Uitspraak
18 december 2007
derde civiele kamer
rolnummer 05/790
G E R E C H T S H O F T E A R N H E M
Arrest
in de zaak van:
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant in het principaal appel,
geïntimeerde in het incidenteel appel,
procureur: mr. B.J. Schadd,
tegen:
1. [geïntimeerde sub 1],
wonende te [woonplaats],
2. [geïntimeerde sub 2],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerden in het principaal appel,
appellanten in het incidenteel appel,
procureur: mr. L. Paulus.
1 Het verdere verloop van het geding
1.1 Naar aanleiding van het tussenarrest van 30 januari 2007 heeft [appellant] op 21 maart 2007 stukken ter griffie gedeponeerd en heeft op 12 april 2007 een comparitie van partijen plaatsgevonden. Het daarvan opgemaakte proces-verbaal alsmede de stukken die [appellant] in verband met de comparitie bij brief van 27 maart 2007 in het geding heeft gebracht, bevinden zich bij de stukken.
1.2 Vervolgens heeft [appellant] bij akte ter rolle nadere stukken in het geding gebracht, waarop [geïntimeerden] bij antwoordakte hebben gereageerd.
1.3 Daarna hebben partijen de stukken wederom voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd.
2 De verdere beoordeling in hoger beroep
2.1 In het tussenarrest heeft het hof overwogen dat [appellant] alleen een aanspraak op [geïntimeerden] heeft, als komt vast te staan dat zij als taxateurs bij eigen bestudering van de bestemmingsplanvoorschriften ten tijde van de in 1996 uitgevoerde taxatie hadden kunnen ontdekken dat het bestemmingsplan de bouw van een burgerwoning op het in geding zijnde perceel toeliet. De enkele omstandigheid dat de Gemeente op 29 februari 2000 voor dat perceel een bouwvergunning voor een burgerwoning heeft verleend, is daarvoor onvoldoende, aldus het tussenarrest.
Het is aan [appellant] als eisende partij om te stellen en zo nodig te bewijzen dat bij bestudering van de bestemmingsplanvoorschriften in 1996 had kunnen worden ontdekt dat op het perceel [adres] een burgerwoning kon worden gebouwd.
2.2 Naar aanleiding van het tussenarrest heeft [appellant] op 21 maart 2007 ter griffie kopieën op ware grootte gedeponeerd van:
- blad 1 (de plankaart) van Bestemmingsplan Buitengebied 1978 (hierna ook: het Bestemmingsplan);
- blad 4 van het Bestemmingsplan (de kaart “zonering overgangsbepaling”);
- bijlage A bij het Bestemmingsplan (de kaart “bestaande toestand”, getekend op 3 oktober 1977 en gewijzigd op 25 juli 1978);
- een verkleinde versie van de plankaart.
Verder heeft [appellant] bij brief van 27 maart 2007 in verband met de comparitie onder andere overgelegd een afschrift van de bouwvergunning van 29 februari 2000, een afschrift van artikel 5 (de overgangsbepaling) van de bij het Bestemmingsplan behorende Planvoorschriften en een afschrift van een notariële leveringsakte van 5 juli 2001, waaruit blijkt dat het perceel voor f 600.000,00 is verkocht.
Bij akte na comparitie heeft [appellant] nog overgelegd een doorzichtig A-4 vel dat over de drie eerstgenoemde kaarten kan worden gelegd, twee schriftelijke verklaringen, waarvan één afkomstig van een oud-ambtenaar van de voormalige gemeente [...] en een verslag van een hoorzitting op 27 juni 2000 naar aanleiding van het tegen de bouwvergunning van 29 februari 2000 gemaakte bezwaar.
2.3 In het tussenarrest is [appellant] gevraagd de volledige Planvoorschriften over te leggen. Dat is niet gebeurd. Zolang [geïntimeerden] daardoor niet benadeeld worden, ziet het hof thans geen grond die stukken alsnog volledig op te vragen. Hetzelfde geldt ten aanzien van de in het tussenarrest onder 2.6 bedoelde stukken. Ook deze ontbreken – nog steeds – in beide procesdossiers.
2.4 Het hof heeft in het tussenarrest overwogen dat onduidelijk is op welke grond de bouwvergunning van 29 februari 2000 is verleend. De bouwvergunning is inmiddels overgelegd. Daaruit blijkt dat deze is verleend onder het planologisch regime dat ook gold ten tijde van de taxatie door [geïntimeerden] in 1996, te weten het Bestemmingsplan Buitengebied 1978. Uit de tekst van de bouwvergunning blijkt niet dat deze is verleend met een binnen- of buitenplanse vrijstelling.
De door [appellant] ter griffie gedeponeerde kleurenkopie van de plankaart is sterk vergeeld, waardoor de legenda niet meer goed leesbaar is. [appellant] heeft ter onderbouwing van de juistheid van zijn stelling dat op het perceel ook al in 1996 een burgerwoning kon worden gebouwd, vooral verwezen naar het rapport van de door de rechtbank benoemde deskundige. Uit het rapport van deze deskundige blijkt - ofschoon de deskundige het artikel niet volledig correct citeert - dat hij zijn beoordeling van de planologische mogelijkheden heeft gebaseerd op hoofdstuk II, artikel 6 van Pro de Planvoorschriften, waarin de bebouwings- en gebruiksvoorschriften staan voor de als “Agrarisch gebied” bestemde gronden (bijlage 3 bij het rapport van de door de rechtbank benoemde deskundige). [geïntimeerden] hebben eveneens gesteld dat het perceel de bestemming “Agrarisch gebied” heeft. Bij de beantwoording van de vraag of [geïntimeerden] in 1996 hadden moeten ontdekken dat er een bebouwingsmogelijkheid bestond, zal het hof daarom in de eerste plaats moeten beoordelen of artikel 6 van Pro de Planvoorschriften daartoe de mogelijkheid bood.
2.5 Artikel 6 luidt Pro – voor zover relevant – als volgt:
1. De op de kaart voor “agrarisch gebied”aangewezen is bestemd voor (…) agrarisch grondgebruik (…)
2. Ten dienste van de in het eerste lid genoemde vormen van grondgebruik mogen daarvoor noodzakelijke gebouwen worden gebouwd of aanwezig zijn, met inachtneming van de op de kaart aangegeven en in artikel 51 bepaalde Pro bebouwingsgrenzen, met dien verstande dat:
a. uitsluitend op de daartoe nader op de kaart aangegeven, danwel op de door burgemeester en wethouders bij wijziging aan te geven, agrarische bouwpercelen klasse A en B gebouwd mag worden;
b. op een agrarisch bouwperceel klasse A, voor zover daarop nog geen agrarische bedrijfswoning aanwezig is of agrarische bedrijfswoningen aanwezig zijn, ten hoogste één agrarische bedrijfswoning gebouwd mag worden, mits – in direkte ruimtelijke relatie met de agrarische bedrijfswoning – een agrarisch bedrijfsgebouw aanwezig is of gelijktijdig zal worden gebouwd en deze gebouwen kennelijk noodzakelijk zijn om ter plaatse de hoofdbewoner beroepsmatig de uitoefening van een agrarisch bedrijf mogelijk te maken;
c. (…)
d. (…)
3. (…)
4. Burgemeester en wethouders kunnen vrijstelling verlenen van:
a. (…)
b. Het gestelde in het tweede lid sub b indien de woning of de woningen en de bedrijfsgebouwen gelegen op een agrarisch bouwperceel klasse A niet langer dienstig zijn voor het doel waarvoor deze gebouwd zijn en toestaan dat deze bouwwerken uitsluitend voor woondoeleinden gebruikt, verbouwd en uitgebreid mogen worden.
2.6 Uit de verklaring die [appellant] ter comparitie heeft afgelegd volgt dat de huidige woning ooit is gebouwd als opslagruimte, met daarachter een kippenschuur. Omstreeks 1977 is het gebouw provisorisch verbouwd en hebben er mensen in gewoond. Rond 1982 zijn de bewoners vertrokken, waarna het pand is verbouwd tot vakantiewoning. Die verbouwing was in 1983 gereed en sindsdien werd de woning verhuurd als vakantiewoning. Alleen begin jaren ’90 heeft de broer van [appellant] er ongeveer drie jaar permanent met zijn gezin gewoond.
2.7 Het hof stelt vast dat op de plankaart ter hoogte van het adres [adres] geen agrarisch bouwperceel is ingetekend. De deskundige is daar in zijn advies echter wel van uit gegaan. Maar zelfs als met de deskundige wordt aangenomen dat ter plaatse een agrarisch bouwperceel klasse A geldt, valt nog niet in te zien waarom in dit geval gebruik zou kunnen worden gemaakt van de vrijstellingsregeling als bedoeld in artikel 6 onder Pro 4 van de Planvoorschriften. Immers, voor toepassing van deze bepaling is vereist dat sprake is van een agrarische bedrijfswoning in de zin van artikel 6 onder Pro 2, die niet langer voor dat doel gebruikt kan worden. Het in geding zijnde gebouw is kennelijk ooit gebouwd als agrarisch bedrijfsgebouw en in de loop der jaren verbouwd tot (vakantie)woning. Uit niets blijkt echter dat er ooit sprake is geweest van een agrarische bedrijfswoning als bedoeld in laatstgenoemde bepaling. Er kan daarom niet van worden uitgegaan dat de voormalige (vakantie)woning ooit met toepassing van de vrijstellingsregeling als bedoeld in artikel 6 onder Pro 4 van de Planvoorschriften tot burgerwoning had kunnen worden verbouwd. Nu bovendien uit de tekst van de bouwvergunning niet blijkt dat deze met een binnenplanse vrijstelling als bedoeld in artikel 6 onder Pro 4 van de Planvoorschriften is verleend, komt het hof tot de conclusie dat de redenering van de deskundige niet kan worden gevolgd.
2.8 Het voorgaande laat onverlet dat de Gemeente in 2000 een bouwvergunning heeft verleend. Uit het verslag van de hoorzitting bij de Gemeente op 27 juni 2000 naar aanleiding van de bezwaren die waren gemaakt tegen de bouwvergunning (productie 4 bij akte ter rolle van 8 mei 2007 van [appellant]) is af te leiden dat de Gemeente dit met name heeft gedaan omdat op de (eveneens door [appellant] ter griffie gedeponeerde) kaart “bestaande toestand” van 3 oktober 1977 bij het in geding zijnde gebouw een B is ingetekend, die volgens de legenda duidt op burgerbebouwing.
De kaart “bestaande toestand” is aangeduid als Bijlage A bij het Bestemmingsplan. Een dergelijke kaart wordt doorgaans opgemaakt om overgangsrechtelijke vragen die na de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan opkomen, naderhand nog te kunnen beantwoorden. Deze kaart maakt géén deel uit van het Bestemmingsplan. Ingevolge artikel 12 lid 1 aanhef Pro en onder b Besluit ruimtelijke ordening 1985 - welke regel ook al gold onder het BRO 1965 (artikel 10 lid 1 aanhef Pro en onder a BRO 1965) - maken namelijk alleen de kaarten die de (nieuwe) bestemming van de in het bestemmingsplan begrepen gronden aanwijzen, daarvan deel uit. Dit blijkt ook uit het feit dat volgens de aanduiding op de door [appellant] ter griffie gedeponeerde kaarten, de bij het Bestemmingsplan behorende kaart bestaat uit vier bladen, die afzonderlijk zijn genummerd als blad 1 tot en met 4. De kaart “bestaande bebouwing” is aangeduid als Bijlage A.
Aan het enkele feit dat op de kaart “bestaande bebouwing” een gebouw is aangeduid als “burgerbebouwing”, komt bij de beoordeling van de vraag of een bouwplan voldoet aan het vigerend bestemmingsplan op zichzelf dan ook geen betekenis toe. Het door de voorzieningenrechter in een uitspraak van 31 mei 2000 (die zich niet bij de stukken bevindt, maar waaraan de rechtbank in haar tussenvonnis van 14 juli 2004 in rov. 4 refereert) blijkbaar ten overvloede gegeven oordeel dat er geen sprake is van strijdigheid met het Bestemmingsplan omdat het bouwwerk “in het Bestemmingsplan” met een “B” is aangeduid, volgt het hof dan ook niet.
De aanvrager van een bouwvergunning zou echter kunnen aanvoeren dat het gebouw op de relevante peildatum (hier: het tijdstip van ter visielegging van het ontwerpplan) een burgerwoning was en als zodanig in gebruik was en met een beroep op het overgangsrecht kunnen betogen dat om die reden het (nieuwe) bestemmingsplan niet aan verlening van de bouwvergunning in de weg kan staan.
De door [geïntimeerden] overgelegde verklaring van [A.], voormalig gemeenteambtenaar, lijkt er ook op te duiden dat de bouwvergunning met toepassing van het overgangsrecht is verleend. Voorzover [appellant] heeft willen aanvoeren dat de taxateurs in 1996 bij bestudering van het Bestemmingsplan hadden moeten ontdekken dat op grond van het bij het Bestemmingsplan horende overgangsrecht op het perceel een nieuwe woning zou kunnen worden gebouwd, heeft het volgende te gelden.
2.9 Artikel 5 van Pro de Planvoorschriften bevat het overgangsrecht met betrekking tot het bouwen. De bepaling luidt – voor zover relevant – als volgt:
1. Bestaande bouwwerken – ten tijde van de ter visie legging van het ontwerpplan – (..), mogen – behoudens onteigening – gedeeltelijk worden vernieuwd, veranderd en uitgebreid, mits:
a. het bouwwerk naar zijn aard in overeenstemming wordt gebracht met het plan of blijft binnen de categorie waartoe het behoort, de afwijkingen van het plan niet worden vergroot en geen nieuwe afwijkingen ontstaan; (…)
als categorieën worden aangemerkt:
1. landelijke woonbebouwing;
(…)
7. bouwwerken voor recreatiedoeleinden (…)
b. (…)
2. (…)
3. In afwijking van het gestelde in het eerste lid is mede gehele vernieuwing van de in het eerste lid bedoelde bouwwerken toegestaan, voor zover deze bouwwerken gelegen zijn op gronden welke daartoe nader op de plankaart blad 4 zijn bepaald, onder overigens gelijke voorwaarden voor bouwwerken bedoeld in het eerste lid.
4. (…)
2.10 De in lid 3 van artikel 5 bedoelde Pro plankaart blad 4, bevindt zich bij de door [appellant] ter griffie gedeponeerde stukken. Uit die kaart blijkt dat het perceel [adres] is gelegen in het gebied als bedoeld in artikel 5 lid 3 van Pro de Planvoorschriften. Voor zover op de dag van ter visielegging van het ontwerpplan op dat perceel dus bouwwerken stonden, kunnen deze geheel worden vernieuwd, mits zij blijven binnen de categorie waartoe het bouwwerk behoort.
De eerste vraag is dan wat er op de relevante peildatum - de dag van ter visielegging van het ontwerpplan - op het perceel stond. Waar [appellant] zelf ter comparitie heeft verklaard dat het bouwwerk, na een provisorische verbouwing, vanaf omstreeks 1977 in gebruik was als woning en het bouwwerk in oktober 1977 op de in opdracht van de Gemeente opgestelde kaart “bestaande toestand” als burgerbebouwing is aangeduid, kan het er in ieder geval voor worden gehouden dat op de relevante peildatum op het perceel een bouwwerk stond dat toen als burgerbebouwing was aan te merken. Waar het bouwwerk volgens [appellant] verklaring oorspronkelijk een opslagruimte met daarachter een kippenschuur betrof, terwijl het op de relevante peildatum is aangemerkt als “burgerbebouwing” moet het ervoor worden gehouden dat het bouwwerk toen al was verbouwd – provisorisch volgens [appellant] – en geschikt was voor bewoning. Anders is immers niet te verklaren dat het bouwwerk toen is aangemerkt als “burgerbebouwing”.
2.11 Zelfs wanneer ervan wordt uitgegaan dat [geïntimeerden], wanneer zij in 1996 bij de Gemeente een onderzoek zouden hebben ingesteld naar de planologische mogelijkheden, inzage zouden hebben kunnen krijgen in de kaart “bestaande toestand” – het wordt door hen gemotiveerd betwist – heeft het volgende te gelden. Dan hadden zij kunnen zien dat het bouwwerk op de relevante peildatum was aangemerkt als burgerbebouwing. Als burgerbebouwing was het bouwwerk in 1996 ook nog te beschouwen, toen het immers in gebruik was als vakantiewoning. De vraag is dan of [geïntimeerden] in 1996 op basis van het gegeven dat het bouwwerk op de relevante peildatum was aangemerkt als burgerbebouwing in samenhang met het bepaalde in artikel 5 lid 3 van Pro de Planvoorschriften en plankaart 4 hadden moeten ontdekken dat op grond van het overgangsrecht op het perceel een geheel nieuwe woning voor permanente bewoning mocht worden gebouwd. Daarvoor zouden zij dan in ieder geval hebben moeten weten dat ten tijde van de ter visielegging van het ontwerpplan het bouwwerk werd beschouwd als woning en niet als “bouwwerk voor recreatiedoeleinden”. Ingevolge artikel 5 lid 1 van Pro de Planvoorschriften mogen op het moment van ter visielegging van het ontwerpplan bestaande bouwwerken immers alleen binnen hun eigen categorie worden aangepast. Omdat niet kan worden aangenomen dat [geïntimeerden] hiervan uit eigen wetenschap op de hoogte waren, hadden zij hierover informatie moeten krijgen van [appellant]. Daaromtrent is door [appellant] echter niets gesteld. De door mevrouw [appellant] ter comparitie in eerste aanleg afgelegde verklaring die erop neerkomt dat zij aan de makelaars tijdens de taxatie heeft gezegd dat zij dacht dat er waarschijnlijk een bouwbestemming op de woning zat, althans dat het ging om een huis dat permanent bewoond mocht worden, biedt daarvoor ook geen aanknopingspunten. Dit zou slechts anders kunnen zijn geweest indien mevrouw [appellant] de makelaars indertijd expliciet zou hebben medegedeeld dat de woning omstreeks 1977/1978 enige jaren permanent bewoond is geweest. Maar ook in dat geval kan niet uit het oog worden verloren dat die permanente bewoning naderhand is gestaakt en dat men de woning is gaan gebruiken als vakantiewoning. In het kader van de overgangsrechtelijke bescherming, zowel voor bouwen als voor gebruik, geldt in het algemeen dat wanneer ervoor is gekozen de afwijking van het bestemmingsplan te verkleinen - bijvoorbeeld door, zoals hier, een met het bestemmingsplan strijdige burgerwoning in het buitengebied alleen nog te gebruiken als vakantiewoning – daarna niet meer met succes een beroep kan worden gedaan op overgangsrechtelijke bescherming ten aanzien van de opgegeven aanspraken. Tegen deze achtergrond moet het ervoor worden gehouden dat redelijk bekwame en redelijk handelende taxateurs in 1996 niet hadden kunnen ontdekken dat het Bestemmingsplan de mogelijkheid bood op het perceel een nieuwe woning te bouwen.
2.12 Nu [appellant] voor het overige niets heeft aangevoerd waaruit kan volgen dat de taxateurs in 1996 hadden moeten ontdekken dat op grond van het Bestemmingsplan op het perceel [adres] een (nieuwe) woning zou mogen worden gebouwd, moet zijn vordering worden afgewezen. De in het incidenteel appel aangevoerde grieven II en V slagen aldus. Daarom behoeven de in het incidenteel appel aangevoerde grieven VI tot en met XIII geen bespreking meer en faalt de in het principaal appel aangevoerde grief.
Slotsom
Het incidenteel appel slaagt en het principaal appel faalt. De vonnissen van de rechtbank van 14 juli 2004 en 2 februari 2005 moeten worden vernietigd en de vordering van [appellant] moet alsnog worden afgewezen. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de eerste aanleg (die van het deskundigenbericht daaronder begrepen) en van het principaal en het incidenteel appel worden veroordeeld.
De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep
in het incidenteel appel
vernietigt de vonnissen van de rechtbank Arnhem van 14 juli 2004 en 2 februari 2005,
en opnieuw recht doende:
wijst de vordering van [appellant] alsnog af,
veroordeelt [appellant] in de kosten van de procedure, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerden] voor de procedure in eerste aanleg begroot op € 805,00 voor verschotten en op € 2.235,00 voor salaris van de procureur en voor de procedure in hoger beroep begroot op € 1.223,25 voor salaris van de procureur,
in het principaal appel
verwerpt het beroep,
veroordeelt [appellant] in de kosten van het beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 1.100,00 voor vast recht en op € 1.341,00 voor salaris van de procureur,
in het principaal en het incidenteel appel voorts
verklaart de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. Makkink, Van Ginkel en Vaessen en in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 18 december 2007.