijsbaar is als aan twee voorwaarden is voldaan. In de eerste plaats moet spoedeisend belang bij de vordering bestaan. In de tweede plaats moet aannemelijk zijn dat de rechter in de bodem-procedure de ontruimingsvordering (ook) zal toewijzen. Aan deze tweede voorwaarde is in dit geval niet voldaan. Of aan de eerste voorwaarde is voldaan is voldaan kan in het midden blijven. Het hof overweegt daartoe als volgt.
3.5 De huurder van bedrijfsruimte (artikel 7: 290 BW) geniet in beginsel een termijnbescherming van twee keer vijf jaar. Uit de wetsgeschiedenis blijkt de reden van deze bepaling: deze huurders zijn economisch gebonden aan een bepaalde locatie, omdat zij voor hun inkomsten sterk afhankelijk zijn van een vaste klantenkring en omdat zij investeringen doen in verband met de inrichting van de bedrijfsruimte; zij kunnen hun bedrijf dus niet zonder ernstige nadelige (financiële) gevolgen verplaatsen naar elders. De wetgever heeft partijen echter niet altijd en onder alle omstandigheden aan de termijn van tien jaar willen binden. Er kunnen zich immers tal van gevallen voordoen waarin een kortere duur gerechtvaardigd is. Zo is in de wet vastgelegd (artikel 7: 291 BW) dat van de bepalingen van afdeling 6 (huur van bedrijfsruimte) niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken, tenzij de rechter zo’n nadelig beding heeft goedgekeurd (een enkele uitzondering die zich hier niet voordoet daargelaten). De minister was echter van oordeel dat deze rechterlijke goedkeuring als enige uitzondering op het dwingende karakter van de wet niet voldoende was. De minister meende dat vermeden diende te worden dat partijen zich ook voor het aangaan van kortlopende contracten van enkele maanden tot de rechter zouden moeten wenden om zijn goedkeuring te verkrijgen. Om die reden is in de wet bepaald dat partijen ten aanzien van het sluiten van een huurovereenkomst beneden zekere duur geheel vrij zijn. “Hierdoor wordt bereikt dat rechterlijke inmenging niet vereist is wanneer b.v. de vestiging van het bedrijf van de huurder slechts van zeer tijdelijke aard is of voorlopig is. Het geval waarin de huurder eerst eens wil aanzien hoe het met zijn bedrijf loopt, voordat hij zich voor langere tijd bindt, doet zich nogal eens voor. Echter ook wanneer een pand slechts gedurende korte tijd beschikbaar is voor verhuring, zal de bepaling van toepassing zijn. Bij de begrenzing van deze vrije periode is ervan uitgegaan dat de huurder bij voorlopige vestiging in de praktijk na twee jaar wel weet of hij met zijn bedrijf in een bepaald pand in zee kan gaan” (Kamerstukken II 1966/67, 8875, nr. 3 (MvT), p. 6 en volgende). Om die reden is de periode van maximaal twee jaar in de wet opgenomen. Die periode is bedoeld als een grens. Pas als het gebruik, aangevangen krachtens een overeenkomst voor twee jaar of korter, langer dan twee jaren heeft geduurd verschiet de overeenkomst van kleur: in dat geval fingeert lid 2 van artikel 7:301 BW een overeenkomst voor vijf jaar, waarop de reeds verstreken periode in mindering komt.
3.6 Het hof houdt rekening met de mogelijkheid, dat in de bodemprocedure zal worden beslist, dat bij gebreke van tijdige opzegging tegen het einde van het eerste jaar een huurovereenkomst voor vijf jaar is ontstaan. Het hof acht de uitleg van [appellante], dat de overeenkomst tussen haar en [A.] (reeds) per 1 april 2006 is verlengd tot 1 april 2010, omdat deze is gesloten voor een periode korter dan twee jaar (namelijk één jaar) en partijen een beëindiging per 1 april 2006 dan wel verlenging tot 1 april 2010 voor ogen stond, niet bij voorbaat onverdedigbaar. Indien dat standpunt in de bodemprocedure als juist zou worden aanvaard zou dat beteken dat van rechtswege een overeenkomst voor vijf jaar is ontstaan.
3.7 Het hof wijst in dat verband erop, dat bij de beoordeling van de vraag welke rechten en verplichtingen uit de oorspronkelijke huurovereenkomst tussen [A.] en [appellante] zijn overgegaan op [geïntimeerde] het niet aankomt op de zin die [geïntimeerde], maar op die welke [A.] en [appellante] over en weer aan de bepalingen van die overeenkomst mochten toekennen en op hetgeen die laatsten te dien aanzien van elkaar mochten verwachten (vgl. HR 8 april 1983, NJ 1983, 646).
3.8 Nu de huurovereenkomst niet tegen het einde van het eerste jaar is opgezegd rijst de vraag of de huurovereenkomst is verlengd (1) voor onbepaalde tijd dan wel (2) voor de eerste wettelijke termijn van vijf jaar. De overeenkomst zwijgt op dit punt.
Wat de eerste variant betreft geldt dat, als in het tweede jaar de huurovereenkomst alsnog (met een contractuele opzegtermijn van drie maanden) wordt opgezegd en de huurperiode daarmee niet de twee jaar overstijgt, beoordeeld moet worden of de overeenkomst aldus rechtsgeldig beëindigd kan worden (op grond van artikel 7: 301 lid 1 BW).
In beide varianten zal een en ander zal ook afhangen van de bedoeling van de contractspartijen.
3.9 Het hof neemt mede in aanmerking dat niet bij voorbaat valt uit te sluiten dat [appellante] in de bodemprocedure de door haar gestelde afspraak met [A.] bewijst en dat de prognose van de kantonrechter dat de bewijslevering in het nadeel van [appellante] zal uitvallen voorbarig blijkt te zijn, alleen al omdat waardering van getuigenverklaringen eerst plaats behoort te vinden nadat de getuigen zijn gehoord.
3.10 [geïntimeerde] biedt aan [A.] als getuige te doen horen ten bewijze van haar stelling dat tussen hem en [appellante] niet is afgesproken, zoals deze stelt, haar een proefperiode van één jaar te gunnen en haar uiterlijk op 1 januari 2006 uitsluitsel te geven over het al dan niet beëindigen van de huurovereenkomst. Het hof gaat voorbij aan dit aanbod, nu het kort geding zich niet leent voor het horen van getuigen.
3.11 [geïntimeerde] wijst op het arrest van het gerechtshof te Den Bosch van 12 juni 1985 (LJN AH0732, KG 1985, 200). De vergelijking met die zaak gaat alleen al daarom mank, omdat partijen daar, anders dan in deze zaak, hadden geregeld hoe hun verhouding zou zijn na afloop van de aanvankelijke termijn, die in dat geval zes maanden bedroeg; die partijen waren hun huurovereenkomst aangegaan voor de tijd van zes maanden met de toevoeging: “en vervolgens stilzwijgend doorlopend met een wederzijdse opzegtermijn van drie maanden”. [A.] en [appellante] hebben echter, anders dan in de Bossche zaak, geen regeling getroffen voor de periode na het eerste jaar.
3.12 Het voorgaande brengt mee dat de grieven opgaan en dat de gevraagde voorziening alsnog moet worden geweigerd. [appellante] heeft bij behandeling van grief 1 dan geen belang meer. Grief 6 gaat over de proceskostenveroordeling en slaagt ook.
Het bestreden vonnis kan niet in stand blijven. [geïntimeerde] zal als in het ongelijk te stellen partij in de kosten van beide instanties worden veroordeeld.
4 De beslissing
Het hof:
1. vernietigt het bestreden vonnis;
2. weigert alsnog de gevraagde voorziening;
3. veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van de procedure in beide instanties aan de zijde van [appellante] gevallen en tot deze uitspraak begroot op:
in eerste aanleg:
nihil voor griffierecht en € 400,- aan salaris voor de gemachtigde;
in hoger beroep:
€ 71,32 explootkosten, € 248 vastrecht en € 750,- aan salaris voor de procureur;
4. verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs Fokker, Dozy en Evers en in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 21 november 2006.