Uitspraak
Arrest d.d. 20 mei 2008
Rolnummer 0700186
HET GERECHTSHOF TE ARNHEM
Nevenzittingsplaats Leeuwarden
Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
Stichting Woningstichting GoedeStede,
gevestigd te Almere,
appellante in het principaal appel en geïntimeerde in het incidenteel appel,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna te noemen: GoedeStede,
procureur: mr. P. Wilmink,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats geïntimeerde],
geïntimeerde in het principaal en appellant in het incidenteel appel,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
procureur: mr. P.C.M. Heinen.
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen uitgesproken op respectievelijk 27 september 2006 en
20 december 2006 door de rechtbank Zwolle-Lelystad, sector kanton, locatie Lelystad (hierna: de kantonrechter).
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 16 maart 2007 is door GoedeStede hoger beroep ingesteld van beide genoemde vonnissen met dagvaarding van [geïntimeerde] tegen de zitting van 27 maart 2007.
De conclusie van de memorie van grieven, tevens akte wijziging van eis (met producties), luidt:
"(...) bij arrest, al dan niet onder aanvulling en/of verbetering van de gronden en rekening houdend met onderstaande wijziging van eis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad de vonnissen van de Rechtbank Zwolle-Lelystad van respectievelijk 27 september 2006 en 20 december 2006 te vernietigen en opnieuw rechtdoende in hoger beroep bij arrest:
Primair:
1. Te ontbinden, althans ontbonden te verklaren de tussen appellante en geïntimeerde
bestaande huurovereenkomst van de woning aan de [adres];
2. Geïntimeerde te veroordelen om binnen 3 dagen na betekening van het in dezen te wijzen
arrest, althans binnen een door Uw Gerechtshof te bepalen termijn, het gehuurde met al
de zijne en de zijnen te verlaten en te ontruimen, onder afgifte van de sleutels ten kantore
van appellante, met het verbod de woning na ontruiming opnieuw te betrekken, met
machtiging van appellante de ontruiming zonodig zelf te bewerkstelligen met behulp van
de sterke arm van Politie en Justitie.
Subsidiair:
1. Geïntimeerde te veroordelen om binnen 3 dagen na betekening van het vonnis de
schotelantenne te verwijderen en verwijderd te houden met de verplichting om de schade
aan het gehuurde op deskundige wijze en ten genoegen van appellante te herstellen, op
verbeurte van een dwangsom van EUR 500,00 per dag of gedeelte daarvan voor iedere
keer dat geïntimeerde in strijd met het vonnis mocht[en] handelen, zulks met een
maximum van EUR 10.500,00, met machtiging van appellante om bij gebreke van
verwijdering van de schotelantenne 21 dagen na betekening van het vonnis de
verwijdering zelf te doen bewerkstelligen en herstel aan het gehuurde uit te voeren op
kosten van geïntimeerde, desnoods met behulp van de sterke arm van Politie en Justitie;
2. Geïntimeerde te veroordelen om binnen 3 dagen na betekening van het vonnis, op het
eerste verzoek van appellante, personen die door appellante met de controle op de
naleving van de verplichtingen van huurder belast zijn, toe te laten tot het gehuurde ([adres]) teneinde alsnog de binnenzijde van het gehuurde te kunnen
inspecteren, op verbeurte van een dwangsom van EUR 500,00 per dag of gedeelte
daarvan dat geïntimeerde in strijd met het vonnis mocht handelen, zulks met een
maximum van EUR 10.500,00, met machtiging van appellante om bij gebreke van
medewerking zich na 21 dagen na betekening van het vonnis de toegang tot het gehuurde
te mogen verschaffen, zonodig met behulp van de sterke arm van Politie en Justitie;
3. Geïntimeerde te veroordelen om volledige medewerking te verlenen aan de door
appellante noodzakelijk geachte (dringende) werkzaamheden en hiertoe op het eerste
verzoek van appellante toegang tot het gehuurde zal verschaffen en appellante zal
toelaten om de door haar noodzakelijk geachte werkzaamheden ook daadwerkelijk[e]
zonder enigerlei vorm van belemmering te kunnen uitvoeren, zulks op straffe van een
dwangsom van EUR 500,00 per dag of gedeelte daarvan dat geïntimeerde in strijd met
het vonnis mocht handelen, zulks met een maximum van EUR 10.500,00, met
machtiging van appellante om bij gebreke van medewerking zich na 21 dagen na
betekening [van] het vonnis de toegang tot het gehuurde te mogen verschaffen en de
dringende werkzaamheden uit te voeren, zonodig met behulp van de sterke arm van
Politie en Justitie;
4. Geïntimeerde te veroordelen om binnen 3 dagen na betekening van het vonnis het door
appellante dringend noodzakelijk geachte onderhoud aan de tuin (zowel aan de voor- als
achterzijde) uit te voeren, zulks ten genoegen van appellante en geïntimeerde tevens te
veroordelen om in de toekomst zorg te dragen voor adequaat onderhoud zulks wederom
ten genoegen van appellante, op verbeurte van een dwangsom van EUR 500,00 per dag
of gedeelte daarvan dat geïntimeerde in strijd met het vonnis mocht handelen, zulks met
een maximum van EUR 10.500,00, met machtiging van appellante om bij gebreke van
het uitvoeren van het tuinonderhoud, uiterlijk 21 dagen na betekening van het vonnis de
werkzaamheden aan de tuin zelf te doen uitvoeren op kosten van geïntimeerde, desnoods
met behulp van de sterke [arm] van Politie en Justitie.
Zowel primair als subsidiair:
1. Geïntimeerde te veroordelen tot betaling van de door appellante werkelijk gemaakte
kosten voor rechtsbijstand tot een totaalbedrag ad. EUR 2.097,08, te vermeerderen met
de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding in eerste aanleg tot de dag der algehele
voldoening, alsmede geïntimeerde te veroordelen in de proceskosten, zowel in eerste
aanleg als in hoger beroep, vermeerderd met de wettelijke rente over de proceskosten
vanaf de dag der dagvaarding in hoger beroep, althans vanaf 8 dagen na dagtekening van
het in dezen te wijzen arrest."
[geïntimeerde] heeft bij memorie van antwoord verweer gevoerd en incidenteel geappelleerd, met als conclusie:
"(...) GoedeStede in haar beroep niet ontvankelijk te verklaren, althans haar vorderingen in hoger beroep af te wijzen, alsmede te vernietigen het vonnis gewezen door de kantonrechter te Lelystad d.d. 20 december 2006 tussen partijen gewezen, behoudens voor zover de kantonrechter daarbij afgewezen heeft het meer of anders door GoedeStede gevorderde en (opnieuw) rechtdoende GoedeStede te veroordelen in de proceskosten in beide instanties."
GoedeStede heeft een memorie van antwoord in incidenteel appèl (met producties) genomen, waarvan de conclusie luidt:
"Voor antwoord in incidenteel appèl:
Dat het U Hof behage, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, al dan niet met verbetering en/of aanvulling van de gronden, [geïntimeerde] niet-ontvankelijk te verklaren in zijn vorderingen, althans deze integraal af te wijzen en het vonnis van de Rechtbank Zwolle-Lelystad van 20 december 2006, zonodig onder aanvulling en/of verbetering van de gronden te bekrachtigen.
In principaal appèl:
Tot persistit!
In principaal en incidenteel appèl:
Tot veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van [geïntimeerde] in de proceskosten, zowel in eerste aanleg als in hoger beroep, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 3 dagen na dagtekening van het in dezen te wijzen arrest."
Ten slotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
De grieven
GoedeStede heeft in het principaal appel zes grieven opgeworpen, terwijl door [geïntimeerde] in het incidenteel appel drie grieven zijn voorgesteld.
De beoordeling
In het principaal en het incidenteel appel
1. Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of niet voldoende weersproken, dan wel op grond van de overgelegde niet bestreden producties staat in dit geding het volgende vast.
1.1 Vanaf 29 mei 1998 huurt [geïntimeerde] van GoedeStede de woning [adres]. Hiertoe hebben beide partijen een huurovereenkomst getekend. Op de huurovereenkomst is het huurreglement van GoedeStede van toepassing.
De vordering van GoedeStede en de beslissing in eerste aanleg
2. Stellende dat [geïntimeerde] niet aan zijn verplichtingen als huurder voldoet - het gehuurde en de tuin worden niet of onvoldoende onderhouden en gebruikt - heeft GoedeStede primair ontbinding gevorderd van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning, en subsidiair gevorderd dat [geïntimeerde] - op straffe van verbeurte van een dwangsom -gehouden zal zijn de schotelantenne van het gehuurde te verwijderen, medewerkers van GoedeStede ter inspectie tot de woning toe te laten en zijn medewerking zal verlenen aan de door GoedeStede te verrichten, noodzakelijk geachte werkzaamheden. Voorts heeft GoedeStede zowel primair als subsidiair gevorderd veroordeling van [geïntimeerde] tot vergoeding van de gemaakte kosten voor rechtsbijstand tot en met het uitbrengen van de inleidende dagvaarding ad € 2.097,08, vermeerderd met de wettelijke rente en tot integrale vergoeding van de gemaakte kosten van rechtsbijstand na het uitbrengen van de dagvaarding, vermeerderd met wettelijke rente.
2.1 [geïntimeerde] heeft tegen deze vorderingen verweer gevoerd.
2.2 Na bij tussenvonnis van 27 september 2006 een comparitie van partijen te hebben gelast, welke op 23 november 2006 ter plaatse van het gehuurde is gehouden, heeft de kantonrechter bij eindvonnis van 20 december 2006 de primaire vordering van GoedeStede afgewezen en de subsidiaire vorderingen - zij het met enige verruiming van de aan [geïntimeerde] gegunde termijnen om de uitgesproken veroordelingen na te komen - toegewezen. De vordering tot (integrale) vergoeding van de kosten van rechtsbijstand is afgewezen. [geïntimeerde] is veroordeeld tot betaling van de geliquideerde proceskosten.
De wijziging van eis
3. [geïntimeerde] heeft geen bezwaar gemaakt tegen de wijziging van eis van GoedeStede, zoals in de conclusie van de memorie van grieven is geformuleerd. Nu het hof ook ambtshalve geen termen aanwezig acht om de eiswijziging buiten beschouwing te laten, zal in hoger beroep worden uitgegaan van de gewijzigde eis.
Met betrekking tot de grieven
4. De grieven I, II en III van GoedeStede keren zich - in de kern - tegen het oordeel van de kantonrechter dat de stellingen van GoedeStede omtrent wanbewoning door [geïntimeerde] van het gehuurde onvoldoende zijn komen vast te staan, hetgeen tot afwijzing van de primaire vorderingen moet leiden. Grief IV strekt ten betoge dat de tekortkomingen van [geïntimeerde] als huurder ontbinding van de huurover-eenkomst rechtvaardigt en dat daarom de kantonrechter ten onrechte, de primaire vorderingen afwijzend, slechts de subsidiaire vorderingen heeft toegewezen. Met grief V richt GoedeStede zich tegen de afwijzing van haar vordering ter zake van de werkelijk gemaakte buitengerechtelijke kosten. Grief VI, ten slotte, is gericht tegen hetgeen de kantonrechter als samenvatting van zijn oordeel heeft overwogen.
4.1 Met grief 1 in het incidenteel appel richt [geïntimeerde] zich tegen het oordeel dat hij geen schotelantenne had mogen plaatsen, althans herplaatsen. Grief 2 is gekeerd tegen het oordeel dat GoedeStede in de gelegenheid moet worden gesteld het gehuurde ter inspectie te betreden met het oog op de controle van de naleving door de huurder van zijn verplichtingen. Met grief 3 keert [geïntimeerde] zich tegen de overweging van de kantonrechter dat [geïntimeerde] zijn medewerking moet verlenen aan het toelaten van GoedeStede in het gehuurde tot het verrichten van werkzaam-heden.
4.2 De grieven leggen het geschil in volle omvang aan het hof voor en lenen zich ervoor om gezamenlijk te worden behandeld.
5. Waar GoedeStede zich in eerste aanleg met betrekking tot de door haar gestelde tekortkomingen van [geïntimeerde] als huurder (slechts) heeft kunnen beroepen op eigen waarnemingen omtrent de uitwendige staat van het gehuurde en op verklaringen van derden omtrent de toestand binnen in de woning voor zover die van buitenaf zichtbaar was, heeft GoedeStede in de memorie van grieven (alinea's 53, 54 en 55) verslag gedaan van de door haar (medewerkers) op 23 januari 2007 in het gehuurde gehouden inspectie. GoedeStede meldt aangaande die inspectie het volgende: "(...) Goede Stede heeft de binnenzijde van het gehuurde echter nauwelijks kunnen inspecteren omdat de woning niet tot nauwelijks begaanbaar was als gevolg van de grote hoeveelheid spullen die zich in de woning bevond en die voor het overgrote deel ook nog eens waren afgedekt met zeilen, doeken en andere materialen. GoedeStede heeft dan ook geen enkel zicht op de aard van de zaken die zich in de woning bevinden, duidelijk is wel dat een inventarisatie van de dringende werkzaamheden als gevolg van de grote hoeveelheid aanwezige spullen niet tot de mogelijkheden behoorde omdat ramen, kamers en dergelijke niet bereikbaar waren.
Bovendien waren alle ramen volledig geblindeerd met allerhande materialen en ontbraken lichtpunten met als gevolg dat het zeer donker was in de woning. Door GoedeStede werd geconstateerd dat meerdere kamers niet of nauwelijks toegankelijk zijn, datzelfde gold voor de trapopgang en de voor- en achterdeur. Zulks levert ook potentieel gevaarlijke situaties voor huurder op omdat de vluchtwegen volledig zijn geblokkeerd. Ook werden er grote hoeveelheden (op het elektriciteitsnet aangesloten) elektriciteitsdraden aangetroffen die over de muren, het plafond en met name de vloeren liepen waarbij het geheel (als gevolg van de gebruikte materialen en amateuristische wijze van aanleg en) in combinatie met de grote hoeveelheid spullen in de woning een vergroot risico op brand en schade opleveren.
Voorts werd er in de woning een gasfles aangetroffen en zulks is in strijd met het bepaalde in art. 7 lid 9 van het huurreglement. GoedeStede heeft alleen kunnen vaststellen dat het dakraam dringend hersteld diende te worden. Omdat [geïntimeerde] tot 23 januari 2007 had geweigerd althans verzuimd om de schotelantenne te verwijderen heeft GoedeStede, met gebruikmaking van de verleende machtiging de schotelantenne door een aannemer laten verwijderen. Eén tot twee dagen later bleek echter dat [geïntimeerde] de schotelantenne inmiddels weer had teruggeplaatst. De schotelantenne bevindt zich tot op de dag van vandaag nog aan de gevel van het gehuurde."
6. [geïntimeerde] heeft de juistheid van de hiervóór aangehaalde bevindingen van GoedeStede met betrekking tot de situatie in het gehuurde niet weersproken. Weliswaar heeft hij aangevoerd dat een volgens hem volstrekt ongemotiveerde inspectie - uitsluitend gericht op het verkrijgen van bewijs - niet in de zin van het huurrecht is, maar naar 's hofs oordeel ziet [geïntimeerde] daarbij echter over het hoofd dat GoedeStede in het beroepen eindvonnis, dat uitvoerbaar bij voorraad is verklaard, door de kantonrechter is gemachtigd om bij gebreke van medewerking van [geïntimeerde] zich de toegang tot het gehuurde te verschaffen. [geïntimeerde] heeft niet betwist dat hij, naar GoedeStede heeft gesteld, die medewerking heeft geweigerd. Voorts is GoedeStede op grond van art. 18 van het huurreglement gerechtigd het pand te betreden voor controle op naleving van de verplichtingen van de huurder.
7. Hetgeen GoedeStede niet, dan wel onvoldoende weersproken met betrekking tot de staat van het gehuurde aan de binnenzijde heeft gesteld, vormt naar het oordeel van het hof een voldoende onderbouwing van de stelling dat met betrekking tot het gehuurde sprake is van een uitgewoonde, ernstig vervuilde woning.
7.1 De aldus door GoedeStede aangetroffen situatie is van zodanig gewicht, dat deze de door GoedeStede aan [geïntimeerde] verweten tekortkoming in de naleving van zijn verplichtingen als huurder kan dragen. Weliswaar levert niet ieder afwijkend woongedrag grond op voor ontbinding van de huurovereenkomst, maar met de aangetroffen situatie in het gehuurde, zoals door GoedeStede in de memorie van grieven beschreven, zijn naar het oordeel van het hof de grenzen overschreden van hetgeen GoedeStede als verhuurster ten aanzien van het woongedrag van een huurder in redelijkheid heeft te accepteren. Het hof is van oordeel dat de situatie in het gehuurde erop wijst dat [geïntimeerde] zijn verplichtingen om zich ten aanzien van het gebruik van de woning als een goed huurder te gedragen, niet nakomt. De tekortkoming in die verplichtingen acht het hof zodanig ernstig dat daardoor de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde worden gerechtvaardigd.
Het hof neemt daarbij voorts in aanmerking dat GoedeStede, gelijk in de inleidende dagvaarding uiteengezet, gepoogd heeft contact op te nemen met de familie van [geïntimeerde] teneinde ook langs die weg [geïntimeerde] alsnog tot ander woongedrag te bewegen.
7.2 Het hof merkt bij dit alles nog op dat [geïntimeerde], naar GoedeStede onweersproken heeft gesteld, kennelijk ook nalatig is gebleven in de nakoming van zijn verplichting om de tuin van het gehuurde te onderhouden, en bovendien dat de ingevolge het vonnis van de kantonrechter door GoedeStede verwijderde schotelantenne door [geïntimeerde] vrijwel direkt daarna weer aan de woning is bevestigd.
8. Ten overvloede overweegt het hof nog dat van de zijde van [geïntimeerde] niets is aangevoerd omtrent mogelijke - zwaarwegende - belangen die zouden kunnen meebrengen dat zijn woonbelang ondanks hetgeen hiervoor is overwogen dient te prevaleren boven het belang van GoedeStede bij ontbinding van de huurovereen-komst en ontruiming van het gehuurde.
9. Voorzover de grieven van GoedeStede zich richten tegen de afwijzing van haar primaire vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, slagen zij. Bespreking van hetgeen op dit punt overigens in de grieven is aangevoerd, ontbeert derhalve belang.
10. Hetgeen hiervoor is overwogen leidt voorts tot het oordeel dat de grieven in het incidenteel appel geen bespreking meer behoeven. Deze zien immers op de situatie dat de huurovereenkomst blijft voortduren, maar die situatie doet zich niet voor.
De grieven in het incidenteel appel falen derhalve.
11. De kantonrechter heeft de vordering van GoedeStede tot voldoening door [geïntimeerde] van de buitengerechtelijke kosten ten bedrage van EUR 2.097,08 afgewezen. Daartegen richt zich grief V van GoedeStede.
11.1 Hetgeen GoedeStede in hoger beroep ten aanzien van dit punt heeft aangevoerd, is naar 's hofs oordeel onvoldoende om tot een andere beslissing te komen dan de kantonrechter. Het hof verenigt zich dan ook met hetgeen de kantonrechter ter motivering van zijn beslissing op dit punt heeft overwogen en maakt die beslissing tot de zijne.
De grief faalt.
Slotsom
In het principaal en het incidenteel appel
12. De slotsom luidt dat het beroepen eindvonnis van 20 december 2006, behoudens voor zover betreft de beslissing omtrent de proceskosten, niet in stand kan blijven. Opnieuw rechtdoende zal het hof de primaire vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde toewijzen, waarbij evenwel de termijn van ontruiming zal worden gesteld op 14 dagen na betekening van het te wijzen arrest.
Omdat niet valt in te zien welk belang GoedeStede (nog) heeft bij vernietiging van het tussenvonnis van 27 september 2006, zal dat vonnis worden bevestigd.
12.1 Het hof oordeelt geen grond aanwezig om ook de mede gevorderde machtiging op GoedeStede om de ontruiming zonodig zelf, met inroeping van de sterke arm, uit te doen voeren, toe te wijzen, nu deze niet op de wet berust. Artikel 556 lid 1 Rv schrijft voor dat de gedwongen ontruiming geschiedt door een deurwaarder. Onverenigbaar met die regel is dat de rechter niettemin de verhuurder zou machtigen om zelf de ontruiming te bewerkstelligen; in zoverre derogeert artikel 556 lid 1 Rv bij ontruimingsbeslissingen aan artikel 3:299 BW. De deurwaarder zelf behoeft geen rechterlijke machtiging om bevoegd te zijn de hulp van de sterke arm in te roepen. Die bevoegdheid ontleent hij immers rechtstreeks aan artikel 557 Rv, waarin artikel 444 Rv van overeenkomstige toepassing wordt verklaard.
12.2 [geïntimeerde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van zowel het principaal als het incidenteel appel (11/2 procespunten, tarief II).
De beslissing
Het gerechtshof:
In het principaal en het incidenteel appel
bekrachtigt het vonnis van 27 september 2006 waarvan beroep;
vernietigt het vonnis van 20 december 2006 waarvan beroep, behoudens ten aanzien van de beslissing omtrent de proceskosten
en opnieuw rechtdoende:
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst betreffende de woning aan de Oevergriend 150 (1356 EL) te Almere;
veroordeelt [geïntimeerde] om binnen veertien dagen na betekening van dit arrest
het gehuurde met al het zijne en al de zijnen te verlaten en te ontruimen, onder afgifte van de sleutels ten kantore van GoedeStede, met het verbod de woning na ontruiming opnieuw te betrekken;
wijst af het meer of anders gevorderde;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van de procedure in zowel het principaal als het incidenteel appel en begroot die tot aan deze uitspraak aan de zijde van GoedeStede op € 342,31 aan verschotten en op € 1.341,-- aan salaris voor de procureur, deze bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 8 dagen na betekening van dit arrest tot de voldoening;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mrs. Mollema, voorzitter, Kuiper en Rowel-Van der Linde, raden, en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 20 mei 2008 in bijzijn van de griffier.