Uitspraak
6 november 2007
vijfde civiele kamer
rolnummer 2006/1063
G E R E C H T S H O F T E A R N H E M
Arrest
in de zaak van:
[appellant]
wonende te [woonplaats],
appellant in de hoofdzaak,
eiser in het incident,
procureur mr. F.J. Boom
tegen:
de stichting Woningstichting De Goede Woning
gevestigd te Apeldoorn,
geïntimeerde in de hoofdzaak,
verweerster in het incident,
procureur: mr. H. van Ravenhorst,
1 De voortzetting van het geding in hoger beroep
1.1 Het hof verwijst naar het arrest van 7 november 2006.
De bij dat arrest gelaste comparitie van partijen heeft plaatsgevonden op 15 december 2006. Het daarvan opgemaakte proces-verbaal bevindt zich bij de stukken. De zaak is na afloop verwezen naar de rol voor beraad.
1.2 Bij “incidentele conclusie ex artikel 351 Rv. tevens houdende memorie van grieven” heeft [appellant] zes grieven aangevoerd en onder aanbieding van bewijs geconcludeerd dat het hof in het incident de uitvoerbaarheid bij voorraad van het vonnis van 19 juli 2006 (bedoeld zal zijn: de tenuitvoerlegging van dat vonnis) voor onbepaalde tijd zal schorsen, althans zal schorsen totdat het te wijzen arrest in de hoofdzaak in kracht van gewijsde zal zijn gegaan althans uitvoerbaar bij voorraad is verklaard, en in de hoofdzaak het bestreden vonnis zal vernietigen en De Goede Woning alsnog niet-ontvankelijk zal verklaren in deze, dan wel haar vordering alsnog integraal zal afwijzen, met veroordeling van De Goede Woning in de kosten van het incident en in beide instanties.
1.3 Bij “antwoord in het incident ex artikel 351 Rv tevens memorie van antwoord in principaal appèl” heeft De Goede Woning geconcludeerd dat het hof [appellant] in zijn incidentele vordering niet-ontvankelijk zal verklaren, althans die vordering zal afwijzen en in de hoofdzaak het bestreden vonnis zal bekrachtigen.
1.4 Daarna is arrest gevraagd.
2 De beoordeling van het hoger beroep
2.1 Onder het kopje “Beoordeling” heeft de kantonrechter in alinea 2 tot en met 8 een aantal stellingen van De Goede Woning weergegeven waarvan de kantonrechter kennelijk als tussen partijen vaststaand is uitgegaan. Daartegen zijn geen grieven aangevoerd, zodat het hof daarvan uitgaat.
2.2 De kantonrechter heeft het verweer van [appellant] dat het in geschil zijnde perceel grond reeds deel uitmaakte van de oorspronkelijke huurovereenkomst met betrekking tot de woning verworpen. De opstal maakt geen deel uit van de huurovereenkomst en op het perceel grond is volgens de kantonrechter het regime van artikel 7: 228 BW, niet dat van artikel 7:290 BW (met de opzeggingsregeling van artikel 7:293 BW), van toepassing. Daartegen zijn de grieven 1, 2 en 3 gericht, welke het hof hierna gezamenlijk bespreekt.
2.3 Naar het oordeel van het hof heeft de kantonrechter terecht overwogen dat het zo mag zijn dat het omstreden stuk grond oorspronkelijk deel uitmaakte van de huurovereenkomst betreffende de woning, maar dat partijen later aanleiding hebben gezien een aanvullende huurovereenkomst te sluiten om de voor eigen rekening door [appellant] gebouwde opstal te legaliseren, in die zin dat De Goede Woning dit perceelsgedeelte voor wat betreft de grond afzonderlijk aan [appellant] is gaan verhuren, zonder daarmee verantwoordelijkheid te nemen voor de opstal.
Het argument van [appellant] dat de aanvullende overeenkomst nodig was om financiering mogelijk te maken, waartoe de bank eiste dat ook [appellant] als huurder optrad, is door de kantonrechter verworpen op grond dat in de aanvullende overeenkomst juist uitdrukkelijk is geregeld dat [appellant] slechts de grond huurde en niet de opstal. De geringe huurprijs wijst daar ook op, waaraan niet afdoet dat deze huurprijs samen met de huurpenningen van de woning wordt voldaan, aldus de kantonrechter.
2.4 [appellant] gaat onvoldoende in op deze overweging, wat wel op zijn weg had gelegen. [appellant] volstaat met een herhaling van zijn stellingen in eerste aanleg. Hij legt ook geen enkel bewijsstuk over, bijvoorbeeld van de bank, waarin zijn stelling steun vindt. Dat is niet voldoende.
2.5 De “aanvullende pachtovereenkomst” heeft, zo voert De Goede Woning met recht aan, alle kenmerken van een nieuwe, afzonderlijke overeenkomst, zoals met betrekking tot de wijze van huurbetaling, onderhoud, toegang tot het gehuurde en wijze van gebruik. Partijen zijn het erover eens dat de term “pachtovereenkomst” verkeerd is: het is een huurovereenkomst.
De kantonrechter gaat naar het oordeel van het hof terecht uit van het bestaan van twee afzonderlijke overeenkomsten. Het hof is van oordeel dat indien partijen hadden beoogd één gezamenlijke huurovereenkomst te sluiten, het voor de hand zou hebben gelegen dat zij de bestaande overeenkomst zouden hebben aangevuld met enkele aanvullende bepalingen. Dat hebben zij niet gedaan. De overeenkomst omschrijft het gehuurde ook uitdrukkelijk als “een stuk grond”. Juist om het perceel grond los te maken van de huurovereenkomst betreffende de woonruimte hebben zij kennelijk een afzonderlijke overeenkomst gesloten. De wijziging van de tenaamstelling in 1983 heeft een andere achtergrond en doet daaraan dan ook niet af.
2.6 Het standpunt van [appellant] dat de gemeente door natrekking eigenares is geworden van de opstal is in strijd met het voorgaande en ook met de in eerste aanleg overgelegde onderhuurovereenkomst tussen [appellant] en [A.] waarin [appellant] zich opstelt als eigenaar van de opstal. Nu de opstal niet verhuurd is door de gemeente, maar eigendom van [appellant] is, gaat het hof voorbij aan de stelling dat de opstal bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW is.
[appellant] herhaalt in hoger beroep zijn stelling dat voor 1 januari 1983 reeds sprake was van bedrijfsruimte in de zin van de toenmalige wet. Hij verzuimt daarbij in te gaan op het standpunt van De Goede Woning dat de berging die bij de woning behoorde (die bedoeld was als uitbreiding van de beperkte opslagruimte bij de huizen, niet als bedrijfsruimte) na het sluiten van de “aanvullende pachtovereenkomst” is verwijderd, waardoor het gehuurde stuk grond vrijkwam. Daarna pas heeft [appellant] – overigens illegaal - de nieuwe opstal opgericht. De grieven 1,2 en 3 falen.
2.7 [appellant] wijst op de overgelegde brief van 7 december 1995 waarin het woord “sloop” wordt gebruikt. Er wordt echter niet gesloopt, maar gerenoveerd, aldus [appellant].
De kantonrechter heeft overwogen dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn De Goede Woning te houden aan het woord “sloop”, nu voortschrijdend inzicht heeft geleid tot het plan tot “renovatie” in plaats van “sloop”. Daartegen is grief 4 gericht.
2.8 De grief faalt, omdat de brief in redelijkheid niet zo kan worden opgevat dat beëindiging van de huurovereenkomst (“aanvullende pachtovereenkomst”) alleen kan plaatsvinden bij sloop. Afgezien daarvan blijven alleen de buitenwanden overeind. Dat is het enige wat overblijft van de woning; al het andere wordt letterlijk gesloopt, waartoe De Goede Woning een sloopvergunning heeft moeten aanvragen; ook in zoverre kan het hof [appellant] niet volgen.
2.9 Grief 5 voegt niets relevants toe en behoeft geen afzonderlijke bespreking naast al het voorgaande.
2.10 Grief 6 slaagt. [appellant] had als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten moeten worden veroordeeld.
Het hof passeert het gedane bewijsaanbod, omdat niets te bewijzen is aangeboden dat tot een andere beslissing kan leiden.
2.11 Het bestreden vonnis dient te worden bekrachtigd met uitzondering van de kostencompensatie en met dien verstande dat [appellant] wordt veroordeeld in de kosten van beide instanties. Bij bespreking van de incidentele vordering heeft [appellant] geen belang meer; deze zal hem worden ontzegd met dien verstande dat het hof hem niet apart in de kosten van het incident zal veroordelen.
3 De beslissing
Het hof:
- vernietigt het bestreden vonnis wat betreft de beslissing dat iedere partij belast blijft met de eigen kosten;
- bekrachtigt dat vonnis voor het overige;
- ontzegt de incidentele vordering;
- veroordeelt [appellant] in de kosten van beide instanties aan de zijde van De Goede Woning gevallen en tot deze uitspraak begroot op: € 2.752,78;
in eerste aanleg op:
€ 273,- vastrecht, € 83,78 explootkosten en € 350,- salaris voor de gemachtigde;
en in hoger beroep op:
€ 248,- vastrecht en € 1.798,- salaris voor de procureur.
- verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. Fokker, Knottnerus en Prakke-Nieuwenhuizen en is in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van
6 november 2007.