Uitspraak
Gerechtshof Arnhem
twaalfde enkelvoudige belastingkamer
nr. 07/00037
Proces-verbaal mondelinge uitspraak
appellant : X (hierna: belanghebbende)
te : Z
verweerder in hoger beroep : de heffingsambtenaar van de gemeente Enschede (hierna: de verweerder)
uitspraak in eerste aanleg : van de rechtbank Almelo van 12 januari 2007, nr. 06/642 WOZ AZI A
aangevallen beslissing : uitspraak op bezwaarschrift tegen waardebeschikking (artikel 22 Wet Pro waardering onroerende zaken)
tijdvak : jaren 2005 en 2006
onderzoek ter zitting : op 21 september 2007 te Arnhem door mr. Monsma, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. Snoijink als grif-fier
waarbij verschenen : belanghebbende, alsmede de verweerder
gronden:
1. Bij de aangevallen uitspraak op bezwaar is de vastgestelde waarde van de onroe-rende zaak plaatselijk bekend a-straat 1 (hierna: het object) naar de waardepeildatum 1 januari 2003 gehandhaafd op € 497 000. Het object is een vrijstaand woonhuis met een inhoud van 635 m³ en een garage dat in 1989 is gebouwd op een kavel van 5 160 m². Het object is eigendom van belanghebbende en dient hem tot woning.
2. Van het object is geen omstreeks de waardepeildatum behaalde verkoopopbrengst bekend. De gezochte waarde moet daarom zo betrouwbaar mogelijk worden benaderd aan de hand van vergelijkingsgegevens.
3. Tot staving van de vastgestelde waarde legt de verweerder het op 2005 opgemaak-te rapport over van een taxatie door A, WOZ-gecertificeerd taxateur, die uitkomt op € 605 000. Daarbij zijn gegevens en verkoopopbrengsten vermeld van twee andere vrij-staande woonhuizen.
4. In hoger beroep betwist belanghebbende de vergelijkbaarheid van die twee andere vrijstaande woonhuizen. Hij wijst daartoe op de ligging ervan in het buitengebied ten zuiden van de stad; het object ligt daarentegen in het buitengebied in Q-west ten noord-noordoosten van de stad, volgens A ‘op een goede locatie’. Andere bijzonderheden over de ligging zijn door A noch in het rapport noch ter zitting van de rechtbank uitdrukkelijk genoemd. Belanghebbende stelt in hoger beroep, de verweerder weerspreekt niet en het Hof acht mede op grond van gegevens uit de digitale telefoongids van KPN aannemelijk, dat het object geluids en milieuoverlast ondervindt van de ligging op minder dan 1 km afstand van de landingsbaan van Luchthaven Twente en op minder dan 200 m afstand van de drukke verkeersweg tussen Enschede en P. De verweerder weerspreekt in het verweerschrift in hoger beroep belanghebbendes stelling dat het object onder de aan-vliegroute van de luchthaven ligt. Uit de bedoelde KPN-gegevens wordt voldoende aan-nemelijk, dat het object ligt in het oostzuidoostelijke verlengde van de zuidelijke baan van de luchthaven en dat, ook al wordt die baan niet gebruikt als start of landingsbaan maar alleen door taxiënde vliegtuigen, het object daarvan geluids en milieuoverlast ondervindt.
5. In het verweerschrift in hoger beroep zijn voorts aanvullende marktgegevens ver-meld van de panden b-straat 2, c-straat 3, d-straat 4, P-sestraat 5 en P-sestraat 6. Deze gegevens kunnen echter niet dienen tot staving van het standpunt van de verweerder, daar zij zonder beredeneerde vergelijking van die panden met het object, welke evenwel ontbreekt, geen inzicht verschaffen in de invloed van de verschillen tussen die panden en het object.
6. Blijkens het taxatieverslag (bijlagen I en II van het beroepschrift in eerste aanleg en tevens van bijlage b van het verweerschrift in eerste aanleg) is het object gewaardeerd als bestaande uit de percelen kadastraal bekend gemeente Q, sectie A, nummers 1 ter grootte van 2 530 m², 2 ter grootte van 2 630 m² en 3 ter grootte van 2 815 m². Volgens het verweerschrift in eerste aanleg is perceel nr. 3 ook voor het onderhavige tijdvak meege-waardeerd, doch ligt dat perceel door een weg waarvan belanghebbende geen eigenaar is gescheiden van de overige percelen waaruit het object bestaat. Om die reden, aldus het verweerschrift, heeft A perceel nr. 3 niet meegewaardeerd. Hierin ligt verweerders er-kenning besloten dat dat perceel niet tot het object behoort. Deze stellingname, waarvan de verweerder in hoger beroep niet is teruggekomen, laat evenwel onopgehelderd waar-om het taxatieverslag dat perceel vermeldt, de oppervlakte ervan optelt bij die van de percelen nrs. 1 en 2, aldus uitkomt op een totale oppervlakte van 7 975 m² en daaraan een grondwaarde toekent van € 330 000. Wel bevat het verweerschrift in hoger beroep een specificatie van de – hogere – waarde van € 394 100 die door A is toegerekend aan de (2 530 + 2 630 =) 5 160 m² grond. Daarin is de grond gestaffeld in 1 000 m² à € 270, 500 m² à € 135, 500 m² à € 50 en de overblijvende 3 160 m² à € 10. Deze specificatie kan echter, als kennelijk achteraf door de verweerder opgemaakt en niet door A onderschre-ven, niet gelden als objectief gegeven dat het standpunt van de verweerder zou onder-steunen.
7. Gelet op de weinig gespecificeerde verantwoording van de invloed van de hiervoor onder ?4 bedoelde ligging op de waardering en mede gelet op de hiervoor onder ?6 bedoel-de onduidelijkheid, kent het Hof aan het rapport van A slechts beperkte bewijskracht toe en acht het de verweerder er daarmee niet in geslaagd zijn standpunt volledig te staven.
8. In hoger beroep voert belanghebbende aan dat het perceel van 2 630 m², dat ook volgens hem wel tot het object behoort, had moeten worden gewaardeerd als weidegrond. Een concrete waarde daarvan noemt hij echter niet, evenmin als de verweerder.
9. Uit de gegevens die in de wederzijdse standpunten besloten liggen en tussen partij-en onbetwist zijn, leidt het Hof in goede justitie af dat de oorspronkelijke waardering in verband met de kennelijk verwaarloosde invloed van de ligging nabij de luchthaven en de verkeersweg naar P 5% ofwel € 24 850 te hoog is en dat in de waarde van het object ten onrechte die van perceel nr. 3 (2 815 m² à € 10 ofwel € 28 150) mede is begrepen. Dit leidt tot een vermindering van de vastgestelde waarde met € 53 000 tot € 444 000.
10. Uit hetgeen belanghebbende overigens aanvoert, wordt niet aannemelijk dat deze waarde te hoog is.
slotsom:
Het hoger beroep is in zoverre gegrond.
kosten:
De proceskosten van belanghebbende zijn in overeenstemming met het Besluit proceskosten bestuursrecht te berekenen op € 15 aan reis en verblijfkosten voor het bijwonen van de zitting van de rechtbank in Almelo en op € 34 aan zulke kosten voor het bijwonen van de zitting van het Hof in Arnhem, in totaal derhalve € 49.
beslissing:
Het Gerechtshof, recht doende in hoger beroep:
– vernietigt de uitspraak van de rechtbank en, opnieuw recht doende:
– vernietigt de uitspraak van de verweerder;
– vermindert de vastgestelde waarde tot € 444 000;
– gelast de gemeente Enschede aan belanghebbende de door hem gestorte griffierechten van € 38 en € 105 te vergoeden;
– veroordeelt de verweerder in de proceskosten van belanghebbende voor een bedrag van € 49, te vergoeden door de gemeente Enschede.
Aldus gedaan te Arnhem op 5 oktober 2007 door mr. Monsma voornoemd. De beslissing is op dezelfde datum in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. Snoijink als griffier.
Waarvan opgemaakt dit proces-verbaal.
De griffier, Het lid van de voormelde kamer,
(W.J.N.M. Snoijink) (J.A. Monsma)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 5 oktober 2007
Binnen zes weken na de verzenddatum van dit proces-verbaal kunnen de belanghebbende en het college van burgemeester en wethouders tegen deze mondelinge uitspraak beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
postbus 20 303, 2500 EH Den Haag
(bezoekadres: Kazernestraat 52).
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van dit proces-verbaal overgelegd.
2. Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
Tenzij de Hoge Raad anders bepaalt, zal het gerechtshof deze mondelinge uitspraak vervangen door een schriftelijke. In dat geval krijgt de indiener de gelegenheid alsnog gronden voor het beroep in cassatie aan te voeren.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad worden verzocht om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.