Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer 104.001.650
arrest van de tweede civiele kamer van 2 december 2008
inzake
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant,
advocaat: mr. N.L.J.M. Rijssenbeek,
tegen:
de publiekrechtelijke rechtspersoon
gemeente Almere,
zetelend te Almere,
geïntimeerde,
advocaat: mr. F.J. Boom.
1. Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
1.1 Het hof verwijst naar zijn tussenarrest van 18 september 2007. Ingevolge dat tussenarrest hebben op 5 februari 2008 een getuigenverhoor en een tegengetuigenverhoor plaatsgevonden. Het hiervan opgemaakte proces-verbaal bevindt zich in afschrift bij de stukken.
1.2 Daarna hebben partijen elk een memorie na getuigenverhoor genomen.
1.3 Vervolgens zijn de stukken wederom overgelegd voor het wijzen van arrest.
2. De verdere beoordeling in hoger beroep
2.1 De Gemeente is bij het tussenarrest van 18 september 2007 toegelaten tot tegenbewijs tegen het voorshands bewezen geachte feit dat tussen partijen niet is overeengekomen dat op [appellant] de verplichting rustte zijn onderneming als eerste eindgebruiker op de door hem van de Gemeente gekochte grond te huisvesten.
2.2 De Gemeente heeft twee getuigen voorgebracht, te weten [getuige 1], destijds vestigingsadviseur bij de afdeling grondbedrijf van de Gemeente en [getuige 2], destijds gedetacheerd bij de afdeling grondbedrijf van de Gemeente. [appellant] heeft in het tegengetuigenverhoor zichzelf als getuige doen horen.
2.3 Het hof is van oordeel dat de Gemeente niet is geslaagd in het door haar te leveren tegenbewijs. Daartoe overweegt het hof als volgt.
2.4 Uit de getuigenverklaringen is weliswaar af te leiden dat namens de Gemeente tijdens het oriënterende gesprek aan [appellant] duidelijk is gemaakt dat het voor de Gemeente van belang was wat voor bedrijf alsmede wat voor bedrijfsactiviteit er op de uit te geven grond zou komen en dat de selectie van bedrijven aan wie een grondaanbieding zou worden gedaan op basis daarvan zou plaatsvinden. Dit volgt uit de door [getuige 1] tijdens dat gesprek gedane mededelingen over het beperkte aantal uit te geven kavels ten opzichte van de hoeveelheid gegadigden, de eindgebruiker, het aantal arbeidsplaatsen, het Almeers belang en het bestemmingsplan (verklaring [getuige 1]). Tevens volgt dit uit het ter sprake komen van wat er in het bedrijfspand zou gaan gebeuren, of er bijvoorbeeld decorbouw zou plaatsvinden en wat de verhouding was tussen de verschillende activiteiten, en dat het niet de bedoeling van [appellant] was in het pand evenementen te houden (verklaring [getuige 2]). [appellant] heeft ook zelf als getuige aangegeven dat de aard van het bedrijf aan de orde is geweest en dat hij denkt dat dat was “omdat ze wel willen weten wie ze in huis halen”.
2.5 De – ook bij [appellant] bestaande – voorstelling van zaken die de Gemeente, naar [appellant] wist, bij het aangaan van de overeenkomst voor ogen stond, namelijk dat het bedrijf van [appellant] op de aangekochte grond zou worden gevestigd, impliceert evenwel nog geen verplichting voor [appellant] tot die vestiging. Het feit dat aan [appellant] bekend was dat de Gemeente bij het doen van grondaanbiedingen selecteerde op basis van bedrijf(sactiviteit) en dat de onder 2.4 genoemde gegevens voor de Gemeente van belang waren, brengt dan ook niet zonder meer mee dat [appellant] behoorde te begrijpen dat aan hem, indien hij een grondaanbieding zou krijgen (en accepteren) de contractuele verplichting werd opgelegd het door hem geëxploiteerde bedrijf ook daadwerkelijk op de grond te huisvesten. Het was immers evenzeer denkbaar dat de Gemeente haar beleid ten aanzien van het gebruik van de grond uitvoerde door middel van selectie van de kopers van de kavels, zonder daarbij een contractuele verplichting op te nemen tot daadwerkelijke huisvesting van het bedrijf van de koper. Het hof neemt hierbij in aanmerking dat de Gemeente volgens haar eigen stellingen bewust geen vervreemdingsverbod opneemt bij de uitgifte van bedrijfspercelen als het onderhavige. De Gemeente heeft in dat verband aangegeven dat het niet reëel is ook na de vestiging van de eerste eindgebruiker nog een vinger in de pap te willen houden (aantekeningen ten behoeve van de comparitie in eerste aanleg d.d. 17 januari 2005 onder 2 tot en met 20). Uit de getuigenverklaringen van [getuige 1] en [getuige 2] volgt niet dat [getuige 1] aan [appellant] duidelijk heeft gemaakt dat (wèl) een juridisch afdwingbare verplichting werd beoogd ten aanzien van de vestiging van de eerste gebruiker. [appellant] heeft dit dan ook redelijkerwijs niet behoeven te begrijpen. Dit geldt eens te meer gezien het antwoord van [getuige 1] op zijn vraag of het een probleem was als hij zijn aandelen zou verkopen: [getuige 1] heeft daarop geantwoord dat dat geen probleem was. Volgens de verklaringen van [getuige 1] en [getuige 2] heeft [getuige 1] daarbij tevens gezegd dat het de Gemeente niet uitmaakte of het Evenementenbureau [van appellant] of Evenementenbureau [B] was, en [getuige 1] heeft nog verklaard dat zij heeft gezegd dat het de Gemeente om het bedrijf zelf ging en niet om het poppetje erboven, maar geen van beide getuigen verklaart dat [getuige 1] bij haar antwoord op de hier bedoelde vraag tegen [appellant] heeft gezegd dat hij contractueel verplicht was (en ook in geval van aandelenoverdracht bleef) zijn bedrijf op de grond te huisvesten. [appellant] behoefde dat uit de zojuist bedoelde uitlatingen van [getuige 1] niet op te maken, temeer niet nu [appellant] bij [getuige 1] bekend mocht veronderstellen dat met de verkoop van zijn aandelen in beginsel ook zijn zeggenschap over (de plaats van huisvesting van) het bedrijf zou verdwijnen, en [getuige 1] bij haar antwoord geen onderscheid heeft gemaakt tussen verkoop van de aandelen vóórdat het bedrijf ter plaatse zou zijn gevestigd dan wel daarna. Dat [getuige 1] bij haar antwoord dat vervreemding van de aandelen geen enkel probleem was uitging van een vervreemding nadat het bedrijf van [appellant] (na realisering van de bouw van een bedrijfspand) op de grond zou zijn gehuisvest, zoals zij als getuige heeft verklaard, behoefde [appellant] redelijkerwijs evenmin te begrijpen.
2.6 De mededeling van [getuige 1] dat het [appellant] was toegestaan maximaal 25% van de te realiseren vloeroppervlakte aan derden te verhuren, doet aan het voorgaande niet af, nu [appellant] redelijkerwijs heeft mogen begrijpen dat [getuige 1] daarbij uitging van de situatie dat het bedrijf van [appellant] op de grond zou worden gehuisvest en daaruit niet behoefde af te leiden dat die zogenaamde 25%-regel ook de verplichting tot die huisvesting impliceerde.
2.7 Nu de Gemeente niet is geslaagd in het aan haar opgedragen tegenbewijs, is definitief komen vast te staan dat tussen partijen niet is overeengekomen dat op [appellant] de verplichting rustte zijn onderneming als eerste eindgebruiker op de door hem van de Gemeente gekochte grond te huisvesten. Dit leidt tot het oordeel dat [appellant] niet is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en de contractuele boete niet heeft verbeurd. De grieven IV, V, VII, VIII en IX tegen het andersluidende oordeel van de rechtbank slagen. Het vonnis van de rechtbank zal worden vernietigd. De overige grieven behoeven geen behandeling meer.
De vordering tot terugbetaling van die boete dient derhalve te worden toegewezen. De gevorderde buitengerechtelijke kosten zullen worden afgewezen, nu [appellant] deze vordering niet heeft onderbouwd en niet is gebleken dat andere kosten zijn gemaakt dan die waarvoor de artikelen 237 tot en met 240 Rv een vergoeding plegen in te sluiten. De gevorderde wettelijke rente zal worden toegewezen vanaf de dag der dagvaarding.
De Gemeente zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure in eerste aanleg en in hoger beroep.
3. De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
vernietigt het vonnis van de rechtbank Zwolle-Lelystad van 20 juli 2005 en doet opnieuw recht;
veroordeelt de Gemeente om aan [appellant] te betalen een bedrag van € 15.685,37, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 6 april 2004 tot aan de dag der voldoening;
veroordeelt de Gemeente in de kosten van beide instanties, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [appellant] voor de eerste aanleg begroot op € 904,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief, € 83,78 explootkosten en op € 345,00 voor griffierecht en voor het hoger beroep begroot op € 2682,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief, € 85,60 explootkosten en op € 470,00 voor griffierecht;
wijst het meer of anders gevorderde af;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. A.W. Steeg, L. Groefsema en H.M. Wattendorff, is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door de jongste raadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 2 december 2008.