Uitspraak
Gerechtshof Arnhem
Tiende enkelvoudige belastingkamer
nummer 06/00364
Proces-verbaal mondelinge uitspraak
appellant : X (hierna: belanghebbende)
verweerder : de heffingsambtenaar van de gemeente Borne (hierna: de Ambtenaar)
aangevallen beslissing : uitspraak van de Rechtbank Almelo (hierna: de Rechtbank) van 29 augustus 2006, nummer 06/90 WOZ AZ1 A
betreft : beschikking waardevaststelling ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006
nummer :
mondelinge behandeling : op 9 mei 2007 te Arnhem
waarbij verschenen : belanghebbende alsmede de Ambtenaar
gronden:
1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onderhavige tot woning dienende onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-straat 1 te Q, worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). In het onderwerpelijke geval geldt daarbij als waardepeildatum 1 januari 2003.
2. Nu in dezen, naar tussen partijen niet in geschil is, in de periode 1 januari 2003 tot 1 januari 2005 geen sprake is geweest van een wijziging als bedoeld in artikel 19, eerste lid, van de Wet WOZ, dient overeenkomstig het bepaalde in artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ te worden uitgegaan van de zogenoemde toestandsdatum 1 januari 2003.
3. De Rechtbank is – op grond van het bepaalde in artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ – ervan uitgegaan dat de waarde van belanghebbendes woning moet worden vastgesteld via de zogenoemde vergelijkingsmethode. Dat uitgangspunt is evenwel onjuist. De Rechtbank heeft hiermee namelijk miskend dat de ingevolge de Wet WOZ in aanmerking te nemen waarderingsregels weliswaar hulpmiddelen vormen om te bereiken dat het waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd, maar dat die waarde ook op andere manieren kan worden bepaald (HR 19 december 2003, nr. 39 294, BNB 2004/105 en HR 29 november 2000, nr. 35 797, BNB 2001/52).
4. Nu belanghebbende de door de Ambtenaar vastgestelde waarde van de woning per 1 januari 2003 op € 399.535 gemotiveerd betwist, rust op de Ambtenaar de last deze vastgestelde waarde aannemelijk te maken.
5. De Ambtenaar heeft ter staving van zijn standpunt dat de vastgestelde waarde van € 399.535 niet te hoog is, een op 9 februari 2006 gedagtekend taxatierapport van A (makelaar en taxateur onroerende zaken) overgelegd. In dit taxatierapport wordt geconcludeerd tot een waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak per peildatum van (eveneens) € 399.535. Daarbij is rekening gehouden met een waardedruk van € 85.000 ter zake van bodemverontreiniging. De taxateur is bij zijn taxatie uitgegaan van de toestandsdatum 1 januari 2005. Gelet op het hiervóór in onderdeel 2 overwogene, is dat niet juist. In aanmerking genomen dat, naar partijen ter zitting hebben bevestigd, de staat van de onroerende zaak op 1 januari 2003 niet verschilde van de staat per 1 januari 2005, heeft zulks voor dit geding echter geen gevolgen.
6. Genoemde taxateur heeft op basis van de zogenoemde vergelijkingsmethode de onderhavige waarde bepaald. Hoewel deze methode, zoals gezegd, niet dwingend is voorgeschreven, vormt zij naar het oordeel van het Hof niettemin een goed hulpmiddel ter bepaling van de gezochte waarde.
7. De drie in het taxatierapport genoemde objecten zijn, gelet op onder meer hun inhoud, kaveloppervlakte, ligging en bouwjaar, naar het oordeel van het Hof - wanneer wordt geabstraheerd van de bodemverontreiniging - in voldoende mate vergelijkbaar met het object van belanghebbende om in dezen als vergelijkingsobjecten te dienen. De voor die objecten gerealiseerde verkoopcijfers bieden voldoende steun aan de door de Ambtenaar verdedigde waarde.
8. De op de waardepeildatum aanwezige bodemverontreiniging vormt een waardedrukkende factor waarmee bij de waardebepaling rekening moet worden gehouden. De Ambtenaar is uitgegaan van een waardedruk van € 85.000. Gelet op de omstandigheid dat, naar belanghebbende ter zitting heeft bevestigd, er van de zijde van de overheid met betrekking tot het perceel geen saneringsplicht is opgelegd en gelet op het taxatierapport van B, waarin het bedrag van de waardevermindering van de onroerende zaak wegens de bodemverontreiniging is gesteld op € 85.000, acht het Hof aannemelijk dat de Ambtenaar bij het vaststellen van de onderwerpelijke waarde in voldoende mate rekening heeft gehouden met de met de bodemverontreiniging samenhangende waardedruk. Opgemerkt hierbij zij nog dat zulks strookt met de door belanghebbende ter zitting gemaakte opmerking dat de totale saneringskosten ongeveer een bedrag van € 90.000 belopen.
9. De Ambtenaar is geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat de waardevaststelling van € 399.535 niet te hoog is. De omstandigheid dat dit een stijging van 25 percent ten opzichte van de vorige peildatum 1 januari 1999 (waarde € 320.000) betekent, doet hieraan niet af.
10. Hetgeen belanghebbende overigens nog heeft aangevoerd noopt evenmin tot een lagere waardevaststelling. Het hoger beroep is ongegrond.
proceskosten:
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.
beslissing:
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Aldus gedaan op 23 mei 2007 door de raadsheer mr. R. den Ouden, lid van de tiende enkelvoudige belastingkamer en op genoemde datum in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier.
Waarvan opgemaakt dit proces-verbaal.
De griffier, De voorzitter,
(S. Darwinkel) (R. den Ouden)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 25 mei 2007
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Tenzij de Hoge Raad anders bepaalt, zal het gerechtshof deze mondelinge uitspraak vervangen door een schriftelijke. In dat geval krijgt u de gelegenheid de gronden van het beroep in cassatie alsnog aan te voeren of aan te vullen.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.