Uitspraak
29 april 2008
derde civiele kamer
zaaknummer 104.002.904
rolnummer (oud) 2006/1215
G E R E C H T S H O F T E A R N H E M
Arrest
in de zaak van:
1. [appellant sub 1]
wonende te [woonplaats],
2. [appellant sub 2],
3. [appellante sub 3],
beiden wonende te [woonplaats]
appellanten,
procureur: mr. L. Paulus,
tegen:
1. [geïntimeerde sub 1],
2. [geïntimeerde sub 2],
beiden wonende te [woonplaats], België,
geïntimeerden,
procureur: mr. J.M. Bosnak.
1 Het geding in eerste aanleg
Voor de procedure in eerste aanleg wordt verwezen naar het vonnis van de rechtbank Zutphen van 3 mei 2006, gewezen tussen appellanten (hierna tezamen ook te noemen: [appellanten]; appellante sub 1 is hierna ook te noemen: [appellant sub 1] en appellanten sub 2 en 3: [appellanten sub 2 en 3]) als eisers en geïntimeerden (hierna ook te noemen: [geïntimeerden]) als gedaagden. Een fotokopie van dat vonnis is aan dit arrest gehecht.
2 Het geding in hoger beroep
2.1 [appellanten] hebben bij exploot van 2 augustus 2006 aangezegd van het vonnis van 3 mei 2006 in hoger beroep te komen, met dagvaarding van [geïntimeerden] voor dit hof.
2.2 Bij memorie van grieven hebben [appellanten] zes grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en toegelicht, hebben zij bewijs aangeboden en nieuwe producties in het geding gebracht, en hebben zij gevorderd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw recht doende, bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad,:
- primair: [geïntimeerde] zal veroordelen de door [appellanten] geleden, door het hof in goede justitie te bepalen, schade te vergoeden,
- subsidiair: de tussen partijen gesloten overeenkomst zodanig te wijzigen dat de koopprijs wordt verminderd met een door het hof in goede justitie te bepalen bedrag, en voorts
[geïntimeerden] zal veroordelen tot betaling van een, door het hof in goede justitie te bepalen bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten, alsmede de wettelijke rente vanaf 1 juli 2004 tot aan de dag der algehele voldoening althans een door het hof in goede justitie te bepalen rente vanaf een door het hof in goede justitie te bepalen datum tot de dag der algehele voldoening, althans een door het hof in goede justitie te treffen voorziening, een en ander met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van beide instanties en onder terugbetaling van al hetgeen [appellanten] ter voldoening aan het bestreden vonnis hebben voldaan, met rente vanaf de dag van betaling tot de dag der voldoening.
2.3 Bij memorie van antwoord hebben [geïntimeerden] de grieven bestreden, en hebben zij bewijs aangeboden en een aantal producties in het geding gebracht. Zijhebben geconcludeerd dat het hof bij arrest, voorzover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [appellanten] in hun hoger beroep niet-ontvankelijk zal verklaren, althans de aangevoerde grieven ongegrond zal verklaren, met bekrachtiging van het bestreden vonnis en met veroordeling van [appellanten] in de kosten van [het hof begrijpt:] het hoger beroep.
2.4 Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en is arrest bepaald.
3 De vaststaande feiten
3.1 De rechtbank heeft in haar vonnis van 3 mei 2006 onder 2.1 t/m 2.13 feiten vastgesteld. Aangezien tegen deze vaststelling geen grieven zijn aangevoerd of bezwaren zijn geuit, zal het hof in hoger beroep ook van die feiten uitgaan, aangevuld met enkele feiten die in deze procedure zijn komen vast te staan.
3.2 [geïntimeerden] waren eigenaar van het aan de [adres] gelegen landgoed [naam landgoed] (hierna ook: het landgoed), bestaande uit onder meer een omstreeks 1970 gebouwde woning, een ongeveer 100 jaar oude boerderij, een houten schuur met carport en enkele andere bijgebouwen, gelegen op een perceel van 4,25 hectare. Een deel van het perceel is ingericht als beeldentuin.
3.3 [geïntimeerden] hebben in 2002 het landgoed te koop aangeboden, waartoe zij makelaarskantoor De Landerije in de arm hebben genomen. Namens dit kantoor heeft [A.] bemiddeld bij de verkoop van het landgoed. De vraagprijs bedroeg aanvankelijk €1.650.000,- k.k.. De Landerije heeft ten behoeve van de verkoop een brochure uitgebracht.
3.4 Bij brief van 10 december 2002 hebben [appellanten sub 2 en 3] een bod van € 1.600.000,-- uitgebracht onder voorbehoud van financiering. Bij brief van 24 december 2002 hebben [appellanten sub 2 en 3] aan [geïntimeerden] meegedeeld dat na taxatie door Meeùs makelaardij op 17 december 2002, de ABN-Amrobank heeft besloten de aankoop van het landgoed niet te financieren en hebben zij een beroep gedaan op de ontbindende voorwaarde.
3.5 Bij brief van 14 januari 2003 hebben [appellanten sub 2 en 3] aan [geïntimeerden] meegedeeld dat de vrije verkoopwaarde van het landgoed was getaxeerd op € 1.375.000,--. Zij hebben [geïntimeerden] een woningruil voorgesteld met bijbetaling door [appellanten sub 2 en 3] van € 700.000,--.
3.6 In opdracht van [appellanten sub 2 en 3] hebben [B.] en [C.] van het bedrijfskundig adviesbureau voor de bouwnijverheid Blaak Advies B.V. (hierna ook: Blaak) het landgoed, onder meer met betrekking tot de bouwkundige staat daarvan, geïnspecteerd. Hierbij waren [appellant sub 2] en [D.] aanwezig.
Blaak heeft op 20 mei 2003 aan [appellanten sub 2 en 3] gerapporteerd en daarbij de kosten voor herstel/wijziging van de in het rapport genoemde gebreken begroot op een bedrag tussen ongeveer € 47.000,-- en € 66.000,--.
3.7 Bij brief van 8 juni 2003 hebben [appellanten sub 2 en 3] via [A.] wederom aan
[geïntimeerden] een woningruil met bijbetaling voorgesteld. [geïntimeerden] hebben dit aanbod afgewezen en hebben [appellanten sub 2 en 3] te verstaan gegeven dat zij met hen geen verdere onderhandelingen over de verkoop van het landgoed wensten te voeren.
3.8 Mede naar aanleiding van de taxatie van de waarde van het landgoed door een collega van [A.] op € 1.300.000,--/ € 1.350.000,-- hebben [geïntimeerden] de vraagprijs verlaagd naar € 1.500.000,--.
3.9 Nadat [geïntimeerden] hadden aangegeven niet meer met [appellant sub 2] verder te willen onderhandelen, heeft deze [appellant sub 1] gevraagd om voor hem de onderhandelingen voort te zetten. [appellant sub 1] heeft vervolgens in juli 2003 belangstelling getoond voor het landgoed en heeft het landgoed enkele malen bezocht. Bij één van die gelegenheden heeft hij samen met een door hem in de arm genomen bouwkundige en met [A.] een rondgang over het landgoed gemaakt om de bouwkundige staat van het landgoed te onderzoeken. Na die bezichtiging is hem het rapport van Blaak ter hand gesteld. [appellant sub 1] heeft vervolgens de door hem in de arm genomen bouwkundige desgevraagd meegedeeld dat hij geen behoefte (meer) had aan een schriftelijk rapport van de bevindingen van deze bouwkundige over de bouwkundige staat van het landgoed.
3.10 [appellant sub 1] heeft een bod van € 1.350.000,-- uitgebracht op het landgoed, dat door [geïntimeerden] is aanvaard. [appellant sub 1] en [geïntimeerden] hebben de op 6 augustus 2003 mondeling gesloten overeenkomst op 20 augustus 2003 schriftelijk vastgelegd.
3.11 artikel 5 van Pro deze overeenkomst bepaalt over de feitelijke levering, staat van het verkochte onder punt 5.1:
“(…) De feitelijke levering (aflevering) van het verkochte aan koper zal geschieden in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt, behoudens normale slijtage (…)”
Artikel 5.4 luidt:
“Koper heeft het recht het verkochte kort vóór de feitelijke levering in- en uitwendig te (doen) inspecteren.”
Artikel 5.5 luidt:
“Koper is voornemens het verkochte als volgt te gebruiken:
Als woonhuis met bijgebouwen, waaronder een atelier, kantoorruimte en voormalige beeldentuin, alles zoals bestaand. (…)”
Artikel 5.7 luidt:
Het is koper bekend dat de houten garage annex carport door de gemeente [...] wordt gedoogd, zoals is aangegeven in de brief van 8 november 2000. (…)
3.12 Artikel 11 lid 5 luidt Pro:
Voor zover aan verkoper bekend is in het registergoed geen ondergrondse olietank aanwezig. Wel is een sceptictank, voor het opslaan van vloeistoffen, aanwezig. Lozing van de fecaliën geschiedt op deze sceptictank. In de toekomst dient rekening gehouden te worden met kosten voor de huisaansluiting op de openbare riolering. Dit geldt ook voor de huisaansluiting op het openbare gasnet.
3.13 Artikel 12 van Pro de overeenkomst luidt:
“Verkoper staat er voor in aan koper met betrekking tot het verkochte die informatie te hebben gegeven die naar geldende verkeersopvattingen door hem ter kennis van koper behoort te worden gebracht. Koper aanvaardt uitdrukkelijk:
a. de resultaten van het onderzoek naar die feiten en omstandigheden die naar geldende verkeersopvattingen tot zijn onderzoeksgebied behoren, voor zijn risico komen.
Koper heeft – voorafgaande aan de totstandkoming van deze overeenkomst een bouwtechnokeuring laten uitvoeren en wordt daarmee geacht op de hoogte te zijn van de bouwtechnische staat. (…)”
3.14 Enkele maanden voor de levering van het landgoed aan [appellant sub 1] heeft hij samen met twee mannen het landgoed bezocht en bezichtigd. Aan [geïntimeerden] werd meegedeeld dat deze mannen de voorgenomen verbouwing van woning en boerderij op zich zouden nemen.
3.15 Bij notarieel verleden akte van 30 juni 2004 hebben [geïntimeerden] het landgoed aan [appellant sub 1] geleverd. [appellant sub 1] heeft diezelfde dag het landgoed voor dezelfde prijs aan [appellanten sub 2 en 3] doorgeleverd.
4 De motivering van de beslissing in hoger beroep
4.1 [appellanten] hebben onweersproken gesteld dat zij met [geïntimeerden], die in [woonplaats], België wonen, zijn overeengekomen dat de Nederlandse rechter (rechtbank Zutphen) bevoegd is kennis te nemen van dit geschil. In ieder geval vloeit de bevoegdheid van het hof in dit geval voort uit art. 24 EEX Pro-Vo, nu [geïntimeerden] ook in appel zijn verschenen zonder de bevoegdheid van de Nederlandse rechter te betwisten. Het hof is derhalve (internationaal) bevoegd.
4.2 Het gaat in deze zaak om het volgende. [geïntimeerden] hebben in 2002 – 2003 met [appellanten sub 2 en 3] onderhandeld over de verkoop van een aan [geïntimeerden] toebehorend huis met bijgebouwen en landgoed (hierna ook tezamen: het landgoed). [appellanten sub 2 en 3] hebben toen een rapport laten opmaken, onder meer over de bouwkundige staat (het rapport Blaak). Nadat deze onderhandelingen waren afgebroken omdat [geïntimeerden] niet langer met [appellanten sub 2 en 3] wensten te onderhandelen, hebben [appellanten sub 2 en 3] het landgoed laten kopen door [appellant sub 1], die het op de dag van levering heeft doorgeleverd aan [appellant sub 2]. [appellant sub 1] heeft niet kenbaar gemaakt dat hij optrad ten behoeve van [appellanten sub 2 en 3]
In deze procedure vorderen [appellanten], kort gezegd, schadevergoeding dan wel wijziging van de overeenkomst (verkoopprijs) op grond van non-conformiteit van het geleverde landgoed. Volgens hen vertoont het landgoed op diverse punten gebreken waardoor het niet voldoet aan de overeenkomst. Subsidiair beroepen zij zich op dwaling.
De rechtbank heeft de vorderingen van [appellanten] afgewezen.
Het hoger beroep richt zich tegen de beslissingen van de rechtbank dat ten aanzien van de gebreken ofwel te laat was geklaagd (grief 1), dan wel geen sprake was van een gebrek (grief 2), of niet was voldaan aan de onderzoeksplicht (grief 3) dan wel dat geen sprake was van schending van een mededelingsplicht aan de zijde van de verkoper (grief 4). Voorts richt het hoger beroep zich tegen het passeren door de rechtbank van het door [appellanten] gedane bewijsaanbod (grief 5). Grief 6 heeft naast de eerdere grieven geen zelfstandige betekenis.
De positie van [appellanten sub 2 en 3]
4.3 Het hof zal eerst de posities van [appellant sub 1] respectievelijk [appellanten sub 2 en 3] in deze procedure bespreken. Partijen bij de onderhavige koopovereenkomst zijn [geïntimeerden] en [appellant sub 1], die het landgoed vervolgens heeft door(verkocht en) geleverd aan [appellanten sub 2 en 3]. De rechtbank heeft in haar vonnis van 3 mei 2006 overwogen (rechtsoverweging 5.1) dat [appellanten sub 2 en 3] tegenover [geïntimeerde] niet als contractspartij kunnen worden aangemerkt en dat zij om die reden niet-ontvankelijk zijn in hun vorderingen jegens
[geïntimeerden].
Tegen deze rechtsoverweging en de daaruit voortvloeiende niet-ontvankelijk verklaring in het dictum is geen (voldoende duidelijke) grief gericht, zodat ook in hoger beroep ervan moet worden uitgegaan dat [appellanten sub 2 en 3] niet-ontvankelijk zijn in hun vorderingen, voor zover deze zijn gegrond op de koopovereenkomst. De rechtbank heeft in rechtsoverweging 5.48 van het bestreden vonnis voorts geoordeeld dat de vordering van [appellanten sub 2 en 3] voorzover gegrond op onrechtmatige daad diende te worden afgewezen, omdat zij hun stellingen terzake onvoldoende concreet hadden onderbouwd. Tegen dit oordeel is evenmin een grief gericht.
Ter beoordeling staan derhalve uitsluitend de vorderingen van [appellant sub 1] jegens [geïntimeerden]
[appellant sub 1] heeft gesteld dat hij door [appellanten sub 2 en 3] is aangesproken wegens (dezelfde) non-conformiteit van het door [appellant sub 1] aan hen verkochte en geleverde landgoed. Vaststaat dat [appellant sub 1] het landgoed in eigen naam, maar in opdracht van [appellanten sub 2 en 3] heeft gekocht en dezelfde dag aan laatstgenoemden heeft doorgeleverd.
4.4 Het hof merkt op dat ingevolge art. 7:419 BW Pro de derde (hier: [geïntimeerden]) in een zodanig geval van bedekte middellijke vertegenwoordiging “binnen de grenzen van hetgeen omtrent zijn verplichting tot schadevergoeding overigens uit de wet voortvloeit”, jegens de wederpartij (hier: [appellant sub 1]) mede gehouden tot vergoeding van typische contractsschade die de lastgever (hier: [appellanten sub 2 en 3]) door de tekortkoming heeft geleden. Schade van de lastgever die voor de wederpartij van de lasthebber niet voorzienbaar was, is daarom in de verhouding tussen lasthebber en wederpartij niet voor vergoeding vatbaar.
Ook uit dit in de wet geregelde recht van de lasthebber om van de wederpartij de hier bedoelde schade te vorderen volgt het belang van [appellant sub 1] bij de tegen [geïntimeerden] ingestelde vorderingen, zodat [appellant sub 1] daarin ontvankelijk is.
Toerekening kennis van lastgever aan lasthebber
4.5 Kenmerkend voor deze zaak is dat de aanvankelijk door [appellanten sub 2 en 3] gevoerde en later afgebroken onderhandelingen over de koop van het landgoed, zonder dat [geïntimeerden] hiervan op de hoogte waren ten behoeve van [appellanten sub 2 en 3] zijn voortgezet door [appellant sub 1]. Deze heeft de koopovereenkomst uiteindelijk in eigen naam gesloten, maar ten behoeve van [appellanten sub 2 en 3] aan wie het landgoed dezelfde dag is doorgeleverd. Zoals ook de rechtbank – in appel niet bestreden – heeft overwogen (rechtsoverweging 5.1), dient onder deze omstandigheden de wetenschap van [appellanten sub 2 en 3] over (onder meer) de staat van onderhoud en de bouwkundige staat van het landgoed aan [appellant sub 1] te worden toegerekend.
Omvang van het hoger beroep
4.6 Onder de grieven zijn zowel algemene (rechts)klachten opgenomen, als op (het oordeel van de rechtbank over) specifieke gebreken gerichte klachten. Gelet op die algemene klachten, zal het hof hierna aangeven tegen de achtergrond van welke rechtsregels het hof de door [appellant sub 1] in de memorie van grieven aan de orde gestelde gebreken zal beoordelen.
4.7 Art. 7:23 lid Pro 1, eerste volzin, BW bepaalt dat de koper geen beroep op non-conformiteit meer toekomt indien hij de verkoper daarvan niet binnen bekwame tijd nadat hij het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijs had moeten ontdekken. Deze klachtplicht dient mede ertoe de verkoper in zoverre te beschermen dat deze erop moet kunnen rekenen dat de koper die meent dat de geleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, dit met spoed aan de verkoper meedeelt (HR 23 november 2007, RvdW 2007, 996). In het geval van een niet-consumentenkoop dient de vraag of de kennisgeving binnen bekwame tijd is geschied te worden beantwoord onder afweging van alle betrokken belangen en met in achtneming van alle relevante omstandigheden, waaronder het antwoord op de vraag of de verkoper nadeel lijdt door de lengte van de in acht genomen klachttermijn (HR 29 juni 2007, RvdW 2007, 636). In dit verband kan van de koper worden verlangd dat hij de hem afgeleverde zaak op haar conformiteit onderzoekt en, wanneer hij tekortkomingen constateert, de verkoper daarvan binnen bekwame tijd op de hoogte stelt. De behoefte aan enig beraad of onderzoek kan daarbij een rol spelen (MvA II, Parl. Gesch. Boek 3, p. 162). Het door de koper te verrichten onderzoek dient door de koper te worden ingesteld en uitgevoerd met de voortvarendheid die gelet op de omstandigheden van het geval in redelijkheid van hem kan worden gevergd, in welk verband onder meer van belang kunnen zijn de aard en waarneembaarheid van het gebrek, de wijze waarop dit aan het licht treedt, en de deskundigheid van de koper (HR 29 juni 2007, RvdW 2007, 636). De in artikel 7:23 BW Pro besloten liggende onderzoeksplicht en mededelingsplicht kunnen in beginsel niet betrokken worden op de periode voorafgaande aan het moment dat de verkoper zijn prestatie verricht. Dit kan anders liggen indien de verkoper voorafgaande aan het moment van levering aan de schuldeiser gelegenheid biedt tot inspectie van de af te leveren zaak, in welk geval de schuldeiser in de regel ter zake van de door hem bij deze inspectie ontdekte gebreken terstond zal hebben te protesteren (HR 13 juli 2007, NJ 2007, 408). De koper moet stellen en zonodig bewijzen dat en op welke wijze hij tijdig en op een voor de verkoper kenbare wijze heeft geklaagd over de tekortkoming. De – ook in art. 6:89 BW Pro neergelegde – klachtplicht geldt ook voor vorderingen uit onrechtmatige daad, voorzover feitelijk gegrond op het niet-beantwoorden van de afgeleverde zaak aan de overeenkomst. (HR 23 november 2007, RvdW 2007, 996).
4.8 [appellant sub 1] heeft in eerste aanleg gesteld – en [geïntimeerde] heeft betwist – dat zij [geïntimeerden] bij brief van 13 september 2004 op de hoogte hebben gesteld van de door hen geconstateerde gebreken. Van deze brief heeft [appellant sub 1] toen geen afschrift in het geding gebracht. Om die reden is de rechtbank aan deze stelling als onvoldoende onderbouwd voorbijgegaan en zij heeft de – wel in het geding gebrachte aangetekend verzonden brief van 30 september 2004, waarin een overzicht van geconstateerde gebreken is opgenomen, tot uitgangspunt genomen (rechtsoverweging 5.3). Voor zover [appellant sub 1] bij memorie van grieven opnieuw stelt dat zij [geïntimeerde] reeds bij brief van 13 september 2004 hebben aangeschreven over de geconstateerde gebreken, gaat het hof hieraan voorbij, omdat [appellant sub 1] met deze enkele, niet met stukken onderbouwde stelling, gelet op de reeds in eerste aanleg gedane betwisting door [geïntimeerden], niet heeft voldaan aan de in verband met art. 7:23 lid 1 BW Pro op de koper rustende stelplicht. [appellant sub 1] heeft op dit punt ook geen gespecificeerd bewijsaanbod gedaan.
Evenals de rechtbank neemt het hof derhalve de brief van 30 september 2004 als uitgangspunt bij de beoordeling van de vraag of tijdig is geklaagd over de in die brief vermelde gebreken.
4.9 Voorzover onder grief 1 wordt betoogd dat de klachtplicht van 7:23 BW niet geldt voor een vordering tot wijziging van de koopprijs op de voet van art. 6:230 lid 2 jo Pro 6:228 BW, faalt zij. De desbetreffende vorderingen van [appellant sub 1] zijn immers feitelijk gegrond op het niet-beantwoorden van de geleverde zaak aan de overeenkomst (vgl. HR 23 november 2007, RvdW 2007, 996). In het midden kan blijven of dit anders ligt voorzover [appellant sub 1] ten aanzien van de in hoger beroep aan het hof voorgelegde gebreken stelt dat sprake was van bedrog, nu de klachtplicht bij de beoordeling van deze gebreken geen rol speelt.
4.10 Voorzover [appellant sub 1] onder grief 1 in het algemeen stelt dat hij uit de mededelingen van [geïntimeerde] ten aanzien van de reeds gemelde gebreken mocht afleiden dat het melden van de later ontdekte gebreken geen zin had, en hij op grond van art. 6:83 sub b en Pro c BW niet langer verplicht was om ook over de nieuwe gebreken binnen bekwame tijd te klagen, faalt de grief. Nog daargelaten dat deze bepalingen betrekking hebben op de vraag of voor het intreden van verzuim steeds een ingebrekestelling nodig is en zij dus de verplichting om op straffe van verval van aanspraken wegens bepaalde gebreken tijdig te klagen (art. 6:89/7:23 BW) op zichzelf in stand laten, stookt deze opvatting niet met het stelsel van art. 7:23 BW Pro, waarin de in art. 7:23 lid 2 BW Pro neergelegde verjaringstermijn begint te lopen vanaf de binnen bekwame tijd te geven kennisgeving van het gebrek. De opvatting van [appellant sub 1] brengt mee dat de verjaringstermijn ten aanzien van de later ontdekte gebreken niet gaat lopen, hetgeen, mede gezien de bij deze verjaring betrokken belangen van de verkoper, niet kan worden aanvaard. Daarnaast blijft voor de verkoper van belang te weten ten aanzien van welke (nieuwe) gebreken de koper zich op non-conformiteit beroept, bijvoorbeeld in verband met het verweer dat het desbetreffende gebrek ten tijde van de levering nog niet bestond.
4.11 Indien de koper tijdig heeft geklaagd, komt de beoordeling van het beroep op non-conformiteit aan de orde. Daarbij geldt het volgende. Een gekochte zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst, indien zij niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Welke eigenschappen de koper op grond van de overeenkomst mag verwachten, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Soms zal op de koper een onderzoeksplicht kunnen rusten, bij niet-naleving waarvan de koper geen beroep op non-conformiteit toekomt. Wat de koper mag verwachten wordt voorts beïnvloed door eventuele mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan. Onder omstandigheden rust op de verkoper een mededelingsplicht. De koper mag verwachten dat de zaak (de woning) de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen (art. 7:17 lid 2 BW Pro).
Over hem bekende ernstige gebreken die aan een normaal gebruik in de weg staan, moet de verkoper in het algemeen ook ongevraagd mededelingen doen.
4.12 [appellant sub 1] stelt dat hij op grond van de overeenkomst mocht verwachten dat geen ander onderhoud/herstel nodig zou zijn dan het in het rapport Blaak genoemde onderhoud/herstel. Volgens hem houdt artikel 12 van Pro de koopovereenkomst een garantie van de verkopers in, dat geen andere dan de in het rapport genoemde gebreken bestaan.
[geïntimeerden] stellen dat de bepaling, met het oog op de voor de koop geconstateerde gebreken en het gebrek aan onderhoud, in de overeenkomst is opgenomen teneinde latere discussies ten aanzien van de bouwkundige staat te voorkomen en dat gebreken die bij het verrichte onderzoek niet zijn ontdekt, voor rekening van de koper blijven.
Het hof overweegt dat de vraag of de verkoper(s) de afwezigheid van niet in het rapport Blaak genoemde (verborgen) gebreken garanderen een vraag is van uitleg van de overeenkomst. Bij die uitleg komt het aan op hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen.
Naar het oordeel van het hof mocht [appellant sub 1] niet redelijkerwijs verwachten dat artikel 12 van Pro de koopovereenkomst de gestelde garantie inhoudt. De redactie van het beding, dat weergeeft welke risico’s de koper aanvaardt en geen beperkingen bevat omtrent de wetenschap over de bouwtechnische staat, wijst erop dat het gaat om een ten gunste van de verkoper opgesteld beding dat – nadat de verkoper de koper in de gelegenheid heeft gesteld onderzoek te verrichten – het risico voor eventuele bouwkundige gebreken op de koper legt. Het hof neemt hierbij in aanmerking dat in dit geval het onderzoek van het landgoed - zowel het onderzoek van Blaak als de door [appellant sub 1] geregelde inspectie - aan de zijde van de kopers was georganiseerd. [appellant sub 1] mocht redelijkerwijs niet verwachten dat [geïntimeerde] de afwezigheid garandeert van andere gebreken dan welke naar voren komen uit onderzoek dat niet door haar is geregeld. De omstandigheid dat, gelet op de leeftijd van het huis, in dit geval een ouderdomsclausule ontbrak maakt dit niet anders. Het hof is, met de rechtbank, van oordeel dat [appellant sub 1] zich op grond van dit beding met betrekking tot gebreken van bouwkundige aard in beginsel niet kan beroepen op non-conformiteit.
Beoordeling van de afzonderlijke gebreken
Het dakwerk/de dakkapellen
Het ontbreken van dragers van de dakconstructie
4.13 [appellant sub 1] heeft aangevoerd dat zij ten aanzien van het ontbreken van de dragers van de dakconstructie hebben voldaan aan hun onderzoeksplicht, nu dit gebrek pas na het verwijderen van twee houten platen aan het licht kwam en zulk destructief onderzoek niet voorafgaand aan de koop door de (aspirant-)koper kon worden verricht.
Voorzover het beroep op non-conformiteit met betrekking tot dit gebrek niet reeds afstuit op art. 12 van Pro de koopovereenkomst, geldt het volgende. Gelet op hetgeen de rechtbank – in zoverre in appel niet bestreden – heeft overwogen, moet gezien de offertes van 3 september en 2 oktober 2004, de aankoopkeuring van 10 december 2004 en het rapport van bouwtechnisch bureau Bouwpartner-Van der Velden van 1 maart 2005 ervan worden uitgegaan dat in de eerste maanden na de levering, in ieder geval omstreeks 1 maart 2005 voor [appellant sub 1] kenbaar was dat een deel van de dakconstructie ontbrak. Over dit gebrek heeft hij pas bij brief van 4 januari 2006 geklaagd bij [geïntimeerden].
Aldus heeft [appellant sub 1] niet geklaagd binnen bekwame tijd als bedoeld in art. 7:23 lid 1 BW Pro, mede gelet op het belang van [geïntimeerde] om binnen redelijke termijn te weten in hoeverre volgens de koper de zaak gebreken kent.
Voorzover [appellant sub 1] met zijn enkele stelling dat in geen geval meer dan twee maanden is gewacht een gebrek te melden (memorie van grieven, nr.23) tevens op het onderhavige gebrek doelt, gaat het hof daaraan als – in het licht van voormelde producties – onvoldoende gemotiveerd voorbij.
Vorstschade aan het dak
4.14 Wat betreft de vorstschade aan het dak neemt het hof de overwegingen (rov. 5.9 vonnis d.d. 3 mei 2006) van de rechtbank over en maakt deze tot de zijne. [appellant sub 1] heeft ook niet (gemotiveerd) gesteld dat en waarom [geïntimeerden] ervan op de hoogte zouden dat de vaststelling van de verwachte levensduur door deskundige Blaak niet juist zou zijn, zodat de grief, voorzover daarin wordt betoogd dat [geïntimeerden] zulks had moeten meedelen, faalt.
Dakwerk en de dakkapellen
4.16 Bij memorie van grieven, onder 15 en 76, stelt [appellant sub 1] de gestelde gebreken aan het dakwerk en de dakkapellen aan de orde. Het hof begrijpt deze klachten, mede gezien de verwijzing naar de onder 76 genoemde verklaring van [E.] (prod. 7 bij dagvaarding) aldus, dat het daarbij gaat om de in eerste aanleg gestelde lekkages aan het dak en de dakkapellen van de woning. [E.] heeft verklaard dat hem bekend is dat het dak in de periode 2000-2001 zodanig slecht was dat het op meerdere plaatsen doorlekte. Bij conclusie van antwoord hebben [geïntimeerden] gesteld dat [E.] slechts twee maal in de privé-sfeer een bezoek heeft gebracht aan [geïntimeerde], dat hij nimmer een deskundig onderzoek aan de woning heeft verricht en dat de staat en onderhoud van het dak en lekkages daarbij niet ter sprake zijn gekomen. Volgens [geïntimeerden] doelt [E.] vermoedelijk op de vlek op het plafond die het gevolg was van een lekkage aan de badkamer, welke vlek tijdens de bezoeken van [E.] zichtbaar was. Dit gemotiveerde betoog is door [appellant sub 1] bij memorie van grieven niet weersproken. In het licht hiervan vormt de enkele (herhaalde) verwijzing bij memorie van grieven naar de verklaring van [E.] een onvoldoende onderbouwing van de stellingen dat eerder sprake was van lekkages aan het dak en de dakkapellen en dat [geïntimeerde] hiervan op de hoogte waren.
Voorzover de grieven (zie hiervoor, onder 4.6) aan het hof voorleggen of de volgens [appellant sub 1] na de koop ontdekte lekkages aan het dakwerk en de dakkapellen non-conformiteit opleveren, komen deze gebreken naar het oordeel van het hof op grond van art. 12 van Pro de koopovereenkomst voor risico van de koper (zie hiervoor, 4.12).
Riolering
Ondeugdelijkheid riolering en waterafvoeren ( zonken en excessieve wortelgroei); de aanwezigheid van een bezinkput in plaats van een sceptictank
4.17 Zoals ook de rechtbank heeft overwogen, is van de zijde van [geïntimeerden] (in de verkoopbrochure, door [A.] bij de bezichtiging en in de koopovereenkomst) in strijd met de waarheid aangegeven dat de afvoer van fecaliën niet naar een sceptictank plaatsvindt maar naar een bezinkput. [geïntimeerden] hebben gesteld dat riolering door middel van een bezinkput op een strikte wijze moet worden gebruikt en dat de problemen vermoedelijk ermee samenhangen dat [appellant sub 2] de riolering niet op de voor dit type afvoer juiste wijze heeft gebruikt. [geïntimeerden] hebben bij conclusie van antwoord (onder 102) gesteld dat zij aan [appellant sub 1] hebben meegedeeld hoe de riolering moest worden gebruikt. Dit is in appel niet (meer) betwist, zodat vaststaat dat [appellant sub 1] de desbetreffende gebruiksvoorschriften kende. Dat [appellant sub 2] hiervan eventueel niet op de hoogte was, speelt in de contractuele verhouding tussen [appellant sub 1] en [geïntimeerden] geen rol.
Voorzover [appellanten] aanvoeren dat de riolering met wortels doorgroeid was, is het hof met de rechtbank van oordeel dat de (stank)overlast zoals die zich heeft voorgedaan kennelijk ten tijde van de overdracht niet bestond. Niet betwist is immers dat tijdens de diverse bezichtigingen een dergelijke overlast niet kon worden opgemerkt.
Ook overigens heeft [appellant sub 1] niet gemotiveerd in hoeverre – los van de opgetreden (stank)overlast – het feit dat de afvoer naar bezinkputten verliep en niet naar een sceptic tank schade oplevert, met name in het licht van de omstandigheid dat [appellant sub 1], [A.] en [D.] hebben besproken dat ingevolge nieuwe wetgeving uiterlijk per 1 januari 2005 een aansluiting op de riolering moest worden gerealiseerd. Dit laatste is ook in art. 11 lid 5 van Pro de koopovereenkomst opgenomen en was [appellant sub 2], blijkens de brief van 20 maart 2003 waarin deze om ‘inzage in de offerte van de aanstaande verplichting van de aansluiting van de riolering’ vraagt, bekend. Voorzover [appellant sub 1] mocht betogen dat hij op grond van de overeenkomst mocht verwachten dat de riolering op het riool was aangesloten, ziet hij eraan voorbij dat in dit geval tussen partijen uitdrukkelijk was besproken dat nog geen aansluiting op het riool voorhanden was, dat zulks door de koper op grond van de wet voor 1 januari 2005 alsnog diende te worden gerealiseerd en dat in artikel 11 lid 5 uitdrukkelijk Pro is opgenomen (vetgedrukt) “In de toekomst dient rekening gehouden te worden met kosten voor de huisaansluiting op de openbare riolering.” [appellant sub 1] mocht derhalve niet verwachten dat een rioolaansluiting voorhanden was.
De (beelden)tuin
Het ontbreken van drainage in de tuin; gebrekkige afwatering in de tuin
4.18 De verkoopbrochure vermeldt “rondom het huis ligt een drainage”.
Daargelaten of de drassigheid op het landgoed is vastgesteld “rondom het huis” kunnen de vorderingen van [appellant sub 1] voorzover het dit gebrek betreft niet worden toegewezen op grond van het volgende. [geïntimeerden] hebben niet weersproken dat er geen drainage ligt, zodat in zoverre sprake is van non-conformiteit.
[appellant sub 2] heeft het landgoed bezocht in december 2002; hij heeft vervolgens een tuinman en een schilder het landgoed laten inspecteren. Daarna heeft hij het landgoed in verband met het door hem aan Blaak opgedragen onderzoek op 7 mei 2003 bezichtigd. Bij conclusie van antwoord hebben [geïntimeerden] gesteld dat het tijdens een bezoek van [appellant sub 2] aan de tuin had geregend en er door de plassen was gelopen. [appellant sub 1] heeft bij memorie van grieven betwist dat [appellant sub 2] de tuin onder vochtige weersomstandigheden heeft bezocht en heeft gesteld dat hij de situatie ter plekke onder zulke omstandigheden niet kende.
[appellant sub 1] heeft de tuin bezocht in de – uitzonderlijk warme – zomer van 2003. Na het sluiten van de koopovereenkomst, enkele maanden voor de levering op 30 juni 2004, heeft [appellant sub 1] het landgoed nog bezocht met enkele mannen in verband met de voorgenomen verbouwing.
Gelet op de omstandigheid dat het landgoed over een periode vanaf eind 2002 tot de levering medio 2004 diverse keren is bezocht door zowel [appellant sub 2] als [appellant sub 1], acht het hof niet aannemelijk dat zij het landgoed slechts in lange droogteperioden hebben bezocht. De gestelde drassigheid moet derhalve, zoals [geïntimeerden] aanvoeren, aan hen bekend zijn geweest. De stelling van [appellant sub 1] dat hij gezien de weersgesteldheid niet van de drassigheid van de beeldentuin op de hoogte was, had hij, gelet op het voorgaande, nader moeten onderbouwen, hetgeen hij evenwel heeft nagelaten. Ook het hof gaat derhalve ervan uit dat de gestelde gebrekkige afwatering aan [appellant sub 1] (dan wel [appellant sub 2], welke wetenschap aan [appellant sub 1] moet worden toegerekend, zie onder 4.5) voorafgaand aan de levering in 2004 bekend moet zijn geweest. Dit betekent dat zij op dat moment had moeten protesteren (zie hiervoor, onder 4.7).
Voorts blijkt, zoals ook de rechtbank heeft overwogen, uit het bij dagvaarding door [appellanten] overgelegde rapport van Bouwtechnisch bureau Bouwpartner-Van der Velden, dat drainage gelet op de grondstructuur niet lang effectief zal zijn. In dit licht heeft [appellant sub 1] zijn vordering tot schadevergoeding/koopprijsaanpassing voor wat betreft het ontbreken van in de verkoopbrochure vermelde drainage onvoldoende onderbouwd.
Verder overweegt het hof dat [appellant sub 1], zoals ook de rechtbank heeft overwogen en in appel niet is bestreden, tenminste op 1 maart 2005 bekend moet zijn geweest dat geen drainage voorhanden was. Niet kan worden gezegd dat [appellanten], die het gebrek eerst bij inleidende dagvaarding van 7 juni 2005 hebben genoemd, dit gebrek met bekwame spoed hebben gemeld. Hij heeft, ook in appel, geen omstandigheden gesteld die dit anders maken.
Het ontbreken van de vereiste vergunningen voor de verhardingen van de beeldentuin
4.19 [geïntimeerden] hebben bij conclusie van antwoord gesteld dat zowel [appellant sub 1] als [appellant sub 2] voor het sluiten van de overeenkomst navraag heeft gedaan bij de gemeente omtrent de status van de verhardingen en dat de gemeente hen heeft laten weten dat (ook) voor de verharding geen vergunning was verleend. Deze stelling heeft [appellant sub 1] in appel niet (meer) weersproken, zodat dit vaststaat. Nu [appellant sub 2] wist dat een vergunning ontbrak – welke wetenschap aan [appellant sub 1] moet worden toegerekend (zie onder 4.5) – is op dit punt geen sprake van non-conformiteit. Bovendien hadden [appellant sub 1] en [appellant sub 2] op het moment dat zij van de gemeente hoorden dat de desbetreffende vergunning ontbrak – vóór het sluiten van de overeenkomst – hierover moeten klagen (7:23 lid 1 BW). Gesteld noch gebleken is dat dit toen is gebeurd, zodat [appellant sub 1] – ook indien wel sprake zou zijn van non-conformiteit – te laat is met zijn klacht (zie ook hiervoor, onder 4.7).
De verzakking van het terrasstraatwerk
4.20 Dit gebrek is eerst gemeld in de brief van 4 januari 2006. [appellant sub 1] heeft niet gesteld wanneer dit gebrek werd ontdekt. De verzakking van terraswerk op zichzelf had – voorzover deze ten tijde van de levering reeds bestond, ofwel bij eerdere inspectie, ofwel bij de levering zelf moeten worden ontdekt, waarbij op dat moment had moeten worden geprotesteerd. Voorzover de verzakking nadien is opgetreden, kan het gebrek – nu [appellant sub 1] niet (gemotiveerd) heeft gesteld dat de verzakking voortvloeit uit een ander, ten tijde van de levering bestaand, gebrek – geen non-conformiteit opleveren. Dat het terras door [geïntimeerde] is aangelegd, is daartoe onvoldoende. Voor het oordeel over de non-conformiteit is immers de toestand ten tijde van de risico-overgang beslissend, in dit geval de levering op 30 juni 2004. Het hof gaat derhalve aan dit gestelde gebrek voorbij.
Elektra
De kortsluiting in het elektracircuit
4.21 Het hof begrijpt dat het bij het in de memorie van grieven, onder 75 genoemde gebrek, in het licht van de daarbij genoemde productie G2, gaat om de bij brief van 30 september 2004 en onder 8n van de dagvaarding bedoelde kortsluiting in het stroomcircuit in de tuin, vijverpartij en voormalig schapenhok. [appellant sub 1] heeft geen grief geformuleerd tegen de vaststelling door de rechtbank dat het hierbij om eenzelfde stroomcircuit gaat en derhalve om één en hetzelfde gebrek, zodat ook het hof hiervan uitgaat. Evenmin is bezwaar gemaakt tegen de vaststelling door de rechtbank dat deze elektra bij de levering in werking zijn getoond. Hierop stuit de grief af, voorzover deze inhoudt dat de elektra door kortsluiting bij de levering al defect waren. Voorzover het gaat om een – eerst door een latere kortsluiting bekend geworden – ondeugdelijkheid van de aanleg van de tuinverlichting, zoals vermeld in de offerte van Westman groep van 21 januari 2005, geldt dat nu zowel [appellant sub 2] als [appellant sub 1] in de gelegenheid zijn gesteld het landgoed vooraf met deskundigen te inspecteren, zij deze onkundige aanleg van de elektra toen hadden moeten constateren. Voorzover [appellant sub 1] stelt dat [geïntimeerden] een mededelingsplicht hebben geschonden, omdat zij van de ondeugdelijkheid van de aanleg van het circuit op de hoogte waren, is de overgelegde verklaring van [F.] – zelf geen elektricien – als onderbouwing van deze stelling onvoldoende. De stelling dat, zoals [F.] heeft verklaard, enkele jaren voordien kortsluiting is opgetreden en de toen ingeschakelde elektricien op dat moment het defect niet kon vinden, voldoet hiertoe evenmin.
Energie
Energiekosten
4.22 [geïntimeerde] heeft tijdens de onderhandelingen met [appellant sub 2] aan hem schriftelijk een ‘indicatie voor de vaste/periodieke kosten’ (prod. 5 bij dagvaarding) doen toekomen, waarin voor gas, water en elektriciteit een bedrag van € 5.900,= per jaar staat vermeld, hetgeen neerkomt op fl. 1.083 per maand. Volgens [appellant sub 1] is deze opgave onjuist en bedragen de energiekosten meer dan € 1.083 per maand. [appellant sub 1] heeft hierbij verwezen naar een historische afrekening. [geïntimeerden] hebben betwist dat zij onjuiste mededelingen hebben gedaan over de energielasten; zij hebben gesteld dat een mogelijke verklaring voor de – door [appellant sub 1] niet overgelegde - historische afrekening is dat zij met Nuon een geschil hebben gehad . Voorts hebben zij erop gewezen dat [appellant sub 2] mogelijk met meer mensen in de woning woont en een ander energieverbruik kunnen hebben.
Gelet op deze gemotiveerde betwisting door [geïntimeerden] en het desbetreffende oordeel van de rechtbank (rov. 5.34 van het eindvonnis van 3 mei 2006), had het op de weg van [appellant sub 1] gelegen om in hoger beroep (nadere) gegevens over te leggen over hun werkelijke energielasten en over de historische afrekening waarop zij zich beroepen, en om gemotiveerd te reageren op de stelling van [geïntimeerden] dat het persoonlijk gebruik van [appellant sub 2], onder meer doordat mogelijk meer mensen in de woning verblijven, afwijkt van dat van [geïntimeerden]. Zoals de rechtbank terecht in haar – in zoverre onbestreden – vonnis overweegt, wordt de hoogte van de energiekosten van een huishouden immers bepaald door onder meer het stookgedrag, de grootte van het huishouden, de prijs van de energie en de buitentemperatuur. De enkele (herhaalde) stelling van [appellant sub 1] bij memorie van grieven dat [geïntimeerden] omtrent de hoogte van de energiekosten niet de waarheid heeft gesproken, voldoet gelet op het voorgaande niet. Het hof gaat derhalve aan de klacht over de energielasten als onvoldoende gemotiveerd voorbij.
Het niet voldoen aan gemeentelijke en wettelijke nutsvoorzieningseisen
4.23 Het hof begrijpt dat [appellant sub 1] hiermee – los van de hiervoor besproken riolering – alleen doelt op de gemeentelijke gasaansluiting. Ook [geïntimeerden] hebben de memorie van grieven op dit punt aldus opgevat.
In artikel 11.5 van de koopovereenkomst is vermeld dat in de toekomst moet worden rekening gehouden met kosten voor de huisaansluiting op het openbare gasnet. In eerste aanleg heeft [appellant sub 1] op dit punt (alleen) gesteld dat sprake is van een ondeugdelijke plaatsing (locatie) van de gasaansluiting. Ook in appel is gesteld noch gebleken dat [appellant sub 1] met de plaats van de gasmeter niet bekend was. Zoals ook de rechtbank heeft overwogen, blijkt uit de offerte van de Westman groep van 21 januari 2005 nog wel dat [appellanten sub 2 en 3] de gasmeter wensten te laten verplaatsen, maar blijkt uit het latere rapport van Heiligers Installaties van 21 februari 2005 dat [appellant sub 2] aan Heiligers heeft laten weten de in de tuin geplaatste gasmeter aan te sluiten in verband met de aansluiting van de woning en het bijgebouw op aardgas. Kennelijk staat de locatie van de aardgasmeter niet aan de voorgenomen aansluiting in de weg. Het vonnis is in zoverre in appel niet (gemotiveerd) door [appellant sub 1] bestreden. [appellant sub 1] heeft in appel slechts betoogd dat op dit punt tijdig is geklaagd (memorie van grieven, nr. 15). Naar het oordeel van het hof heeft [appellant sub 1] aldus onvoldoende gemotiveerd dat het landgoed, voorzover het gaat om de plaats van de gasmeter, niet voldoet aan de overeenkomst, zodat het hof aan dit gestelde gebrek voorbijgaat.
De elektrische leiding naar de poort
4.24 In het midden kan blijven of, zoals [appellant sub 1] bij memorie van grieven stelt, het gestelde ontbreken van de elektrische leiding naar de poort meebrengt dat het landgoed in zoverre niet beantwoordt aan de overeenkomst. In verband met art. 7:23 lid 1 BW Pro dient de koper ([appellant sub 1]) te stellen en zonodig te bewijzen dat hij tijdig heeft geklaagd over de gestelde tekortkomingen (zie onder 4.7). Dit betekent dat hij (onder meer) moet stellen wanneer hij het gestelde gebrek, dat eerst bij brief van 4 januari 2006 is gemeld, heeft ontdekt. Zoals ook de rechtbank heeft overwogen, heeft [appellant sub 1] op dit punt niet aan de op hen rustende stelplicht voldaan. Ook in appel heeft hij zijn stellingen op dit punt niet nader gemotiveerd, zodat (ook) het hof aan dit gestelde gebrek voorbij gaat.
Het ontbreken van een geel lint ter aanduiding van de gasleiding van het gasbedrijf tot aan de meterkast
4.25 In het midden kan blijven of op dit punt sprake is van non-conformiteit. Met de rechtbank is het hof van oordeel dat dit gebrek op grond van de in art. 7:23 lid 1 BW Pro neergelegde onderzoeksplicht bij of direct na de levering had kunnen en moeten worden geconstateerd en vervolgens binnen bekwame tijd aan [geïntimeerden] had moeten worden gemeld. De melding bij brief van 4 januari 2006 is niet binnen deze termijn geschied, zodat de rechten van [appellant sub 1] terzake van een eventuele non-conformiteit op dit punt zijn vervallen.
Mankementen aan de cv-installatie
4.26 Naar het oordeel van het hof heeft [appellant sub 1] met betrekking tot dit gestelde gebrek niet voldaan aan zijn stelplicht. Het hof verwijst hierbij naar rov. 5.23 van het bestreden vonnis van de rechtbank en maakt deze overweging tot de zijne. Voorzover [appellant sub 1] zich beroept op volgens hem ter comparitie in eerste aanleg getoonde foto’s, overweegt het hof dat [appellant sub 1] deze foto’s in eerste aanleg, noch in appel in het geding heeft gebracht. De enkele, niet onderbouwde, stelling dat volgens Heijligers sprake was van een gevaarlijke situatie is in dit verband onvoldoende.
Lekkage in de badkamer behorend bij de ouderslaapkamer en de daaruitvoortvloeiende verrotting van de badkamervloer
4.27 Niet in geschil is dat de vochtplek op het plafond van de woonkamer, die het gevolg was van de lekkage in de badkamer behorend bij de ouderslaapkamer, tijdens een bezoek van [appellant sub 2] zichtbaar was en dat de lekkage en de vochtplek tussen [appellant sub 2] en [D.] zijn besproken. Deze wetenschap van [appellant sub 2] moet aan [appellant sub 1] worden toegerekend (zie onder 4.5), zodat in zoverre niet ter zake doet dat het plafond ten tijde van de bezichtiging door [appellant sub 1] was overgeschilderd. Volgens [appellant sub 1] heeft [D.] toen meegedeeld dat de lekkage was verholpen. Uit het in opdracht van [appellant sub 2] opgestelde rapport Blaak blijkt dat in de desbetreffende badkamer sprake is van matig tot slecht kitwerk.
Ook indien [D.], zoals [appellant sub 1] stelt, zou hebben meegedeeld dat de lekkage was verholpen, had deze mededeling van Blaak, gelet op de door [D.] gemelde eerdere lekkage, voor [appellant sub 1] aanleiding tot nader onderzoek moeten zijn. Daarbij komt dat in de bij bouwtechnorapport Bouwpartner-Van der Velden behorende offerte van installatiebureau Heijligers, die [appellant sub 1] ter onderbouwing van de gestelde gebreken mede aan zijn stellingen ten grondslag heeft gelegd, valt te lezen dat de lekkage van de douche wordt veroorzaakt door het lekken van naden en voegen. Ook in de offerte van Westman groep wordt gemeld dat de lekkage plaatsvindt via de naden en kieren. Voorzover [appellant sub 1] bij memorie van grieven stelt dat de lekkage niet door het in het rapport Blaak gesignaleerde gebrekkige kitwerk kon zijn veroorzaakt, heeft hij dit in het licht van deze stukken onvoldoende onderbouwd, zodat het hof hieraan voorbijgaat.
Diversen
Landgoed op grond van bestemmingsplan niet voor bedrijfsdoeleinden bruikbaar.
4.28 Naar het oordeel van het hof vormt de vermelding in de verkoopbrochure “[m]et zijn indeling en oppervlakte is het geschikt voor veel representatieve bedrijfsdoeleinden”, mede in het licht van het tevens in de brochure gegeven advies om over het bestemmingsplan (dat volgens de brochure een bestemming multifunctioneel bos/woondoeleinden bevat) informatie in te winnen bij de gemeente, geen (voldoende concrete) toezegging dat het bestemmingsplan bedrijfsmatig gebruik toestaat. Zonder nader onderzoek mocht [appellant sub 1] niet ervan uitgaan dat het door [appellant sub 2] voorgenomen bedrijfsmatig gebruik op het landgoed mogelijk was. Dat [appellant sub 1] dit onderzoek niet heeft verricht, blijft daarom voor zijn rekening. Voorts is gesteld noch gebleken is dat [appellant sub 1] aan [geïntimeerden] voorafgaand aan de koop kenbaar heeft gemaakt het landgoed voor bedrijfsmatige doeleinden te willen gebruiken. De tussen [geïntimeerden] en [appellant sub 1] gesloten koopovereenkomst vermeldt in artikel 5.5 dat de koper het landgoed wenst te gebruiken “Als woonhuis met bijgebouwen, waaronder een atelier, kantoorruimte en voormalige beeldentuin, alles zoals bestaand. (…)”.
Deze omschrijving van het door [appellant sub 1] beoogde gebruik sluit naar het oordeel van het hof niet aan bij het door [appellant sub 2] gewenste bedrijfsmatige gebruik. De enkele vermelding ‘als kantoorruimte’ maakt dit naar het oordeel van het hof nog niet anders. Voorzover het door [appellant sub 2] beoogde bedrijfsmatig gebruik op grond van het bestemmingsplan niet mogelijk zou zijn, is van non-conformiteit derhalve geen sprake.
De schade die [appellant sub 2] eventueel lijdt doordat hij het landgoed wel voor bedrijfsdoeleinden wenst te gebruiken, is ook niet in verband met art. 7:419 BW Pro voor toewijzing vatbaar, omdat [geïntimeerden] er geen kennis van droegen dat [appellant sub 1] handelde voor [appellant sub 2] die een bedrijfsmatige bestemming van het landgoed wenste. Voorzover – zoals [appellant sub 1] in de ten behoeve van de comparitie in eerste aanleg opgestelde brief van 4 januari 2006 stelt – [geïntimeerden] tegenover [appellant sub 2] hebben verklaard dat diens plannen voor een oogartspraktijk aan huis mogelijk waren, kan daarop noch in de contractuele verhouding tussen [geïntimeerden] en [appellant sub 1], noch op grond van art. 7:419 BW Pro een vordering tot contractsaanpassing of schadevergoeding worden gebaseerd (zie hiervoor, onder 4.4).
Overlast van het naastgelegen paintball bedrijf
4.29 [appellant sub 1] heeft voorts gesteld dat [geïntimeerden] hem had moeten informeren over de overlast van het nabijgelegen paintball-bedrijf, van welke overlast [appellant sub 1] noch [appellant sub 2] op de hoogte was. De rechtbank heeft – in appel onbestreden – overwogen dat [appellant sub 2] ter comparitie desgevraagd heeft verklaard ervan op de hoogte te zijn geweest dat naast het landgoed een paintballbedrijf was gevestigd. Deze kennis wordt [appellant sub 1] toegerekend (zie onder 4.5). Gelet op deze wetenschap had het op de weg van [appellant sub 1] gelegen nader onderzoek te verrichten naar de omvang van de daaruit voortvloeiende overlast. Niet kan worden gezegd dat als gevolg van deze overlast, het verkochte landgoed niet beantwoordt aan de overeenkomst.
Volstorten met puin van de schoorsteen in het bijgebouw
4.30 [appellant sub 1] stelt dat [geïntimeerde] had moeten melden dat het rookkanaal niet gebruikt kon worden doordat het was volgestort. [geïntimeerden] hebben gesteld niet ermee bekend te zijn geweest dat de schoorsteen van het – 19e eeuwse – bijgebouw volgestort was met puin en dat zij hebben aangegeven nooit gebruik te hebben gemaakt van de kachel van het rookkanaal.
Uit het rapport Blaak blijkt dat [geïntimeerden] hebben gemeld dat zij dit rookkanaal niet gebruikten. In dit rapport is vermeld dat de schoorsteen zich in slechte staat bevond en er wordt afgeraden deze te gebruiken. Derhalve was voor [appellant sub 1] bekend dat redelijkerwijs reparaties aan deze schoorsteen waren te verwachten. In dit licht heeft [appellant sub 1] niet voldoende gemotiveerd gesteld dat en waarom de omstandigheid dat de schoorsteen volgestort blijkt te zijn met puin een zodanig aanvullend gebrek oplevert dat het landgoed wat betreft de schoorsteen in het bijgebouw niet (meer) beantwoordt aan de overeenkomst. Bovendien heeft [appellant sub 1] niet gemotiveerd gesteld in hoeverre dit gebrek – mede gezien de voorgenomen renovatie – schade oplevert. Voorzover [appellant sub 1] zijn vorderingen op de toestand van de schoorsteen van het bijgebouw baseert, gaat het hof daaraan derhalve als onvoldoende onderbouwd voorbij.
Ontbreken van in verkoopinformatie aangegeven isolatie van de verdiepingsvloer
4.31 Bij conclusie van antwoord hebben [geïntimeerden] gesteld dat [D.] op de vraag van de deskundige van [appellant sub 1] over de isolatie van de woning heeft aangegeven dat de schuine kap niet geïsoleerd is, maar de zoldervloer wel, hetgeen zij toen heeft laten zien. Over eventuele isolatie van de vloer van de eerste verdieping is toen niets vermeld. Zoals ook de rechtbank heeft overwogen is - anders dan [appellant sub 1] stelt - in de verkoopinformatie niet vermeld dat de vloer va de eerste verdieping is geïsoleerd. Anders dan [appellant sub 1] stelt, is op dit punt geen sprake van een eigenschap die zij op grond van de brochure, enige mededeling van de zijde van [geïntimeerden] of overigens op grond van de overeenkomst mochten verwachten. Gesteld noch gebleken is dat het ontbreken van isolatie van de verdiepingsvloer aan het contractueel beoogde gebruik van de woning in de weg staat. Het hof gaat aan dit gestelde gebrek derhalve voorbij.
Het niet-functioneren van diverse keukenmachines, de werking van het alarm en de inbouwthermostaat van de badkamerkraan in het bijgebouw
4.32 In het midden kan blijven of, zoals makelaar [A.] heeft verklaard en door [appellant sub 1] is betwist, de makelaar aan het echtpaar bij de inspectie voorafgaand aan de levering alle apparaten in werking heeft laten zien.
Het hof is, met de rechtbank, van oordeel dat – ook indien deze apparaten ten tijde van de levering niet zouden hebben gewerkt – deze gebreken te laat zijn gemeld. Op grond van het ingevolge artikel 7:23 lid 1 BW Pro door de koper te verlangen onderzoek hadden gebreken als deze direct na de levering moeten en kunnen worden opgemerkt en met spoed aan [geïntimeerden] moeten worden gemeld. Gelet op de aard van de gebreken heeft de verkoper belang bij voortvarend onderzoek en een eventueel daaropvolgende klacht, opdat voldoende duidelijk is dat het gaat om een ten tijde van de levering bestaand gebrek. Zoals hiervoor onder 4.8 is overwogen, staat in deze procedure vast dat hierover eerst bij op 10 oktober 2004 ontvangen brief bij [geïntimeerden] is geklaagd. Gezien hetgeen hiervoor is overwogen, is dit voor gebreken als deze te laat.
Het kromtrekken van vlonderdelen door een onjuiste montage
4.33 Blijkens de t.b.v. de comparitie in eerste aanleg door de advocaat van [appellant sub 1] opgestelde brief van 4 januari 2006 is dit gebrek niet eerder aan [geïntimeerden] gemeld. Ten aanzien van dit gebrek heeft [appellant sub 1] – ook in hoger beroep – niet gesteld dat dit ten tijde van de levering niet zichtbaar was en evenmin wanneer het gebrek is ontdekt, zodat hij in verband met de in art. 7:23 lid 1 BW Pro neergelegde klachtplicht (zie hiervoor, onder 4.7) niet aan hun stelplicht hebben voldaan. Het hof gaat derhalve aan dit gestelde gebrek voorbij.
Het niet-voldoen van de doucheruimte in het gastenverblijf
4.34 In de toelichting onder grief I noemt [appellant sub 1] nog een gebrekkige doucheruimte in het gastenverblijf, welk gebrek volgens [appellant sub 1] pas aan het licht kon komen toen [appellant sub 2] weer gasten kon ontvangen, enige maanden na de aankoop. [appellant sub 1] geeft niet aan waaruit dit gebrek bestaat. Voorzover hiermee – zoals [geïntimeerden] aannemen (memorie van antwoord, onder 48) – wordt gedoeld op het bij dagvaarding onder 8h genoemde gebrek (onvoldoende ventilatie in de doucheruimte van de kinderslaapkamer), overweegt het hof als volgt. Gezien de in zoverre bij memorie van grieven niet bestreden rechtsoverweging 5.26 van het vonnis van 3 mei 2006, betreft het hier de doucheruimte bij de (kinder)slaapkamer waarover het rapport Blaak vermeldt:
“ventilatie doucheruimte is onvoldoende, schimmelvorming van plafond waarneembaar”. [appellant sub 1] was hiervan aldus op de hoogte, althans moet – gelet art. 12 sub a van Pro de overeenkomst (hiervoor weergegeven onder rov. 3.13) geacht worden op de hoogte te zijn geweest van dit gebrek, zodat op dit punt geen sprake kan zijn van non-conformiteit.
Grief V
4.35 Voorzover grief V opkomt tegen de beslissing van de rechtbank dat [appellant sub 1] niet wordt toegelaten tot het aangeboden bewijs van het bestaan van de gebreken, mist de grief belang. [appellant sub 1] heeft immers in appel opnieuw de mogelijkheid bewijs aan te bieden, hetgeen hij ook heeft gedaan.
Het hof heeft in appel opnieuw de aan hun vorderingen ten grondslag gelegde gebreken beoordeeld. Waar het hof in het voorgaande tot het oordeel is gekomen dat [appellant sub 1] met betrekking tot door hen gestelde gebreken niet heeft voldaan aan hun stelplicht, gaat het hof aan hun in appel gedane bewijsaanbod als niet ter zake doende voorbij.
4.36 Grief VI mist zelfstandige betekenis en behoeft dus geen bespreking.
5 De slotsom
De grieven falen, zodat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd.
Als de in het ongelijk gestelde partij zullen [appellanten] in de kosten van het hoger beroep worden veroordeeld.
6 De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
- bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Zutphen van 3 mei 2006;
- veroordeelt [appellanten] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 1.631,- voor salaris van de procureur en op € 1.120,- voor griffierecht;
- verklaart dit arrest, wat de kostenveroordeling betreft, uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. Van Ginkel, Van Acht en Lenselink en in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 29 april 2008.