Uitspraak
18 maart 2008
derde civiele kamer
zaaknummer 104.003.072
rolnummer (oud) 2007/037
G E R E C H T S H O F T E A R N H E M
Arrest
in de zaak van:
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant,
procureur: mr. W.H.B.K. Brunet de Rochebrune,
tegen:
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
procureur: mr. F.J. Boom.
1 Het geding in eerste aanleg
Voor de procedure in eerste aanleg wordt verwezen naar de inhoud van de vonnissen van 22 februari 2006 en 20 september 2006 die de rechtbank Arnhem tussen appellant (hierna ook te noemen: [appellant]) als eiser en geïntimeerde (hierna ook te noemen: [geïntimeerde]) als gedaagde heeft gewezen; van het laatste vonnis is een fotokopie aan dit arrest gehecht.
2 Het geding in hoger beroep
2.1 [appellant] heeft bij exploot van 18 december 2006 [geïntimeerde] aangezegd van het vonnis van 20 september 2006 in hoger beroep te komen, met dagvaarding van [geïntimeerde] voor dit hof.
2.2 Nadat [geïntimeerde] een anticipatie-exploot had uitgebracht, heeft [appellant] bij memorie van grieven vijf grieven tegen dat vonnis aangevoerd en toegelicht en bewijs aangeboden. Hij heeft gevorderd dat het hof bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, dat vonnis zal vernietigen en, opnieuw recht doende:
1. primair: [geïntimeerde] alsnog zal veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [appellant] te voldoen de somma van € 32.187,79, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 19 september 2005, althans vanaf de dag der dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening;
subsidiair: de tussen partijen gesloten koopovereenkomst gedeeltelijk zal ontbinden in die zin dat de door [appellant] verschuldigde koopprijs wordt verminderd met € 32.187,79, en [geïntimeerde] zal veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [appellant] dat bedrag en die rente te voldoen;
meer subsidiair: de gevolgen van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst zal wijzigen op de voet van artikel 6:230 in Pro verbinding met artikel 6:228 BW Pro, in die zin dat de door [appellant] verschuldigde koopprijs wordt verminderd met € 32.187,79 en [geïntimeerde] zal worden veroordeeld dit bedrag aan [appellant] te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 19 september 2005, althans vanaf de dag der dagvaarding, ot aan de dag der algehele voldoening;
2. [geïntimeerde] zal veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van wijting aan [appellant] te voldoen de somma van € 1.158,- ter zake van de door [appellant] redelijkerwijs gemaakte buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 13 december 2005, de dag der dagvaarding in eerste aanleg, tot aan de dag der algehele voldoening;
3. [geïntimeerde] zal veroordelen in de kosten van beide instanties.
2.3 Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis, zonodig met verbetering en/of aanvulling van gronden, zal bekrachtigen, met veroordeling van [appellant] in de kosten van (het hof begrijpt:) het hoger beroep.
2.4 [appellant] heeft daarna akte gevraagd van een aantal opmerkingen.
2.5 Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd.
3 De vaststaande feiten
De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.14 feiten vastgesteld. Aangezien daartegen geen grieven zijn aangevoerd of bezwaren zijn geuit, zal het hof in hoger beroep van die feiten uitgaan.
4 De motivering van de beslissing in hoger beroep
4.1 Het gaat in deze zaak om het volgende. [appellant] heeft op 27 september 2004 voor € 662.500,- (waarin begrepen € 10.000,- voor roerende zaken) kosten koper van [geïntimeerde] - geboren in het jaar 1916 - gekocht de monumentale woonboerderij gelegen aan de [adres]. De boerderij is omstreeks 1890 gebouwd en verkeerde ten tijde van de koop in “authentieke staat”, wat wil zeggen dat de woning sinds de bouw nauwelijks wijziging had ondergaan. [appellant] was van plan de woning ingrijpend te verbouwen en aan te passen aan de eisen van de tijd. Hij had de woning vóór het sluiten van de koop bezichtigd met zijn makelaar, [A.], zijn bedrijfsadviseur, [B.], en zijn gezin. [geïntimeerde] heeft zich bij de verkoop niet door een makelaar laten bijstaan. De overeenkomst is vastgelegd in een standaard NVM-koopakte, die afkomstig was van de dochter van [geïntimeerde], mevrouw [C.]. De akte is geen onderwerp van bespreking tussen partijen geweest. Nadat [appellant] een bouwvergunning had verkregen en vervolgens levering (op 29 maart 2005) van de woning had plaats gevonden, is de betimmering aan de binnenzijde van het dak (spaanplaat) verwijderd. Volgens het in opdracht van [appellant] uitgebrachte rapport van Van Lierop Impregneerbedrijven B.V. van 18 april 2005 (productie bij inleidende dagvaarding) is bij het op 13 april 2005 gehouden onderzoek geconstateerd dat delen van het voorhuis en het achterhuis zijn aangetast door de gewone houtwormkever, de huisboktor en bruinrot veroorzakende schimmels en dat vloerdelen in het achterhuis zijn aangetast door de gewone houtwormkever. Van Lierop heeft curatieve en preventieve behandeling van het houtwerk geadviseerd, die vervolgens ook is uitgevoerd. Gebr. Van Kessel Bouw heeft geadviseerd het dakbeschot en de muurplaten (de planken waarmee de buitenmuren van de woning van boven gedekt worden) van het achterhuis te vernieuwen. Van Kessel heeft vervolgens werkzaamheden aan het dak verricht en daarvoor € 19.000,- en € 6.341,- (meerwerk) exclusief btw bij [appellant] in rekening gebracht. [A.] heeft de totale herstelkosten van de aantasting van het dak begroot op € 25.000,- exclusief btw.
4.2 [appellant] heeft [geïntimeerde] op 13 december 2005 voor de rechtbank gedagvaard en gevorderd veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van € 32.187,79 met rente en kosten. De vordering is primair gegrond op de stelling dat de woning niet de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik als woonhuis nodig zijn (artikel 7:17 BW Pro). [appellant] heeft subsidiair ontbinding van de overeenkomst gevorderd met vermindering van de koopprijs tot datzelfde bedrag en veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling daarvan, meer subsidiair wijziging van de overeenkomst op de voet van artikel 6:230 in Pro verbinding met 6:228 BW, wederom met veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van € 32.187,79.
4.3 [geïntimeerde] heeft de vorderingen gemotiveerd betwist. De rechtbank heeft de vordering van [appellant] bij het bestreden vonnis afgewezen met veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding.
4.4 [appellant] komt met de eerste grief op tegen de rechtsoverwegingen 4.3 en 4.4. van het bestreden vonnis, waarin de rechtbank, kort gezegd, tot de conclusie is gekomen dat [appellant] - die volgens het proces-verbaal van comparitie van partijen heeft erkend dat hij tijdens de bezichtiging, vóór de koop, in de zichtbare delen van het huis heeft gezien dat er in de hele woning houtworm zat - nagelaten heeft het voor de hand liggend onderzoek naar de staat van het dak te laten verrichten en dat hem daarom geen beroep erop toekomt dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt. [appellant] voert aan dat hij slechts sporen van houtworm heeft gezien in enkele zichtbare houten delen en dat hij daarom nog niet hoefde te twijfelen aan de degelijkheid van de dakconstructie.
4.5 In de tweede grief voert hij aan dat de rechtbank in rechtsoverweging 4.5 ten onrechte aan de gangbare betekenis van artikel 5.3 van de standaard NVM-koopakte voorbij is gegaan; volgens [appellant] mocht hij, nu [geïntimeerde] hem deze akte heeft “opgelegd”, van de gangbare betekenis van deze bepaling uitgaan, dat wil zeggen dat daarin een garantie ligt besloten voor een normaal gebruik als woning.
4.6 Artikel 5.3 van de standaard-akte luidt als volgt.
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning.
Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn, noch voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan de koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.
4.7 Zoals de rechtbank onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 23 december 2005, RvdW 2006, 17, al heeft overwogen, dient de uitleg van het artikel 5.3 van de akte plaats te vinden met inachtneming van de Haviltex-maatstaf. Deze brengt mee dat de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld, niet kan worden beantwoord op grond van alleen een taalkundige uitleg van de bepaling van dat contract. In praktisch opzicht is de taalkundige betekenis die de bewoordingen waarin deze bepalingen zijn gesteld, gelezen in de context van dat geschrift als geheel, in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben, bij de uitleg van dat geschrift wel van groot belang (HR 20 februari 2004, NJ 2005, 493). Bij de uitleg van de eerste volzin van artikel 5.3 van de akte zal, aldus de Hoge Raad in eerstgenoemd arrest, uitgangspunt dienen te zijn dat “normaal gebruik” betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan ten aanzien van de grond en de daarop staande bebouwing.
4.8 Wat de aanwezigheid van schimmel betreft is het hof van oordeel dat dit in dit geval niet een wezenlijk gebrek vormt, nu de schimmel blijkbaar alleen de muurplanken heeft aangetast. Bij een zo oude, in authentieke staat verkerende, woning als deze zal de koper er - zonder meer - rekening mee moeten houden dat houten delen die bloot hebben gestaan aan inwerking door vocht, zoals muurplanken maar ook kozijnen, in de loop der jaren door schimmel zijn aangetast.
Dat is anders wat betreft de aantasting van de woning door houtworm en boktor. Uit het rapport van Van Lierop en het advies van Van Kessel volgt dat de constructieve delen van het dak door houtworm en boktor zijn aangetast. Daarmee lijdt de woning aan een wezenlijk gebrek dat aan een normaal gebruik als woning in de weg staat. Dat gebrek dient immers op niet te lange termijn te worden aangepakt, wil de constructie van het dak niet met ondergang bedreigd worden. Een verkoper van een woning dient in beginsel voor de degelijkheid van de dakconstructie - het vrij zijn van aantasting door houtworm en boktor - in te staan. Van belang is echter enerzijds wat dienaangaande [geïntimeerde] heeft verklaard en anderzijds welk onderzoek van [appellant] in dit geval verwacht mocht worden.
Het hof oordeelt verder over deze twee grieven als volgt. [appellant] heeft terecht opgemerkt dat de omstandigheid dat hij voornemens was de woning te renoveren voor de beoordeling niet van belang is. Dat kan hem evenwel niet baten. Er kan niet vanuit worden gegaan dat [geïntimeerde] de - achter de betimmering verborgen - aantasting van de dakconstructie door houtvernielers heeft gekend of geacht moet worden te hebben gekend. [appellant] heeft dat wel met zoveel woorden gesteld, maar [geïntimeerde] heeft het gemotiveerd betwist en [appellant] heeft op dit punt geen voldoende specifiek bewijs aangeboden. [appellant] heeft in de toelichting op de derde grief nog wel gesteld dat [geïntimeerde], als gewezen aannemer, heeft getracht met de dertig jaar tevoren uitgevoerde reparaties de aanwezige aantasting weg te werken en dat hij daarom die aantasting aan [appellant] had moeten melden, maar de juistheid van die stelling blijkt uit niets. [appellant] heeft zelf gesteld (brief van 1 juni 2005 aan [geïntimeerde]) dat de door [geïntimeerde] verrichte werkzaamheden betrekking hadden op het aanbrengen van isolatie en betimmeringen. [appellant] heeft ook geen feiten gesteld die de conclusie rechtvaardigen dat [geïntimeerde] dertig jaar tevoren werkzaamheden aan het dak heeft verricht met het doel om aantasting van het dak door houtvernielers aan het oog van potentiële kopers te onttrekken. Uit niets blijkt dat het dak toen al op deze wijze was aangetast en dat [geïntimeerde] dat wist. Het hof is dan ook van oordeel dat [geïntimeerde] op dit punt geen mededelingsplicht had. Het hof merkt nog op dat een mededeling van algemene aard als “de woning verkeert in goede staat en is zo bewoonbaar”, door [geïntimeerde] gedaan naar aanleiding van het door de aspirant-koper [appellant] geuite voornemen de woning te gaan verbouwen, van onvoldoende gewicht is voor het antwoord op de vraag of de woning de eigenschappen bezat die [appellant] als koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Het hof neemt hierbij de hoge leeftijd van de verkoper in aanmerking. [appellant] mocht er gelet op de ouderdom van [geïntimeerde] niet op vertrouwen dat deze van alle gebreken van de woning op de hoogte was. De omstandigheid dat [geïntimeerde] in zijn werkzame leven aannemer is geweest, maakt dat niet anders.
4.9 Wat de onderzoeksplicht van [appellant] betreft geldt het volgende. Het hof is met [appellant] eens dat hem niet kan worden tegengeworpen dat hij geen onderzoek naar de toestand van het dak achter de betimmering van het dak (de gips- of spaanplaten) heeft verricht, nu daarvoor de betimmering zou moeten worden weggebroken, maar ook dit kan hem niet baten. [appellant] is het niet eens met de tweede volzin van rechtsoverweging 4.3 van het bestreden vonnis, waar de rechtbank overweegt dat [appellant] erkend heeft dat hij tijdens de bezichtiging heeft gezien dat er houtworm in de woning aanwezig was. Vast staat echter dat [appellant] vóór het sluiten van de koop in de zichtbare gedeelten van de hele woning in elk geval sporen van houtworm heeft gezien. [appellant] doelt met die sporen kennelijk op de gaatjes die de houtworm in het hout boort. Gesteld noch gebleken is dat hij vervolgens aan [geïntimeerde] nadere vragen daarover heeft gesteld, zoals de vraag of en, zo ja, wanneer de houtworm was bestreden en wat het resultaat daarvan was. [appellant] heeft ook geen uitdrukkelijke garantie op dit punt bedongen. [appellant] wist dat hij een woning kocht die rond het jaar 1890 is gebouwd en waarvan (ook) de dakconstructie nog in authentieke staat verkeerde en dus uit dat jaar dateerde. Hij mocht onder de geschetste omstandigheden niet verwachten dat de dakconstructie geheel vrij zou zijn van aantasting door hier te lande algemeen voorkomende houtvernielers als houtworm en boktor, waarbij het hof opmerkt dat de dakconstructie blijkens het rapport van Van Lierop niet alleen door boktor en houtschimmel is aangetast, zoals [appellant] aanvoert, maar juist ook door houtworm; het rapport noemt zowel bij het voor- als het achterhuis aantasting door houtworm als eerste. Dat [geïntimeerde] hem, zoals hij stelt, voorafgaand aan de koop heeft medegedeeld “de woning verkeert in goede staat en kan zo bewoond worden” maakt het voorgaande niet anders.
4.10 De inhoud van de akte is, zoals in 4.1 is overwogen, geen onderwerp van gesprek tussen partijen geweest. Verder staat vast dat partijen niet over de toelichting bij de akte beschikten, zodat deze bij de uitleg van artikel 5.3 geen rol kan spelen. De vraag is dan of artikel 5.3 een ander licht op de zaak werpt. Het hof beantwoordt die vraag ontkennend. [appellant] had zelf vastgesteld dat het pand op diverse plaatsen in elk geval sporen van houtworm vertoonde. Hij heeft het bij die vaststelling gelaten en heeft geen verdere vragen aan [geïntimeerde] (of zijn vertegenwoordiger) gesteld. Hij wist voorts dat de dakconstructie meer dan 110 jaar oud was. Voorzover in de eerste volzin van het artikel in het algemeen al een garantie besloten ligt, kan die gelet op het voorgaande in dit geval niet voor de afwezigheid van houtvernielers als houtworm, boktor of (bruinrot veroorzakende) schimmel in de dakconstructie van het pand aanwezig worden geacht. [appellant] mocht dus niet verwachten dat de dakconstructie niet aldus zou zijn aangetast. De eerste drie grieven falen.
4.11 [appellant] voert in de vierde grief, gericht tegen rechtsoverweging 4.7 van het bestreden vonnis, aan dat de rechtbank ten onrechte heeft beslist dat de omstandigheid dat [geïntimeerde] - evenals [appellant] - aannemer van beroep is geweest niet tot een ander oordeel leidt. Hij voert verder aan dat de rechtbank evenzeer ten onrechte niet in aanmerking heeft genomen dat [geïntimeerde] zich bij de bezichtiging heeft laten bijstaan door deskundig hulppersoneel in de persoon van zijn zoon, die volgens de verklaring van de dochter van [geïntimeerde] ter comparitie bouwkundige kennis heeft.
4.12 Dat de rechtbank de omstandigheid dat [geïntimeerde] aannemer van beroep is geweest niet in aanmerking heeft genomen, acht het hof gelet op hetgeen hiervoor in 4.8 is overwogen juist; een mededelingsplicht aan de zijde van [geïntimeerde] kan hier niet worden aangenomen. De enkele omstandigheid dat [geïntimeerde] in zijn werkzame leven aannemer (hij was ten tijde van de verkoop overigens inmiddels bijna 90 jaar oud, zodat aangenomen mag worden dat hij dat beroep toen al geruime tijd niet meer uitoefende) is geweest, maakt dat niet anders. Wat het “hulppersoneel” van [geïntimeerde] betreft overweegt het hof als volgt. De dochter van [geïntimeerde] heeft tijdens de comparitie van partijen blijkens het daarvan opgemaakte proces-verbaal toen enkel verklaard dat haar broer een keer is mee geweest voor het geval er bouwkundige vragen zouden zijn. Zij heeft ook verklaard dat [appellant] achter het dak wilde kijken en gezegd heeft: “je weet nooit wat er achter zit, het kan ook vochtig zijn”. Gesteld noch gebleken is dat de zoon toen een relevante bouwkundige vraag van [appellant] heeft beantwoord, laat staan dat de zoon op de hoogte was van de toestand van het dak. Voor zover [appellant] zich in de toelichting op de grief nog heeft betoogd dat op [geïntimeerde] een mededelingsplicht rustte, verwijst het hof naar het in 4.8 overwogene. De vierde grief faalt eveneens.
4.13 In de toelichting op de vijfde grief voert [appellant] aan dat de rechtbank gelet op zijn eerdere grieven de primaire vordering had moeten toewijzen, nu sprake is van een - al of niet toerekenbare - tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst door [geïntimeerde]. Dat betoog gaat gelet op de verwerping van die grieven niet op; van een tekortkoming is geen sprake.
4.14 [appellant] keert zich in de toelichting op deze grief verder tegen de verwerping van zijn beroep op dwaling (de grondslag van de meer subsidiaire vordering). Hij stelt in dit verband dat hij de onjuiste voorstelling van zaken heeft gehad dat hij ten aanzien van onzichtbare gebreken (kennelijk: de afwezigheid van houtvernielers in het dak) via artikel 5.3 van de akte een garantie bedongen had, althans dat van wederzijdse dwaling sprake is. Het hof merkt allereerst op dat dit “bedingen” moeilijk te rijmen is met zijn stelling dat de akte hem is “opgelegd” (het hof verwijst naar rechtsoverweging 4.5). Hoe dat zij, gesteld noch gebleken is dat die dwaling te wijten aan een inlichting van [geïntimeerde], of dat [geïntimeerde] in verband met hetgeen hij omtrent deze dwaling wist of behoorde te weten [appellant] had behoren in te lichten. Het heeft er verder alle schijn van dat partijen de akte voornamelijk gebruikt hebben om wezenlijke afspraken met betrekking tot de koop, zoals de koopsom en de leveringsdatum, vast te leggen, zonder dat een van beiden zich heeft bekommerd om de inhoud van de verdere bepalingen van het stuk. Bovendien geldt dat deze dwaling van [appellant] over de betekenis van artikel 5.3 van de akte onder de omstandigheden van het geval voor zijn rekening dient te blijven. Hij heeft in de wetenschap dat op allerlei plaatsen in de boerderij sporen van houtworm te zien waren, geen verdere vragen daarover aan [geïntimeerde] gesteld en mocht niet aannemen dat de bepaling ook een garantie voor afwezigheid van houtvernielers in de dakconstructie behelsde. Van wederzijdse dwaling is ten slotte geen sprake, nu [geïntimeerde] nu juist steeds heeft betoogd dat hij met het artikel geen garantie voor afwezigheid van houtvernielers in de dakconstructie heeft gegeven.
4.15 [appellant] heeft bewijs van zijn stellingen aangeboden door hemzelf, [B.], de architect [D.] en [A.] als getuigen te laten horen. Het hof gaat aan het aanbod voorbij, nu [appellant] geen feiten heeft gesteld die tot een ander oordeel kunnen leiden.
Slotsom
De grieven falen alle, zodat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen met veroordeling van [appellant] als in het ongelijk gestelde partij, in de kosten van het hoger beroep.
De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt het bestreden vonnis;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van begroot op € 1.631,- voor salaris van de procureur en op € 1.000,- voor griffierecht.
Dit arrest is gewezen door mrs. Makkink, Van Ginkel en Vaessen en in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 18 maart 2008.