Uitspraak
Gerechtshof Arnhem
vijfde enkelvoudige belastingkamer
nr. 06/00076
Proces-verbaal mondelinge uitspraak
appellant : de heffingsambtenaar van de gemeente Ede (hierna: de Ambtenaar)
verweerder : de erven X (belanghebbenden)
te : Z
aangevallen be¬slissing : uitspraak van de Rechtbank te Arnhem van 18 januari
2006,
nr. AWB 05/2594 WOZ
betreft : beschikking Wet waardering onroerende zaken (WOZ) voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006
mondelinge behandeling : 15 december 2006 te Arnhem
waarbij verschenen : de Ambtenaar
waarbij niet verschenen : belanghebbende met kennisgeving aan het Hof
gronden:
1. Belanghebbenden zijn eigenaar van de onroerende zaak a-straat 1 te Ede. Het betreft een verhuurde vrijstaande woning met een vrijstaande stenen schuur, ondergrond en tuin. Oppervlak: 564 m2. Inhoud: ongeveer 374 m3. Bouwjaar 1957.
2. Bij voormelde WOZ-beschikking is de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2003 vastge¬steld op € 365.000, en bij uitspraak op bezwaar verminderd tot
€ 304.000. De Ambtenaar baseert zich voor deze waarde op een taxatierap¬port van 6 september 2005 van A, WOZ-taxateur, van welk rapport zich een exemplaar bij de stukken bevindt. Volgens de taxateur is de huurprijs per 1 januari 2003 € 450 per maand. Bij opnieuw verhuur zou een huurprijs van € 800 per maand haalbaar zijn.
3. De Rechtbank te Arnhem heeft bij uitspraak van 18 januari 2006 het beroep van belanghebbenden tegen de uitspraak op bezwaar van de Ambtenaar gegrond verklaard en de beschikking vastgesteld naar een waarde van € 290.000. De Ambtenaar heeft hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de Rechtbank.
4. In hoger beroep stelt de Ambtenaar het volgende.
Het door hem ingebrachte taxatierapport is zorgvuldig en goed onderbouwd. De taxateur heeft rekening gehouden met alle waardebepalende factoren en met verkoopprijzen die zijn gerealiseerd rondom de peildatum voor drie andere objecten, een en ander met inachtneming van de verschillen tussen de objecten.
Het taxatierapport dat namens de erven is ingebracht is opgesteld door makelaar B in verband met de betaling van successierecht. De opdrachtgever heeft derhalve een financieel belang bij het rapport. De waarde is bepaald naar een andere peildatum, te weten 25 september 2002.
Hij concludeert tot een waarde van € 304.000, overeenkomstig het door hem ingebrachte taxatierapport.
5. Belanghebbenden hebben in de procedure bij de Rechtbank een taxatierapport overgelegd van B, makelaar/taxateur. Van dit rapport is toen alleen de eerste pagina overgelegd. In het rapport concludeert B tot een onderhandse verkoopwaarde van de onroerende zaak per 25 september 2002 vrij van huur en gebruik van
€ 245.000. In hoger beroep hebben de erven uiteindelijk bij brief van 7 december 2006 het gehele door makelaar B opgestelde rapport overgelegd. De erven delen in hun verweerschrift in hoger beroep mee dat zij instemmen met de uitspraak van de Rechtbank.
6.. De waarde ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet waardering onroerende zaken wordt bepaald op de waarde die aan de onroeren¬de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaar¬de eigendom daarvan zou kunnen worden overgedra¬gen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddel¬lijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
7. In het door de Ambtenaar overgelegde taxatierapport is rekening gehouden met de onderhoudssituatie van belanghebbendes woning en met de ligging ervan. Ook is rekening gehouden met de ligging in de nabijheid van kleine industrie. Gelet voorts op de door de Ambtenaar aangevoerde vergelijkingspanden, in het bijzonder gelet op inhoud, oppervlakte en ligging van die panden, alsmede de gegevens van gehanteerde waarden per m3 inhoud en per m2 oppervlak zoals aangegeven in een bij het taxatierapport gevoegde matrix, acht het Hof de door de Ambtenaar verdedigde waarde aannemelijk.
8. Het rapport dat door de erven in het geding is gebracht geeft geen inzicht in de wijze waarop de waarde is bepaald. De datum waarnaar de waarde in dit rapport is bepaald is 25 september 2002 en wijkt daardoor af van de peildatum 1 januari 2003 die op grond van de wettelijke bepaling te dezen van toepassing is. Onder het opschrift ‘Doel van de taxatie’ is enkel vermeld: verkrijgen van inzicht in de waarde van het onroerend goed. De Ambtenaar heeft in de van hem afkomstige stukken – door de erven onweersproken – aangevoerd dat de taxatie van het pand door makelaar B is geschied in verband met de afwikkeling van een nalatenschap. In het rapport ontbreken concrete gegevens van met het pand van de erven vergelijkbare panden die op of rond de peildatum zijn verkocht. Al met al is onvoldoende duidelijk geworden of bij het bepalen van de in het rapport van makelaar B opgegeven waarde in vrije staat van € 245.000 sprake is van een bepaling van de waarde overeenkomstig het bepaalde in art. 17 Wet Pro WOZ, zoals hiervoor genoemd.
9. Op grond van het vorenstaande is het Hof van oordeel dat het waardeoordeel van de door de Ambtenaar ingeschakelde deskundige, te weten een waarde van € 304.000, moet worden gevolgd. Belanghebbenden maken met hetgeen zij aanvoeren onvoldoende aannemelijk, dat van een andere waarde moet worden uitgegaan.
Het hoger beroep van de Ambtenaar is mitsdien gegrond.
proceskosten:
Voor een kostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht vindt het Hof geen termen aanwezig.
beslissing
Het Gerechtshof:
- verklaart het hoger beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
- bevestigt de uitspraak op bezwaar van de Ambtenaar.
Aldus gedaan op 29 december 2006 door mr Röben, lid van de vijfde enkelvoudige belastingkamer.
De beslissing is op dezelfde datum in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr Egberts, als griffier.
Waarvan opgemaakt dit proces-verbaal.
De griffier, Het lid van de voormelde kamer,
(J.L.M. Egberts) (J.B.H. Röben)
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht.
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Tenzij de Hoge Raad anders bepaalt, zal het gerechtshof deze mondelinge uitspraak vervangen door een schriftelijke. In dat geval krijgt u de gelegenheid de gronden van het beroep in cassatie alsnog aan te voeren of aan te vullen.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.