Uitspraak
Gerechtshof Arnhem
twaalfde enkelvoudige belastingkamer
nr. 06/00535
Proces-verbaal mondelinge uitspraak
appellant : X (hierna: belanghebbende)
te : Z
verweerder in hoger beroep : de heffingsambtenaar van de gemeente P (hierna: de ver-weerder)
uitspraak in eerste aanleg : van de rechtbank Zwolle-Lelystad van 22 november 2006, nr. AWB 06/545
aangevallen beslissing : uitspraak op bezwaarschrift tegen waardebeschikking (ar-tikel 22 Wet waardering onroerende zaken)
tijdvak : jaren 2005 en 2006
onderzoek ter zitting : op 21 september 2007 te Arnhem door mr. Monsma, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. Snoijink als grif-fier
waarbij verschenen : de verweerder
waarbij niet verschenen : belanghebbende, met schriftelijke kennisgeving aan het Hof
gronden:
1. Bij de aangevallen uitspraak op bezwaar is de vastgestelde waarde van de onroe-rende zaak plaatselijk bekend a-straat 001 (hierna: het object) naar de waardepeildatum 1 januari 2003 gehandhaafd op € 237 000. Het object is een appartement met een inhoud van 315 m³ op de tweede bouwlaag van een gebouw dat in 2003 is gebouwd in een beslo-ten b-accommodatie, ‘B-residentie’. Daarvan maken voorts nog twee gebouwen deel uit met appartementen die van het begin af aan voor de verkoop bestemd waren. Het object is eigendom van belanghebbende en dient hem tot woning.
2. Bij de uitspraak van de rechtbank is de vastgestelde waarde verminderd tot € 220 000. Daartegen heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld. De verweerder heeft geen incidenteel hoger beroep ingesteld. Hierdoor kan in hoger beroep alleen worden be¬oordeeld of de waarde waartoe de rechtbank is gekomen te hoog is en, indien dit zo is, tot welk bedrag de vastgestelde waarde verder moet worden verminderd.
3. Het Hof sluit zich aan bij wat de rechtbank onder ‘2. Feiten’ heeft vastgesteld en in de eerste zeven alinea’s onder ‘4. Beoordeling van het geschil’ heeft geoordeeld.
4. Als productie 1 is door belanghebbende een prijslijst overgelegd van appartemen-ten in hetzelfde complex die in oktober 2003 nog niet verkocht waren. De vrij-op-naam-prijzen van de appartementen met de huisnummers 010 en hoger lopen uiteen van € 202 800 op de begane grond tot € 227 0070 op de tweede verdieping, afgezien van – kennelijk – het ‘penthouse’ op de derde verdieping dat voor € 372 0070 te koop stond. Rekening houdend met de overdrachtsbelasting van 6% (artikel 14 van Pro de Wet op belas-tingen van rechtsverkeer) en de overige ‘kosten koper’ die, naar belanghebbende kenne-lijk stelt, de verweerder niet weerspreekt en het Hof aannemelijk acht 4% belopen, welke kosten zouden worden verdisconteerd in het bod van de denkbeeldige beste gegadigde die de keus heeft tussen het reeds in gebruik geweest zijnde object en een nieuw appar-tement, is aannemelijk te achten dat belanghebbendes appartement bij verkoop naar het prijspeil van 1 januari 2003 niet meer dan 100/110× € 227 0070 ofwel (afgerond) € 206 800 zou hebben opgebracht. Hierbij verwaarloost het Hof de prijsontwikkeling vanaf 1 januari tot 1 oktober 2003 in het betrokken deel van Z, nu in de stellingen van partijen daarvoor onvoldoende betrouwbare aanknopingspunten zijn te vinden. Tevens neemt het Hof in aanmerking dat, naar de verweerder ter zitting desgevraagd bevestigt, de verkoop van appartementen in het betrokken complex, die oorspronkelijk waren be-doeld voor de verhuur, nog steeds niet goed ‘loopt’ en er ook thans nog vele leegstaan.
5. Om dezelfde reden als waarom de rechtbank de verkoopopbrengsten van de nabu-rige appartementen a-straat 003, 005 en 007 niet bruikbaar heeft geoordeeld om te dienen als referentiegegevens, beroept belanghebbende zich vergeefs op de vastgestelde waarden van de appartementen a-straat 003 en 007. Van de door hem nog genoemde verkoopop-brengst van a-straat 36 is in het geheel niet gesteld of gebleken wanneer deze is behaald. Geen van de genoemde verkoopopbrengsten kan steun kan geven aan belanghebbendes stelling dat de vastgestelde waarden 5,3% tot 18,1% beneden de werkelijk behaalde ver-koopopbrengsten liggen. Dit wordt te minder aannemelijk daar het prijspeil op 1 januari 2003 maatgevend is voor de vastgestelde waarden, terwijl de appartementen toen nog gebouwd moesten worden en daarvan dus geen verkoopopbrengst bekend kon zijn.
6. Uit hetgeen belanghebbende overigens nog aanvoert over de eenvoudige keuken¬inrichting en de aanvankelijk ook voor huurders gedwongen deelname aan de b-vereniging wordt onvoldoende aannemelijk dat de voormelde waarde van € 206 800 te hoog is. Wat die gedwongen deelname betreft, valt op te merken dat volgens artikel 17, leden 1 tot en met 3, van de Wet waardering onroerende zaken geen rekening kan worden gehouden met een eventuele waardedruk veroorzaakt door de contractuele verplichtingen die aan die deelname zijn verbonden. In een in zoverre overeenkomstig geval is aldus beslist door de Hoge Raad in het arrest van 9 juli 1999, nr. 34 377, BNB 1999/376 en Belastingblad 1999, blz. 622.
slotsom:
Het hoger beroep is in zoverre gegrond, dat de vastgestelde waarde in goede justitie moet worden verminderd tot € 206 800.
kosten:
In hoger beroep is niet gebleken van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand en ook overigens niet van kosten die volgens artikel 1 van Pro het Besluit proceskosten be-stuursrecht kunnen worden begrepen in een kostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
beslissing:
Het Gerechtshof, recht doende in hoger beroep:
– vernietigt de uitspraak van de rechtbank, behoudens de beslissing over het griffierecht en de vernietiging van de uitspraak op bezwaar, en, in zoverre opnieuw recht doende:
– vermindert de vastgestelde waarde tot € 206 800;
– gelast de gemeente Z aan belanghebbende het door hem gestorte griffierecht van € 105 te vergoeden.
Aldus gedaan te Arnhem op 5 oktober 2007 door mr. Monsma voornoemd. De beslissing is op dezelfde datum in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. Snoijink als griffier.
Waarvan opgemaakt dit proces-verbaal.
De griffier, Het lid van de voormelde kamer,
(W.J.N.M. Snoijink) (J.A. Monsma)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 5 oktober 2007
Binnen zes weken na de verzenddatum van dit proces-verbaal kunnen de belanghebbende en het col-lege van burgemeester en wethouders tegen deze mondelinge uitspraak beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
postbus 20 303, 2500 EH Den Haag
(bezoekadres: Kazernestraat 52).
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van dit proces-verbaal overgelegd.
2. Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
Tenzij de Hoge Raad anders bepaalt, zal het gerechtshof deze mondelinge uitspraak vervangen door een schriftelijke. In dat geval krijgt de indiener de gelegenheid alsnog gronden voor het beroep in cassatie aan te voeren.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad worden verzocht om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.