Uitspraak
13 mei 2008
pachtkamer
zaaknummer 104.003.185
rolnummer (oud) 2007/150 P
G E R E C H T S H O F T E A R N H E M
Arrest
in de zaak van:
1. [appellant],
wonende te [woonplaats],
2. [appellant],
wonende te [woonplaats],
appellanten,
procureur: mr. A.A. Voets,
tegen:
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
procureur: mr. F.J. Boom.
1 Het geding in eerste aanleg
Voor de procedure in eerste aanleg wordt verwezen naar de inhoud van de vonnissen van 16 maart 2005, 2 november 2005, 1 maart 2006, 26 april 2006 en 13 december 2006, die de pachtkamer van de rechtbank Breda, sector kanton, locatie Breda, tussen appellanten (hierna ook te noemen: verpachters) als gedaagden in conventie en eisers in reconventie en geïntimeerde (hierna ook te noemen: pachter) als eiser in conventie en verweerder in reconventie heeft gewezen. Van de vonnissen van 2 november 2005, 1 maart 2006, 26 april 2006 en 13 december 2006 is een fotokopie aan dit arrest gehecht.
2 Het geding in hoger beroep
2.1 Verpachters hebben bij exploot van 5 januari 2007 aan pachter aangezegd van genoemde vonnissen van 2 november 2005, 1 maart 2006, 26 april 2006 en 13 december 2006 in hoger beroep te komen, met dagvaarding van pachter voor dit hof.
2.2 Vervolgens heeft pachter bij exploot van 19 januari 2007 aan verpachters aangezegd de termijn waarop hij is gedagvaard te vervroegen.
2.3 Bij akte en antwoordakte hebben partijen zich uitgelaten over een door de griffier van het hof aan partijen verzonden brief met betrekking tot de mogelijkheid van mediation.
2.4 Bij memorie van grieven hebben verpachters negen grieven tegen de bestreden vonnissen aangevoerd en toegelicht, hebben zij bewijs aangeboden en producties in het geding gebracht, en hebben zij geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen, en opnieuw recht doende aan pachter zijn vorderingen zal ontzeggen, dan wel hem in die vorderingen niet-ontvankelijk zal verklaren, met veroordeling van pachter in de kosten van deze procedure, zowel in eerste aanleg als in hoger beroep.
2.5 Bij memorie van antwoord heeft pachter de grieven bestreden, heeft hij bewijs aangeboden, en heeft hij geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen, zo nodig met verbetering en/of aanvulling van gronden, zal bevestigen en verpachters, uitvoerbaar bij voorraad, zal veroordelen in de kosten van het hoger beroep, onder bepaling dat verpachters de wettelijke rente over deze kosten verschuldigd zijn als zij deze kosten niet binnen veertien dagen na dagtekening van ’s hofs arrest hebben voldaan.
2.6 Bij akte hebben verpachters het debat voortgezet, waarop door pachter bij antwoordakte is gereageerd.
2.7 Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd.
3 De vaststaande feiten
3.1 Op grond van hetgeen enerzijds is gesteld en anderzijds niet of onvoldoende is weersproken dan wel blijkt uit de onbetwiste inhoud van de overgelegde bescheiden, staat in hoger beroep het navolgende vast.
3.2 Partijen zijn broers en zus van elkaar. De ouders van partijen waren [A] (hierna: [A]) en [B] (hierna: [B]). Behalve partijen is er nog een zus, namelijk [C] (hierna: [C]).
3.3 Bij notariële akte van 29 december 1969 heeft [A] aan geïntimeerde voor een periode van 24 jaren verpacht “[...]”, kadastraal bekend gemeente [...], tezamen groot 8.84.35 ha, alsmede “[...]”, kadastraal bekend gemeente [...], tezamen groot 3.66.80 ha (hierna: het gepachte). Deze pachtovereenkomst loopt nog altijd.
3.4 Artikel 10 van Pro de pachtovereenkomst houdt in:
“Bij overlijden van de langstlevende van verpachter en diens huidige echtgenote zal de pachter, wanneer het onderhavige pachtcontract nog loopt, eventuele verlenging inbegrepen, het recht hebben het bij deze verpachte onroerend goed aan te kopen dan wel zich te laten toedelen in eigendom tegen een door drie deskundigen naar agrarische waarde vast te stellen koopsom.
Indien pachter van het hem verleende recht van koop of toedeling gebruik wenst te maken, zal hij hiervan binnen drie maanden na gemeld overlijden bij aangetekend schrijven of deurwaardersexploot kennis moeten geven aan de rechtsverkrijgenden van de verpachter, na ontvangst waarvan onmiddellijk de deskundigen zullen moeten worden benoemd.
De benoeming van de deskundigen moet geschieden door partijen in onderling overleg of bij gebreke daarvan door de Edelachtbare Heer Kantonrechter van het kanton, waaronder voorschreven onroerend goed ressorteert.
De akte van overdracht of toedeling zal moeten worden verleden ten overstaan van een notaris, aan te wijzen door pachter, binnen twee maanden na het uitbrengen van voormeld schattingsrapport, tegen betaling van de koopsom. De overdrachtskosten zijn ten laste van pachter.”
3.5 Bij notariële akte van 23 december 1977 hebben [A] en [B] aan alle kinderen grond geschonken en geleverd. Daardoor verkregen appellanten, tezamen met [C], de eigendom van een gedeelte van het perceel kadastraal bekend gemeente [...] ter grootte van 1.26.80 ha en van de percelen kadastraal bekend gemeente [...], tezamen groot 4.27.90 ha en [...], groot 4.51.40 ha. In dit geding staat tussen partijen vast dat genoemde percelen geheel of gedeeltelijk het gepachte omvatten. Bij genoemde akte hebben [A] en [B] zich het levenslang vruchtgebruik van de geleverde percelen voorbehouden.
3.6 Op 10 maart 1983 is [A] overleden.
3.7 Pachter en [B] hebben een op 17 maart 1993 gedateerd stuk ondertekend, met het opschrift “pachtwijzigingsovereenkomst”, dat onder meer inhoudt:
“Voorkeursrecht
Het in bepaling 10 van de pachtovereenkomst verkregen voorkeursrecht om het verpachte in eigendom te verkrijgen naar agrarische waarde wordt bij deze opnieuw vastgesteld met dien verstande dat in plaats van naar agrarische waarde moet worden gelezen naar verpachte waarde.”
3.8 Bij notariële akte van 30 december 1997 heeft [B] van haar recht van vruchtgebruik afstand gedaan.
3.9 Op 3 november 2004 is [B] overleden.
3.10 Bij brief van 7 december 2004 heeft pachter aan verpachters meegedeeld gebruik te maken van zijn recht van koop.
3.11 [C] heeft haar aandeel in de onder 3.5 bedoelde percelen aan pachter verkocht voor € 35.000,— en bij notariële akte van 21 maart 2005 geleverd.
4 Beoordeling van het geschil in hoger beroep
4.1 Het hof zal de grieven zoveel mogelijk gezamenlijk bespreken.
4.2 Per 1 september 2007 is met de artikelen 7:311 e.v. Burgerlijk Wetboek een nieuwe wettelijke regeling van de pacht in werking getreden en is de Pachtwet vervallen. Omdat tussen oud en nieuw recht geen voor de onderhavige zaak relevant verschil bestaat, behoeft de vraag welk recht volgens het overgangsrecht van toepassing is, geen bespreking.
4.3 De kern van het tussen partijen bestaande geschil betreft het criterium aan de hand waarvan de door pachter in het kader van de uitoefening van zijn recht van koop aan verpachters verschuldigde prijs dient te worden bepaald. In eerste aanleg heeft pachter zich op het standpunt gesteld dat de inhoud van de “pachtwijzigingsovereenkomst” van 17 maart 1993 bepalend is, maar dat standpunt heeft hij inmiddels laten varen (uitdrukkelijk zijn akte van 18 december 2007 onder 3). Beide partijen gaan er thans vanuit dat het aankomt op de betekenis van het begrip “agrarische waarde”, zoals dat in de pachtovereenkomst van 29 december 1969 voorkomt.
4.4 Verpachters stellen zich op het standpunt dat onder dit begrip “agrarische waarde” moet worden verstaan de waarde in het economisch verkeer in onverpachte staat. Subsidiair voeren zij aan dat – zo begrijpt het hof – tussen de partijen bij de pachtovereenkomst van 29 december 1969 een misverstand omtrent het begrip “agrarische waarde” heeft bestaan en dat in verband daarmee moet worden aangenomen dat geen wilsovereenstemming over de inhoud van dat begrip bestond.
4.5 De pachtkamer in eerste aanleg heeft aansluiting gezocht bij het begrip “agrarische waarde” zoals dat bij de toepassing van het successierecht wordt gebezigd en voor het eerst voorkomt in de resolutie van de staatssecretaris van Financiën van 25 augustus 1965, nr. D 5/4310, Vakstudie Nieuws 6 oktober 1965, nr. 17, te weten de waarde, die aan een goed kan worden toegekend als daarvoor geen hogere prijs zou kunnen worden bedongen dan de prijs welke een opvolger in het bedrijf voor het goed zou kunnen betalen, waarbij een nog juist lonende exploitatie mogelijk zou zijn.
4.6 Terzake van de tegen dit oordeel gerichte grieven moet worden voorop gesteld dat het bij de uitleg van het begrip “agrarische waarde” in artikel 10 van Pro de pachtovereenkomst van 29 december 1969 aankomt op de zin die de handelende partijen redelijkerwijs aan dat begrip hebben mogen toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. In dit verband is van belang dat de bepaling van artikel 10 bestemd Pro was om te gelden ná het overlijden van [A] en [B], zodat die bepaling naar haar aard mede bestemd was om de rechtspositie te beïnvloeden van personen – namelijk de erfgenamen van [A] en [B] náást pachter – die bij de totstandkoming van de overeenkomst niet waren betrokken. In verband met dit laatste komt een bijzonder gewicht toe aan argumenten voor een uitleg van artikel 10 naar Pro objectieve maatstaven. Daar komt nog bij dat de tekst van de overeenkomst van 29 december 1969 onder verantwoordelijkheid van een notaris tot stand is gekomen, zodat behoort te worden verondersteld dat de bedoeling van partijen min of meer zorgvuldig in de tekst van de overeenkomst is verwoord.
4.7 Voor zover verpachters zich op het standpunt stellen dat de inhoud van het begrip “agrarische waarde” in de context van het fiscale recht niet zonder meer beslissend kan zijn voor de uitleg van de bepaling van bedoeld artikel 10, is dat standpunt zonder meer juist, maar anders dan verpachters leest het hof in het bestreden vonnis niet dat de pachtkamer in eerste aanleg van een andere opvatting is uitgegaan. De pachtkamer in eerste aanleg heeft geoordeeld dat het voor de hand ligt dat “aangesloten is” bij bedoeld fiscaal begrip.
4.8 Wat betreft de vraag of die uitleg juist is, acht het hof in het bijzonder het navolgende van belang:
a. Naar uit een algemeen toegankelijke bron volgt, heeft bedoelde resolutie van de Staatssecretaris van Financiën binnen het notariaat destijds ruime aandacht gekregen. Het hoofdbestuur van de toenmalige Broederschap der Notarissen in Nederland heeft begin 1966 naar aanleiding van de resolutie met de Staatssecretaris van Financiën gecorrespondeerd, welke briefwisseling in maart 1966 gepubliceerd is in het Correspondentie-blad van de Broederschap. Gelet hierop was de notaris onder wiens verantwoordelijkheid de tekst van 29 december 1969 tot stand is gekomen, van de inhoud van die resolutie hoogstwaarschijnlijk op de hoogte.
b. Het behoorde en behoort tot de taak van een notaris om zich rekenschap te geven van de fiscale gevolgen van een transactie en partijen daarover voor te lichten. Het ligt daarom voor de hand dat de notaris zich bij gelegenheid van het redigeren van de overeenkomst van 29 december 1969 daadwerkelijk rekenschap heeft gegeven van de inhoud van bedoelde resolutie en dus ook van het begrip “agrarische waarde” zoals dat in die resolutie voorkomt.
c. Bedoelde resolutie betreft niet een op zichzelf staande fiscale vraag, maar moet klaarblijkelijk worden bezien tegen de achtergrond van een destijds in de samenleving, waaronder de politiek, bestaande bezorgdheid over de consequenties van de afschaffing van de prijsbeheersing en landbouwkundige toetsing bij de overdracht van landbouwgronden, zoals daarin tot 1 januari 1963 door de Wet vervreemding landbouwgronden werd voorzien. Met name bestond er in brede kring bezorgdheid over stijgende prijzen en de gevolgen daarvan voor de financierbaarheid van bedrijfsopvolging in de landbouw. De partijen bij de overeenkomst van 29 december 1969 moeten van een en ander op de hoogte zijn geweest en in verband met hun betrokkenheid bij de landbouw ligt het voor de hand dat zij die bezorgdheid hebben gedeeld.
d. Bedoelde resolutie vermeldt “dat bij overdrachten van land- en tuinbouwbedrijven door ouders aan kinderen de bepaling van de koopprijs veelal in sterke mate wordt beïnvloed door de overweging dat de opvolger het bedrijf zal voortzetten en daartoe slechts in staat zal zijn, als hem een nog juist lonende exploitatie wordt mogelijk gemaakt”. Tegen de achtergrond van de zojuist bedoelde bezorgdheid en de persoonlijke omstandigheden waarin [A] en pachter destijds verkeerden – waarbij, zoals in de stellingen van pachter besloten ligt en door verpachters niet wordt betwist, pachter de beoogde opvolger in het bedrijf van [A] was – ligt het voor de hand dat de door de resolutie vermelde overweging ook die van [A] en pachter was en dus ook dat zij, al dan niet mede naar aanleiding van voorlichting door de notaris, een waardebegrip als dat van de resolutie op het oog hebben gehad. Dat de overeenkomst niet het volledige bedrijf van [A] betrof, maar slechts een deel daarvan en wel losse grond, doet daaraan niet af, omdat bedoelde overweging in geval van gedeeltelijke bedrijfsoverdracht evenzeer voor de hand ligt.
e. Weliswaar was het de duidelijkheid ten goede gekomen wanneer de notaris in de tekst van de overeenkomst van 29 december 1969 een uitdrukkelijke verwijzing naar de resolutie van 25 augustus 1965 had opgenomen, maar uit het ontbreken van een dergelijke uitdrukkelijke verwijzing kan niet worden afgeleid dat partijen een ander waardebegrip (zoals de waarde in vrij opleverbare staat) op het oog hadden. Buiten de context van het successierecht heeft het begrip “agrarische waarde” immers niet een vaststaande betekenis.
f. Indien partijen wél een ander waardebegrip op het oog zouden hebben gehad, lag het tegen de achtergrond van hetgeen onder a en b is overwogen, voor de hand dat de notaris onder wiens verantwoordelijkheid de tekst van de overeenkomst tot stand kwam, zich realiseerde dat verwarring dreigde met het begrip “agrarische waarde” in de zin van de resolutie, zodat het in dat geval zijn taak was om te expliciteren dat partijen een dergelijk ander waardebegrip op het oog hadden. Dat hij dat niet heeft gedaan is te meer een aanwijzing dat partijen hebben willen aansluiten bij het waardebegrip uit de resolutie.
4.9 Gelet op vorenstaande overwegingen – die alle passen in een uitleg naar objectieve maatstaven zoals onder 4.6 bedoeld – acht het hof de door de pachtkamer in eerste aanleg gegeven uitleg van artikel 10 van Pro de pachtovereenkomst van 29 december 1969 voorshands juist. De feiten en omstandigheden waarop verpachters zich voor hun standpunt beroepen – waaronder de gang van zaken rond de “pachtwijzigingsovereenkomst” van 17 maart 1993 – leveren geen eenduidige aanwijzingen voor een andere uitleg van bedoeld artikel 10 op Pro en kunnen derhalve niet tot een andere beslissing leiden. Waar verpachters zich erop beroepen dat pachter geen bedrijfsopvolger heeft en binnenkort zijn bedrijf zal beëindigen, zien zij eraan voorbij dat het bij de uitleg van de overeenkomst van 29 december 1969 erom gaat dat pachter destijds (dus anno 1969) de bedrijfsopvolger van [A] was, nog daargelaten dat pachter aanvoert dat hij thans ook zelf een bedrijfsopvolger heeft en zijn bedrijf voorlopig nog niet wil beëindigen.
4.10 Het subsidiaire standpunt van verpachters dat tussen de partijen bij de overeenkomst van 29 december 1969 een misverstand omtrent het begrip “agrarische waarde” heeft bestaan, is in het geheel niet met feitelijke stellingen geconcretiseerd, zodat daaraan voorbij moet worden gegaan.
4.11 De pachtkamer in eerste aanleg heeft bij het vonnis van 1 maart 2006 kenbaar gemaakt voornemens te zijn om drie met name genoemde deskundigen te benoemen, alsmede om “ten laste van pachter” een voorschot van € 4.000,— te bepalen. Bij dit vonnis zijn partijen in de gelegenheid gesteld zich omtrent de voorgestelde deskundigen en omtrent het te betalen voorschot uit te laten. Partijen hebben dat vervolgens beiden bij akte gedaan, waarbij pachter heeft verzocht het voorschot bij helfte met verpachters te mogen delen. Bij het vonnis van 26 april 2006 heeft de pachtkamer in eerste aanleg vervolgens deskundigen benoemd en een voorschot van € 4.000,— vastgesteld, € 2.000,— ten laste van pachter en € 1.000,— ten laste van elk van geïntimeerden. Bij het vonnis van 13 december 2006 heeft de pachtkamer in eerste aanleg vastgesteld dat verpachters geweigerd hebben het hen opgelegde voorschot te voldoen en heeft die kamer vervolgens aansluiting gezocht bij de door pachter aan [C] betaalde prijs (vergelijk hiervoor onder 3.11).
4.12 In de grieven onderkent het hof tegen deze beslissingen – afgezien van bezwaren die voortbouwen op het, hiervoor besproken, standpunt van verpachters met betrekking tot de uitleg van het begrip “agrarische waarde” – in essentie uitsluitend de volgende twee bezwaren:
1. Het voorschot had geheel ten laste van pachter moeten worden gebracht, omdat deze de eisende partij is (toelichting op grief 7).
2. De pachtkamer in eerste aanleg heeft (zo begrijpt het hof) het beginsel van hoor en wederhoor geschonden door terug te komen op haar in het vonnis van 1 maart 2006 weergegeven voornemen om pachter met het voorschot te belasten; zij had eerst verpachters in de gelegenheid moeten stellen om zich daarover uit te laten (slot van toelichting op grief 8).
4.13 Het hiervoor onder 1 bedoelde bezwaar is onjuist, omdat volgens artikel 195 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering de rechter “in verband met de omstandigheden van het geding” kan afwijken van de hoofdregel dat de eisende partij met het voorschot wordt belast. Voor zover nodig verenigt het hof zich met de beslissing van de pachtkamer in eerste aanleg op dit punt.
4.14 Ook het onder 2 bedoelde bezwaar is ten onrechte. In het vonnis van 1 maart 2006 had de pachtkamer in eerste aanleg nog geen (definitieve) beslissing omtrent het voorschot gegeven, maar had partijen in de gelegenheid gesteld om zich over het te betalen voorschot uit te laten. Tegen de achtergrond van de inhoud van genoemd artikel 195 dienden Pro verpachters rekening te houden met de mogelijkheid dat zij geheel of gedeeltelijk met het voorschot zouden worden belast. Indien zij daartegen bezwaar hadden, waren zij in de gelegenheid om dat in hun naar aanleiding van het vonnis van 1 maart 2006 genomen akte te laten weten. Van een schending van het beginsel van hoor en wederhoor is dan ook geen sprake.
4.15 In zoverre falen derhalve de grieven.
4.16 De grieven die verpachters richten tegen het dictum van het vonnis van 13 december 2006 en tegen de beslissing omtrent de proceskosten, bouwen op de overige grieven voort en missen in zoverre zelfstandige betekenis. Voor zover verpachters met het slot van grief 9 (“afgezien van het feit, dat van een reconventie geen sprake is geweest”) de bedoeling zouden hebben gehad om een zelfstandig bezwaar tegen de beslissing omtrent de proceskosten te formuleren, is dat bezwaar ten onrechte, omdat de pachtkamer in eerste aanleg terecht in de slotsom van de conclusie van antwoord een vordering in reconventie heeft gelezen. Volgens die slotsom diende de pachtkamer in eerste aanleg immers iets anders toe te wijzen dan door pachter in conventie was gevorderd.
4.17 In verband met de omstandigheid dat de hiervoor onder 4.8 sub a bedoelde omstandigheid weliswaar blijkt uit een algemeen toegankelijke bron, maar verpachters zich daarover nog niet hebben uitgelaten, zal het hof – voordat het definitief beslist – hen in de gelegenheid stellen om zich uit te laten omtrent die omstandigheid en het mede naar aanleiding van die omstandigheid voorshands gegeven oordeel. Het hof verwijst in dit verband naar het arrest van de Hoge Raad van 8 februari 2008, NJ 2008, 92. Pachter zal desgewenst bij antwoordakte kunnen reageren. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
5 Beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
verwijst de zaak naar de rol van 10 juni 2008 voor akte aan de zijde van verpachters voor het onder 4.17 bedoelde doel;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. Valk, Olthof en Van Daalen en de raden mr. ing. Jansens van Gellicum en ir. Duenk, en is in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 13 mei 2008.