Uitspraak
13 november 2007
vijfde civiele kamer
rolnummer 2006/1142
G E R E C H T S H O F T E A R N H E M
Arrest
in de zaak van:
de stichting Stichting Vivare,
gevestigd te Duiven,
appellante,
procureur: mr. J.M. Bosnak,
tegen:
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
procureur: mr. C.G.M. van Rossum.
1 Het verdere verloop van het geding
1.1 Het hof verwijst naar zijn tussenarrest van 28 november 2006. De in dat tussenarrest bepaalde comparitie van partijen heeft niet plaatsgehad.
1.2 Bij memorie van grieven heeft Vivare twee grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en toegelicht en heeft zij bewijs aangeboden. Zij heeft gevorderd dat het hof het bestreden vonnis van 2 oktober 2006 zal vernietigen en, opnieuw recht doende, bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest [geïntimeerde] zal veroordelen om -tegen behoorlijk bewijs van kwijting- aan haar te betalen, terzake van door haar geleden mutatieschade, een bedrag van € 5.413,92, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dagvaarding in eerste aanleg tot de dag der algehele voldoening, met de veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van de beide instanties.
1.3 Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden en heeft zij bewijs aangeboden. Zij heeft geconcludeerd dat het hof bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, Vivare niet ontvankelijk zal verklaren dan wel het hoger beroep als ongegrond zal verwerpen en het bestreden vonnis, voor zover nodig met verbetering van gronden, zal bekrachtigen, met veroordeling van Vivare in de kosten van het hoger beroep.
1.4 Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd.
1.5 Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.
2 De grieven
2.1 Vivare heeft de volgende grieven aangevoerd.
Grief 1
Ten onrechte heeft de kantonrechter in het vonnis d.d. 2 oktober 2006 onder meer overwogen en beslist:
“Bij beide partijen was op die datum, 7 december 2005, al bekend, dat er twee dagen later een groepsbezichtiging zou plaats hebben. Toen daaruit een opvolgend huurder voortkwam, is [geïntimeerde], ondanks haar verzoek daartoe, niet de kans geboden om met hem in overleg te treden over de over te nemen zaken. Zij kreeg evenmin de gelegenheid om met de leidinggevende bij Vivare, de heer [A.], te overleggen, naar zij voldoende weersproken heeft gesteld”.
Grief 2
Ten onrechte heeft de kantonrechter in het vonnis d.d. 2 oktober 2006 onder meer overwogen en beslist:
“Gelet op het vorenstaande, op de waarschijnlijkheid dat een opvolgend huurder in ieder geval enige zaken zou hebben overgenomen en op de hoge kosten die verwijdering door een aannemer met zich bracht, is de afwikkeling van de overeenkomst zodanig in strijd met de redelijkheid en billijkheid, dat de kosten daarvan voor Vivare behoren te blijven. De vordering zal dan ook worden afgewezen, met veroordeling van Vivare in de kosten”.
3 De vaststaande feiten
De kantonrechter heeft in haar vonnis van 2 oktober 2006 feiten vastgesteld. Aangezien daartegen geen grieven zijn aangevoerd of bezwaren zijn geuit, zal het hof in hoger beroep ook van die feiten uitgaan. Daaraan voegt het hof nog toe dat [geïntimeerde] Vivare heeft aangeboden om binnen een redelijke termijn ook de vloerbedekking en de laminaatvloer te verwijderen, te herstellen en aan te passen wanneer de opvolgende huurder die niet zou willen overnemen.
4 De motivering van de beslissing in hoger beroep
4.1 De opgeworpen grieven leggen het geschil in volle omvang aan het hof voor. De kern van het geschil is gelegen in de vraag of [geïntimeerde] als huurder gehouden was tot vergoeding van de door Vivare gevorderde kosten terzake mutatieschade. Vivare stelt dat [geïntimeerde] daartoe is gehouden kort gezegd omdat [geïntimeerde] niet heeft voldaan aan haar verplichting om het gehuurde aan het eind van de huurovereenkomst ontruimd en schoon op te leveren.
4.2 Nadat [geïntimeerde] op 24 november 2005 de huur had opgezegd tegen 1 december 2005, heeft op 16 november 2005 een voorinspectie plaats gehad, waarbij beide partijen aanwezig waren (Vivare vertegenwoordigd door haar opzichter) en waarvan een rapport is opgemaakt dat door beide partijen is ondertekend. Tijdens die voorinspectie is besproken welke gebreken [geïntimeerde] bij het einde van de huurovereenkomst moest herstellen (bijvoorbeeld gaatjes in de deur van de slaapkamer dichtmaken, schakelaar en stopcontacten vernieuwen). Daarnaast -zo staat tussen partijen vast- zijn partijen toen overeengekomen dat een aantal zaken, waaronder de laminaatvloer en de vloerbedekking, aan de nieuwe huurder (die op dat moment nog niet was gevonden) mochten worden overgedragen indien deze daar belangstelling voor zou hebben.
Op 7 december 2005 heeft de eindinspectie plaats gehad. Gebleken is toen dat [geïntimeerde] de tijdens de voorinspectie geconstateerde gebreken had hersteld, maar dat zij de andere zaken, die tijdens de voorinspectie waren aangeduid als ‘’voor overname geschikt’’ (waaronder laminaat en vloerbedekking), niet had verwijderd of ongedaan gemaakt.
4.3 Uit dat wat partijen hebben gesteld omtrent hetgeen tijdens de voorinspectie is besproken, komt naar voren dat het de bedoeling van partijen was om te bezien of een nieuwe huurder bereid was de door [geïntimeerde] aangebrachte en ook door Vivare voor overname geschikt geachte voorzieningen, waaronder de laminaatvloer en de vloerbedekking, over te nemen. Dat betekent naar het oordeel van het hof dat anders dan Vivare stelt [geïntimeerde] dus niet zonder meer was gehouden deze zaken te verwijderen bij het einde van de huurovereenkomst, ook al waren zij opgenomen in het voorinspectierapport en dat zij dus op 7 december 2005 niet in verzuim was. Ten tijde van de eindinspectie was nog geen nieuwe huurder voor de woning gevonden. Wel was toen al bekend dat twee dagen later, op 9 december 2005, een groepsbezichtiging van de woning met kandidaat-huurders zou plaatshebben, waaruit mogelijk een nieuwe huurder naar voren zou komen. Vivare heeft niet duidelijk kunnen maken waarom zij in strijd met wat partijen waren overeengekomen bij de voorinspectie, [geïntimeerde] niet de gelegenheid heeft geboden om met de opvolgend huurder, die inderdaad bij de groepsbezichtiging op 9 december 2005 is gevonden, in overleg te treden om te bezien welke zaken hij eventueel wilde overnemen. Vivare stelt dat zij [geïntimeerde] bij de eindinspectie die gelegenheid wel heeft geboden, maar daaraan de voorwaarde heeft verbonden dat [geïntimeerde] aan Vivare huur zou betalen over de periode dat er nog geen nieuwe huurder was gevonden. [geïntimeerde] heeft dat geweigerd. Met [geïntimeerde] is het hof van oordeel dat zonder nadere toelichting, welke ontbreekt, niet valt in te zien op grond waarvan Vivare een dergelijke nadere voorwaarde mocht stellen aan de tussen partijen gemaakte afspraak. Evenmin valt in te zien waarom Vivare niet alsnog -conform het aanbod van [geïntimeerde]- [geïntimeerde] de mogelijkheid heeft geboden, toen zij niet aan de door Vivare gestelde voorwaarde tot huurbetaling wilde voldoen, de voor overname geschikt geachte voorzieningen op eigen kosten te verwijderen of ongedaan te maken. In plaats daarvan heeft Vivare vrijwel onmiddellijk (op 15 december 2005 is de rekening gedateerd) een derde ingeschakeld teneinde alsnog de door [geïntimeerde] aangebrachte voorzieningen te verwijderen. Gelet op het voorgaande komt het hof tot het oordeel dat de daarmee gepaard gaande kosten voor rekening van Vivare dienen te blijven.
Slotsom
De conclusie is dat de grieven falen, zodat het vonnis van de kantonrechter zal worden bekrachtigd. Vivare zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep worden veroordeeld.
De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter (rechtbank Arnhem, sector kanton, locatie Arnhem) van 2 oktober 2006;
veroordeelt Vivare in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 248,00 voor griffierecht en op € 632,00 voor salaris van de procureur.
Dit arrest is gewezen door mrs. Katz-Soeterboek, Bronzwaer en De Groot en in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 13 november 2007.