Uitspraak
20 mei 2008
tweede civiele kamer
zaaknummer: 104.002.018 (oud: 2006/328)
G E R E C H T S H O F T E A R N H E M
Arrest
in de zaak van:
de publiekrechtelijke rechtspersoon gemeente Arnhem,
zetelende te Arnhem,
appellante in principaal hoger beroep,
geïntimeerde in incidenteel hoger beroep,
procureur: mr J.C.N.B. Kaal,
tegen:
1. de vereniging Vereniging Erfpachters Paasberg,
gevestigd te Arnhem,
2. de vereniging Vereniging Erfpachters Alteveer,
gevestigd te Arnhem,
geïntimeerden in principaal hoger beroep,
appellanten in incidenteel hoger beroep,
procureur: mr F.J. Boom.
1 Het geding in eerste aanleg
Voor de procedure in eerste aanleg wordt verwezen naar de inhoud van de vonnissen van 9 maart 2005 en 5 oktober 2005 die de rechtbank Arnhem tussen principaal appellante (hierna ook te noemen: de gemeente) als gedaagde en principaal geïntimeerden (hierna ook te noemen: Paasberg c.s.) als eiseressen heeft gewezen; van het vonnis van 5 oktober 2005 is een fotokopie aan dit arrest gehecht.
2 Het geding in hoger beroep
2.1 De gemeente heeft op 23 december 2005 Paasberg c.s. aangezegd van het vonnis van 5 oktober 2005 in hoger beroep te komen, met dagvaarding van Paasberg c.s. voor dit hof.
2.2 Bij memorie van grieven heeft de gemeente veertien grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en toegelicht, heeft zij twee producties in het geding gebracht en heeft zij geconcludeerd dat het hof bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van Paasberg c.s. zal afwijzen en hen zal veroordelen in de kosten in beide instanties, de kosten van het deskundigenbericht daaronder begrepen.
2.3 Bij memorie van antwoord hebben Paasberg c.s. de grieven bestreden en een productie in het geding gebracht. Bij dezelfde memorie hebben Paasberg c.s. incidenteel beroep ingesteld tegen het vonnis van 5 oktober 2005 en hebben zij daartegen één grief aangevoerd en toegelicht. Paasberg c.s. hebben vervolgens in het principaal en het incidenteel hoger beroep geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen met uitzondering van het deel waartegen incidenteel appel is ingesteld en (het hof begrijpt: in zoverre) opnieuw recht doende de vorderingen van Paasberg c.s. zal toewijzen en de gemeente zal veroordelen in de kosten van (het hof begrijpt:) het geding in hoger beroep.
2.4. Bij antwoordakte productie in principaal appel tevens memorie van antwoord in incidenteel appel heeft de gemeente verweer gevoerd en geconcludeerd dat het hof de incidentele grieven zal verwerpen met veroordeling van Paasberg c.s. in de kosten van (het hof begrijpt:) het incidenteel hoger beroep.
2.5. Ter zitting van 2 oktober 2007 hebben partijen de zaak doen bepleiten, de gemeente door mr B.S. ten Kate, advocaat te Arnhem, en Paasberg c.s. door mr F.R.H. Kuiper, advocaat te Hattem. Beide partijen hebben daarbij pleitnotities in het geding gebracht.
2.6. Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd.
3 De vaststaande feiten
Tussen partijen staan in hoger beroep als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende weersproken en op grond van de in zoverre niet bestreden inhoud van overgelegde producties de navolgende feiten vast:
a. De gemeente heeft in de wijk Paasberg vanaf ongeveer 1926 en in de wijk Alteveer vanaf ongeveer 1931 grond in erfpacht uitgegeven met een looptijd van meestal 75 jaar. In deze procedure gaat het om grond waarop woningen zijn gebouwd. Op de rechtsverhouding tussen de gemeente en de erfpachters zijn de Algemene Voorwaarden voor de uitgifte in erfpacht van gronden van juni 1926, respectievelijk van april 1928 van toepassing (hierna te noemen: de AV 1926 respectievelijk de AV 1928). In ieder geval de AV 1928 bevatten geen regeling voor de verkoop van de grond aan de erfpachters aan het einde van de erfpacht.
b. De canon is gedurende de looptijd van de erfpacht niet herzien.
c. De gemeente heeft in 1984 en in 1995 de erfpachters in Paasberg en Alteveer aangeboden de grond te kopen tegen een gereduceerde grondprijs van 55% van de marktwaarde. Deze initiatieven van de gemeente hebben de naam “generaal pardon” gekregen. De gemeente wilde op deze manier financiële middelen verwerven. Verschillende bewoners hebben van deze mogelijkheid gebruik gemaakt.
d. Burgemeester en wethouders van de gemeente (hierna: B&W) stellen de
grondprijzen vast voor gronden die de gemeente verkoopt of in erfpacht uitgeeft. Zij laten zich daarbij adviseren door de gemeentelijke taxatiecommissie, die bestaat uit een ambtenaar van de afdeling Vastgoed van de gemeente en twee NVM-makelaars. De taxatiecommissie heeft in 1993 een prijsadvies uitgebracht over de grondprijzen in Paasberg en Alteveer. Zij verdeelden de percelen daarbij in vijf prijscategorieën. De taxatie is gebaseerd op ligging, bestemming, oppervlakte, inrichting, openbaar gebied etc. De prijsdifferentiatie houdt verband met het feit of het perceel zeer gunstig, gunstig, goed, redelijk of matig is gesitueerd. In 1992 varieerden de prijscategorieën van f 225,-- tot f 325,-- per m2. De prijscategorieën worden van tijd tot tijd herzien.
e. In 1995 heeft de gemeente in erfpacht uitgegeven grond aan de
Woningbouwvereniging De Eendracht verkocht tegen een gereduceerde grondprijs van 55% van de marktwaarde.
f. De raad van de gemeente heeft op 6 januari 1997 nieuwe Algemene
Voorwaarden voor de uitgifte van gronden vastgesteld (hierna te noemen: AV 1997). De AV 1997 bevatten onder meer de volgende bepalingen:
“Artikel 3 Prijsbepaling Pro
(…)
3. De uitgifte van grond in eigendom, waarop tot dan toe slechts erfpacht is gevestigd, vindt plaats op basis van de na marktprijsvergelijking door het gemeentebestuur vast te stellen prijs per m2 ten tijde van het besluit tot uitgifte als ware de grond niet bebouwd en niet belast met enig beperkt recht.
(…)
Artikel 24 Bijzondere Pro bepalingen bij erfpacht voor bepaalde tijd
1. Uiterlijk twee jaren vóór de afloop van de overeengekomen erfpachttermijn doet de gemeente schriftelijk mededeling over de voorwaarden waaronder tot het opnieuw vestigen van erfpacht kan worden overgegaan met vermelding van de eventuele mogelijkheid van koop van de grond.
(…)
Artikel 46 Verkoop Pro erfpachtsgronden
Erfpachters van gronden die voor de inwerkingtreding van deze Algemene Voorwaarden door de gemeente in erfpacht zijn uitgegeven worden in de gelegenheid gesteld om de betreffende grond in eigendom te verwerven, tenzij het gemeentelijk belang zich hiertegen verzet.
(…)
De prijsbepaling van op basis van dit artikel te verkopen grond geschiedt volgens het bepaalde in artikel 3 van Pro deze Algemene Voorwaarden.”
g. De gemeente heeft de erfpachters bij brief van 17 november 2000 geïn-
formeerd over de nieuwe canon bij heruitgifte en de prijs waartegen zij bereid was de grond aan de erfpachters te verkopen. De gemeente verzocht de erfpachters binnen vier weken te reageren. Die termijn is bij brief van 13 december 2000 verlengd tot 15 januari 2001.
h. In de grondprijzenbrief van de gemeente van 5 maart 2001 is onder meer het
volgende vermeld:
“5 Vrije sectorkavels
Voor de bepaling van de prijs van grond voor vrije sectorkavels zal, afhankelijk van de
gegevens die beschikbaar zijn, de kavelprijs worden bepaald. Dit kan gebeuren op basis van m2-prijzen dan wel op basis van de ingeschatte verkoopprijs minus de bouwkosten.
De m2-prijzen liggen tussen de f 400,-- en de f 800,-- (de prijs is mede afhankelijk van de locatie). In ieder geval blijft ook hier het basisuitgangspunt gelden van een marktconforme m2-prijs.
(…)
9 Erfpachten
(…)
Voor verkoop en heruitgifte van erfpachtpercelen met bebouwd onroerend goed (de bestaande erfpachtcomplexen) geldt thans een regeling die is vastgelegd in de algemene voorwaarden van de gemeente Arnhem. Basis hierbij is wederom de marktwaarde van de grond, als ware de grond onbebouwd.
Bij verkoop of heruitgifte in de bestaande erfpachtcomplexen van erfpachtgrond vindt er in de regel geen verkoop van het gehele object plaats. Omdat er dus niet direct een verkoop- of onroerendgoedwaarde van het gebouw of het geheel beschikbaar is, ligt het toepassen van de quoteregeling niet voor de hand.
In de lijn van het voorgestelde voor vrije sectorkavels wordt hier gekozen voor de relatief eenvoudige m2-prijs methode. Bij de m2-prijs methode zou voor de bepaling van de marktwaarde uitgegaan van de prijsdifferentiatie zoals destijds (december 1993) via taxaties voor de diverse percelen is vastgesteld en deze uiteraard te relateren aan het huidige prijspeil.
Er ontstaat een prijsniveau (peil januari 2001) variërend van f 350,-- tot f 650,-- per m2, via vijf klassen met een onderling verschil van f 75,--. Het prijspeil dient jaarlijks te worden herzien.”
i. De raad van de gemeente heeft in verband met protesten van de erfpachters
in februari 2002 besloten de m2-prijzen bij verkoop aan de zittende erfpachters tijdelijk te verlagen tot prijzen variërend van € 136,13 voor de laagste categorie tot € 244,13 voor de hoogste categorie.
j. Op verzoek van Paasberg c.s. heeft de rechtbank een voorlopig deskun-
digenonderzoek bevolen, in essentie naar de taxatiemaatstaven bij herziening van de canon. Tot deskundige is benoemd G.G.M. ten Have RT te Amsterdam (hierna te noemen: Ten Have). Ten Have heeft zijn deskundigenbericht op 7 november 2002 uitgebracht.
k. Ten Have concludeert in zijn deskundigenrapport (op pagina 35) (onder meer) dat de methoden van waardebepaling door de verschillende deskundigen die betrokken zijn bij het vaststellen van de waarde van de grond bij heruitgifte vrijwel identiek zijn, namelijk op basis van een grondquote die gerelateerd wordt aan de waarde van het geheel, waarna een correctie wegens het nadeel van het recht van erfpacht en opstallen wordt verwerkt.
Ten Have adviseert vervolgens om bij de berekening van de grondwaarde ten behoeve van de vaststelling van de canon bij heruitgifte (vestiging van een nieuw erfpachtrecht na expiratie van het voorheen op het betrokken perceel gevestigde erfpachtrecht) als volgt te werk te gaan:
“1. Bepaal de onderhandse verkoopwaarde van het gehele perceel (grond en opstallen) waarbij wordt uitgegaan van het gemiddelde onderhoudsniveau van de wijk. Ook dient bij de vaststelling van de onderhandse verkoopwaarde geabstraheerd te worden van het recht van erfpacht (fictie onbezwaard).
(…);
2. De onder 1 bedoelde waarde dient in het individuele geval vastgesteld te wor- den door een of meerdere externe deskundigen (zie ook de hieronder voorge- stelde procedure);
3. Vermenigvuldig de onder 1 bedoelde onderhandse verkoopwaarde met een grondquote van 35%, waarna de waarde van de grond vrij van opstallen is ver- kregen (fictie onbebouwd). De grondquote die door de deskundigen wordt vastgesteld in het individuele geval houdt rekening met de oppervlakte van het perceel, de bezonning, bereikbaarheid, naburige erven en andere op de waarde van het perceel van invloed zijnde factoren;
3. Vermenigvuldig de bij 3 gevonden waarde (fictie onbebouwd) met een forfaitaire correctie van 60% wegens de belemmeringen die de bestaande opstallen en de AV 1997 met zich meebrengen, waarna de waarde van de grond in bebouwde toestand is verkregen (waarde bebouwd).”
In bijlage 9 bij het rapport van Ten Have staat nog het volgende vermeld:
“Controleberekening
In onderstaande tabel is een overzicht opgenomen van vijf verkooptransacties van woningen in de wijken Paasberg en Alteveer waarvan ook in dezelfde periode de transactie heeft plaatsgevonden van de aankoop van de grond.
[dan volgt er een tabel, opm. hof]
Uit bovenstaande tabel kan afgeleid worden dat de gemeentelijke grondquote voor reductie steeds lager ligt dan de geadviseerde grondquote met reductie (namelijk: 60% van 35% =21% (…))”.
l. Bij brief van 25 mei 2004 heeft de raadsman van Paasberg c.s. de gemeente
gesommeerd over te gaan tot een wijziging van (het hof begrijpt:) de koopsommen van alle bij Paasberg c.s. aangesloten erfpachters in dier voege dat alle koopsommen worden gereduceerd met 40%. De raadsman van Paasberg c.s. schrijft in die brief:
“(…)
Vanaf de jaren ’90 biedt de Gemeente Arnhem de erfpachter, bij het verstrijken van de erfpachttermijn de mogelijkheid de grond te kopen of voor een nieuwe erfpachtuitgifte te kiezen. De voorwaarden dienaangaande zijn vastgesteld in de “Algemene Voorwaarden voor de uitgifte van gronden van de Gemeente Arnhem”, hierna te noemen de AV 1997.
Het verkopen van de grond geschiedt door de Gemeente Arnhem tegen marktwaarde als ware de grond onbebouwd.
(…)
Ondanks dat in 2002 een tijdelijke reductieregeling van toepassing is (een zogenaamd Generaal Pardon), blijft de te betalen prijs voor de grond nog veel te hoog. (…)
Namens cliënten, verzoek ik de gemeente Arnhem - en voor zover nodig sommeer ik de Gemeente Arnhem – binnen 15 dagen na dagtekening van deze brief mij schriftelijk toe te zeggen dat de Gemeente Arnhem zal overgaan tot een wijziging van de afkoopsommen van alle erfpachters, aangesloten bij cliënten, in dier voege dat deze afkoopsommen zullen worden gereduceerd met 40%, (…)”
m. De gemeente heeft aan dit verzoek/deze sommatie van Paasberg c.s. geen gehoor gegeven.
4 De beoordeling van het geschil in hoger beroep
4.1. Tussen partijen bestaat een geschil met betrekking tot de manier waarop de in
erfpacht uitgegeven gronden (na afloop van de tijd waarvoor de erfpacht is gevestigd) dienen te worden gewaardeerd. Paasberg c.s. vinden dat de wijze waarop de gemeente de grond waardeert leidt tot een te hoge waarde van de grond.
Het standpunt en de vordering van Paasberg c.s.
4.2. Paasberg c.s. maken er bezwaar tegen dat de gemeente de grond waardeert op basis van het uitgangspunt “als ware de grond niet bebouwd” (neergelegd in artikel 3 lid 3 AV Pro 1997). Paasberg c.s. stellen zich op het standpunt dat het van algemene bekendheid is dat bebouwde grond een lagere waarde heeft en minder oplevert bij verkoop dan onbebouwde grond. Volgens Paasberg c.s. dient de gemeente bij het bepalen van de waarde van de (te verkopen) erfpachtsgrond dan ook rekening te houden met de waardedrukkende werking van bestaande opstallen. Volgens Paasberg c.s. volgt uit het deskundigenbericht van Ten Have dat de gemeente, zeker in vergelijking met andere gemeenten in Nederland, geen dan wel onvoldoende reductie heeft toegepast op de grondprijs. Daar waar andere gemeenten nadrukkelijk uitgaan van een correctie of reductie op de waarde van de erfpachtsgrond, gaat de gemeente uit van de actuele grondwaarde zonder correctie of reductie, aldus Paasberg c.s..
Paasberg c.s. stellen dat de door de gemeente gehanteerde procedure met betrekking tot de waardebepaling van de erfpachtgrond, zowel wat betreft inhoud, voorbereiding als uitvoering strijdig is met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Er is volgens Paasberg c.s. sprake van handelen in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel, het motiveringsbeginsel, het evenredigheidsbeginsel, het vertrouwensbeginsel en het verbod van willekeur. Voor het geval er geen sprake zou zijn van strijd met (een van) de beginselen van behoorlijk bestuur, stellen Paasberg c.s. dat de gemeente in strijd heeft gehandeld met de redelijkheid en de billijkheid door de wijze waarop er is gecommuniceerd met de erfpachters en de wijze waarop men de erfpachters onder druk heeft gezet. Zeker nu de gemeente met betrekking tot de erfpachtgrond een monopolistische positie bezit, had het op de weg van de gemeente gelegen om eerder en beter informatie te verschaffen en om zorgvuldiger met de belangen van de erfpachters om te gaan. Volgens Paasberg c.s. heeft de gemeente in het onderhavige geval, zeker nu het de gemeente is die de grondprijzen vaststelt, misbruik gemaakt van haar positie dan wel haar bevoegdheid.
4.3. Paasberg c.s. hebben in eerste aanleg gevorderd:
Primair:
I. Een verklaring voor recht dat de door de gemeente gehanteerde procedure met betrekking tot de waardebepaling van de erfpachtgrond, zowel wat betreft inhoud, als wat betreft voorbereiding en uitvoering, strijdig is met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en/of de beginselen van redelijkheid en billijkheid;
II. Een verklaring voor recht dat de gemeente, bij afweging van de betrokken belangen, niet in redelijkheid tegenover Paasberg c.s. recht kan doen gelden op een vergoeding van de actuele grondwaarde en de waarde op basis van onbebouwde grond;
III. Veroordeling van de gemeente om, op schriftelijk en individueel verzoek van elke bij Paasberg c.s. aangesloten erfpachter, over te gaan tot een wijziging van de gehanteerde afkoopsom van de erfpachter (opgenomen in het afgesloten koopcontract tussen de gemeente en erfpachter), in dier voege dat de gemeente de nieuwe afkoopsom vaststelt op de grondprijs in november 2000 verminderd met 45% als reductie;
Subsidiair:
IV. Veroordeling van de gemeente om op schriftelijk en individueel verzoek van elke bij Paasberg c.s. aangesloten erfpachter, over te gaan tot een wijziging van de gehanteerde afkoopsom van de erfpachter (opgenomen in het afgesloten koopcontract tussen de gemeente en erfpachter), in dier voege dat de gemeente de nieuwe afkoopsom vaststelt op de gehanteerde afkoopsom (zoals opgenomen in het koopcontract tussen gemeente en erfpachter) verminderd met 45% als reductie, met veroordeling van de gemeente in de door Paasberg c.s. gemaakte buitengerechtelijke incassokosten en in de proceskosten.
Het standpunt en verweer van de gemeente
4.4. De gemeente bestrijdt de stellingen en vorderingen van Paasberg c.s.. De
gemeente stelt zich op het standpunt dat een aftrek of reductie wegens de bebouwde staat niet gerechtvaardigd kan worden. Er is volgens de gemeente geen enkele reden om, indien de grondquote (het deel van de waarde van het geheel - grond en opstal tezamen - dat aan de grond wordt toegekend) is vastgesteld, daarop vervolgens nog een reductie toe te passen. Ook op grond van het advies van Ten Have kan volgens de gemeente niet worden geconcludeerd dat een dergelijke aftrek dient te worden toegepast. De redenen waarom gemeenten reductie toepassen op de door hen getaxeerde waarden zijn divers en, zo begrijpt het hof de stellingen van de gemeente, hangen niet speciaal samen met het bebouwd zijn van de percelen.
De gemeente betwist verder niet dat bebouwde grond minder waard kan zijn dan onbebouwde grond. Dat zal zich volgens de gemeente echter alleen voordoen bij minder courante woningen, waarvan in deze zaak geen sprake is. De jaren-’30 woningen van Paasberg en Alteveer zijn volgens de gemeente juist zeer in trek.
De gemeente voegt aan het voorgaande toe dat ter comparitie is gebleken dat de wijze waarop de gemeente de grondprijs bepaalt in vergelijking met de methode die Ten Have adviseert, relatief gunstig is voor de erfpachter naarmate het perceel kleiner is. Daarmee valt geen voorkeur voor de ene of voor de andere taxatiemethode te rechtvaardigen, aldus de gemeente.
Ten slotte betwist de gemeente de verwijten van Paasberg c.s. dat zij in strijd met de door Paasberg c.s. genoemde algemene beginselen van bestuur heeft gehandeld dan wel in strijd met de redelijkheid en billijkheid.
De beslissing van de rechtbank
4.5. De rechtbank heeft de vorderingen van Paasberg c.s. gedeeltelijk toegewezen en heeft voor recht verklaard dat de gemeente bij de grondwaardebepaling bij vervreemding aan de erfpachter, zoals vastgelegd in artikel 3 lid 3 AV Pro 1997 en toegepast in de praktijk, ten onrechte uitgaat van de fictie als ware de grond niet bebouwd. De rechtbank heeft de gemeente veroordeeld in de kosten van de eerste aanleg en heeft het door Paasberg c.s. meer of anders gevorderde afgewezen.
De omvang van het hoger beroep
4.6. Uit de inhoud van de grieven in het principaal èn in het incidenteel hoger
beroep leidt het hof af dat in hoger beroep de zaak in volle omvang aan het hof ter beoordeling wordt voorgelegd, behoudens voor zover betrekking hebbend op het primair sub I door Paasberg c.s. gevorderde. De rechtbank heeft deze laatste vordering afgewezen en tegen deze afwijzing is geen grief gericht.
Het hof merkt verder op dat de rechtbank de vorderingen van Paasberg c.s., zoals kan worden afgeleid uit r.o. 4.1 alsmede het dictum van het eindvonnis, aldus heeft opgevat dat zij strekken tot wijziging ten gunste van hun leden van de door de gemeente gehanteerde waarderingsmaatstaven bij de verkoop van de grond bij het einde van de erfpacht. Nu het incidenteel appel zich niet richt tegen de wijze waarop de rechtbank de vorderingen van Paasberg c.s. heeft begrepen, zal het hof in het hoger beroep de uitleg van de rechtbank tot uitgangspunt nemen. Dat betekent dat het hoger beroep niet, althans niet direct, betrekking heeft op de hoogte van de canon bij heruitgifte.
De aard van de rechtsverhouding tussen de gemeente en de erfpachters
4.7. Alvorens over te gaan tot een beoordeling van de zaak stelt het hof voorop dat
er in het onderhavige geval sprake is van de situatie waarin de gemeente bij het einde van de termijn waarvoor het erfpachtrecht is gevestigd aan de erfpachters de mogelijkheid biedt tot het vestigen van een nieuw erfpachtrecht (tegen een hogere canon) dan wel de erfpachtgrond te kopen. De onderhavige situatie wijkt daarmee af van de situatie die zich in de negentiger jaren voordeed in Amsterdam, waarbij er na 75 jaar een nieuwe erfpachtcanon diende te worden vastgesteld (vgl. Hoge Raad, 20 mei 2005, NJ 2007, 114). In de Amsterdamse situatie was er namelijk geen sprake van dat de duur waarvoor de erfpachtrechten waren gevestigd afliep, maar diende, lopende de erfpachtrechten, een nieuwe canon te worden vastgesteld. Het vaststellen van de nieuwe erfpachtcanon door een taxatiecommissie werd door de rechtbank gekwalificeerd als een vaststellingsovereenkomst, bij de totstandkoming waarvan de fundamentele beginselen van procesrecht in acht genomen dienen te worden. In de Amsterdamse zaak werd onder meer geoordeeld dat de fundamentele beginselen van procesrecht niet in acht waren genomen, nu de erfpachter bij de vaststelling van de nieuwe canon op geen enkele wijze in de gelegenheid was gesteld om zijn standpunt kenbaar te maken.
4.8. In de onderhavige situatie is er, anders dan in de Amsterdamse zaak, sprake
van het aflopen van de termijn waarvoor de erfpacht is gevestigd. De onderhavige zaak toont om die reden een grote overeenkomst met de situatie in Den Haag, ten aanzien waarvan de Hoge Raad op 26 maart 1999 een arrest heeft gewezen
(NJ 1999, 446).
De gemeente Den Haag heeft begin vorige eeuw, net als de gemeente in de onderhavige procedure, gronden in tijdelijke erfpacht uitgegeven. Bij het einde van de erfpacht bood de gemeente Den Haag aan de erfpachters in beginsel de mogelijkheid om de onroerende zaak (grond met opstal) in eeuwigdurende erfpacht te verkrijgen tegen betaling van (te hunner keuze) een afkoopsom die overeenkomt met dat deel van de marktwaarde van de onroerende zaak (grond en opstal) dat aan de grond valt toe te rekenen (door de Hoge Raad aangeduid als de actuele grondwaarde) dan wel een vaste jaarlijkse canon die van de actuele grondwaarde werd afgeleid. De afkoopsom, respectievelijk het bedrag waaruit de vaste jaarlijkse canon werd afgeleid, bedroeg maximaal 55% van de marktwaarde van een vergelijkbare onbebouwde kavel bouwgrond.
In deze Haagse zaak hadden de zittende erfpachters, verenigd in een stichting, onder meer een verklaring voor recht gevorderd dat de gemeente bij afweging van de betrokken belangen in redelijkheid tegenover hen bij heruitgifte geen recht kon doen gelden op een vergoeding van de actuele grondwaarde die in een aantal gevallen een veelvoud van de canon uitmaakte. De stichting stelde dat de (toekomstige) aanbiedingen van de gemeente in strijd waren met de zorgvuldigheid die de gemeente in acht behoorde te nemen op grond van haar “contractuele relatie” met de erfpachters, althans met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.
Uit de overwegingen van het hof zoals weergegeven door de Hoge Raad kan worden afgeleid dat de relatie tussen de erfpachters en de gemeente Den Haag niet een contractuele relatie is, maar dat tussen hen wel een door de redelijkheid en billijkheid beheerste rechtsverhouding is blijven bestaan. Uit de uitspraak van de Hoge Raad kan op zichzelf niet worden afgeleid op welke wijze in dit soort gevallen de grondprijs dient te worden berekend en/of wat in deze situaties als redelijke prijs dient te worden beschouwd. Het hof Den Haag is echter van oordeel (r.o. 11.a) dat in dat geval de gemeente Den Haag geen misbruik van haar eigendom maakt en ook niet onredelijk jegens de erfpachters handelt door alleen bereid te zijn haar eigendom te verkopen tegen de voormelde actuele grondwaarde.
4.9. Mede gelet op het arrest van de Hoge Raad in de Haagse zaak gaat het hof
ervan uit dat de verhouding tussen de gemeente en de erfpachters wordt beheerst door de redelijkheid en de billijkheid. Gelet op artikel 3:12 BW Pro in verbinding met artikel 3:14 BW Pro maken de algemene beginselen van behoorlijk bestuur deel uit van hetgeen de redelijkheid en billijkheid eisen. De wijze waarop de gemeente de prijs voor haar grond berekent zal derhalve ook aan deze beginselen dienen te worden getoetst.
Nu het in de onderhavige zaak gaat om verkoop van de erfpachtgrond en de gemeente daarvan de eigenaar is, is het hof van oordeel dat uitgangspunt dient te zijn dat de gemeente in beginsel de actuele waarde van de grond als koopprijs mag vragen. Het hof is voorshands van oordeel dat niet zonder meer kan worden gezegd dat de gemeente daarbij gehouden is om een reductie toe te passen op de grondwaarde/grondquote wegens de bebouwde staat van de grond (zoals sommige andere gemeenten kennelijk wel doen). De bevoegdheden van de gemeente als grondeigenaar, en daarmee ook de prijs die de gemeente voor de erfpachtgrond mag vragen, vinden echter hun grenzen in de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en/of de redelijkheid en de billijkheid.
De kern van deze zaak wordt derhalve gevormd door de vraag of de wijze waarop de gemeente de prijs voor haar grond berekent, in strijd is met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en/of de eisen van redelijkheid en billijkheid. Nu Paasberg c.s. hebben gesteld dat de gemeente in strijd heeft gehandeld met verschillende algemene beginselen van behoorlijk bestuur, zal het hof de verwijten van Paasberg c.s. op dit punt hierna afzonderlijk bespreken.
Het zorgvuldigheidsbeginsel
4.10. Nu het primair onder I gevorderde in hoger beroep, zoals onder 4.6 reeds is overwogen, niet ter beoordeling voorligt, behoeft geen bespreking of de gemeente in strijd heeft gehandeld met het formele zorgvuldigheidsbeginsel.
4.11. Wel besproken dient het tweede verwijt dat Paasberg c.s. de gemeente in het kader van het (materiële) zorgvuldigheidsbeginsel maken – inhoudende dat de gemeente onvoldoende onderzoek heeft gedaan naar de methodieken van waardevaststelling en de gebruiken bij andere gemeenten. Dit verwijt treft naar het oordeel van het hof geen doel. Op zichzelf is de gemeente niet gehouden een zelfde methodiek toe te passen als andere gemeenten, zoals Paasberg c.s. lijken te stellen. Daarmee behoefde de gemeente ook niet te onderzoeken welke methodiek andere gemeenten hanteren. Wel is het hof van oordeel, zoals hierna onder 4.16 nader zal worden besproken, dat de gemeente blijkens haar beantwoording van vragen op de pleidooizitting, geen tot weinig inzicht lijkt te hebben in de effecten van haar beleid, zodat het hof voorshands van oordeel is dat de gemeente op dit punt (wel) te weinig onderzoek heeft gedaan. Op dit punt zal hierna onder 4.16 nader worden ingegaan.
Het motiveringsbeginsel
4.12. Paasberg c.s. stellen (inleidende dagvaarding, pagina 8) dat de gemeente op geen enkele manier, althans onvoldoende heeft aangegeven, hoe de vijf prijscategorieën tot stand zijn gekomen, welke taxatiedeskundigen zijn ingeschakeld, waarom is uitgegaan van onbebouwde waarde en waarom er geen hogere reductie kon worden gegeven. Aldus heeft de gemeente volgens Paasberg c.s. in strijd gehandeld met artikel 3:46 Awb Pro.
4.13. Het hof is van oordeel dat de gemeente in ieder geval in de loop van de
procedure voldoende inzicht heeft gegeven in de wijze waarop de taxaties tot stand zijn gekomen en waarom zij bij de taxaties uitgaat van de onbebouwde waarde van de grond. Het hof verwijst in dit verband naar de conclusie van antwoord (punt 10), de conclusie van dupliek (punt 21 tot en met 31), de uitwerking van het systeem in de rapportage van H.J.A. van Hoogmoed RT (productie 2 bij memorie van grieven) alsmede in de door Paasberg c.s. zelf overgelegde grondprijzenbrief van de gemeente uit 2001 (productie 2 bij de inleidende dagvaarding).
Daarbij komt dat Paasberg c.s. de taxaties van de gemeente, en derhalve ook de indeling in vijf categorieën, zelf tot uitgangspunt nemen bij haar eigen vorderingen. Paasberg c.s. vorderen namelijk een reductie van de door de gemeente getaxeerde en aan de erfpachters gevraagde prijzen met 45%.
Voor zover Paasberg c.s. beogen te stellen dat de gemeente geen inzicht heeft (gegeven) in de gevolgen voor haar beleid voor de erfpachters (zie hierna 4.16.), is het hof van oordeel dat de gemeente wel in strijd heeft gehandeld met het motiveringsbeginsel.
Het evenredigheidsbeginsel
4.14. Paasberg c.s. stellen (inleidende dagvaarding, pagina 8-9) dat de gemeente bij haar besluitvorming de belangen van de erfpachters – een redelijke prijs voor de erfpachtgrond - onvoldoende heeft laten meewegen en dat de gemeente enkel een zo hoog mogelijke winst op de erfpachtgrond heeft laten prevaleren. Indien de gemeente wel met de belangen van de erfpachters rekening zou hebben gehouden, was zij volgens Paasberg c.s. niet overgegaan tot het in rekening brengen van de actuele marktwaarde in onbebouwde staat en had de gemeente gekozen voor een permanente reductieregeling die, zoals bij veel gemeenten, neerkomt op een korting van minimaal 40%. De gevolgen van het beleid van de gemeente, een extreme verhoging van de grondprijzen, zijn volgens Paasberg c.s. onevenredig te noemen.
4.15. De gemeente heeft op dit punt als verweer aangevoerd (conclusie van
antwoord, punt 44 e.v.) dat er van onevenredige belangenafweging geen sprake is. De gemeente stelt de marktprijs te verlangen, zodat volgens haar de vermogensposities van de erfpachters bij aankoop van de grond ongewijzigd blijven. Verder stelt de gemeente aan Paasberg c.s. tegemoet te zijn gekomen door eenmalig – van 1 februari 2001 tot 1 juni 2002 - de gronden tegen een sterk gereduceerde prijs te koop te hebben aangeboden.
4.16. Zoals het hof op de pleidooizitting heeft aangegeven is het voor een beoor-
deling van het beleid van de gemeente nodig om inzicht te hebben in de effecten daarvan. De gemeente heeft in haar pleitnota (in punt 3) gesteld:
“De beslissing van de rechtbank om de door Ten Have bepleite aftrek wegens bebouwde staat als verplichting aan de gemeente voor te schrijven, zonder dat bijvoorbeeld aandacht is besteed aan de vraag hoe de door de gemeente gevraagde prijzen zich verhouden tot de door Ten Have geadviseerde waarden, heeft de gemeente hogelijk verrast.”
Het hof deelt dit standpunt van de gemeente in zoverre dat, indien het zo zou zijn dat de door de gemeente gevraagde grondprijzen de door Ten Have geadviseerde grondprijzen niet zouden overtreffen, er naar het oordeel van het hof geen grond is voor toewijzing van de vorderingen van Paasberg c.s.. In de verwijzing door Paasberg c.s. naar de door Ten Have geadviseerde grondprijzen ligt immers de stelling besloten dat volgens Paasberg c.s. deze laatste prijzen redelijk geacht moeten worden.
Het hof heeft de gemeente op de pleidooizitting vervolgens gevraagd of zij inzicht kan verschaffen in de effecten van haar beleid en hoe de door de gemeente gevraagde grondprijzen zich verhouden tot de prijzen die op basis van de methode van Ten Have worden verkregen. De gemeente heeft daarop verklaard dit inzicht niet te kunnen verschaffen en dit inzicht ook niet te hebben. Het is volgens de gemeente niet doenlijk om van elk object de vrije verkoopwaarde te bepalen en aldus te beoordelen van welke grondquote sprake is. De gemeente heeft echter op de pleidooizitting ook niet concreet kunnen onderbouwen hoe haar beleid in zijn algemeenheid uitwerkt voor de erfpachters, door bij voorbeeld (voldoende gemotiveerd) aan te geven dat de koopsom die de erfpachters voor de grond dienen te betalen nooit meer dan een bepaald percentage bedraagt van de waarde van het geheel (ondergrond en opstal). Zoals onder 4.11 reeds is overwogen is het hof van oordeel dat van de gemeente mocht worden verwacht dat zij zich wel zou hebben verdiept in de effecten van haar beleid voor de individuele erfpachters. Alleen op die wijze kan de gemeente naar het oordeel van het hof een belangenafweging maken en (daarmee) voldoen aan het evenredigheidsbeginsel.
Nu de gemeente de effecten van haar beleid had dienen te onderzoeken en het a fortiori voor Paasberg c.s. nog moeilijker zal zijn dan voor de gemeente om aan de benodigde informatie te komen, wenst het hof door de gemeente nader te worden ingelicht over de effecten die haar beleid heeft. Meer in het bijzonder wenst het hof te worden ingelicht over de vraag hoe de vraagprijs van de gemeente zich in de wijken Alteveer en Paasberg verhoudt tot de totale waarde van grond en opstal.
De gemeente heeft ter zitting aangegeven dat deze informatie moeilijk te verkrijgen is, aangezien daarvoor alle onroerende zaken getaxeerd zouden dienen te worden. Van elke onroerende zaak is evenwel wel een WOZ-waarde bekend. De gemeente heeft weliswaar onweersproken gesteld dat de WOZ-waarde doorgaans lager ligt dan de vrije marktprijs, maar nu de WOZ-waarden beschikbaar zijn en aan te nemen valt dat bekend is hoeveel de WOZ-waarden doorgaans liggen beneden de vrije marktprijs, zou in beginsel inzicht verkregen kunnen worden in het effect van het gemeentelijke beleid alsmede in de mogelijke verschillen tussen de gemeentelijke grondprijzen en de door Ten Have geadviseerde grondprijzen.
Het hof zal met het oog op het voorgaande een comparitie van partijen gelasten. De gemeente wordt daarbij verzocht inzicht te geven in het effect van haar beleid, en meer in het bijzonder de vraag hoe de vraagprijs van de gemeente ten aanzien van in de wijken Alteveer en Paasberg gelegen en nog meer in het bijzonder van de gronden van de bij Paasberg c.s. aangesloten erfpachters zich verhoudt tot de totale waarde van grond en opstal. Voor zover er met de erfpachters reeds een koopovereenkomst is gesloten, is daarbij de verhouding tussen koopprijs en de totale waarde van grond en opstal op het moment van sluiten van de koopovereenkomst relevant. Voor zover er (nog) geen overeenkomst is gesloten wenst het hof te worden ingelicht over de verhouding tussen de waarde van de grond en die van de opstal bij het einde van de erfpacht.
Op de comparitie wenst het hof, gelet op hetgeen de gemeente in de conclusie van antwoord onder punt 94 heeft aangevoerd, verder nog door partijen te worden ingelicht over de gang van zaken bij het sluiten van de reeds gesloten koopovereenkomsten, het al dan niet opnemen van een protestclausule daarin en de inhoud van die clausule(s). Het hof verzoekt Paasberg c.s. om op dit punt gegevens te verstrekken.
4.17. Het hof overweegt thans reeds dat, indien de vraagprijzen van de gemeente
(ver) boven de door Ten Have geadviseerde prijzen zouden liggen, beoordeeld dient te worden in hoeverre de gemeente bij de door haar gehanteerde vraagprijzen heeft voldaan aan het evenredigheidsbeginsel. Bij de beoordeling daarvan zullen een rol kunnen spelen:
= De verhouding tussen de door de gemeente gehanteerde grondprijzen en de waarde van grond en opstal tezamen. Zoals de gemeente op de pleidooizitting ook zelf heeft gesteld (pleitnotitie, punt 17) wordt de vrijheid van de gemeente als eigenaar begrensd door de beginselen van behoorlijk bestuur en de redelijkheid en de billijkheid. De gemeente heeft desgevraagd op de pleitzitting niet willen aangeven waar, bij welke verhouding tussen grondprijs en waarde van het geheel, volgens haar de grens van haar vrijheid ligt. Het hof verzoekt de gemeente om zich op dit punt op de comparitiezitting nader uit te laten.
= De prijs die de erfpachters voor hun huizen en erfpachtrecht hebben betaald, afgezet tegen de prijs die eigenaren in dezelfde periode voor vergelijkbare huizen in dezelfde wijk met (eigen) ondergrond hebben betaald. Indien juist is, hetgeen Paasberg c.s. stellen (memorie van antwoord tevens van eis in incidenteel appel, punt 30) en de gemeente betwist, dat de erfpachters voor hun huizen met erfpachtrecht nagenoeg evenveel hebben betaald als eigenaren van vergelijkbare huizen op eigen grond, zou er mogelijk aanleiding kunnen zijn om daar bij de vraagprijs voor de erfpachtgrond rekening mee te houden.
= De wijze waarop andere gemeenten de prijzen van de erfpachtgronden vaststellen;
= De wijze waarop volgens (andere) deskundigen de waarde van de erfpachtgronden getaxeerd dient te worden. Weliswaar heeft Ten Have op dit punt als deskundige geadviseerd, doch Ten Have is inmiddels in hoger beroep eenzijdig ten behoeve van Paasberg c.s. opgetreden als deskundige doordat hij voor Paasberg c.s. een nader advies uit heeft gebracht (productie bij memorie van antwoord tevens van eis in incidenteel appel). Nu de gemeente op die grond – naar het oordeel van het hof niet onbegrijpelijk – de onpartijdigheid van Ten Have in twijfel heeft getrokken en de gemeente op haar beurt een tegenrapport van Van Hoogmoed in het geding heeft gebracht, is er naar het oordeel van het hof in wezen sprake van twee partijdeskundigen die elkaar tegenspreken ten aanzien van de wijze waarop de erfpachtgronden getaxeerd zouden dienen te worden. Om die reden zou(den) mogelijk een of meer andere deskundige(n) ingeschakeld dienen te worden met de vraag op welke waarde de gronden getaxeerd dienen te worden.
Het vertrouwensbeginsel
4.18. Paasberg c.s. hebben verder gesteld (inleidende dagvaarding, pagina 9) dat de
gemeente in strijd heeft gehandeld met het vertrouwensbeginsel. Volgens Paasberg c.s. is de gemeente eind jaren ’80 en medio jaren ’90 bij het op die momenten door haar verleende generaal pardon uitgegaan van een prijs van 55% van de waarde van de grond, omdat deze bebouwd was. Hierdoor is bij Paasberg c.s., althans de erfpachters, het gerechtvaardigd vertrouwen ontstaan dat de gemeente ook in de toekomst zou blijven uitgaan van de waarde als ware de grond bebouwd, althans op zijn minst een reductie zou geven van 45%.
4.19. Het hof verwerpt deze stelling. Paasberg c.s. hebben niet aangegeven op welke gronden de erfpachters dat vertrouwen hadden, nu het bij de beide generale pardons duidelijk was dat het ging om een tijdelijk aanbod en overigens zowel de Gronduitgifteverordening 1982 als de AV 1997 in artikel 3 lid 3 uitgaan Pro van een taxatie van de grond als ware deze onbebouwd.
Het verbod van willekeur
4.20. Volgens Paasberg c.s. (inleidende dagvaarding, pagina 9) heeft de gemeente in andere – sterk vergelijkbare - gevallen wel een aanzienlijke reductie gegeven bij de aankoop van erfpachtgrond. Paasberg c.s. wijzen er in dit verband op dat de Woningbouwvereniging De Eenvoud in dezelfde periode bij de aankoop van erfpachtgrond een reductie van 45% heeft gekregen vanwege de bebouwde staat. Dat blijkt volgens Paasberg c.s. uit de brief van 10 januari 1995 van de gemeente aan De Eenvoud, waarin de gemeente schrijft dat de korting van 45% gewenst is “in verband met de bebouwde staat van de grond”.
4.21. De gemeente betwist de stellingen van Paasberg c.s. op dit punt uitdruk-
kelijk. Volgens haar is er van willekeur geen sprake en was de overeenkomst met De Eenvoud een packagedeal op basis van het zogenaamde volkshuisvestingsconvenant. Tegenover de “reductie” van 45% stond dat De Eenvoud een fors bedrag aan maatschappelijke investeringen voor haar rekening diende te nemen. De Eenvoud diende de onrendabele top van haar sociale huurwoningen te financieren, de tekorten van de (her-)ontwikkeling af te dekken, extra voorzieningen voor gehandicapten aan te brengen, extra milieumaatregelen te nemen en verschillende andere sociale activiteiten te bekostigen.
4.22. Het hof wenst door de gemeente op de comparitie nader te worden ingelicht
omtrent de packagedeal met De Eenvoud. Nu het hof de brief van 10 januari 1995 van de gemeente aan De Eenvoud onder de stukken niet heeft aangetroffen, verzoekt het hof de gemeente deze brief alsmede andere brieven aan of Van De Eenvoud, voor zover in dit verband relevant, voorafgaand aan de comparitie aan Paasberg c.s. en het hof toe te sturen.
De redelijkheid en de billijkheid
4.23. Paasberg c.s. hebben zich op de redelijkheid en de billijkheid beroepen voor zover er geen sprake zou zijn van strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Nu de eisen die aan de gemeente in het kader van de redelijkheid en de billijkheid kunnen worden gesteld in ieder geval bestaan uit het voldoen aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en nu Paasberg c.s. in het kader van de redelijkheid en de billijkheid niet wezenlijk andere gronden heeft aangevoerd dan in het kader van de (door haar afzonderlijk besproken) beginselen van behoorlijk bestuur, gaat het hof ervan uit de redelijkheid en de billijkheid buiten hetgeen hiervoor is besproken geen aparte behandeling behoeft.
Slotsom
4.24. Het hof geeft partijen in overweging om, tegen de achtergrond van de over-
wegingen van het hof in dit arrest, (nog eens) te proberen met elkaar tot een minnelijke regeling te komen. Voor het geval dat partijen het hof niet uiterlijk op 17 juni 2008 berichten dat zij hun geschil aldus hebben beëindigd, zal het hof in deze zaak een comparitie gelasten teneinde op de in de rechtsoverwegingen 4.16, 4.17 en 4.22 vermelde punten nader te worden geïnformeerd, alsmede teneinde alsnog te beproeven of tussen partijen een minnelijke regeling mogelijk is.
4.25. Voor het geval partijen er niet in slagen een schikking te bereiken, verzoekt het
hof de gemeente om uiterlijk vier weken vóór de zitting de effecten van haar beleid op schrift te zetten en toe te sturen aan Paasberg c.s. en het hof. Het hof verzoekt Paasberg c.s. om hun reactie op het schriftelijke stuk van de gemeente eveneens op schrift te zetten en uiterlijk twee weken vóór de zitting aan de gemeente en het hof toe te sturen.
Overige door partijen in het geding te brengen schriftelijke stukken dienen uiterlijk één week vóór de zitting aan de wederpartij en het hof te worden toegestuurd.
Het hof verzoekt ten slotte beide partijen om voorafgaand aan de comparitie met elkaar in overleg te treden over de persoon en het aantal van de eventueel door het hof te benoemen deskundige(n), zodat dit punt op de comparitie zo nodig aan de orde kan komen.
4.26. Alle overige beslissingen zullen worden aangehouden.
De beslissing
Het hof, rechtdoende in hoger beroep:
bepaalt dat partijen (beide vertegenwoordigd door iemand die van de zaak op de hoogte en tot het geven van de verlangde inlichtingen in staat is en hetzij bevoegd hetzij speciaal schriftelijk gemachtigd is tot het aangaan van een schikking) tezamen met hun raadslieden zullen verschijnen voor het tot raadsheer-commissaris benoemde lid van het hof mr H.C. Frankena, die daartoe zitting zal houden in het paleis van justitie aan de Walburgstraat 2-4 te Arnhem op een nader door deze te bepalen dag en tijdstip, zulks tot het geven van inlichtingen als onder 4.16, 4.17 en 4.22 aangegeven en opdat kan worden onderzocht of partijen het op een of meer punten met elkaar eens kunnen worden;
bepaalt dat de verhinderdagen van partijen en hun advocaten in de maanden juni, juli, augustus en september 2008 zullen worden opgegeven op de rolzitting van 17 juni 2008, ambtshalve peremptoir, waarna dag en uur van de comparitie (ook indien voormelde opgave van een of meer van partijen ontbreekt) door de raadsheer-commissaris zullen worden vastgesteld en alsdan in beginsel geen uitstel in verband met verhinderingen zal worden verleend;
alle overige beslissingen worden aangehouden.
Dit arrest is gewezen door mrs Frankena, Van der Beek en Hillen en in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 20 mei 2008.