Uitspraak
Arrest d.d. 7 oktober 2008
Zaaknummer107.001.440/1 (voorheen rolnummer 0600615)
HET GERECHTSHOF TE ARNHEM
Nevenzittingsplaats Leeuwarden
Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
[naam 1 ] Onroerend Goed B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
appellante,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna te noemen: [appellant],
advocaat: mr. H. van Ravenhorst,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats], gemeente [gemeente],
geïntimeerde,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
advocaat: mr. F.J. Boom.
De inhoud van het door het hof op 14 augustus 2007 in deze zaak gewezen arrest wordt hier overgenomen.
Het verdere procesverloop
Ingevolge genoemd arrest van 14 augustus 2007 heeft [appellant] bij exploot van 27 augustus 2007 een afschrift van dat arrest, alsmede de memorie van grieven aan [geïntimeerde] doen betekenen en voorts bij akte de in het arrest genoemde, ontbrekende stukken in het geding gebracht.
[geïntimeerde] heeft daarna het tegen haar verleende verstek gezuiverd en een antwoordakte genomen.
Vervolgens heeft [geïntimeerde] een memorie van antwoord genomen, met als conclusie:
"(…) bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, de vonnissen van de Kantonrechter te Zwolle
d.d. 4 juli en 12 september 2006 te bekrachtigen, zonodig onder verbetering van de gronden, met veroordeling van appellante in de kosten [van] de procedure in beide instanties."
Ten slotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
De verdere beoordeling
1. Zoals [geïntimeerde] terecht heeft opgemerkt, bevat overweging 1.4 van 's hofs eerder-genoemd tussenarrest een kennelijke verschrijving. In die overweging heeft het
hof als ingangsdatum van de door de bedrijfshuuradviescommissie geadviseerde huurprijs abusievelijk "23 augustus 2003" vermeld. Daarvoor in de plaats moet worden gelezen "23 augustus 2005".
Met betrekking tot de wijziging van eis
2. [geïntimeerde] heeft geen op de bij de wet voorgeschreven wijze bezwaar gemaakt tegen de wijziging van eis, zoals die door [appellant] in de memorie van grieven is geformuleerd. Derhalve zal in hoger beroep worden uitgegaan van de gewijzigde eis.
Met betrekking tot de grieven
3. De grieven I t/m V komen op tegen de overwegingen van de kantonrechter met betrekking tot de door [geïntimeerde] bij aanvang van de huur uitgevoerde verbouwing van het verhuurde en de betekenis daarvan voor de nadere vaststelling van de huurprijs. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
4. Op grond van art. 7:303 lid 3 BW is uitgangspunt bij een zaak als de onderhavige dat bij een nadere vaststelling van de huurprijs moet worden uitgegaan van de toestand van het verhuurde, zoals die bij het aanhangig maken van de vordering zou zijn geweest indien er door de huurder geen huurwaardeverhogende verbeteringen waren aangebracht. Daarbij geldt voorts dat de mogelijkheid een verkoopruimte uit te breiden wel mee mag wegen bij de nadere vaststelling van de huurprijs.
4.1 Dat is anders in het geval de mogelijkheid tot uitbreiding slechts met méér dan geringe kosten zou kunnen worden gerealiseerd. In dat geval vormt die mogelijkheid geen huurwaardeverhogende factor (HR 15 juni 2001, NJ 2001, 478).
4.2 Ten slotte speelt het tijdsverloop sedert het aanbrengen van de verbetering op zichzelf geen rol.
5. Bij aanvang van de huurovereenkomst - per 1 juli 1999 - heeft [geïntimeerde] de mogelijkheid tot uitbreiding van de winkelruimte benut door de voormalige rookkamer en koelcel bij die winkelruimte te betrekken.
5.1 Volgens [appellant] is die verbouwing met geringe middelen gerealiseerd. Zij begroot de kosten ervan op maximaal € 6.000,--, waarbij komt dat [geïntimeerde] daarvoor is gecompenseerd in die zin dat zij gedurende 1½ maand geen huur behoefde te betalen.
5.2 [geïntimeerde] heeft daartegenover - ter gelegenheid van de mondelinge behandeling bij de kantonrechter op 15 augustus 2006 - aangevoerd dat de verbouwing weliswaar in eigen beheer is uitgevoerd met behulp van familie en vrienden, maar dat gedurende 7 weken gemiddeld drie personen continue met de verbouwing bezig zijn geweest, zodat, uitgaande van een door een aannemer in rekening te brengen uurloon van € 30,--, de kosten van de verbouwing begroot kunnen worden op een bedrag van € 25.000,--. Aldus was de uitbreiding slechts met aanzienlijke kosten door haar te realiseren. De in de jurisprudentie ontwikkelde uitzondering zou zich dus niet voordoen.
6. Gelet op het gemotiveerde betoog van [geïntimeerde] aangaande de hoogte van de kosten van de verbouwing, lag het op de weg van [appellant] om haar stelling, dat die verbouwing met geringe middelen is gerealiseerd, met als gevolg dat de uitbreiding bij de nadere huurprijsvaststelling niet zou moeten worden meegewogen, van een deugdelijke onderbouwing te voorzien. [appellant] heeft dit echter nagelaten. In hoger beroep heeft zij - niet verder gemotiveerd - slechts herhaald dat de verbouwing niet zo omvangrijk is geweest als [geïntimeerde] wil doen geloven.
Die omstandigheid leidt ertoe dat aan bewijslevering door [appellant] op dit punt niet kan worden toegekomen, nog daargelaten dat zij in hoger beroep geen bewijs heeft aangeboden.
7. Het hof gaat dan ook uit van de juistheid van het standpunt van [geïntimeerde], te weten dat de kosten van de uitbreiding van de winkelruimte met meer dan geringe kosten kon worden gerealiseerd. Dat [geïntimeerde] deze kosten niet nader heeft kunnen specificeren, doet hieraan niet af, nu enerzijds de omvang van de verbouwing voldoende aannemelijk is geworden en anderzijds de verbouwing in hoge mate bij wijze van zelfwerkzaamheid is uitgevoerd, zodat verdere financiële onderbouwing van de arbeidskosten niet van [geïntimeerde] verlangd kan worden.
8. Het hof is bovendien van oordeel dat de aan [geïntimeerde] door de toenmalige verhuurster toegekende vrijstelling van huurbetaling gedurende 1½ maand, onvoldoende compensatie oplevert voor de bekostiging door [geïntimeerde] van de verbouwing.
9. De conclusie moet dan ook luiden dat het hof zich verenigt met het oordeel van de kantonrechter dat er geen grond is voor afwijking/bijstelling van de door de Bedrijfshuuradviescommissie gehanteerde herleiding van de effectieve verkoop-ruimte in het verhuurde en dat het hof dit oordeel tot het zijne maakt.
10. De grieven falen.
11. Grief VI luidt dat de kantonrechter ten onrechte het bezwaar van [appellant], te weten dat de door de huurder van het vergelijkingspand 2 betaalde huurprijs niet kan worden gebruikt als vergelijkende huurprijs van het door [geïntimeerde] gehuurde, heeft verworpen. In het verlengde hiervan klaagt grief VII dat de kantonrechter ten onrechte het advies van de deskundigen heeft overgenomen, inhoudende dat de door [geïntimeerde] te betalen huurprijs met ingang van
23 augustus 2005 op € 18.287,-- excl. BTW dient te worden bepaald. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
12. Het enkele feit dat de huurprijs van een van de door de Bedrijfshuuradvies-commissie in haar advies betrokken vergelijkingsobjecten veel lager is dan de voor de overige vergelijkingspanden betaalde huur, betekent nog niet dat het bewuste pand daarom niet als vergelijkingsobject zou kunnen dienen.
12.1 De Bedrijfshuuradviescommissie is voor wat betreft het vergelijkingsobject 2 ([adres]) uitgegaan van een herleid vloeroppervlak van 66 m2 en een gemiddelde huurprijs van € 198,30 p/m2. De Bedrijfshuuradviescommissie heeft zich daarbij gebaseerd op een opgave van de zijde van de huurder, omdat, naar in hoger beroep is gebleken, de verhuurder de haar verzochte gegevens niet aan de commissie heeft verstrekt (zie productie 11 bij akte van 9 oktober 2007).
12.2 [appellant] heeft in hoger beroep een schrijven overgelegd van de verhuurster van het bewuste vergelijkingsobject 2 (productie 6 bij memorie van grieven). Daarin wordt vermeld dat de huurprijs in 2004 € 1.360,-- per maand excl. BTW bedroeg, terwijl de verkoopruimte circa 42 m2 bedroeg, met daarachter een separate opslagruimte van circa 18 m2.
12.3 Deze gegevens stemmen niet overeen met die, welke de Bedrijfshuuradvies-commissie van de huurder heeft ontvangen en door de commissie bij het advies omtrent de gemiddelde huurprijs van de vergelijkingsobjecten zijn betrokken. De huurder maakt immers melding van een oppervlakte van circa 68 m2 en een huurprijs van € 1.060,-- excl. BTW.
13. De stelling van [appellant] dat de Bedrijfshuuradviescommissie ten aanzien van vergelijkingspand 2 van onjuiste gegevens is uitgegaan, is door [geïntimeerde] bestreden. Volgens [geïntimeerde] is de inhoud van de door [appellant] in hoger beroep overgelegde brief van de verhuurster inhoudelijk niet juist. Zij heeft ter zake een bewijsaanbod gedaan.
13.1 Naar het oordeel van het hof is het enkele schrijven van de verhuurster van het bewuste vergelijkingsobject, zoals in hoger beroep overgelegd, onvoldoende om daarmee het standpunt van [appellant] met betrekking tot de door haar gestelde huurprijs van dat object te staven. De inhoud van die brief is daarvoor te summier. Van [appellant] had, bezien reeds in het licht van het advies van de Bedrijfshuuradviescommissie, mogen worden verwacht meer gedetailleerde gegevens te verstrekken omtrent de haars inziens juiste huurprijs en de (herleide) oppervlakte van dat vergelijkingsobject. [appellant] heeft dan ook in dit opzicht niet voldaan aan haar stelplicht. Om die reden is er geen plaats voor bewijslevering, waarbij nog geldt dat - zoals hiervoor reeds is overwogen -
[appellant] in hoger beroep geen bewijsaanbod heeft gedaan.
13.2 Voor wat betreft de berekening van de gemiddelde huurprijs van het vergelijkingsobject 2 ([adres]) zal het hof derhalve uitgaan van het advies van de Bedrijfshuuradviescommissie.
13.3 Dat leidt tot het oordeel dat voor wat betreft de nadere vaststelling van de door [geïntimeerde] voor het gehuurde te betalen huurprijs dient te worden uitgegaan van een gemiddelde huurprijs van € 269,10 p/m2, in casu neerkomende op een huurprijs van € 18.287,-- per jaar, excl. BTW.
14. De grieven falen.
Slotsom
15. Het vonnis waarvan beroep dient te worden bekrachtigd. De vordering, zoals in hoger beroep veranderd c.q. vermeerderd, zal worden afgewezen.
[appellant] zal als in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep (1 procespunt, tarief II).
De beslissing
Het gerechtshof:
bekrachtigt het vonnis van 12 september 2006 waarvan beroep;
wijst af de vordering van [appellant], zoals deze in hoger beroep is veranderd c.q. vermeerderd;
veroordeelt [appellant] in de kosten van de procedure in hoger beroep en begroot die tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] op € 248,-- aan verschotten en op € 894,-- aan geliquideerd salaris voor de advocaat;
verklaart dit arrest voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Gewezen door mrs. Mollema, voorzitter, Breemhaar en Rowel-van der Linde, raden, en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 7 oktober 2008 in bijzijn van de griffier.