Uitspraak
29 mei 2007
vijfde civiele kamer
rolnummer 2006/1244KG
G E R E C H T S H O F T E A R N H E M
Arrest
in de zaak van:
[appellante],
wonende te [woonplaats],
appellante,
procureur: mr M.E. Bosman,
tegen:
de publiekrechtelijke rechtspersoon
de gemeente Nijmegen,
zetelende te Nijmegen,
geïntimeerde,
procureur: mr P.J.M. van Wersch.
1 Het geding in eerste aanleg
Voor de procedure in eerste aanleg wordt verwezen naar de inhoud van het vonnis van 2 november 2006 dat de voorzieningenrechter in de rechtbank Arnhem tussen de geïntimeerde (verder ook te noemen: de gemeente) als eiseres en de appellante (verder ook te noemen: [appellante]) als gedaagde heeft gewezen. Van dat vonnis is een fotokopie aan dit arrest gehecht.
2 Het geding in hoger beroep
2.1 [appellante] heeft bij exploot van 23 november 2006 de gemeente aangezegd van dat vonnis in hoger beroep te komen, met dagvaarding van de gemeente voor dit hof. Daarbij heeft zij twaalf grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en toegelicht. Zij heeft gevorderd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw recht doende, zonodig onder verbetering van gronden, de gemeente alsnog in haar vordering niet-ontvankelijk zal verklaren, althans haar deze zal ontzeggen, met veroordeling van de gemeente in de kosten van beide instanties.
2.2 Bij memorie van antwoord heeft de gemeente de grieven bestreden. Zij heeft geconcludeerd dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het hoger beroep van [appellante] ongegrond zal verklaren en het bestreden vonnis, voor zover nodig met verbetering van gronden, zal bekrachtigen, met veroordeling van [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep.
2.3 Vervolgens hebben de partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd. In het procesdossier van [appellante] ontbreekt de inleidende dagvaarding. In het procesdossier van de gemeente is een pleitnota voor de mondelinge behandeling in eerste aanleg aangetroffen, die niet is vermeld in het bestreden vonnis. Voort is in het dossier van de gemeente een brief van (de gemachtigde van) [appellante] met daarbij acht producties ter voorbereiding op de mondelinge behandeling in eerste aanleg aangetroffen; deze stukken zitten niet in het dossier van [appellante].
2.4 Ten slotte heeft het hof arrest bepaald.
3 De grieven
[appellante] heeft de volgende grieven aangevoerd.
Grief I
Ten onrechte overweegt de voorzieningenrechter dat de vergunning voor tijdelijke verhuur in 2001 aan de gemeente als eigenares van de woningen is verleend.
Grief II
Ten onrechte overweegt de voorzieningenrechter dat de brief van Portaal van 7 april 2003, waarin Portaal meedeelt dat de vergunning voor de tijdelijke verhuur is verlengd, moet worden gezien als een bericht aan [appellante] dat de tijdelijke huurovereenkomst is verlengd met dezelfde termijn als die waarmee de vergunning was verlengd.
Grief III
Ten onrechte overweegt de voorzieningenrechter dat [appellante] de brief van 7 april 2003 moet hebben opgevat als zijnde een aan haar gerichte verklaring dat de tijdelijke huurovereenkomst is verlengd met de duur van één jaar.
Grief IV
Ten onrechte heeft de voorzieningenrechter niet overwogen dat Portaal heeft nagelaten de door haar met [appellante] gesloten huurovereenkomst nogmaals met een jaar schriftelijk te verlengen en dat dit meebrengt dat de met [appellante] gesloten tijdelijke huurovereenkomst daardoor is beëindigd op 1 mei 2003.
Grief V
Ten onrechte verwerpt de voorzieningenrechter het standpunt van [appellante] dat de gemeente met haar een nieuwe huurovereenkomst had moeten sluiten omdat de gemeente per 1 januari 2004 de woningen in beheer nam.
Grief VI
Ten onrechte heeft de voorzieningenrechter miskend dat de gemeente Nijmegen aan [appellante] geen schriftelijke huurovereenkomst heeft aangeboden.
Grief VII
Ten onrechte overweegt de voorzieningenrechter dat geen sprake is van een reguliere huurovereenkomst omdat [appellante] heeft gedwaald nu de woningen toch niet worden gesloopt, zoals [appellante] betoogt, zodat [appellante] zich ten onrechte beroept op de vernietigbaarheid van de tijdelijke huurovereenkomst op grond van dwaling.
Grief VIII
Ten onrechte laat de voorzieningenrechter na te overwegen dat de gemeente Nijmegen geen bevoegdheid had aan [appellante] een ingebruikgevingsovereenkomst aan te bieden.
Grief IX
Ten onrechte heeft de voorzieningenrechter niet overwogen dat [appellante] de aan haar aangeboden ingebruikgevingsovereenkomst onder invloed van misbruik van omstandigheden is aangegaan.
Grief X
Ten onrechte overweegt de voorzieningenrechter dat [appellante] thans in de woning [adres] zonder recht of titel verblijft en dat de vordering tot ontruiming daarop zal worden toegewezen.
Grief XI
Ten onrechte heeft de voorzieningenrechter de vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten toegewezen.
Grief XII
Ten onrechte stelt de voorzieningenrechter de door [appellante] te betalen vergoeding van buitengerechtelijke kosten op een bedrag van € 904,-. Dit bedrag is niet redelijk, nu de advocaat van de gemeente Nijmegen voorafgaand aan het uitbrengen van de dagvaarding slechts één sommatie aan [appellante] heeft verzonden.
4 De vaststaande feiten
4.1 De voorzieningenrechter heeft in zijn vonnis van onder 2.1 tot en met 2.14 feiten vastgesteld. Aangezien daartegen geen grieven zijn aangevoerd of bezwaren zijn geuit, zal het hof in hoger beroep ook van die feiten uitgaan. Daaraan voegt het hof nog het volgende toe.
4.2 Bij brief van 20 november 2002 heeft Portaal het volgende aan [appellante] medegedeeld:
“(…) Hierbij ontvang u twee exemplaren van de tijdelijke huurovereenkomst voorzien van vergunningsnummer en de juiste data. Zoals u kunt lezen is er door de gemeente Nijmegen een eerst einddatum van 1 mei 2003 benoemd. De gemeente kan deze vergunning nog voor een jaar verlengen tot 1 mei 2004. Indien er dan nog niet gesloopd wordt zal er iets van een gebruikersovereenkomst opgemaakt dienen te worden. (…)”
5 De motivering van de beslissing in hoger beroep
5.1 Het spoedeisend belang van de gemeente bij haar vordering tot ontruiming van de woning aan de [adres] vloeit voort uit haar stelling dat [appellante] zonder recht of titel in die woning verblijft.
5.2 Of de vergunning voor tijdelijke verhuur - die, zoals de voorzieningenrechter onbestreden heeft overwogen, formele rechtskracht heeft - in 2001 aan de gemeente of aan Portaal is verleend, kan voor de beoordeling van de onderhavige kwestie in deze kort geding procedure in het midden blijven. Tussen de partijen is immers niet in geschil dat de vergunning mede de aan [appellante] verhuurde woning betrof, dat die woning eigendom was van de gemeente en dat Portaal jegens [appellante] is opgetreden als verhuurder. Het laatste is kennelijk met instemming van de gemeente gebeurd, zoals ook kan worden afgeleid uit de brief van de gemeente van 18 december 2003 (vermeld in rechtsoverweging 2.5 van het bestreden vonnis). Grief I kan dus niet tot vernietiging van dat vonnis leiden.
5.3 Dat geldt ook voor grief II. Mede gelet op de tijdelijke huurovereenkomst van 11 maart 2002, waarin, zoals de gemeente terecht heeft aangevoerd, een koppeling wordt gelegd tussen de geldigheidsduur van de vergunning en de duur van de tijdelijke huurovereenkomst en de onder 4.2 weergegeven brief van Portaal van 20 november 2002, moet de brief van Portaal van 7 april 2003 worden voorshands worden opgevat als een bericht aan [appellante] dat de tijdelijke huurovereenkomst met nog een jaar werd verlengd en moet [appellante] dat ook zo hebben begrepen. Dat [appellante] toen aan Portaal of aan de gemeente te kennen heeft gegeven, dat zij niet instemde met de verlenging van de tijdelijke huurovereenkomst, is gesteld noch gebleken. Grief III kan dus evenmin tot vernietiging van het bestreden vonnis leiden.
5.4 Grief IV faalt ook. Weliswaar heeft Portaal aanvankelijk met [appellante] een huurovereenkomst voor zes maanden gesloten, maar deze huurovereenkomst is vervolgens voortgezet voor onbepaalde tijd en wel tot uiterlijk 1 mei 2003, de datum waarop de vergunning voor tijdelijke verhuur zou aflopen. Anders dan [appellante] heeft aangevoerd, is de tijdelijke huurovereenkomst na 1 mei 2003 dus wel voor onbepaalde tijd voortgezet.
5.5 De omstandigheid dat de gemeente de woningen per 1 januari 2004 weer zelf in beheer heeft genomen, brengt niet mee dat zij met ingang van die datum een nieuwe huurovereenkomst met [appellante] had moeten sluiten. Kennelijk was slechts sprake van een wijziging van het beheer van de woningen, zoals de gemeente ook heeft aangevoerd bij haar memorie van antwoord. Tot 1 januari 2004 beheerde Portaal de woningen en met ingang van die datum de afdeling vastgoed van de gemeente, waarbij wordt opgemerkt dat de huur tot 1 maart 2004 om administratieve redenen nog aan Portaal moest worden betaald. De grieven V en VI falen dan ook.
5.6 Grief VII wordt door [appellante] blijkens haar toelichting op die grief slechts aangevoerd voor zover het hof van oordeel mocht zijn dat de vergunning aan de gemeente was verleend. Wanneer er met het oog op de beoordeling van deze grief veronderstellenderwijze van wordt uitgegaan dat dat het geval was, wordt het beroep op dwaling van [appellante] verworpen. Het hof verwijst daartoe naar de in rechtsoverweging 4.5 van het bestreden vonnis gegeven motivering, die het hof overneemt. Grief VII faalt dus.
5.7 Grief VIII miskent dat de tijdelijke huurovereenkomst is opgezegd tegen 1 mei 2004, de datum waarop de vergunning zijn geldigheid zou verliezen, en op die datum ook is geëindigd. Het stond de gemeente daarom vrij [appellante] een ingebruikgevingsovereenkomst aan te bieden. Zoals de voorzieningenrechter terecht heeft overwogen, kende [appellante] de consequenties van die overeenkomst en heeft zij die op 16 april 2004 getekend. Pas later, in juni 2004, heeft de gemeenteraad besloten dat de woningen niet zouden worden gesloopt, maar zouden worden verkocht. Grief VIII faalt dus.
5.8 Grief IX faalt ook. Zoals de gemeente terecht heeft aangevoerd, had [appellante] geen recht op huurbescherming krachtens de tijdelijke huurovereenkomst en had zij, toen de tijdelijke huurovereenkomst eindigde, de keuze tussen het verlaten van de woning en het sluiten van een ingebruikgevingsovereenkomst. Dit brengt reeds mee dat haar beroep op misbruik van omstandigheden niet opgaat.
5.9 Het vooroverwogene betekent dat ook grief X faalt. Daarbij wordt opgemerkt dat [appellante] meermalen is gesommeerd tot ontruiming van de woning, voor het eerst door de gemeente bij brief van 19 juli 2005 tegen 1 december 2005 en voor het laatst door de advocaat van de gemeente bij brief van 19 september 2006 tegen 1 december 2006.
5.10 Bij haar inleidende dagvaarding heeft de gemeente vergoeding van buitengerechtelijke kosten gevorderd tot een forfaitair bedrag van € 904,-. Zij heeft daartoe gesteld dat zij talloze pogingen heeft ondernomen om een oplossing buiten rechte te bewerkstelligen en dat zij daartoe verschillende brieven heeft geschreven en veel (telefoon)gesprekken met [appellante] heeft gevoerd. Ook de raadsman van de gemeente heeft door middel van een laatste sommatiebrief getracht om [appellante] tot ontruiming van de woning te bewegen.
5.11 De grieven XI en XII van [appellante] zijn gericht tegen de toewijzing van het hiervoor genoemde bedrag. Volgens [appellante] betreffen de kosten van de gemeente niet meer dan kosten ter voorbereiding en instructie van de zaak en een enkele sommatie van de advocaat van de gemeente. Aan [appellante] kan worden toegegeven dat alleen de sommatie van de advocaat van de gemeente voorafgaand aan de procedure onvoldoende zou zijn voor toewijsbaarheid van de hier besproken vordering van de gemeente.
5.12 [appellante] heeft echter niet weersproken dat de gemeente zelf de door haar gestelde werkzaamheden heeft verricht, zodat deze op zichzelf vaststaan. Naar het oordeel van het hof is voorshands voldoende aannemelijk geworden dat deze werkzaamheden in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze noodzakelijk waren om tot afdoening van de zaak buiten rechte te komen en dat het daarbij niet ging om werkzaamheden waarvoor een proceskostenveroordeling een vergoeding pleegt in te houden. De met de door de gemeente verrichte werkzaamheden gemoeide kosten komen dan ook als vermogensschade voor vergoeding in aanmerking komen, voor zover deze redelijk zijn. Het hof acht het door de gemeente in de gegeven omstandigheden gevorderde forfaitaire bedrag van € 904,- voorshands redelijk, gelet op de aanbevelingen in het rapport Voorwerk-II (rapport van de werkgroep van de Nederlandse Vereniging voor Rechtspraak inzake de buitengerechtelijke kosten). Evenals de voorzieningenrechter acht het hof de desbetreffende vordering van de gemeente dan ook toewijsbaar. Daarbij heeft het hof rekening gehouden met het feit dat het hier om een geldvordering in kort geding gaat. De grieven XI en XII falen dan ook.
6 De slotsom
6.1 De grieven kunnen niet tot vernietiging van het bestreden vonnis leiden. Dat vonnis zal daarom worden bekrachtigd.
6.2 [appellante] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
7 De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt het vonnis van 2 november 2006 dat de voorzieningenrechter in de rechtbank Arnhem tussen de gemeente Nijmegen en [appellante] heeft gewezen;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep, tot heden aan de zijde van de gemeente Nijmegen begroot op € 894,- wegens procureurssalaris en op € 296,- wegens griffierecht;
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. Katz-Soeterboek, Prakke-Nieuwenhuizen en Duitemeijer en is in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 29 mei 2007.