Uitspraak
29 mei 2007
tweede civiele kamer
rolnummer 06/456
G E R E C H T S H O F T E A R N H E M
Arrest
in de zaak van:
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant,
procureur: mr. R.Ph. Elzas,
tegen:
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
procureur: mr. F.J. Boom.
1 Het geding in eerste aanleg
De rechtbank Arnhem heeft op 13 april 2005 een tussenvonnis en op 1 maart 2006 een eindvonnis gewezen in het geschil tussen appellant (hierna te noemen: [appellant]) als gedaagde in conventie / eiser in reconventie en geïntimeerde (hierna te noemen: [geïntimeerde]) als eiser in conventie / verweerder in reconventie. Afschrift van het eindvonnis, naar de inhoud waarvan wordt verwezen, is aan dit arrest gehecht.
2 Het geding in hoger beroep
2.1 Bij exploit van 26 april 2006 is [appellant] in hoger beroep gekomen van het vonnis van 1 maart 2006, met dagvaarding van [geïntimeerde] voor dit hof.
2.2 Bij memorie van grieven heeft [appellant] twaalf grieven aangevoerd tegen het bestreden vonnis, producties overgelegd, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren arrest het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende:
I. de vorderingen van [geïntimeerde] zal afwijzen en die van [appellant] zal toewijzen;
II. [geïntimeerde] zal veroordelen om al hetgeen [appellant] ter uitvoering van het bestreden vonnis aan [geïntimeerde] heeft voldaan aan [appellant] terug te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van betaling tot de dag van terugbetaling;
III. [geïntimeerde] zal veroordelen in de kosten van beide instanties.
2.3 [geïntimeerde] heeft bij memorie van antwoord verweer gevoerd, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren arrest [appellant] niet-ontvankelijk zal verklaren in diens appèl, dan wel de door hem aangevoerde grieven zal verwerpen en het bestreden vonnis zal bekrachtigen (zonodig met verbetering van gronden), met veroordeling van [appellant] in de (daadwerkelijke) kosten van beide instanties, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het te wijzen arrest en (indien voldoening niet plaatsvindt binnen veertien dagen) te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na dagtekening van het arrest tot aan de dag van algehele voldoening, alsmede in de nakosten ad € 205,--, dan wel, indien betekening plaatsvindt, ad € 273,--.
2.4 Vervolgens zijn de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
3 De vaststaande feiten
De rechtbank heeft in haar eindvonnis onder 2 de feiten vastgesteld. Aangezien daartegen geen bezwaren zijn geuit, zal het hof in hoger beroep ook van die feiten uitgaan.
4 De beoordeling van het geschil in hoger beroep
4.1 Het gaat in de onderhavige zaak, kort weergegeven, om het volgende. [geïntimeerde] was eigenaar van een perceel grond aan de [adres] te [woonplaats]. Dit perceel lag in een gebied waarvoor het bestemmingsplan zou worden herzien om woningbouw mogelijk te maken. Hij was voornemens dit perceel te verkopen, waarvoor hij eind 2001-2002 in onderhandeling was met enkele gegadigden, te weten [A.] en de woningstichting De Vijf Gemeenten (verder te noemen: De Vijf Gemeenten). Dit heeft niet geleid tot een verkoop. Eind 2002 hebben [geïntimeerde] en [appellant] afgesproken dat [appellant] in opdracht van [geïntimeerde] gegadigden voor het perceel zou zoeken en met hen zou onderhandelen. Partijen hebben daarbij uitdrukkelijk afgesproken dat [appellant] niet bevoegd was namens [geïntimeerde] een koopovereenkomst te sluiten zonder diens voorafgaande toestemming (brief van [appellant] d.d. 3 december 2002, productie 3 bij inleidende dagvaarding). [appellant] zou bij notariële overdracht van de grond het bedrag van € 22.689,-- (ƒ 50.000,--) ontvangen voor zijn bemiddelingswerkzaamheden.
4.2 Vervolgens heeft [appellant] vanaf 2003 tot voorjaar 2004 met enkele gegadigden gepraat over een mogelijke aankoop van het perceel. Eén van deze gegadigden was Moonen Projectontwikkeling B.V. (hierna: Moonen). [geïntimeerde] was niet op de hoogte van de identiteit van de gesprekspartners van [appellant]. [appellant] heeft hem op de hoogte gehouden van de stand van zaken tijdens de onderhandelingen. Vanaf juni 2003 tot voorjaar 2004 heeft Moonen enkele malen een bod uitgebracht. In juli 2004 heeft [geïntimeerde] buiten [appellant] om een koopovereenkomst gesloten met De Vijf Gemeenten.
4.3 Moonen, die zich op het standpunt stelde dat de onderhandelingen over de verkoop van het perceel zover gevorderd waren dat [geïntimeerde] zich daaruit niet zonder meer kon terugtrekken zonder onrechtmatig te handelen, heeft in september 2004 beslag gelegd op het perceel. Tevens heeft zij [geïntimeerde] gedagvaard met de vordering om hem te veroordelen tot het dooronderhandelen over de verkoop van het perceel, dan wel hem te veroordelen tot het vergoeden van de schade die Moonen zou lijden door het afbreken van die onderhandelingen. In die procedure heeft [geïntimeerde] een vrijwaringsincident opgeworpen en heeft hij [appellant] in vrijwaring gedagvaard. Dat heeft geleid tot de onderhavige procedure. In de hoofdzaak is de vordering van Moonen afgewezen bij vonnis van de rechtbank Arnhem van 27 april 2005 (productie 12 bij conclusie van antwoord in reconventie). Dat vonnis is onherroepelijk.
4.4 [geïntimeerde] vordert in deze procedure (die het karakter van vrijwaring inmiddels heeft verloren doordat de vordering in de hoofdzaak onherroepelijk is afgewezen) een verklaring voor recht dat [appellant] wanprestatie heeft gepleegd bij de uitvoering van de tussen partijen gesloten overeenkomst en aansprakelijk is voor de daaruit voortvloeiende schade. Het gaat dan om de schade die is veroorzaakt door de beslaglegging door Moonen waardoor de eigendomsoverdracht van het perceel aan De Vijf Gemeenten moest worden uitgesteld alsmede de kosten van de procedure tussen Moonen en hem. In reconventie heeft [appellant] betaling van de overeengekomen ƒ 50.000,-- gevorderd, zich op het standpunt stellend geen wanprestatie te hebben gepleegd.
4.5 De rechtbank heeft in het in dit geding bestreden vonnis - kort weergegeven - geoordeeld dat [appellant] bij Moonen de indruk heeft gewekt dat er een zodanige binding was ontstaan tussen Moonen en [geïntimeerde] dat het [geïntimeerde] niet zonder meer vrijstond zich terug te trekken en dat hij Moonen kennelijk onvoldoende duidelijk heeft gemaakt dat hij geen volmacht had om [geïntimeerde] te binden en dat de indruk van Moonen derhalve onjuist was. Daardoor heeft [appellant] volgens de rechtbank wanprestatie gepleegd en is hij aansprakelijk (rov. 4.3). Daarnaast heeft de rechtbank aangenomen dat [appellant] eigen belangen had om de transactie met Moonen te laten doorgaan, dat hij [geïntimeerde] daarom onjuist heeft geadviseerd (rov. 4.4 en 4.5) en dat de overeenkomst door de daartoe strekkende verklaring in de conclusie van antwoord in reconventie is ontbonden (rov. 4.6). De laatstgenoemde wanprestatie heeft echter niet tot schade geleid voor [geïntimeerde] (rov. 4.7). Voor de schade die [geïntimeerde] als gevolg van eerstgenoemde wanprestatie heeft geleden door de procedure met Moonen, is [appellant] echter aansprakelijk (rov. 4.7). Dit betreft de gederfde rente over de koopsom in de periode dat de overdracht werd vertraagd als gevolg van de beslaglegging door Moonen en de door Moonen aangespannen procedure, alsmede de proceskosten van de procedure met Moonen, voor zover niet vergoed in de proceskostenveroordeling (rov. 4.8 en 4.9). De vordering tot vergoeding van immateriële schade heeft de rechtbank afgewezen (rov. 4.10). Daartegen is door [geïntimeerde] in hoger beroep niet opgekomen zodat deze vordering niet aan het hof ter beoordeling voorligt. Het door [appellant] gedane beroep op matiging is afgewezen (rov. 4.11).
Tekortkoming in de nakoming
4.6 Voor de beoordeling van de vordering van [geïntimeerde] in conventie tot schadevergoeding en de vordering van [appellant] in reconventie tot betaling van het tussen [appellant] en [geïntimeerde] overeengekomen loon van € 22.689,-- dient te worden onderzocht of [appellant], zoals [geïntimeerde] betoogt, toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de bemiddelingsovereenkomst tussen [appellant] en [geïntimeerde]. De rechtbank heeft deze vraag bevestigend beantwoord en geoordeeld dat genoemde overeenkomst door daartoe strekkende verklaring van [geïntimeerde] is ontbonden (zie hierboven onder 4.5). Hiertegen richten zich de grieven II tot en met V, VI (ten dele) en VII (ten dele).
4.7 Hetgeen de rechtbank in het bestreden vonnis heeft overwogen in rov. 4.3 wordt door [appellant] aangevallen met de grieven II en III. Hij bestrijdt dat door zijn toedoen bij Moonen de indruk is ontstaan dat [geïntimeerde] bereid was het perceel aan haar te verkopen en dat [geïntimeerde] in dat opzicht jegens Moonen gebonden was. Moonen was bekend met de beperkte bevoegdheid van [appellant]. Bovendien fungeerde [appellant] slechts als tussenpersoon die de opmerkingen van Moonen en [geïntimeerde] over en weer overbracht. Indien bij Moonen het vertrouwen heeft postgevat dat [geïntimeerde] bereid zou zijn aan Moonen te verkopen, is dat een gevolg van de handelwijze van [geïntimeerde] zelf; deze heeft immers in zijn - door [appellant] overgebrachte - reacties op de - eveneens door [appellant] overgebrachte - voorstellen van Moonen de indruk gewekt Moonen te zien als een serieuze kandidaat. Bovendien is het juist [geïntimeerde] die een onjuiste voorstelling van zaken heeft bevorderd door te verzwijgen dat hij in onderhandeling was met een andere partij, terwijl [appellant] nog bezig was te onderhandelen met Moonen.
4.8 Het hof overweegt dienaangaande als volgt. Vast staat dat [geïntimeerde] en Moonen nooit rechtstreeks met elkaar onderhandeld hebben. De communicatie tussen hen vond plaats door tussenkomst van [appellant]. Tussen partijen staat ook vast dat Moonen niet in de veronderstelling verkeerde een koopovereenkomst te hebben gesloten met [geïntimeerde]. Moonen ging ervan uit dat zij elkaar in de onderhandelingen zo dicht genaderd waren dat het [geïntimeerde] niet meer vrijstond zich daaruit zonder meer terug te trekken. In de procedure tegen [geïntimeerde] heeft zij dan ook geen nakoming gevorderd, maar een bevel tot dooronderhandelen. In het vonnis van 27 april 2005, gewezen tussen Moonen en [geïntimeerde] (productie 12 bij conclusie van antwoord in reconventie, tevens conclusie van repliek in conventie, tevens houdende akte wijziging eis), overweegt de rechtbank in rov. 2.7: "Uit de stellingen van Moonen blijkt dat haar veronderstelling, dat er een overeenkomst met [geïntimeerde] tot stand zou komen, uitsluitend was gebaseerd op haar eigen inschatting dat haar laatste bod overeenkwam met de wensen die bij [geïntimeerde] leefden ten aanzien van een mogelijke overeenkomst. Ter comparitie is hier namens Moonen aan toegevoegd dat de bemiddelaar [appellant] op enig moment tegen Moonen zou hebben gezegd dat Moonen "helderheid omtrent de saneringsparagraaf moest zien te verkrijgen" en dat partijen "er dan wel uit moesten kunnen komen"." Vervolgens heeft de rechtbank overwogen (rov. 2.8) dat [geïntimeerde] niet meer heeft gereageerd op het laatste bod van Moonen, en (rov. 2.9 en 2.10) dat er geen overeenstemming was over de ontbindende voorwaarde van een toereikende wijziging van het bestemmingsplan, hetgeen voor [geïntimeerde] juist van groot belang was omdat hij snel zekerheid wilde over het definitief doorgaan van de koop. Een en ander is door partijen in deze procedure niet bestreden.
4.9 Blijkens het proces-verbaal van de comparitie in de procedure van Moonen tegen [geïntimeerde] (productie 13 bij antwoord in reconventie) heeft [B.], directeur van Moonen, verklaard dat hij in april 2004 het laatste bod had verhoogd tot € 915.000,-- met de bepaling dat de saneringskosten voor rekening van de verkoper zouden komen. Dat was nagenoeg gelijk aan de vraagprijs. "Omdat ik bereid was de vraagprijs te betalen, mocht ik ervan uitgaan dat een overeenkomst tot stand zou komen", aldus [B.]. Voorts heeft hij verklaard dat Moonen bij het begin van de onderhandelingen in 2003 als voorwaarde had gesteld dat de herontwikkeling van het gebied zou doorgaan. "Over deze voorwaarde is niet veel gesproken met [appellant]. De gesprekken gingen over de prijs en de sanering van de grond. De voorwaarde bleef gewoon onderdeel uitmaken van het bod omdat er nooit meer over is gesproken. Ik heb ook nooit de gelegenheid gekregen om deze voorwaarde te heroverwegen." (...) "Het enige punt waarop de overeenkomst nog stak was de sanering. Daarom had er een overeenkomst tot stand moeten komen toen ik de prijs verhoogde." (...) "[appellant] heeft weliswaar nooit op papier gezegd dat we eruit zouden komen, maar hij heeft wel mondeling gezegd dat ik helderheid omtrent de saneringsparagraaf moest zien te verkrijgen en dat we er dan wel uit moesten kunnen komen.", aldus [B.]. Een en ander is door partijen in deze procedure niet bestreden.
4.10 Uit de stellingen van partijen, ondersteund door de in het geding gebrachte correspondentie, volgt dat voor [geïntimeerde] enkele omstandigheden van doorslaggevend belang waren: uiteraard de koopsom, de afspraak voor wiens rekening de saneringskosten zouden komen en hoe hoog die kosten zouden zijn en de leveringsdatum. Met name was echter van belang dat hij zekerheid zou hebben dat het perceel daadwerkelijk binnen afzienbare termijn zou worden afgenomen en dat eventuele onduidelijkheden of obstakels voor de beoogde woningbouw ter plaatse in verband met de noodzaak het planologisch regiem te wijzigen, niet voor zijn risico zouden komen. De opbrengst was immers, naar [appellant] niet (voldoende) heeft weersproken, mede bedoeld als oudedagsvoorziening (inleidende dagvaarding onder 10 t/m 13, 38, 48; conclusie van antwoord in reconventie onder 64 t/m 66). Gewezen kan ook worden op de brief van [geïntimeerde] aan [appellant] d.d. 19 juli 2004, waarin deze schrijft: "... want uiteindelijk ging het er toch om dat ik mijn terrein zou kunnen overdragen tegen de beste prijs/condities en met zo min mogelijk risico's.".
[appellant] heeft tegenover de stelling van [geïntimeerde] in de inleidende dagvaarding onder 10 onvoldoende gemotiveerd betwist dat zekerheid omtrent de leveringstermijn en risico's in verband met het bestemmingsplan van wezenlijk belang waren voor [geïntimeerde] alsmede dat hij zulks wist.
4.11 In alle voorstellen van de zijde van Moonen komt echter een voorwaarde voor die precies deze onzekerheid in het leven zou roepen. Vgl. de brief van [appellant] d.d. 11 juni 2003 (productie 5 inleidende dagvaarding) waarin de afname- en betalingsverplichting wordt gekoppeld aan het moment dat duidelijk wordt dat het perceel kan worden herontwikkeld, c.q. op het moment dat toepassing kan worden gegeven aan artikel 19 WRO Pro en de bouwvergunning kan worden aangevraagd. In de reactie van de zijde van [geïntimeerde] wordt hiertegenover een uiterlijke leveringstermijn van 14 maanden voorgesteld, waarna de verkoper de overeenkomst "nietig" zou kunnen verklaren (bedoeld is kennelijk: een ontbindende voorwaarde inroepen). Ook in de brief van [appellant] d.d. 4 december 2003 (productie 11 bij inleidende dagvaarding) maakt een voorstel (kennelijk afkomstig van Moonen) echter gewag van een voorwaarde waarbij het "perfect worden" van de koopovereenkomst afhankelijk wordt gesteld van duidelijkheid c.q. zekerheid omtrent het bestemmingsplan waardoor de bouw van appartementencomplexen op het perceel mogelijk wordt. In de brief van 29 maart 2004 (productie 4 bij inleidende dagvaarding) schrijft [appellant]: "De voorwaarde die wordt gesteld dat getransporteerd kan worden zodra vaststaat dat woningbouw mogelijk is, is heden ten dage zeer redelijk. Kopers krijgen grondposities niet gefinancierd als niet aangetoond kan worden dat de overheid bereid is medewerking te verlenen aan bouwplannen.".
4.12 Het hof leidt uit het in 4.10 en 4.11 overwogene, en uit de in 4.8 en 4.9 opgenomen citaten uit het vonnis van 27 april 2005 en het proces-verbaal van de comparitie van partijen in de procedure van Moonen tegen [geïntimeerde], in onderling verband en samenhang beschouwd, af dat [appellant] heeft verzuimd aan zijn onderhandelingspartners, in een latere fase was dat alleen nog Moonen, voldoende duidelijkheid te verschaffen over de voor [geïntimeerde] essentiële aspecten betreffende de leveringstermijn en het uitsluiten van onzekerheden betreffende het planologisch regiem. Als gevolg daarvan verkeerde Moonen kennelijk in de veronderstelling dat, nu zij met het laatste bod van april 2004 de vraagprijs nagenoeg genaderd was en er overeenstemming was over enkele andere aspecten, zoals de betaling van een "kikker" (kennelijk een toeslag op de koopsom per te bouwen en te verkopen appartement) nagenoeg volledige wilsovereenstemming tussen partijen bestond. Het is [appellant] aan te rekenen dat hij dit misverstand niet heeft voorkomen of, toen het eenmaal was ontstaan, dit misverstand niet heeft opgehelderd op het moment dat Moonen zich op het standpunt stelde dat er een overeenkomst was of dat het afbreken van de onderhandelingen onrechtmatig was, teneinde aldus te voorkomen dat Moonen [geïntimeerde] in rechte zou betrekken. [appellant] had als opdrachtnemer van [geïntimeerde] bij zijn werkzaamheden immers de zorg van een goed opdrachtnemer in acht te nemen (artikel 7:401 BW Pro), dat wil zeggen dat hij had te handelen zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot te werk zou zijn gegaan.
4.13 Bij het voorgaande komt nog dat, naar [geïntimeerde] heeft aangevoerd, [appellant] in zijn brief van 12 augustus 2004 (productie 8 bij inleidende dagvaarding) aan [geïntimeerde] precies de later door Moonen genomen juridische stappen schetst (conclusie van dupliek in reconventie onder 80). Het hof begrijpt dat [geïntimeerde] zich hier beroept op de volgende passage uit genoemde brief: “De kans dat de door mij aangedragen koper juridische problemen gaat maken is erg groot. Het zou mij niet verbazen als die partij beslag op het onroerend goed zou leggen en de levering zou claimen. (…) dan kunt u van mijn koper rechtsmaatregelen verwachten die primair gericht zijn op levering van het onroerend goed voor de vraagprijs (die is geaccordeerd) respectievelijk op schadevergoeding”. Naar aanleiding hiervan stelt [geïntimeerde] dat [appellant] hetzij vooraf van die stappen op de hoogte was, hetzij beslist rekening hield met de mogelijkheid van die stappen. [geïntimeerde] heeft voorts betoogd dat Moonen, indien [appellant] in zijn hoedanigheid van bemiddelaar voor [geïntimeerde] Moonen ertoe had aangespoord geen beslag te leggen en geen procedure tegen [geïntimeerde] te entameren, dan wel het gelegde beslag op te heffen en de reeds gestarte procedure te beëindigen, aan zodanige aansporing gehoor zou hebben gegeven, alsmede dat [appellant] ondanks uitnodiging daartoe van [geïntimeerde] op geen enkele wijze aangeeft dat hij ook maar een poging heeft gedaan om Moonen op andere gedachten te brengen (conclusie van antwoord in reconventie onder 59, 60; conclusie van dupliek in reconventie onder 80, 81). [appellant] heeft, mede gelet op het feit dat [appellant] niet heeft gereageerd op de in de vorige zin bedoelde uitnodiging van [geïntimeerde], naar het oordeel van het hof de hiervoor weergegeven stellingen van [geïntimeerde] onvoldoende (gemotiveerd) betwist, zodat het hof van de juistheid van die stellingen uitgaat.
4.14 Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat [appellant] naar het oordeel van het hof wanprestatie heeft gepleegd jegens [geïntimeerde]. Gelet op het voorgaande falen de grieven II, III, VI (ten dele) en VII (ten dele). Of [appellant] daarnaast nog op andere wijze wanprestatie heeft gepleegd (zie bijvoorbeeld het verwijt van het dienen van twee heren of van het laten prevaleren van een eigen belang of de advisering inzake het niet gestand doen van de overeenkomst met De Vijf Gemeenten) is niet relevant. De grieven IV en V behoeven daarom geen bespreking.
Ontbinding
4.15 Tussen partijen was uitdrukkelijk overeengekomen dat [appellant] uitsluitend zou onderhandelen en dat hij niet bevoegd was een "koop of wat dan ook" tot stand te brengen. Desondanks heeft bij de onderhandelingspartner (Moonen) kennelijk de gedachte kunnen postvatten dat er op voldoende punten een zodanige overeenstemming was dat [geïntimeerde] zich niet meer straffeloos kon terugtrekken en is niet gebleken dat [appellant], ondanks het feit dat hij op zijn minst beslist rekening hield met de mogelijkheid dat Moonen beslag zou gaan leggen en een procedure tegen [geïntimeerde] zou gaan aanspannen, heeft getracht Moonen op andere gedachten te brengen. Daarmee heeft [appellant] [geïntimeerde] in een positie gebracht waarin deze nu juist niet terecht wilde komen. Om die reden kan niet gezegd worden dat de tekortkoming van [appellant] van onvoldoende gewicht was om tot ontbinding te kunnen overgaan. Grief VI faalt daarom ook afgezien van het onder 4.14 overwogene. Dit geldt eveneens voor grief VII; het hof zal onder 4.18 en volgende ingaan op grief VII voor zover [appellant] met deze grief betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft geconcludeerd dat hij geen rechten meer kan ontlenen aan de overeenkomst, nu deze door [geïntimeerde] terecht is ontbonden.
Causaal verband
4.16 Met grief VIII bestrijdt [appellant] het door de rechtbank aangenomen causaal verband tussen de door [geïntimeerde] gevorderde schade en de wanprestatie van [appellant]. [appellant] heeft het causaal verband tussen de door [geïntimeerde] gevorderde schade en de wanprestatie van [appellant] betwist met de stelling dat [appellant] geen andere invulling aan de opdracht heeft kunnen geven daar [geïntimeerde] zelf verkeerde, althans onvolledige informatie aan [appellant] verschafte, alsmede dat het buiten de opdracht van [appellant] viel om (naar het hof begrijpt) Moonen op andere gedachten te brengen (conclusie van dupliek in conventie onder 46-48, memorie van grieven, toelichting op grief VIII).
4.17 Gelet op de hiervoor in 4.13 als vaststaand aangenomen omstandigheden was voor [appellant] voorzienbaar dat Moonen de later door deze ondernomen juridische stappen (beslaglegging en het entameren van een procedure tegen [geïntimeerde]) zou gaan zetten. Daarmee was voor [appellant] tevens de uiteindelijk door [geïntimeerde] geleden en in deze procedure gevorderde schade (rentederving als gevolg van het door Moonen gelegde beslag en de niet geliquideerde kosten van de door Moonen tegen [geïntimeerde] gevoerde procedure) voorzienbaar. Voor zover immers al zou moeten worden geoordeeld dat bedoelde juridische stappen en de daardoor door [geïntimeerde] geleden schade naar objectieve maatstaven redelijkerwijs niet voorzienbaar waren, waren zij in het onderhavige geval voor [appellant], gelet op de kennis die [appellant] had en die blijkt uit de in 4.13 geciteerde passages uit zijn brief van 12 augustus 2004 aan [geïntimeerde], wel degelijk voorzienbaar. Grief VIII faalt.
Rechtsgevolgen van de ontbinding
4.18 In grief VII voert [appellant] aan dat de rechtbank ten onrechte heeft geconcludeerd dat hij geen rechten meer kan ontlenen aan de overeenkomst, nu deze door [geïntimeerde] terecht is ontbonden. Dienaangaande wordt het volgende overwogen. Doordat [geïntimeerde] zelf het perceel heeft verkocht aan een derde, kwam de zin aan voortzetting van de bemiddelingsovereenkomst te ontvallen; het was immers voor [appellant] onmogelijk geworden de overeengekomen prestatie (het vinden van een koper, leidend tot eigendomsoverdracht van het perceel) nog te bewerkstelligen. Kennelijk zijn partijen er toen van uitgegaan (daarbij al dan niet aansluiting zoekend bij artikel 7:411 BW Pro) dat zulks niet afdeed aan de verschuldigdheid van de overeengekomen courtage van ƒ 50.000,--. Vervolgens werd [geïntimeerde] geconfronteerd met de procedure van Moonen jegens hem, waardoor hij bekend werd met de gestelde wanprestatie van [appellant] en hij deze in vrijwaring heeft gedagvaard. In deze procedure heeft [geïntimeerde] bij conclusie van antwoord in reconventie d.d. 17 augustus 2005 de overeenkomst ontbonden wegens wanprestatie aan de zijde van [appellant]. Door deze ontbinding is ook de resterende verbintenis uit de bemiddelingsopdracht komen te vervallen en is [geïntimeerde] bevrijd van zijn verplichting tot betaling van de courtage. Het oordeel van de rechtbank is dus juist.
4.19 De stelling van [appellant] dat hij ingevolge artikel 7:426 BW Pro recht heeft op betaling van het overeengekomen loon van ƒ 50.000,-- omdat juist door zijn bemiddeling de koopovereenkomst tussen [geïntimeerde] en De Vijf Gemeenten tot stand is gekomen, moet van de hand worden gewezen, nu vaststaat dat [geïntimeerde] geheel zelfstandig, buiten [appellant] om, heeft onderhandeld met De Vijf Gemeenten en [appellant] daarvan niet op de hoogte was. Deze overeenkomst is dus niet door bemiddeling van [appellant] tot stand gekomen, zoals artikel 7:426 BW Pro verlangt.
4.20 Voorts heeft [appellant] aangevoerd dat ontbinding van de bemiddelingsovereenkomst geen terugwerkende kracht heeft maar resulteert in een verplichting tot het ongedaan maken van hetgeen reeds is gepresteerd dan wel, zo ongedaanmaking niet mogelijk is, in een vergoeding voor de reeds verrichte prestatie. In dit verband heeft [appellant] aangevoerd dat hij recht heeft op vergoeding van de waarde die de door hem verrichte prestatie voor [geïntimeerde] daadwerkelijk heeft gehad. [appellant] stelt hiertoe in de eerste plaats dat de prijs die [appellant] bij Moonen wist te bedingen met de verschillende voorwaarden door [geïntimeerde] als leidraad is genomen voor het bepalen van de prijs bij de Woningstichting De Vijf Gemeenten. Nu [appellant] deze stelling niet nader, bijvoorbeeld met behulp van concrete bedragen, heeft toegelicht, hetgeen wel op zijn weg had gelegen, gaat het hof daaraan wegens onvoldoende motivering voorbij. In de tweede plaats stelt [appellant] dat hij onderzoeken heeft laten verrichten naar de bodemverontreiniging en de kosten van sanering daarvan. [appellant] stelt daarvoor € 10.000,-- excl. BTW te hebben betaald aan Gubbels Wegenbouw en € 4.000,-- excl. BTW aan Enviroplan. [geïntimeerde] is gebaat door de duidelijkheid die dit heeft opgeleverd en heeft daarvan gebruik gemaakt bij zijn eigen onderhandelingen, aldus [appellant]. [geïntimeerde] heeft betwist dat [appellant] deze kosten heeft gemaakt (volgens hem zijn de kosten voor de contra-expertise door Moonen voldaan) en betwist eveneens dat deze onderzoeken voor hem een positieve waarde hadden.
4.21 Naar het oordeel van het hof doet zich hier de in artikel 6:272 lid 2 BW Pro bedoelde situatie voor nu de prestatie van [appellant] niet aan de overeenkomst heeft beantwoord. [appellant] dient allereerst aan te tonen dat hij de gestelde bedragen heeft voldaan waartoe hij de facturen en betalingsbewijzen in het geding dient te brengen. De zaak zal daartoe worden verwezen naar de rol. Voorts dient hij aan te tonen dat [geïntimeerde] de betrokken onderzoeksrapporten in zijn bezit had, althans van de uitkomsten daarvan op de hoogte was ten tijde van diens onderhandelingen met De Vijf Gemeenten. [appellant] wordt toegelaten tot bewijs hiervan. De beslissing op grief VII wordt in zoverre aangehouden.
Schadeposten
4.22 Met grief IX bestrijdt [appellant] de toewijzing van de schadepost gederfde rente ad € 8.876,71. Tevergeefs echter, nu de grief uitsluitend is gebaseerd op de stelling dat [appellant] geen wanprestatie heeft gepleegd, welke stelling hiervoor reeds is verworpen. Grief X betreft de proceskosten van de procedure van Moonen tegen [geïntimeerde]. Deze klacht is in zoverre tevergeefs dat niet ter zake doende is of er al dan niet sprake is van een innige relatie tussen [appellant] en Moonen. Zoals hiervoor overwogen, moet het er immers voor gehouden worden dat deze procedure het gevolg is van de wanprestatie van [appellant] zodat deze schadepost toewijsbaar is. De advocaatkosten voor deze procedure bedragen volgens [geïntimeerde] € 16.248,85 (facturen overgelegd als productie 15 bij conclusie van repliek in conventie). Hetgeen [geïntimeerde] ter zake van geliquideerde proceskosten heeft ontvangen van Moonen is daarbij reeds verrekend (declaratie van 19 juli 2005). Nu [appellant] de hoogte van de proceskosten heeft betwist, waarbij hij erop heeft gewezen dat geen specificatie van de werkzaamheden is overgelegd waardoor niet kan worden nagegaan of deze kosten redelijk zijn, ziet het hof aanleiding [geïntimeerde] op te dragen specificaties van de door hem overgelegde declaraties in het geding te brengen waaruit blijkt welke tarieven en aantallen uren aan [geïntimeerde] door diens advocaat in rekening zijn gebracht ter zake van rechtsbijstand in de procedure tussen [geïntimeerde] en Moonen. De zaak wordt ook hiertoe verwezen naar de rol. [appellant] zal op de over te leggen specificaties kunnen reageren bij akte ter rolle. De beslissing op grief X wordt in zoverre aangehouden.
4.23 In grief XI wordt de schadepost ter zake van de kosten van [C.] ad € 10.180,07 incl. BTW aan de orde gesteld. [C.] heeft kennelijk een adviesbureau op het gebied van bodemverontreiniging. [geïntimeerde] heeft de inschakeling van deze deskundige verklaard door zijn behoefte aan bijstand tijdens de procedure van Moonen. [C.] heeft, aldus [geïntimeerde], feiten verzameld, de concept-processtukken gelezen en is bij zittingen aanwezig geweest om bijstand te verlenen. Deze kosten kunnen naar het oordeel van het hof niet worden verhaald op [appellant]. [geïntimeerde] had een advocaat en was aldus voorzien van de bijstand die advocaten tijdens een juridische procedure plegen te leveren, juridisch en anderszins. Niet valt in te zien waarom [geïntimeerde] daarnaast nog soortgelijke bijstand van anderen nodig had, waarbij wordt opgemerkt dat het blijkens de toelichting door [geïntimeerde] kennelijk niet gaat om bijstand op milieukundig gebied. Grief XI slaagt daarmee.
Eigen schuld
4.24 Met de twaalfde grief tenslotte doet [appellant] een beroep op eigen schuld aan de zijde van [geïntimeerde] en verzoekt hij de schadevergoeding te matigen. Dat laatste wordt in ieder geval afgewezen; [appellant] heeft geen feiten en omstandigheden aangevoerd die leiden tot de conclusie dat volledige schadevergoeding tot onaanvaardbare gevolgen zou leiden. Het beroep op artikel 6:101 BW Pro is beargumenteerd met de stelling dat [geïntimeerde] zelf [appellant] onjuist en onvolledig heeft voorgelicht. Voor zover [appellant] hiermee doelt op de stelling dat [geïntimeerde], door in te gaan op de biedingen van Moonen de suggestie heeft gewekt dat deze een serieuze onderhandelingspartner was en dat [geïntimeerde] haar en [appellant] daardoor op het verkeerde been heeft gezet, moet dat van de hand worden gewezen. Niet gezegd kan worden dat deze handelwijze heeft bijgedragen aan de schade, nu de door [geïntimeerde] geleden schade het gevolg is van de wanprestatie van [appellant] als hiervoor omschreven. Voor het overige is dit verweer onvoldoende toegelicht, waarbij het hof erop wijst dat het laatste bod van Moonen dateerde van april 2004 en [geïntimeerde] eerst in mei 2004 is benaderd door De Vijf Gemeenten; het hof herinnert eraan dat het onder 4.12 in het kader van de beantwoording van de vraag of [appellant] wanprestatie heeft gepleegd, heeft overwogen dat als gevolg van het feit dat [appellant] heeft verzuimd aan Moonen voldoende duidelijkheid te verschaffen over de voor [geïntimeerde] essentiële aspecten betreffende de leveringstermijn en het uitsluiten van onzekerheden betreffende het planologisch regiem, Moonen (reeds) in april 2004 kennelijk in de veronderstelling verkeerde dat nagenoeg volledige wilsovereenstemming tussen partijen bestond, nu zij met het laatste, in laatstgenoemde maand gedane, bod de vraagprijs nagenoeg genaderd was en er overeenstemming was over enkele andere aspecten, zoals de betaling van een "kikker".
4.25 Aan de eerste grief komt geen zelfstandige betekenis toe.
Slotsom
Grief XI, en daarmee in zoverre ook grief I, slaagt. De grieven II, III, IV, V, VI, VII (ten dele), VIII en XII, en daarmee in zoverre ook grief I, falen. De beslissing op de grieven VII (voor het overige) en X wordt aangehouden. De zaak zal worden verwezen naar de rol voor akteverzoeken als overwogen onder 4.21 en 4.22. [appellant] zal worden toegelaten tot bewijs als omschreven onder 4.21. Alle andere beslissingen zullen worden aangehouden.
Beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
verwijst de zaak naar de rol van 26 juni 2007 voor akteverzoek aan de zijde van [appellant] als bedoeld in rov. 4.21 en aan de zijde van [geïntimeerde] als bedoeld in rov. 4.22;
laat [appellant] toe tot het bewijs van feiten en omstandigheden waaruit blijkt dat [geïntimeerde] de onderzoeksrapporten van Gubbels Wegenbouw en van Enviroplan in zijn bezit had, althans van de uitkomsten daarvan op de hoogte was ten tijde van diens onderhandelingen met De Vijf Gemeenten;
bepaalt dat, indien [appellant] dat bewijs door middel van getuigen wenst te leveren, het verhoor van deze getuigen zal geschieden ten overstaan van het tot raadsheer-commissaris benoemde lid van het hof mr. H.L. van der Beek, die daartoe zitting zal houden in het paleis van justitie aan de Walburgstraat 2-4 te Arnhem en wel op maandag 16 juli 2007 om 11.30 uur;
bepaalt dat voor deze zitting in beginsel één dagdeel (van maximaal 2,5 uur) beschikbaar is en dat partijen zich erop moeten voorbereiden dat aan het einde van deze zitting een datum voor een nieuwe zitting zal worden bepaald voor voortzetting (of tegen)getuigenverhoor en/of aansluitende comparitie;
bepaalt dat de procureur alleen in geval van dringende verhindering tot twee weken na heden uitsluitend schriftelijk aanhouding kan verzoeken met vermelding van die dringende reden van verhindering en onder opgave van verhinderdata van beide partijen (en/of getuigen) en dat aanhoudingsverzoeken na die datum in beginsel niet worden toegestaan;
bepaalt dat partijen in persoon bij het getuigenverhoor aanwezig dienen te zijn opdat hen naar aanleiding van de getuigenverklaringen vragen kunnen worden gesteld;
bepaalt dat [appellant] het aantal, de namen en de woonplaats van de voor te brengen getuigen uiterlijk een week voor de zitting dient op te geven, ambtshalve peremptoir, onder gelijktijdige mededeling daarvan aan de wederpartij;
houdt alle andere beslissingen aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. Van Wijland-Kalkman, Van Osch en Van der Beek en uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier ter openbare terechtzitting van 29 mei 2007.
Bij afwezigheid van de voorzitter is dit arrest ondertekend door de oudste raadsheer.