Uitspraak
2 oktober 2007
vijfde civiele kamer
rolnummer 2006/402
G E R E C H T S H O F T E A R N H E M
Arrest
in de zaak van:
de besloten vennootschap Maxx Vastgoed B.V.,
gevestigd te Zwolle,
appellante,
procureur: mr. J.R.O. Dantuma,
tegen:
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
procureur: mr. H. van Ravenhorst.
1 Het geding in eerste aanleg
Voor de procedure in eerste aanleg wordt verwezen naar de inhoud van het vonnis van 14 februari 2006 dat de kantonrechter (rechtbank Zwolle-Lelystad, sector kanton, locatie Zwolle) tussen appellante (hierna ook te noemen: Maxx) als gedaagde en geïntimeerde (hierna ook te noemen: [geïntimeerde]) als eiser heeft gewezen; van dat vonnis is een fotokopie aan dit arrest gehecht.
2 Het geding in hoger beroep
2.1 Maxx heeft bij exploot van 6 april 2006 aan [geïntimeerde] aangezegd van dat vonnis van 14 februari 2006 in hoger beroep te komen, met dagvaarding van [geïntimeerde] voor dit hof.
2.2 Bij memorie van grieven heeft Maxx drie grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en toegelicht en heeft zij bewijs aangeboden. Zij heeft gevorderd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw recht doende, de vorderingen van [geïntimeerde] zal afwijzen met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties.
2.3 Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden, heeft hij bewijs aangeboden en een aantal producties in het geding gebracht. Hij heeft geconcludeerd dat het hof, bij arrest uitvoerbaar bij voorraad, de grieven van Maxx zal verwerpen en het vonnis waarvan beroep, al dan niet met verbetering en/of aanvulling der gronden, zal bekrachtigen, met veroordeling van Maxx in de kosten van het hoger beroep.
2.4 Bij akte heeft Maxx zich uitgelaten over de door [geïntimeerde] overgelegde producties.
2.5 Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd.
3 De grieven
3 Maxx heeft de volgende grieven aangevoerd.
Grief 1
Onder punt 5 van het bestreden vonnis oordeelt de kantonrechter:
“De conclusie luidt dan ook dat aan de zijde van Maxx sprake is van tekortkoming in de nakoming van de op haar jegens [geïntimeerde] rustende verplichting”.
Grief 2
Onder punt 5 van het bestreden vonnis oordeelt de kantonrechter:
“Deze tekortkoming rechtvaardigt, nu het de kern van de overeengekomen prestatie raakt, de ontbinding van de overeenkomst tussen partijen”.
Grief 3
In het vonnis oordeelt de kantonrechter onder punt 7:
“Nu voorts vaststaat dat de door Maxx verrichte taxatie ten behoeve van de hypothecaire financiering van de woning afzonderlijk door haar bij [geïntimeerde] in rekening is gebracht en door hem is betaald, kunnen aldus in het kader van de begeleidingsopdracht geen werkzaamheden worden geduid waarvan [geïntimeerde] werkelijk profijt heeft gehad. Aan Maxx’ prestatie kan derhalve in de gegeven omstandigheden geen waarde worden toegekend”.
4 De vaststaande feiten
4.1 De kantonrechter heeft in het vonnis van 14 februari 2006 onder het kopje “de vaststaande feiten” en onder de nummers 4.1, eerste zin, en 4.2, eerste alinea, feiten vastgesteld. Aangezien daartegen geen grieven zijn aangevoerd of bezwaren zijn geuit, zal het hof in hoger beroep ook van die feiten uitgaan.
Op grond van hetgeen verder is gesteld en niet of onvoldoende weersproken, kan hieraan worden toegevoegd dat de heer [A.], secretaris/directeur van de Vereniging Bemiddeling Onroerend Goed VBO bij brief van 27 oktober 2004 (productie 2 bij memorie van antwoord) aan Maxx het volgende heeft meegedeeld: “Wel (lees:kan) u naar onze mening er een verwijt van worden gemaakt, dat u in strijd met uw verplichting als aankoopmakelaar de heer [geïntimeerde] niet op zichtbare gebreken heeft geattendeerd. Had u dit wel gedaan, dan had met die gebreken op passende wijze rekening kunnen worden gehouden bij de onderhandelingen over de koopprijs”.
5 De motivering van de beslissing in hoger beroep
5.1 Grief 1
5.1.1 Ter toelichting op deze grief voert Maxx aan dat de verkopende makelaar de gebreken waarvan in de onderhavige zaak sprake is, had moeten melden en dat zij, Maxx, vertrouwen mocht hebben in de door verkoper opgestelde lijst waarin deze op de vraag of er gebreken of bezwaren aan de technische installaties bekend zijn, heeft beantwoord met “nee”.
5.1.2 Voorts stelt Maxx zich op het standpunt dat het hier, blijkens de uitspraak van het tuchtcollege ging om verborgen gebreken aan technische installaties waarvan niet mocht worden verwacht dat zij deze uitprobeerde.
5.1.3 Tenslotte meent Maxx dat de kantonrechter ten onrechte het oordeel van de onafhankelijk deskundige [A.] niet in de beoordeling heeft betrokken.
5.2 Het hof kan Maxx niet volgen in zijn redenering dat hij de gebreken aan de woning die door de kantonrechter als vaststaand zijn aangenomen, niet behoefde op te merken omdat hij mocht vertrouwen op de lijst van de verkopende makelaar waarop geen technische gebreken waren vermeld. Nog daargelaten dat Maxx niet onderbouwt op grond waarvan dat vertrouwen gerechtvaardigd was, gaat hij in deze redenering voorbij aan het feit dat hij als gevolg van de overeenkomst van opdracht een eigen zorgplicht had jegens zijn opdrachtgever [geïntimeerde], welke zorgplicht het onderzoeken van en adviseren over de bouwkundige staat van de onroerende zaak, waaronder begrepen de technische installaties, met zich bracht. Bovendien geldt dat weliswaar de verkoper hem bekende gebreken niet mag verzwijgen (spreekplicht), maar dat op de koper, in dit geval vertegenwoordigd door Maxx, een plicht tot informeren rust. Maxx stelt niet dat zij aan deze verplichting heeft voldaan.
Maxx voert ter onderbouwing nog aan dat de gebreken blijkens de uitspraak van het tuchtcollege verborgen waren, doch het hof constateert dat [geïntimeerde] er terecht op wijst dat het woord “verborgen” in de uitspraak van het tuchtcollege niet voorkomt. Maxx heeft daarnaast onvoldoende gesteld om te kunnen concluderen dat de geconstateerde gebreken bij adequaat onderzoek niet vast te stellen waren.
Bij bespreking van haar betoog dat de kantonrechter geen acht heeft geslagen op de bevindingen en conclusies van de onafhankelijke deskundige heeft Maxx geen belang, nu deze deskundige bij brief van 27 oktober 2007 zijn aanvankelijk bij brief van 9 juli 2004 gegeven oordeel heeft herzien en bij brief van 27 oktober 2004 een negatief oordeel heeft uitgesproken over de wijze waarop Maxx de overeenkomst met [geïntimeerde] heeft uitgevoerd.
Grief 1 faalt.
5.3 Grief 2
5.3.1 In de toelichting op deze grief erkent Maxx de mogelijkheid van ontbinding van de overeenkomst indien de tekortkoming de kern van de prestatie raakt. Zij meent echter dat hier sprake is van het over het hoofd zien van (kleine) gebrekjes, terwijl de kern van de prestatie bestaat uit de begeleiding bij de aankoop van een huis voor een bepaalde prijs, in het bijzonder, naar het hof begrijpt, het goed en standvastig onderhandelen. Het over het hoofd zien van de (kleine) gebrekjes beschouwt Maxx als een geringe tekortkoming. In samenhang met de afwezigheid van schade kan een en ander niet leiden tot (volledige) ontbinding van de overeenkomst.
5.3.2 Door Maxx is niet bestreden dat, zoals door de kantonrechter is vastgesteld, de door Maxx te verlenen diensten zagen op advisering omtrent de mogelijkheden om tot de beoogde koopovereenkomst te komen, beoordeling van de waarde van de woning, besteding van aandacht aan onder meer juridische en bouwkundige aspecten, advies over en het voeren van onderhandelingen en begeleiding bij de afwikkeling.
Voorts staat onbestreden vast dat Maxx de woning één maal heeft bezichtigd en dat die bezichtiging nog geen 15 minuten heeft geduurd.
Verder is onbestreden dat Maxx een aantal gebreken, zoals genoemd in de uitspraak van de tuchtcommissie, over het hoofd heeft gezien, terwijl de kantonrechter onder 4.3 heeft vastgesteld dat na de levering van de woning is gebleken dat 6 van de dubbele ruiten van de woning lek waren.
5.3.3 Het betoog van Maxx dat de geringe tekortkoming en het gegeven dat de reparaties van de gebreken niet hebben geleid tot schade voor [geïntimeerde], niet kunnen leiden tot ontbinding van de overeenkomst, is naar het oordeel van het hof gebaseerd op een te beperkte uitleg van de prestatie die [geïntimeerde] op grond de overeenkomst met Maxx mocht verwachten. Maxx gaat er aan voorbij dat tussen de diensten welke hierboven onder 5.3.2 zijn vermeld een samenhang bestaat welke uiteindelijk beslissend is voor de vraag of de prestatie van Maxx beantwoordt aan de verbintenis. Die samenhang brengt naar het oordeel van het hof mee, dat goed en standvastig onderhandelen, zoals Maxx de kern van de prestatie ziet, slechts betekenisvol is in relatie met onder meer het besteden van aandacht aan bouwkundige aspecten. In dit laatste aspect is Maxx, gegeven de vaststaande feiten, tekortgeschoten, waardoor [geïntimeerde] de kans op een beter onderhandelingsresultaat is ontnomen, tot welk oordeel ook de tuchtcommissie is gekomen. Naar het oordeel van het hof rechtvaardigt deze tekortkoming de ontbinding van de overeenkomst.
Grief 2 deelt het lot van grief 1.
5.4 grief 3
5.4.1 In deze grief stelt Maxx aan de orde dat de kantonrechter een onbegrijpelijke (en volgens Maxx niet bestaande relatie) legt tussen de taxatie die door Maxx in het kader van de hypothecaire financiering in opdracht van [geïntimeerde] is verricht enerzijds en de aankoopbegeleiding anderzijds. Maxx meent dat de kantonrechter hiermee (impliciet) heeft geoordeeld dat zij is betaald voor de aankoopwerkzaamheden, nu [geïntimeerde] de rekening voor de taxatie heeft voldaan.
5.4.2 In de toelichting op deze grief erkent Maxx dat de marktwaarde van een woning een rol speelt in het onderhandelingstraject, zodat de in het kader van de financiering vast te stellen waarde van pas komt in de begeleiding bij de aankoop.
Daarmee is naar het oordeel van het hof gegeven dat Maxx voor een deel van de werkzaamheden die (ook) behoren bij de aankoopbegeleiding, is betaald.
Rekening houdend met dit laatste en gegeven het tekortschieten van Maxx ten aanzien van de beoordeling van de bouwkundige aspecten, waardoor aan het voeren van onderhandelingen geen of geringe betekenis kan worden toegekend, ziet het hof in navolging van de kantonrechter dan ook niet welke waarde aan de diensten van Maxx kan worden toegekend.
Ook grief 3 faalt.
6 Slotsom
Nu de grieven falen, dient het vonnis van de kantonrechter te worden bekrachtigd. Maxx zal als de in het ongelijk te stellen partij veroordeeld worden in de kosten van het hoger beroep.
De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt het bestreden vonnis van 14 februari 2006;
veroordeelt Maxx in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak begroot op € 632,- wegens salaris procureur en € 248,- wegens griffierecht;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad ten aanzien van de kostenveroordeling;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. Van Dijk, Fokker en Duitemeijer en is in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 2 oktober 2007.